SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Réflexion très intéressante GBL. Pour avoir des SCPI et des foncières (beaucoup), je perçois évidemment la même chose. Comme vous, je n’ai pas de réponse définitive, voici toutefois quelques réflexions en vrac :

1. Si la SIIC font des augmentations de capital, elles contrôlent quand, c’est-à-dire (on l’espère) lorsqu’elles ont une bonne opportunité pour investir l’argent levé. À l’inverse, les SCPI à capital variable (mais nombre de SCPI à capital fixe enchaînent les augmentations de capital…) doivent investir l’argent au fil des souscriptions. Rien ne dit que cet argent arrive au bon moment. C’est un peu le même problème que les fonds actions qui collectent quand ça monte et décollectent quand ça baisse.

2. Le point précédent est renforcé par le taux de distribution souvent très élevé des SCPI. Il faut investir vite le cash pour qu’il travaille au plus vite. C’est d’ailleurs ce qu’attendent la majorité des investisseurs en SCPI : de l’immobilier « presque » en direct.

3. Le recours important au crédit est quand même un sacré avantage pour les foncières ! Les résultats de nombreuses SIIC ont été boostés par la baisse des coûts financiers ces dernières années. Les SCPI ne peuvent jouer sur ce levier avec cette force alors même que les rendements des immeubles dans lesquels elles investissent ont baissé à cause des taux bas dont elles ne profitent pas.

4. Les foncières, notamment du fait de la maîtrise de leurs augmentations de capital, me semblent agir avec plus de souplesse. Quelles SCPI peuvent, en ce moment avec la collecte qui est la leur, repositionner leurs patrimoines, pratiquer des arbitrages stratégiques importants ?

5. Le management n’est pas forcément moins bon pour les SCPI, mais son intérêt n’est pas aligné sur celui des associés. Collecter est souvent le premier objectif, on en revient encore au point numéro 1.

6. Le fait d’être coté expose davantage à la critique. Lorsqu’une foncière annonce de mauvais résultats, des investisseurs vendent dans la minute, le cours baisse, la presse en parle, etc. Du coup, le management dort beaucoup moins bien et, pour peu s’il soit investi, il devra reporter la construction de sa piscine. Le Drame. Le management des SCPI est beaucoup plus tranquille en cas de mauvais résultats.

Après contact avec les relations investisseurs de ces sociétés, puis démarche auprès de Binck, les titres suivants sont maintenant aussi référencés en PEA :

Patrizia Immobilien AG , DE000PAT1AG3
Deutsche Euroshop AG (85), DE0007480204, pas éligible PEA
DIC Asset AG (68), DE000A1X3XX4, pas encore sur Binck PEA

Et oui les deux dernières sont bien éligibles. En fait, la loi allemande oblige les sociétés qui ont le statut G-REIT à avoir le mot REIT dans leur nom.
Source : http://www.gesetze-im-internet.de/reitg/__6.html
Traduction en anglais : Law on German Real Estate Companies with Listed Shares (REIT Act - REITG)

§ 6 Company

The company of a REIT stock corporation must also contain the designation "REIT-Aktiengesellschaft" or "REIT-AG", even if it is continued in accordance with Section 22 of the German Commercial Code or other statutory provisions.

PFU = Prélèvement Forfaitaire Unique

Oui la réponse a été donnée à partir de ce message, ces investissements sont très différents et assez décorrélés :

WhiteTiger le 21/02/2016 a écrit :

Il est imprudent de croire qu’investir dans des SIIC ou dans des SCPI relève de la même stratégie (investir dans l’immobilier). Là où les SCPI sont un produit purement immobilier, les SIIC ne présentent pas les même performances et risques.

http://fdrt.net/wordpress/wp-content/up … s-SIIC.png

On voit bien sur ce graphique (extrait d’une étude de Frédéric PICARD), que les SIIC sont étroitement corrélées à la tendance boursière tandis que les SCPI ne le sont pas (ou trés peu).

