SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.

Bonjour,

Je continue mes devoirs d’algèbre financière et bancaire

Tel que je m’en étais douté, il y a un loup sur la cas in fine, je me demandais si je devais retirer les 50K€ de remboursement de dernière échéance. Vous avez fini de m’enlever ce doute.
Je l’enlève donc sur ma partie valeur fin opération et on obtient donc un total de 157 974.

Pour les taux in fine j’avais fait un peu au pif car j’avais cru lire ces écarts quelque part mais j’étais loin d’être sûr, n’ayant pas de proposition concrète devers moi. En cherchant mieux (y compris dans mon historique lors de ma SCPI Scellier) l’écart de taux serait plutôt de 0.6pt (donc 3.6%) et l’assurance monterait à 0.56%. Suis-je toujours dans le vrai ?

Pour aller encore plus loin, je prends le point du placement des revenus de la SCPI (tant qu’à faire dans la même AV…) mais j’en déduis l’imposition et je place au fur et à mesure chaque trimestre.

Je pourrais aussi inclure la sortie de la SCPI mais pas de raison d’en sortir, tout comme je continue le raisonnement de ne pas inclure de revalorisation des parts.

Voici une fois remouliné


Le CAS 1 (crédit amortissable) ressort comme le plus favorable, quasi équivalent avec le cas 3 de l’In Fine. Peut-être qu’en jouant sur les taux cela serait favorable mais il faudrait aussi rajouter les frais de nantissement.

Mon autre réflexion se porte aussi sur le fait qu’il n’y a que 2.4K€ d’écart entre l’achat de SCPI Vs le CAS 4, placement total sur AV du cash dispo et de l’équivalent des mensualités.
2.4K€ sur 16 ans, on parle de 150€ par an avec d’un côté, nombre de dossiers, déclarations, suivis et mouvements à prévoir Vs un simple virement mensuel. Cela fait 2.1% d’écart sur 16 ans… Sur des gros montants ça jouerait sans doute plus du fait de la valeur absolue que cela représenterait.

J’ai refait également la simulation avec des taux plus en phase avec le marché avec 2.5% en amortissable et 3.4% en in fine, le résultat reste approximativement le même.


Je comprends bien que l’objectif d’investissement n’est pas le même et que selon son profil fiscal, on peut y rechercher autre chose. De même, c’est plus la fiscalité qui donne un certain avantage à l’AV et que nous ne sommes pas à l’abri que cela change à l’avenir. Il s’agirait d’un choix de diversification.

Au bout du bout, merci de m’avoir aider à comprendre les mécanismes qui me permettent de confirmer que l’achat à crédit est plus intéressant que l’achat comptant !

kezako a écrit :

Petite question aux spécialistes SCPI : Vous semble-t-il à l’heure actuelle judicieux d’investir dans des parts de SCPI via un crédit immobilier de 15K€ sur du long voir très long terme ( j’ai 21 ans et un TMI à 14%).

Etant un support immobilier, le très long terme est recommandé.

A savoir que le rendement des parts a tendance à diminuer, et que le phénomène continuera potentiellement.
2 causes à cette baisse :
- le prix des parts augmente
- les loyers stagnent voire diminue.

Pour l’avenir, certains le juge négatif, d’autre positif. Si vous êtes optimistes, allez y!

@Momox75, à priori, il n’y a pas de limitation de montant!
Par contre avec 15k, difficile de panacher sur plusieurs SCPI, 35/40k permet de choisir 2 SCPI et donc d’être plus diversifié.

Les P.S prélevés à la source sont seulement sur la part infime de revenus mobiliers de la SCPI.

Votre déficit est imputé sur les revenus de la SCPI, et si le solde restant est positif, vous payez dessus TMI + PS.

Donc à priori ce que vous envisagez de faire fonctionne bien…

Je suis d’accord avec les messages #201 et 202.

Les revenus financiers des SCPI sont epsilonesques. Les revenus fonciers des SCPI (sur lesquels il n’y a pas de prélèvement à la source) s’ajoutent aux autres revenus (ou déficit) de même type, avant application du barème IR et paiement des PS.

