Investir la trésorerie de sa société dans l'immobilier…

immo11 · #1

Bonjour

Voilà j’ai plusieurs idée pour essayer d investir ma trésorerie de ma société.
Actuellement je suis agent immobilier et je dispose d’une trésorerie de 70000€ en une année et demi d activité.

Pour l instant je ne souhaite pas récupérer cette somme et je souhaite me constituer un patrimoine.

Première question?
Étant en eirl a is avec comme activité principal :négociateur immobilier
Est ce que je peux acheter des biens à travers cette structure ou pas?

Est ce que je dois monter une sci a is avec comme actionnaire principal mon eirl et mes parents pour 2 parts.

Le but serait d acheter un bien en mauvais état de le rénover et de louer ( de plus je peux bénéficier de subvention pour la rénovation.

Donc j investis dans le capital de la sci et je réduis ma trésorerie

Qu en pensez vous où avez vous d autres suggestions.

Merci

Mots-clés : immobilier, sci, société, trésorerie

pierrejacques11 · #2

Bonjour et bravo pour votre rapide réussite.
La première chose est de regarder les incompatibilités juridiques ou déontologiques éventuelles entre l’activité d’AI et celle de loueur.
Passé ce premier obstacle, le plus simple est d’ajouter une activité annexe à votre activité principale, puisque l’achat de ce bien n’est pas directement destinée à l’activité d’AI. Cela clarifiera vos relations avec les tiers dans votre nouvelle activité.
Ensuite intervient la question de la structure. Je ne vois pas a priori d’incompatibilité juridique entre l’eirl et l’acquisition de biens pour les mettre en location (dans le cadre de l’activité déclarée).

Par ailleurs, qu’est-ce qui vous a poussé à choisir le statut d’eirl à l’is?

GoodbyLenine · #3

@immo11 : Ce que vous appelez "trésorerie de ma société", est-ce du bénéfice non distribué, ou juste de la réelle trésorerie (avec un BFR négatif de votre société) ? Est-ce que c’est susceptible d’augmenter toujours (ou de diminuer plus tard, ou de rester stable dans le temps) ?

gamdy · #4

Bonjour

avez vous pris contact avec votre comptable afin d’aborder le sujet des charges à venir?
Je pense qu’en effet, votre activité ayant moins de deux ans vos charges ne sont que prévivionnellles,
attendez vous à avoir des régularisations (qui peuvent faire très mal) en N+2 notamment du RSI.

Pour ma part,il y a plusieurs années, après deux ans d’activité, le RSI m’a demandé plus de 25000 euros à payer en deux mois pour régularisation.

je ne connais pas les statuts d’une eirl ni son imposition, mais je serai étonné que le RSI et autres organismes ne demandent pas leur part du "gateau" .

bon courage

immo11 · #5

Merci de vos réponse

Pourquoi j’ai choisi le statut de l’EIRL à IS
Pour infos je ne suis pas agent immobilier mais négociateur immobiler.

Après avoir fait le tour des questions et après voir vu de nombreuses personnes je me suis porté sur ce statut dans mon cas.

le statut d’autoentrepeneur ; je dépassais les plafonds et pas de frais ni tva

eurl ou sarl unipersonnel : frais de création plus lourd.

en IR : mes charges sont calculé sur mon chiffre d’affaire donc oui il peut avoir des rappels.

EN IS: les charges sont calculés sur ma rémunération et non sur mon chiffre d’affaire , et je suis à la TVA et je peux déduire les frais (IK,…)

étant donné que je ne me verse pas un gros salaire actuellement 1000 € par mois, ca me permet d’avoir des charges fixes et de pas avoir des rattrapages de l’urssaff

immo11 · #6

Voici un simulateur des experts comptables très bien fait avec les détails et les différents statuts

http://www.experts-comptables.fr/csoec/ … ateur-EIRL

gamdy · #7

votre statut ne vous oblige t’il pas a vous limiter à 32600 euros de chiffre d’affaire HT par an?

comment générer une trésorerie de 70000 euros en un an et demi dans ces conditions?