Le lien ne fonctionnant plus, on retrouve des données ici :

https://www.sofidy.com/wp-content/uploa … -04-15.pdf

Je confirme. Aucune possibilité de récupérer les crédit d’impôts correspondant aux retenues à la source dans un PEA. Cela vient rogner les stratégies dividende en PEA sur les actions dans des pays à fortes retenues à la source.

cf RPPM - Revenus de capitaux mobiliers, gains et profits assimilés - Régimes particuliers - Plan d’épargne en actions (PEA) - Régime fiscal du PEA

10. Les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés européennes inscrits dans un PEA et dont les émetteurs n’ont pas leur siège en France n’ouvrent pas droit à restitution.

De même, les crédits d’impôts conventionnels attachés aux produits des titres de sociétés ayant leur siège en Islande, en Norvège et au Liechtenstein inscrits dans un PEA n’ouvrent pas droit à restitution.

En effet, conformément aux dispositions conventionnelles, les crédits d’impôt ne sont restitués que dans l’hypothèse où les revenus sont eux-mêmes imposables. Tel n’est pas le cas des revenus de titres inscrits sur un PEA.

D’après https://dits.deloitte.com/#TaxTreatySubMenu, les 26,375% s’appliquent sur les dividendes allemands en dehors d’une convention fiscale

Dividends paid to a nonresident are subject to a 25% withholding tax (26.375%, including the solidarity surcharge), with a possible 40% refund for nonresident corporations, giving rise to an effective rate of 15.825%, unless the rate is reduced under a tax treaty. No tax is levied on dividends qualifying under the EU parent-subsidiary directive.

Avec la convention fiscale signée avec la France, le taux pour une personne physique est normalement de 15% mais semble rester à 26.375% pour les équivalents REIT-SIIC d’après la première phrase.

Where dividends are paid out of income or gains derived from immovable property by a tax-exempt investment vehicle that distributes most of its income or gains annually and the recipient of the dividends directly or indirectly holds 10% or more of the capital of the payer, the dividends may be taxed at the domestic rate applying in the source state. The 5% rate applies on dividends paid by a German company to a French company (other than a partnership) that owns directly at least 10% of the capital of the payer company; otherwise, the rate is 15%.

An exemption from withholding tax on dividends may be available if the conditions for the application of the EU parent-subsidiary directive are satisfied.

The dividends article of German treaties should be consulted for special rules that may apply to certain income derived from rights or claims to participate in profits (including income of silent partners and income from profit-sharing loans or bonds).

Après çà, si le taux de 15% est applicable, toute la complexité est d’obtenir ce taux de 15% avec votre broker car cela nécessite un travail administratif de sa part qu’il a rarement intérêt à faire… D’ailleurs, si certains qui ont de l’expérience avec les dividendes allemands peuvent dire comment ils sont traités par leur broker çà permettrait de clarifier.

Concernant les G-REIT en PEA, si il est possible de les y inscrire, il faudrait donc voir quel rendement ils offrent, et accepter une perte sèche probablement d’environ 25%.

Dernière modification par tikou (10/01/2019 12h24)

Pour ceux que ça intéressent : un doc sur l’immobilier côté en 2019 (Oddo BHF), avec, entre autres, un historique des décotes sur ANR des foncières (en moyenne) en UK et Europe continentale, et un des rendements vs taux sans risque, etc. (ok, ça se termine par un peu de pub pour le fond Oddo BHF immobilier, mais vue la présence de cette maison en Farnce et en Allemagne, ça peut aussi être instructif à lire…)

C’est une explosion de nouvelles SCPI de toute part !

A comparer à une absence quasi-complète de foncières cotées triple net, à l’exception de Selectirente, qui est gérée par Sofidy.

Une explication possible est qu’il est bcp moins rentable de gérer une foncière triple net qu’une SCPI : en effet, classiquement une foncière triple net prend 5-8% des loyers en "frais de gestion" vs 10% pour une SCPI.

Déjà il y a dix ans j’avais fait la remarque à l’analyste immobilier Benoît Faure-Jarroson dans son interview :

IH a écrit :

Autre question, quels sont les frais de gestion “corrects” pour une foncière ? Les SCPI sont à 10%, Selectirente est à 8% et globalement les chiffres semblent souvent entre 5-8%. Comme d’habitude, le placement le plus populaire est celui dont les frais de gestion sont les plus élevés…

…

D’accord, et quelle serait une fourchette de frais à peu près correcte alors ?

Benoît Faure-Jarroson a écrit :

Vous l’a donné vous-même. Les 10% des SCPI me semblent excessif. Je pense que c’est historique et aussi parce qu’elles ont commencé petites et dans un marché inefficient. De mon point de vue ces frais sont maintenant hors-marché.

Dix ans plus tard, jamais les SCPI ne se sont aussi bien portées, et la SCPI Neo porte même les frais à 15% des loyers (en contre-partie de l’absence de frais de souscription toutefois).

La faute aussi au management des foncières cotées, qui usent et abusent de l’endettement, et veulent transformer en société de croissance des sociétés qui ont vocation à être "père de famille", et leur ego crée de la volatilité inutile.

-

La mauvaise performance d’une SCPI est plus facile à masquer : pour diminuer la vacance locative, il suffit de collecter de l’argent neuf et de l’investir dans des immeubles déjà loués. Mécaniquement la vacance locative globale diminue.

Un autre facteur justifiant la prépondérance des SCPI est la possibilité d’emprunter à bas prix grâce à la politique accommodante de la BCE : cette possibilité pousse la demande sur les SCPI, et les maisons de gestion répondent à celle-ci.

Mais décidément il n’y a pas justice : on aurait du avoir une explosion des foncières cotées, véhicule de rente par excellence, et à l’inverse les SCPI auraient du tomber en désuétude.

Si tout était dans le meilleur des mondes possibles, il devrait y avoir abondance de foncières cotées triple net dont le taux d’endettement devrait être statutairement nul, et que les banques accepteraient de financer à crédit.

Au lieu de cela nous avons la situation actuelle, où les banques financent des SCPI chargées en frais, pas toujours performantes, mais avec l’avantage d’une volatilité moindre que les foncières cotées.

GoodbyLenine a écrit :

Pour 100 investis actuellement sur une SCPI, on peut s’attendre à recevoir entre 3 et 6 par an avant fiscalite, vers entre 2 et 4 après (ca dépend de chacun). Avec certaines SIIC on peut s’attendre à plus de 10 avant fiscalité et plus de 7 après. Ca fait une très grosse différence, pour des sous-jacents pas si différents…

Il est imprudent de simplement comparer des rendements sans regarder ce qui les génèrent…

Je vais peut-être me répéter mais lorsque l’on achète des parts de SCPI ou des titres de SIIC, on n’achète pas du tout la même chose.

Les SIIC ont généralement un modèle économique qui fait un usage massif du crédit LT pour constituer un capital et assurés des revenus remboursant la dette. Il y a un effet de levier qui permet d’augmenter "mécaniquement" le rendement. Mais, il y a un risque plus important.

A contrario, les SCPI sont faiblement endettée et la nature de leur dette n’est pas la même. Il s’agit souvent de dette CT permettant de profiter éventuellement de certaines opportunité (par anticipation des souscriptions. Il n’y a donc peu ou pas d’effet de levier, et peu ou pas de risque associé.

Les cours de SIIC sont liés à l’évolution des taux d’intérêt autant si ce n’est plus que de celui du marché de l’immobilier. (On le voit bien en ce moment avec certaine REIT américaines ou anglaises qui sont proches de la faillite tandis que leurs immeubles ont encore un taux d’occupation plus qu’acceptable si elle n’étaient pas tant endettées).

La valorisation des SCPI est intrinsèquement liée à la valeur de l’immobilier du portefeuille.

Maintenant, s’il faut investir aujourd’hui, les SIIC sont intéressantes aux cours actuels. Mais il faut avoir conscience des risques et être trés sélectif. Le rendement important indique aussi un risque important.

Le chapitre 3 de mon livre sur les foncières n’a pas pris une ride, hélas :

Livre foncière cotées a écrit :

Mais le krach boursier de 2009 a montré que les cours de bourse des foncières cotées pouvaient être corrélés à ceux des actions « classiques ». À court terme, ces foncières ont donc un pouvoir « diversifiant » par rapport aux marchés boursiers inférieur à l’immobilier en direct ou aux SCPI.

