Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ?

Bonjour,
À ma connaissance aucun texte n’interdit la location aux ascendants ou aux descendants dans le cadre du lmnp, comme pour la location nue d’ailleurs. Mais si le loyer est sous évalué je pense que les impôts peuvent réévaluer à la valeur de marché pour le calcul de votre résultat BIC.

Eventuellement mettre l’appartement à disposition gratuite de vos parents pendant quelques mois et le louer en location saisonnière sur les mois restants en étant fiscalisé au régime forfaitaire (50%).

Plutôt que louer à vos parents maintenant ou au survivant par la suite, il vaut mieux faire une donation.

Le pire reste la location nu.

Exemple (j’arrondi pour faire simple):
Loyer : 500€ / mois soit 6000€ l’année. Charges propriétaire : 2000€/an.
Revenus fonciers : 4000€. Impôt : 600€ (PS) + 600 € (si TMI = 14%) + 600 € (si TMI = 30%).

Donation : Avance sur loyer par paquet de 3 ans soit 18k€ tous les 3 ans.

Sachez que chaque de vos parents peuvent peuvent vous faire une donation de 131 000 tous les 15 ans exonérés d’impôts dont 31k€ en argent. Dans l’exemple pris, cela couvre 10 ans de location.

Cela dit, sachez que les donations de moins de 15 ans, représente une avance sur la part d’héritage. Donc, en fonction du patrimoine de vos parents, cette donation peut être incluse dans la part d’héritage.

Ceci dit, le taux de 30% applicable sur les revenus foncier (TMI = 14%) correspond à la part d’héritage > 500k€.

Ceci dit, le taux de 45% applicable sur les revenus foncier (TMI = 30%) correspond à la part d’héritage > 1,8M€.

Il n’y a pas photo, il vaut mieux déclarer une donation plutôt qu’un loyer.

Enfin, en optant pour la donation, vous ne pouvez plus (en principe) essayer d’avoi un déficit foncier sur ce bien (si c’est le seul que vous détenez). Mais bon, sur l’ensemble je crois que vous êtes gagant.

Au niveau donation/transmission, en cas d’enfant unique ayant encore ses 2 parents, avec la législation actuelle, il est possible de cumuler :

[1] Présents d’usage (non taxables) : cadeaux n’excédant pas une certaine valeur et faits à l’occasion de certains événements (anniversaire, mariage, noël, …). La notion de présent d’usage présente un caractère subjectif et doit être appréciée en fonction de l’état de fortune du donateur.

[2] Donation Tepa (ou «Sarkozy») : permet à chaque parent (ou grand-parent) de transmettre 31 865 euros en liquide à chaque enfant ou petit-enfant majeur, en exonération de droits. Délai entre deux donations exonérés : 10 ou 15 ans (je ne suis plus sur). Le donateur doit avoir moins de 80 ans. La personne qui reçoit l’argent doit remplir une déclaration n°2731 en deux exemplaires et les remettre à son centre des impôts.

[3] Donation simple : permet de donner des biens (argent liquide, immobiliers, titres, …). Le montant de l’abattement pour une donation au profit d’un enfant est de 100 000 euros par parent, renouvelable tous les quinze ans. (En cas de donation de + de 100 0000€/parent : paiement de droits selon le montant donné, entre 5 et 45 %). Formalités un peu plus compliquées (notaire requis si bien immobilier).   
(Pour une donation simple : les sommes transmises sont rapportables à leur valeur le jour de la succession. Ceci n’a d’impact ici que si un autre enfant "apparait" dans l’intervalle. S’il y a plusieurs enfants : étudier donation-partage) .

[4] Assurance-Vie : possibilité pour chaque parent de désigner un bénéficiaire (en le nommant explicitement, et pas comme ’’mes héritiers") de contrat(s) d’AV, sachant que ça sera net de droit jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire et par parent (si somme versée avant 70 ans).

Donc :
[2] et [3] permettent de donner 263 730 € à un enfant unique (majeur ayant encore ses 2 parents (agés de moins de 80 ans)).    (2x(31865+100 000))
[4] permet de transmettre 305 000€ de plus (au décès des parents) à un enfant unique (ayant ses 2 parents, agés de moins de 70 ans au jour du versement).  (2x152500)
… tout ceci "net de droits" (et sans utiliser aucune ’astuce’ particulière, par ex. du démembrement)

Bonjour à tous,

Je me permet une (grosse édition) de message, mais la question initiale reprend sur la forme la mienne.

Voici mon cas :

Je souhaiterais à l’issue du remboursement de ma résidence principale, en faire "profiter" ma mère, qui a sa date de départ en retraite qui coïncide avec la fin de mon crédit initial de résidence principale.
Elle m’aide beaucoup sur le plan financier, et je souhaiterais lui rendre la pareille et qu’elle soit tranquille.

Or je me retrouverais avec un bien sans crédit (avec des charges, bien évidemment, en gros 2500 euros par an, incluant la taxe foncière) et "sans loyer" (elle aura vraiment le minimum retraite) et je ne pourrais (et voudrais pas, surtout) lui louer à la valeur locative (650 euros mensuel, pour info)

Est-ce la solution serait de le louer l’équivalent de quelques semaines dans l’années comme évoqué plus haut et donc, faire rentrer un minimum de revenus LMNP ? (je suis dans une région touristique, pour info, donc courte durée courante ici)

J’ai du mal à prendre du recul sur cette situation !

En vous remerciant pour vos précieux conseils :-)

Message édité par l’équipe de modération (15/04/2021 15h01) :
- grammaire/orthographe : "profiter" au lieu de "profité", "Or" au lieu de "Hors", et bien d’autres…

J’ajouterais qu’il est risqué de pratiquer un loyer minoré, l’administration pourrait alors tenter de vous imposer sur la différence entre le loyer pratiqué et un loyer de marché.
Mieux vaut laisser le bien à disposition à titre gratuit, éventuellement avec une participation aux charges.

Où habiterait votre mère pendant que vous louez en meublé saisonnier durant les mois d’été ?