VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Les détails des conditions exprimées par les prêteurs en attendant les publications des rapports 2014 Q1 Q2 corrigés et Q3,   ont été publiés :
-1) ARCP ne doit pas avoir un taux d’endettement (dette / biens ) compris entre 65% et 100% 
-2) ARCP ne doit pas avoir plus de 125 millions de $ en cash
-3) ARCP ne doit pas posseder moins de 10.5 milliards de $ en biens
- La facilité de crédit revolving est diminué de 650m$ pour être ramené à 2.55b$

D’après le bilan Q2 2014, publié en Juillet:  20 b$
1) NOK : le taux dettes / actifs  = 10b/21b =  47%     (donc  < 65% < 100% )
2) NOK : Cash and cash equivalents + Restricted cash = 193 + 63 = 256 m$  ( donc > 165 m$ )
3) OK : les actifs sont de 21b$  (donc > 10.5b$)

Donc ARCP doit vendre certains de ces biens pour se désendetter, afin de répondre aux éxigences des prêteurs.

C’est ma compréhension du document officiel déposé aujourd’hui. Les sources sont en suivant le lien, mais je vous préviens cela pique les yeux ( http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/ … ex10-1.htm )

ARCP a écrit :

ARCP acquires and manages assets on behalf of the Cole Capital® non-traded REITs, managing nearly $40 billion of high-quality real estate

Il y a aussi quelques choses que je ne comprends pas . Dans le mauvais bilan de Q2 2014, les actifs sont de 21b$. Or dans la publication de presse de ARCP (lien ci-dessous), ARCP annonce avoir 40b$ d’actifs , conjointement avec Cole. Dois je comprendre que le bilan Q2 2014 ne comprends pas le bilan de Cole ?

Sinon, Il y aussi la menace d’un délistage de ARCP du marché NASDAQ. Le courrier du Nasdaq n’a rien de surprenant, c’est la procédure habituelle quand une compagnie produit des rapports incorrects. ARCP doit fournir au Nasdaq des explications détaillées pour lever cette menace.
(http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/ … ex99-1.htm)

Bonjour,

Galérien, vous n’avez pas tout compris…. 

Un reit se finance avec de la dette. Il y a deux types de dette : la dette sécurisée et la dette non sécurisée. Par sécurisé, il  faut comprendre qu’il y a une hypothèque (je simplifie); la dette est sécurisée pour le banquier. L’intérêt théorique pour le reit est qu’elle est normalement moins chère (puisque mieux garantie). C’est théorique car 1) on constate qu’en fait ce n’est pas le cas, 2) la garantie pour le prêteur est relative car si l’immobilier baisse, la dette n’est plus ou moins garantie et le covenant a pour conséquence qu’il soit nécessaire de vendre le bien au pire moment soit quand il est peu cher.  Ce n’est l’intérêt ni du reit, ni de son banquier. On voit donc de plus en plus de dette non sécurisée dans le financement des reit (surtout les grosses) ce qui donne beaucoup pus de flexibilité au reit.
Le ratio qui est assoupli est le rapport entre la dette non sécurisée et les actifs non hypothéqués. Il était contractuellement 0.65 (c’est à dire que les banquiers prenaient une marge de 35% entre la somme prêtée et la valeur des actifs non gagés). Ils donnent une souplesse en laissant le ratio aller jusqu’à 1 pendant le covenant holiday.

La valeurs des actifs non hypothéqués doit rester supérieure à 10,5md$.

Pour le 3éme point, je comprends que la société ne doit pas tirer sur sa facilité de caisse si elle a plus de 125m$ de trésorerie active. Je ne suis pas sûr de ma traduction (et donc de ma bonne compréhension).

En tout état de cause. Arcp ne doit rien vendre dans l’urgence pour satisfaire ses engagements financiers; au contraire les prêteurs donnent du temps pour produire une information financière fiable et assouplissent leurs exigences durant cette période. Après, il y a des waivers fees ; tout ceci n’est pas gratuit pour ARCP.

C’est plus complexe que cela… J’ai (enfin) ouvert un rapport ARCP, le 10Q du Q2.
- Le cash flow opérationnel est effectivement bas

- Cependant, le Q2 est le trimestre pendant lequel ARCP a acquis les restaurants Red Lobster : le rapport montre bien l’émission d’action, mais pas encore les bénéfices tirés de cette opération de croissance (car le transfert effectif de la majorité des propriétés a eu lieu le 28 juillet). Il faut attendre les comptes du Q3 pour vérifier la couverture du dividende.

Si je me projette en 2015…
Le CA supplémentaire attendu de Red Lobster est de 150M par an (p65).
Le CA (issu des loyers) sur le Q2 était de 314M, soit 1250M annualisés.
J’ajoute 100M de remboursements de frais et taxes. Je laisse volontairement de côté Cole Capital pour l’instant.
Total = 1500M

Côté dépenses, je ne peux faire que des projections hypothétiques :
30M liées aux acquisitions et fusions (on suppose qu’ils se calment, et se contentent d’absorber les acquisitions passées)
200M pour l’entretien (160M annualisés si on prend les chiffres du Q2 ; je rajoute 40M pour Red Lobster)
35M G&A (14M sur H1)
50M salaires en actions (32M sur les 6 premiers mois - ils se sont fait plaisir - mais 9M seulement sur le Q2)
pour un EBITDA de 1185M.

Je fais l’hypothèse que les intérêts sont de 350M - chiffre très incertain vu le mélange de différents types de dettes.
edit: j’ai décidé d’affiner l’hypothèse.
Mortgage : 200M (4Md x 5%)
Corporate : 75M (2,5Md x 3%)
Convertible : 40M (1Md x 4%)
Credit : 38M (1,9Md x 2%)
Other : négligé (150M x ?%)
Total = 355M => ma 1ère estimation tombait plutôt bien.

La charge annuelle de dividende est environ 908M (1$ x nombre d’actions communes) + 70M (1,675$ x nombre de F preferred shares) + 21M (0,79$ x nombre de D preferred shares) = 1Md$

L’EBITDA-intérêts (mon approximation de l’AFFO) couvre 80-85% du dividende. Ajouter Cole Capital porte ce montant à 95-100%.
***Note : je ne doute pas un instant que j’ai fait plein de raccourcis et quelques erreurs.***

J’étais moins confortable qu’avant, après avoir lu le rapport : savoir si ARCP est une bonne boîte ou non ne saute pas du tout aux yeux. (Wawawoum et Sergio avait déjà mentionné le peu de lisibilité des rapports.)
Faire ce calcul me rassure un peu puisque j’ai essayé de prendre des hypothèses conservatrices, ce qui, je l’espère, contrebalance mes raccourcis et le fait qu’il y ait des dépenses non présentes dans le Q2 actuel.

10Q : 10-Q - VEREIT, Inc. - BamSEC

J’ai des actions et des options ARCP.

Dernière modification par namo (24/11/2014 11h32)

namo a écrit :

200M pour l’entretien (160M annualisés si on prend les chiffres du Q2 ; je rajoute 40M pour Red Lobster)

C’est du triple net, il n’y a pas d’entretien récurrent, tout est payé par le locataire. Par contre, il y a les frais et taxes d’acquisitions.

nano a écrit :

Total = 1500M

Il faut également soustraire les loyers de la vente des commerces multienseignes à Blackstone et prendre en compte les nouvelles acquisitions. Elles se compensent à peu près, donc votre ordre de grandeur me semble bien.

Le Net Operating Income donné par David Kay dans l’avant dernière conférence est de 1,4 Md$.

nano a écrit :

pour un EBITDA de 1185M

Si je prend le 1,4 $Md précédent et j’applique un classique 10% de dépenses au niveau du REIT : 1,26 Md$. Prenons une moyenne de votre estimation et de celle-ci, soit 1,2 Md$.

nano a écrit :

edit: j’ai décidé d’affiner l’hypothèse.
Mortgage : 200M (4Md x 5%)
Corporate : 75M (2,5Md x 3%)
Convertible : 40M (1Md x 4%)
Credit : 38M (1,9Md x 2%)
Other : négligé (150M x ?%)
Total = 355M => ma 1ère estimation tombait plutôt bien

Normalement, avec les refinancements favorables évoqués au T2-2014, on doit être en dessous, mais conservons vos hypothèses conservatrices, soit 0,36 Md$.

Nous avons donc 1,2 Md$ - 0,36 Md* = 0,84 Md$ de cash disponible pour les actionnaires.

On retire les 0,09 Md$ pour les dividendes des actions préférentielles, reste 0,75 Md$.

D’après Bloomberg, il y a maintenant 924 M d’actions en circulation, soit 0,92 Md$ à verser aux actionnaires.

Nous avons donc un trou de 0,17 Md$ qui doivent être apportés par les honoraires de gestion de Cole Capital.

Si on prend le dernier trimestre, Cole Capital a rapporté 28 M$, soit 0,11 Md$ en base annualisée. Mais le management nous dit que le gros de l’activité (notamment la collecte) est sur le second semestre, donc en annualisé réel on devrait être au-dessus.

ifyouwantfriendbuydog a écrit :

Tout leur cash provenant de l"emission de nouvelles actions ou de nouveaux emprunts. puisque l’operating cash n’est que de 34 millions de $ au 30juin 2014(source FT),le versement d’un dividende mensuel prete à sourire.
Garder ses actionnaires avec de nouveaux souscripteurs/preteurs  cela porte un nom….et tous les mois avec plus de 900  millions de titres à ce jour,il va falloir trouver pres de 750 millions de $ tout frais rien que pour assurer le paiement du dividende…..pourvu pour vous que cela dure!

Je m’étonne qu’avec des propos aussi grotesques vous arriviez à avoir des +1 en réputation.

Dans le cas d’ARCP, la foncière grossie tellement rapidement qu’il peut y avoir un décalage entre les loyers perçus et les dividendes versés. En temps normal, il n’y en a pas, car les acquisitions immobilières sont financées par des prêts à court terme, transformés ensuite en equity+dettes à long terme.

Ces décalages sont malvenus et nous avons déjà pointé ici qu’ARCP devait cesser toute opération de M&A ; que la levée d’équity pour le deal Red Lobster était destructrice de valeur, etc.

Mais dire qu’ARCP est un schéma de Ponzi est absurde. Dans un Ponzi, vous n’avez pas d’actifs en face, les nouveaux entrants payent les actionnaires existants, sans aucune création de valeur.

Ici les nouveaux entrants ont contribué au patrimoine : 21 Md$ d’immobilier, qui fait d’ARCP la plus grosse foncière triple net de la cote américaine.