GoodbyLenine · #8

immo11 a écrit :
étant donné que je ne me verse pas un gros salaire actuellement 1000 € par mois, ca me permet d’avoir des charges fixes et de pas avoir des rattrapages de l’urssaff

Ce n’est peut-être pas la meilleure manière de sortir le bénéfice de votre société, en minimisant l’impôt (et les charges, au regard des droits acquis). N’oubliez pas qu’il faudra bien un jour les sortir, et qu’il vaut peut-être mieux le faire avec un TMI IR à 14% maintenant qu’avec un TMI IR à 41% dans 5-10 ans…

@gamdy : 1 an et demi, ça peut s’étaler sur 3 exercices (Nov 2012- avril 2014, par ex), et surtout une EIRL n’est pas limitée en chiffre d’affaire (ce n’est pas un auto-entrepreneur !).

pierrejacques11 · #9

Effectivement il y a un gap assez important entre votre rémunération et vos disponibilités après un laps de temps très bref. Si en plus votre activité est pérenne, ce n’est pas forcément optimal. Normalement les investissements immobiliers dans les sociétés à l’IS se font plutôt pour les gens ayant déjà des TMI élevés.
Pourquoi ne pas augmenter votre rémunération (en restant dans une tranche < 30 %), acheter un bien à rénover (puisque c’est votre idée de départ) pour défiscaliser (avec éventuellement un emprunt), pour vous constituer un patrimoine, et non pas un patrimoine professionnel?

immo11 · #10

Bonjour

J ai déjà plusieurs biens en locatif en nom propre et en sci

En fait je je souhaite pas augmenter la rémunération pour l instant, je souhaite me créer un patrimoine et avoir un revenu mensuel génère par l immobilier.

De plus je cherche a investir une partie de ma trésorerie
Exemple acheter un bien dans les 20k€ 30k€ Si possible une maison de village que je peux faire 2 appartements

Je peux bénéficier des aides de l anah et récupérer une subvention pour les travaux.

GoodbyLenine · #11

Pour "créer un patrimoine et avoir un revenu mensuel génère par l immobilier", il est rarement optimum de loger tous ses biens dans des SCI IS, car il faudra bien en jour en sortir de la valeur (et passer par la case IR+PS). La répartition (quand le patrimoine immobilier devient conséquent) entre SCI IS et biens en propres (ou SCI IR) est à ajuster chez chacun.

immo11 a écrit :
Est ce que je dois monter une sci a is avec comme actionnaire principal mon eirl et mes parents pour 2 parts.

Le but serait d acheter un bien en mauvais état de le rénover et de louer ( de plus je peux bénéficier de subvention pour la rénovation.

Autre remarque : Avec une SCI à l’IS, votre plus-value à la revente (j’imagine qu’avec un "bien en mauvais état" à rénover, c’est une partie significative de la valeur que vous escomptez créer) sera imposée un maximum (à l’IS dans la société, puis IR+PS quand vous sortirez la valeur de la société), alors qu’avec une structure à l’IR, vous aurez une imposition bien plus faible si vous conservez ce bien pas mal d’années. La réponse "on vendra la SCI IS, et non le bien lui-même" ne règle pas ce problème, car l’acheteur (qu’il soit une personne physique ou une société à l’IS) tiendra compte de la fiscalité induite pour déterminer son prix d’achat.

rylorin · #12

Bonjour,
je vous consulte aujourd’hui pour un ami qui souhaiterait investir dans l’immobilier la trésorerie qu’il possède dans sa société.
La société : SARL au capital de 10.000€.
Le projet : acheter un bien avec travaux à l’aide des 150k€ qu’il a de disponibles dans sa société, réaliser personnellement les travaux et mettre en (co)location.
L’objectif : disposer d’une "rente" rentrant dans la société qui lui permettra de se payer un (petit) salaire en cas de baisse d’activité ("retraite").
Pensez-vous que le montage soit globalement pertinent ? Le cas échéant est-il nécessaire le modifier au préalable le capital social de la société ?
Merci par avance pour vos avis éclairés.

Rick · #13

Pourquoi ne pas emprunter avec les taux actuels? Personnellement, je garderai mes liquidités en cas de coup dur…

Vous pouvez toujours utiliser vos liquidités pour rembourser le prêt en cas de besoin.

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