…

Le cours de bourse d’une foncière cotée est généralement moins volatil que celui d’une entreprise « classique », mais peut néanmoins être absurdement faible ou exagérément élevé sur de courtes périodes.

Ayant vécu la crise de 2008/2009, et sa volatilité terrible sur les foncières cotées, je me demandais si à présent que les foncières cotées étaient plus populaires et constituaient une catégorie à part entière dans la classification GICS, elles auraient toujours cette volatilité exacerbée en cas de krach.

J’ai ma réponse, particulièrement avec la séance d’hier aux USA.

C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.

Donc non seulement elles ne réduisent pas la volatilité, mais elles l’exacerbent en amplifiant les mouvements des indices, et ce quelle que soit la qualité de la foncière cotée (par exemple, la foncière logistique Prologis est passée de $90 à $65 en quelques séances).

Les différents instruments financier pour investir dans l’immobilier sont :

Les SCPI
Les OPCI
Les SIIC (ou REIT)
Les ETF

1. Les SCPI
Je vous déconseille les SCPI pour plusieurs raisons :

→ Faible liquidité surtout en période de krach
→ Frais d’entrée élevée (entre 8% et 12%)
→ Frais de gestion conséquents
→ Pas de décote sur l’ANR (Actif Net Réévalué)
→ En cette période de Covid, non prise en compte à ce jour, des effets de la crise sur l’ANR.
→ Fiscalité désavantageuse :
- loyers : tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%+prélèvements sociaux de 17,2%
- plus values : 36,2% après abattements pour durée de détention
- IFI : Les parts de SCPI entrent dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

2. Les OPCI
Ce sont des produits hybrides entre immobilier et bourse

Composition de ces fonds :
Immobilier : > 60% dont SIIC < 9%
Liquidités : > 10%
Actifs financier < 30% (titres et OPCVM actions, obligations, …)

Par rapport aux SCPI, les OPCI se caractérisent par une plus grande liquidité, des frais d’entrée moins importants (environ 3,5%), mais des frais de gestion très importants (environ 2,25 % par an).

Je vous les déconseille aussi, en raison des frais et de leur allocation d’actif sub-optimale.

3. Les SIIC
Les Foncières cotées en bourse, SIIC en France ou REIT dans les pays anglo-saxons, présentent de multiples avantages.

→ Forte décote actuellement sur l’ANR : par exemple Klepierre décote ce jour de 39% sur l’ANR NDV (Net Disposal Value) ou valeur nette à la revente, la notion d’ANR la plus stricte (29,8€ au 30 juin 2020).
→ Très grande liquidité boursière
→ Frais de courtage modiques (0,1% à 0,5%)
→ Fiscalité des valeurs mobilière (flat tax de 30% maximum) mais non éligibles au PEA (Plan d’Epargne en Actions)

4. Les ETF
Les trackers sont une alternative à l’investissement en direct en SIIC.

Je vous propose celui-ci, qui a l’avantage d’être éligible au PEA.

Lyxor PEA Immobilier Europe
Mnémonique : PMEH
Code ISIN : FR0011869304
Valeur de la part : 14€
Frais de gestion : 0,4% / an
Encours : 11 millions d’euros
Dividendes : non (capitalisation)
volatilité : 5/7 (élevée)

Message édité par l’équipe de modération (19/01/2021 17h33) GBL :
  La "tranche marginale de l’impôt, jusqu’à 41%" devrait plutôt être "jusqu’à 49%", avec TMI 45% et 4% en plus sur les très hauts revenus…

bajb, le 09/02/2019 a écrit :

Mon expérience

Je fus conquis par les SCPI pour plusieurs raisons
- information plus facilement disponible (Bulletin Trimestriel dans le courrier) qui induit une illusion de maîtrise de l’information
- prix relativement stable qui induit illusion de la sécurité
- rendement assez élevé et stable
Je me disais que les 10% de frais n’étaient pas si importants dans une optique de très long terme.

Je souscris il y a environ une dizaine d’année en nue propriété n’ayant alors pas besoin de revenus. Je trouvais les foncières cotées trop typées "actions" avec des variations par trop exagérées.

Quant en est-il maintenant que le besoin de revenus approche ?

Je n’ai globalement pas perdu (ni vraiment gagné) d’argent car j’ai diversifié à outrance (environ 15 SCPI) mais sur certaines j’ai perdu (Atlantique Pierre), aurait pu perdre plus (Capiforce) et sur d’autres je ne sais pas comment cela va se dénouer (Crédit Mutuel Pierre)…
Ce qui est très perturbant c’est d’être coincé et de rester sans réelle information de la part de sociétés de gestion. Et je ne parle pas de l’obscurité de certains marchés secondaires (dont Surin parle dans un file).

Et clairement la fiscalité n’était pas et n’est toujours pas très favorable, c’est le moins que l’on puisse dire.

Mon choix actuel est de sortir de toutes mes SCPI. Pour aller vers des foncières mais pas que (cf. mon portefeuille).
- pour avoir des revenus plus élevés et moins fiscalisés
- pour être plus vigilant sur les résultats (l’apparente stabilité des SCPI s’apparente à celle du chêne face aux roseaux "foncières" lors de la tempête… ça tient jusqu’à ce ça casse !)
- pour me donner la possibilité d’être plus agile (même les 3% de frais sur mes actions japonaises me permettent d’être plus mobile… et je peux aller chez un courtier moins cher !)
- pour me donner la possibilité de mieux diversifier mes avoirs en termes de secteurs, devises, pays…
- il me semble qu’un actionnaire est in fine mieux protégé et informé en possédant une action.
- et si l’économie se casse la g….. je ne vois pas comment les SCPI pourraient y échapper

En conclusion (par nature personnelle) je pense que la SCPI est un produit essentiellement marketing qui donne une fausse impression de sécurité de par l’apparente stabilité des indicateurs que regarde l’investisseur lambda que j’étais (prix de la part, dividende…).

Je me cite et je confirme que mon opinion n’a pas bougé d’un iota.
Après avoir subit une baisse conséquente avec Crédit Mutuel Pierre 1 pour pouvoir en sortir, me voilà coincé avec Aestiam Pierre Rendement dont le marché secondaire est totalement déséquilibré.
Avec un ordre de vente enregistré en début d’année et si le trend actuel se maintient je ne suis pas près de revoir mes fonds.
Lorsque je souscrivis à Foncia Pierre Rendement en nue-propriété c’était une des stars du moment ! Star dont j’espère être sorti avant ma dernière échéance SCPI à savoir Epargne Foncière en mai 2023…

Surin, le 22/10/2015 a écrit :

Bonjour,
Je m’interesse pas mal aux SCPI et sais que leur patrimoine total est d’environ 35 milliards d’euros (en France uniquement ?)
Qu’en est-il des SIIC, connait-on la valeur de leur patrimoine global ? Est-il evalué par expertises comme sur des SCPI?
Merci

Crown, le 22/10/2015 a écrit :

Le lien suivant évoque l’ordre de grandeur

Patrimoine Immobilier des grands investisseurs

Selon, l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) les SIIC gèrent un patrimoine de l’ordre de 100 milliards fin 2012.
Cela représenterait environ 41 % de l’immobilier d’investissement, sachant qu’ils estiment en France, ce marché à environ 241 milliards d’euros (fin 2012).

Les SCPI représentent effectivement environ 30 Milliards.

Les autres grands détenteurs restent les compagnies d’assurance.

Bonne journée

Crown

Pour le suivi, (quelques années ont passé …) :

Les SCPI ont aujourd’hui un patrimoine de 89,61 Milliards d’€ (fin 2022). Un triplement en une dizaine d’années.
SCPI en chiffres
Quant aux SIIC, on parlait d’une centaine de milliards  en 2012, d’après ce graphique c’était moins, toujours est-il qu’il n’a fait que diminuer ces dernières années.

On note donc un report des SIIC vers les SCPI. Reste à voir comment se comportent les assureurs, il me semble qu’il achètent pas mal de SCPI ces dernières années pour garnir leurs contrats, est-ce aussi un report, ils délèguent la gestion des immeubles en investissant dans des SCPI plutôt que par eux-mêmes ?


Capitalisation des SIIC - Pierrepapier.fr