VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

AleaJactaEst a écrit :

Si on regarde du côté de la concurrence, comme Realty (O) ce ratio est à environ 20 (Price : 50usd pour 2,57 de AFFO).

Oui.

Historiquement le ratio est plutôt autour de 15 et nous voyons sur les graphiques suivants l’éloignement par rapport à cette moyenne historique :





Mais les dettes de Realty Income et NNN sont notées BBB+.

Si on prend WPC (notée BBB) ou  SRC (notée BB-), on est actuellement plutôt sur 15 fois le FFO :





Donc le multiple de 10 pour ARCP semble vraiment bon marché, comme nous l’avons maintes fois répété.

Sur la qualité des actifs, Realty Income en 2012 a racheté American Realty Capital Trust, qui était une partie des actifs de la "galaxie" ARCT.

En 2013, ARCP a repris American Realty Capital Trust III et American Realty Capital Trust IV, appartenant également à cette même galaxie.

Si les actifs ARCT étaient bons pour Realty Income, ils doivent l’être pour ARCP…

AleaJactaEst a écrit :

Il manque un dividende et un CEO, mais ca franchement ca tient à rien, et ca finira forcément par arriver. Je trouverais assez aberrant que le titre prenne  5% à l’annonce de l’un ou de l’autre, qui sont des données anticipées.

En même temps l’annonce des résultats était anticipée aussi et cela n’a pas empêché le +7% de vendredi…

Tout ce qui peut lever les incertitudes sera de nature à diminuer la décote.

Ce qui est pénible, c’est que tout n’est jamais positif avec ARCP. Cette fois-ci, nous avons appris que deux anciens dirigeants auraient eu une rémunération (via attributions d’actions) excessive et abusive. Dit crûment : ils ont piqué dans la caisse au nez et à la barbe du board !

D’autre part, en l’absence de dividende, la société est tjs exclue de nombreux fonds immobiliers.

Je me demande si la hausse en pré annonce n’est pas un peu … suspecte ? est ce que les infos n’aurait pas fuité ? C’était plutot ca mon sous entendu.

Vous avez bien raison, pas impossible que le titre fasse +5% à l’annonce d’un CEO ou d’un dividende, ce que je dis, c’est qu’a mon sens, ces nouvelles sont probables à plus de 99% et que le 1% d’incertitude ne devrait pas justifier un +5%, enfin on refait pas le monde.

Je ne sais pas si vous vous etes inspiré de cet article sur SA, mais il reprend point par point notre discussion et l’auteur semble etre du même avis que nous.

American Realty Capital: A Fresh Start

Pour résumer :

1) Restatement effectué, guidance de 1usd d’AFFO pour 2015, crédible.
2) Un CEO qui devrait arriver … (un CEO arrivera de toutes façons).
3) Pas de raison que le dividende ne reprenne pas.
4) Belle décote vs la concurrence avec des actifs comparable, notamment sur le Price/AFFO.
5) Nicho aurait peut etre un peu taper dans la caisse, mais probablement pas des montants astronomiques. Ce mec est quand même milliardaire, si il a piqué un peu, il est solvable. Il devra le rendre. S’il avait piqué et volatilisé quelques milliards, là je dis pas … mais après cette audit, je pense, enfin tout porte a croire, que ce n’est pas le cas.
6) Cole pourrait décevoir

Déontologie : je viens de renforcer ARCP à hauteur de 25% de ma position initiale.

Dernière modification par AleaJactaEst (03/03/2015 21h18)

Bonjour,

Brad Thomas nous offre sa bulle papale suite au restatement d’ARCP.

American Realty Capital Is Still A Speculative Security Suspended In Animation

Un gros condensé de ce qu’on a déjà lu et discuté avec quelques avis.

L’ami Brad a écrit :

In other words, the premium Net Lease REITs, Realty Income and National Retail Properties (NYSE:NNN), have lower implied cap rates because they have cleaner stories. I view this comparison relevant because it validates the argument that ARCP is not as cheap as some many think. You’re fooling yourself if you think $10.00 is a bargain.

C’est marrant il y a 1 mois il disait que ça ne valait guère plus que 8.48$, 18% ce n’est pas non plus de la roupie de sansonnet.

En bref pour le reste, il justifie à nouveau le fait d’être sorti d’ARCP et que même après le restatement et bien il a raison !

Cher InvestisseurHeureux,
Il ne faut pas oublier que Brad a aussi commis, juste avant l’annonce de "l’erreur", un article critique vis à vis du mode de développement d’ARCP. