Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Bonne nouvelle la distribution du T2 est tombé sur mon compte elle est légèrement plus faible que le trimestre précèdent et une distribution supplémentaire (une PV j’imagine) a aussi été faite qui représente un peu plus de 33% de la distribution "normale".

Désolé au moment ou j’écris je n’avais les données me permettant de calculer une distribution par part….

Merci, étonnant sur assurance vie (spirica) j’ai 3.51€/part mais pas de versement de la PV que vous mentionnez. Quelqu’un dans le même cas ?

Ce sont deux versements distincts et à chaque distribution c’est la même histoire, avant de crier au loup un minimum de patience s’impose.
Je vois d’ailleurs bien le versement de plus-value chez moi (Spirit également)

A propos du dernier bulletin trimestriel d’ Immorente (2ème trimestre 2022).

Dans les investissements du trimestre, il est indiqué l’achat d’un bureau de 7736 m² à Wasquehal (à 2 pas de chez moi) avec comme locataire AXA assurance.
A noter que ce bureau a été acheté à la SCPI "Crédit Mutuel Pierre 1" qui a du vendre pour alimenter un fond de remboursement pour faire face à des retraits plus importants que la collecte…

Reste à savoir qui est gagnant dans cette transaction…

En consultant le site de Primonial - qui a changé - je constate que les SCPI de Paref Gestion y apparaissent ainsi que Immorente :
"La SCPI Immorente peut être souscrite en direct auprès de votre conseiller Primonial."
SCPI Immorente | Primonial

Voici un moyen de freiner la collecte parfois délirante de leurs SCPI : en proposer d’autres.

Je n’ai pas reçu le même dividende que vous…
Pour un PPH à l’IR, revenu T3: 3.39 € / part ce qui est plus qu’au T2 (hors PV) et moins qu’au T1

J’aurais du préciser que ces SCPI sont logées dans une SC à l’IS, ce qui explique ces petites différences.

Bonjour,

Retour après un hiatus.

J’étudie Immorente avec ma casquette de novice des SCPI.
Le dossier me semble possiblement prêt à craquer.

Problèmes
- Renouvellement des baux toujours sous les loyers précédents, relocations autour de l’ancien. Depuis 2019, c’est la baisse. A chaque bulletin trimestriel depuis mi 2018. Ce fut vraiment l’inflexion.
    - Sachant qu’il y a 20-22m€ chaque année à -5%, cela donne sur 285m€ de loyers : 7% des loyers renouvelés chaque année à -5%. Soit -0,4% de frottement négatif sur les revenus
- Depuis 2009, prix de la part a fait +0,8% pa seulement malgré la grosse collecte et les taux bas
- Durée de vie résiduelle de la dette passée de 10ans début 2018 à 8 ans fin 2022 : ils vont devoir réemprunter à taux plus élevés ou bien laisser rouler (moins d’achats).
- Il reste que 19m€ de RAN soit 13% des dividendes
- Achats nets d’immeubles : +174m€ en 2021
    - Mais dans la compta, variation de la valeur du patrimoine : +101m€ donc perte de valeur de 73m€ soit 2,5% du total.
    - Exple 2019 : achattes 256m€
        - Patrimoine : +129m€
    - Exple 2018 : achats nets : 102m€
        - Patrimoine : +71m€
=> Erosion constante du patrimoine.
- Pas trop de données sur l’impact ESG car de nombreux biens devront être modernisés ou vendus. Quelles dépenses cela représente-t-il ?

Tout cela est masqué par la collecte impressionnante.
Car la collecte permet d’investir dans des biens aux rendements probablement identiques au portefeuille. Mais en ajoutant 30% de levier, cela dope la rendement.
Immorente achetait des biens au rendement de 6% sur le marché avec un financement à 1% et un levier autour de 20-30%?
On va passer à du 7% de rendement mais un coût de financement de 3% si les taux restent à 2%.
Compression en vue donc.

Si je modélise tout cela, paradoxalement, une collecte forte risque de faire stagner voire baisser le résultat net par part : en effet, la hausse des taux mange l’effet de levier. L’effort de refinancement va commencer à impacter les résultats.

Qu’en dites-vous ?

Je travaille avec les chiffres annuels. 2022 est sur la même tendance que 2021.

1) Indexation, parlons-en
Loyers facturés en 2020: 167,4m€. En 2021: 163,4m€.
Si on avait une indexation de 1,5%, on devrait être à presque 170m€ facturés en 2021.
Facturé ne veut pas dire encaissé (Covid, faillites, etc).

Et pourquoi ?
En partie car les renouvellements / relocation sont mauvais.
Il y a renouvellement et relocation. Les deux sont de tailles similaires et environ 20-22m€. J’englobe les deux car on parle du même bien. L’identité du locataire est peu importante de ce point de vue.
La tendance est négative sur la globalité des 2 postes depuis 2019.
Ils ont perdu 1,5m€ sur ce poste en 2021. 2022 est du même acabit.

La SCPI a investi 174m€ en 2021, à un taux net de 5,2% :  on arrive à 9m€ de revenus supplémentaires, répartis dans l’année, prenons 50% soit +4,5m€ supplémentaires.

Si on compte tout, on devrait avoir des loyers facturés autour de 175m€ en 2021 - or ce fut 163,4m€

Est-il possible que la SCPI vende les biens les plus rentables en % pour dégager la trésorerie du dividende ?

2. Levier du crédit : vous parlez du stock de dettes, je vous parle des flux. Les emprunt sont en majorité amortissables (2/3 du total).
La SCPI veut arriver à 30% d’endettement. A voir si elle conserve cet objectif.
Ils étaient à 14,5% fin 2021 : s’ils veulent y parvenir, il faut nécessairement acheter avec un levier > 1,145. Et même davantage puisque les emprunts sont en majorité amortissables (une partie du capital dû est remboursée chaque année). L’effet contraire doit se situer entre 1 et 1,5pp par an.
Pour rester à 14,5%, il faut donc, si les achats sont de 200m€ sur des biens à 5,5%, avoir un levier > 1,3 voire davantage car on rembourse peu de capital au début d’un emprunt. Donc je dois même être trop bas sachant qu’on arrive vers 16% de dettes à la fin 2022.

Sur durée résiduelle et duration.
Ce n’est pas votre faute, puisque l’entreprise alterne régulièrement les notions dans sa communication sur le sujet.
On a bien dans le rapport annuel une duration autour de 5 ans et une durée résiduelle de 8 ans.
La durée résiduelle correspond à la définition de la duration tandis que la duration est définie par Sodify comme la durée pour rembourser la moitié du capital restant dû - les anglo-saxons appellent cela "Half-life".

Vous ne répondez pas sur les travaux de mise à niveau aux règles environnementale.
Un patrimoine de 3,5bn€ sur lequel seulement 20m€ sont dépensés, soit 0,7% me semble très léger.
On parle souvent de 1% en résidentiel, je ne vois pas pourquoi on prendrait moins en commercial, avec davantage de normes à respecter.
A moins que  ce soit Cricri77 qui ne choisisse les artisans pour Immorente ?

Je continue mon analyse, merci pour vos commentaires constructifs sur le fond, moins sur la forme.

Pour ma part (associé à l’IS), j’ai une distribution T4 2022: 3,75 € / part - versés le 23/01, sur mes espaces associés.

Etes-vous sur que Sofidy considère que vous êtes à IS ? J’ai déjà eu le cas où la société de gestion a considéré que la SCI était à IR malgré des documents qui indiquaient clairement le contraire.
J’ai comme GBL pour ma part.

Pour ce que ça vaut, j’ai eu comme GoodbyLenine : 3,75€ / part à l’IS sur l’espace associés.

Et après la très bonne remarque de Kabal, je suis allé vérifier si j’étais bien traité à l’IS, et la plupart des espaces associés de mes SCPI l’affichent bien.