DDtee a écrit :

Si ma compagne peut bénéficier d’une assurance sur un crédit, cela ne sera pas le cas pour moi (en situation de rémission de maladie longue durée).
…
Dès qu’on creuse un peu, il apparaît que la convention AERAS relève plus de la communication que d’une véritable volonté d’assurer les anciens malades (très peu de pathologies considérées).

Vous dites que vous ne pourrez pas bénéficier d’une assurance parce que vous n’y êtes pas arrivé? Ou s’agit-il d’une hypothèse de votre part?

S’il ne s’agit que d’une hypothèse de votre part, je voudrai simplement souligner que l’accès à l’assurance emprunteur pour les cas de santé qui sortent des clous (ALD notamment) s’est considérablement amélioré au cours des années récentes (enfin, dans mon expérience et pour ce que je lis à ce sujet à droite et à gauche).

1. Concernant la convention Aeras, ce que vous dites est un peu dur. Elle sert à quatre choses :
- Éviter que le banquier ne vienne mettre son nez dans votre questionnaire de santé
- Une fois que vous vous êtes fait bouler au niveau 1, garantir que votre dossier sera examiné par un pool d’assureurs à un niveau 2 puis, si nécessaire, à un niveau 3.
- Définir des seuils/normes pour certaines pathologies pour accéder à l’assurance (malheureusement, le nombre de pathologies ’normées’ est assez réduite)
- Le plus utile : une fois que vous avez constitué un dossier (questionnaire de santé + pièces médicales) complet pour une assurance, toutes les autres compagnies sont dans l’obligation de l’accepter tel quel. 1 dossier = vous pouvez faire du carpet bombing sur 5, 10 ou 15 assurances.

2. Il y a un autre facteur à prendre en compte : la concurrence entre assurances s’est intensifiée. J’ai un exemple précis en tête : là où il y a quelques années on parlait de 5 ou 6 refus sur une dizaine d’assurances contactées (et le reste avec des exclusions), le taux de refus a considérablement reculé. Les propositions sont toujours avec de grosses surprimes mais dans le cas d’espèce, le prix n’est pas vraiment le sujet…. Ça variera évidemment en fonction des situations mais dans certains cas au moins, c’est devenu plus simple.

3. Toujours par rapport à il y a quelques années, le process de décision est beaucoup plus rapide. Il y a maintenant de nombreuses compagnies qui ont un process de dépôt en ligne pour les dossiers (formulaire + questionnaire de santé + pièces médicales). Bilan : en une journée, vous pouvez faire des demandes complètes sur plusieurs compagnies. Et vous avez une réponse en 1 ou 2 semaines contre 2 ou 3 mois avant.

4. Enfin, le recours à un courtier spécialisé peut être très efficace. Les bons tendent à connaître les petites manies des médecins conseils et savent quelles compagnies cibler en fonction de la situation.

Ça ne veut pas dire que tout le monde trouvera une assurance emprunteur. Mais pour ce que j’en sais, c’est moins difficile maintenant qu’il y a quelques années.

Bonjour

Mes derniers emprunts ont tous été réalisés sans assurance ( deux via sci IS pour des scpi et deux via sarlpour du lmp ) le dernier en date du mois de février, le tout à l’initiative de la banque.
La banque me propose les mêmes conditions pour les prochains via des SCP pour de l’US de scpi  Il n’y a donc pas de caractère obligatoire si l’ensemble des conditions sont remplis.

Chtirentier.

Je suppose que pour votre banquier, cette "contrainte" est juste une manière de bien vous conseiller, ou de respecter son "obligation de conseil". Fixer ainsi une limite, un peu arbitraire, sans réellement tenir compte de la situation du client et de ses objectifs, maintenant et dans quelques années, est une manière un peu simpliste de donner des conseils.

Autre possibilité : votre banquier a réalisé qu’il ne pouvait pas vraiment faire un prêt immobilier pour un montant aussi faible que 20 000€, qu’un emprunt sur 5 ans pour financer des SCPI n’éétait pas réellement quelque chose de pertinent (il faudrait une durée de prêt bien plus longue, vu l’horizon de placement des SCPI), qu’il ne remplissait pas toutes les conditions pour financer cette SCPI, et il a trouvé un prétexte plausible pour expliquer le refus de prêt, ou simplement a estimé qu’il était sage pour lui d’ouvrir le parapluie (ne maitrisant pas réellement tous les tenants et aboutissants des SCPI) et/ou de respecter avec (excès de ?) zèle certaines recommandations de son employeur.

