Investir dans un immeuble de rapport (6 appartements) à 120 000 Euros…

c’est vrai que ce n’est pas très commun !
J’ai fait mon offre de prix en argumentant que je ne pouvais voir l’état des 2 apparts et que cette situation pouvait générer des complications.
C’est aussi pour ça que le prix est intéressant je pense.
Il n’y a actuellement qu’un locataire dans l’immeuble mais il va partir car son appartement n’est pas entretenu par le propriétaire (carreau de vitre cassé, chauffage défectueux …).

Le propriétaire n’était pas très regardant sur le choix de ces locataires (peu ou pas de revenu mais allocataires, il ne prenait ni grl ni caution …)

Un des apparts a un plafond de 2 m de hauteur donc il ne peut plus être loué car le minimum est 2,20 m. il va donc falloir le modifier pour le fusionner avec l’appart sous comble qui est au-dessus.

N’ayant pas encore signé le compromis, je préfère garder la localisation "secrète"  mais je ne manquerai pas de vous le dire lorsque je serai sûr que l’immeuble est pour moi !

J’aimerais revoir le prix de 118000 à 110000 histoire de gagner encore un peu.

Niveau travaux, un auto entrepreneur qui fait de l’isolation ,électricité et plomberie m’a dis en gros entre 8000 et 10000 euros / apparts sans les menuiseries donc 40000 euros maximum pour les 4 apparts visibles quand un maître d’oeuvre (après avoir regardé grossièrement) m’a annoncé dans les 100000 euros !

entre les 2 je dois recevoir des devis d’un plaquiste, un électricien, un plombier et un menuisier. je pense qu’à ce moment j’aurai une estimation plus précise du coût réel.
Sachant que je vais mettre la main à la pâte pour tous ce qui est démolition (ancienne isolation , salle de bain …) pour diminuer le coût et aussi me former en même temps.

Je m’étais fait une idée du prix des travaux mais vraiment en gros. J’ai fait la proposition tout de suite pour bloquer les visites car à ce prix, il me semblait que cela allait attirer les investisseurs. D’ailleurs un marchand de bien l’a visité juste après moi mais il n’a pas donné suite (j’imagine que l’histoire du meurtre (…) l’aurait empêché de découper tous l’immeuble et de le revendre rapidement.

Maintenant que je vais avoir des devis plus précis, je vais revenir le vendeur pour essayer de renégocier un peu mais il est clair que le prix sera entre 100 et 120k.

Concernant le devis pour la façade, disons que ce n’est pas un chantier prioritaire. Actuellement elle est recouverte de Torchis. Même si certains morceaux sont détachés, cela peut encore tenir quelques années. Sachant que je ne voulais pas mettre direct 150000 euros dans les travaux, j’ai exclu dès le début de refaire la façade. Je vais peut être faire un devis pour avoir un ordre d’idée.

Quant à la réalisation des travaux de façade, je pense les faire d’ici 8-10 ans, lorsque j’aurai épuisé une bone partie de mes amortissements et que mon impôt remontera.

La modification plafond / comble n’est pas chiffrée pour le moment…

Pour les locataires, lors de l’achat, il n’y en aura plus que 2 (le tueur et le tué).

Pour le tué, j’ai appelé le ministère qui m’a confirmé la procédure à suivre pour le dédommagement de la mise sous scellée donc je suis confiant malgré tout.

reste le tueur qui j’imagine va prendre au moins 10 ans de prison.
J’aimerais que l’actuel proprio le contacte lui ou son avocat pour connaître sa position.
Je pense avoir trouvé quelqu’un de sa famille dans les pages blanches de l’annuaire, je vais donc essayer de la contacter pour voir si elle peut déménager l’appartement dans l’hypothèse où le locataire accepterait de résilier son bail.

En même temps vu qu’il est en prison, il aura plus de mal à s’opposer à l’expulsion : impossible de s’enfermer dans l’appartement ou d’empêcher l’huissier de faire ouvrir l’appartement…

Au final les 2 choses qui me freinent encore sont comment va se passer le départ du locataire tueur et le fait qu’une des fenêtres de l’appart sous scellé est resté ouverte (d’où dégradation dû au froid durant l’hiver ) .
Afin d’avoir plus de réponses, je vais contacter le propriétaire et la police demain …

remarque très intéressante !

L’appartement est constitué d’une première pièce qui contient la cuisine . Au bout de celle-ci se trouve 2 pièces côte à côte séparée par une cloison placo. Les 2 pièces doivent faire 8-9 m2 chacune. En les rassemblant et en sur élevant le plafond à 2,20 m (on peut le faire dans ces 2 pièces), je suis largement au-dessus des 20 m3.
Ces 2 pièces n’étaient pas séparées à l’origine mais le fait qu’il y ait une poutre traversante à une hauteur de 1,70 m devait gêné le propriétaire donc il a mis du placo sous la poutre pour séparer en 2 pièces et ne plus être gêné par celle-ci …
Cette poutre traverse également la cuisine (le charme des vieux bâtiments en pan de bois ! ) donc après tout, ce n’est pas si gênant si elle traverse aussi la nouvelle pièce principale ainsi crée …