Cette "règle des 10%" n’existe pas vraiment, même si on peut considérer (et que ce serait un bon conseil d’un banquier à un client) qu’il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier (donc toute son épargne dans les SCPI).
Avec ce que je sais de vous (cf votre présentation), investir 20 k€ dans Pierval Santé à crédit, en plus de 8 k€ sur d’autres SCPI via un contrat d’AV, ça ne me semble pas vraiment une concentration excessive, du moment que vous avez bien conscience des risques associés aux SCPI (en particulier : le prix des parts, comme les dividendes peuvent baissser, les frais d’achat sont élevés et nécessitent de conserver les parts au moins une dizaine d’années sous peine de faire des pertes, liquidité non garantie à la revente, etc.).

Ma SCPI préférée est l’outil de recherche.

2 cas de figures :
- soit vous vendez les parts (le notaire en l’occurrence) et vous récupérez le prix vendeur sans aucun autre frais. En admettant que vous étiez vendu en aout, vous auriez récupéré très exactement 251€ par part si on se réfère au carnet d’ordre historique.

- soit vous acceptez les parts en succession et vous devrez payer les frais de transfert de 156€ TTC chacun + les droits de mutation de 5% calculé sur le prix vendeur (251€ pour rester dans l’exemple)

Attention, pour aller vite dans le règlement de la succession, et éviter de faire partie des vendeurs en attente, le notaire à tout intérêt à indiquez un montant bas de manière à être priorisé dans la détermination des parts échangées. Cela ne veut pas dire que le prix d’exécution retenu sera aussi "bas" que celui complété sur l’ordre de vente.

C’est un exercice délicat, et cela dépend du volume de parts qui est mis en vente.
Si c’est un petit volume autant mettre un prix très bas qui assure d’être prioritaire et de voir son ordre exécuté rapidement
Si c’est un volume important, il faut faire attention que ce gros volume ne fasse pas décaler le prix d’exécution !
Cela dépend de la dynamique, ie des volumes et des prix proposés coté acheteur notamment.

C’est à étudier de près (pas certain que - tous - les notaires fassent l’exercice…) sachant que vous n’avez la vision que sur les 5 ordres d’achat les plus hauts, ou plutôt les 5 plus gros prix, mais la vision reste partielle.
De plus, ce n’est pas tout a fait mis à jour en temps réel, ce qui ajoute un peu d’incertitude à l’incertitude, et des ordres qui n’ont pas le temps d’être affiché sont pris en compte lors de la confrontation (c’est du vécu, coté acheteur).

A noter aussi que comme il y a eu une fusion il ne faut peut être pas rapprocher directement le prix d’achat de votre mère, au prix vendeur actuel. Je ne connais pas le dossier mais elle a peut être reçu plus de parts en nombre au moment de la fusion (dépend de la parité retenue lors de la fusion). Elle a peut-être reçu plus de part AEW Paris Commerces que le nombre acquis initialement sur Actipierre 2. Il faut donc raisonner montant global pour apprécier la pertinence ou non de la vente.

La bonne nouvelle sur ce dossier c’est qu’il semble y avoir des acheteurs.
La mauvaise c’est qu’il y a à priori un gros ordre de 784 parts qui justement va (peut-être) peser sur le prix final.
La mauvaise (bis) c’est qu’il y a aussi beaucoup plus de vendeurs
La mauvaise (ter) c’est que le nombre de parts échangés mensuellement semble faible par rapport aux volumes présent dans le carnet coté vendeur (et on a pas, la aussi, la vision exhaustive)

Pour mieux comprendre la mécanique consultez cet article assez bien expliqué sur le marché secondaire des SCPI.
Consultez aussi sur le site AEW le document qui correspond à un "mandat d’achat", et celui qui correspond à un "mandat de vente" cela confirmera mes propos sur la mécanique des frais et des droits, vous y trouverez davantage de détails.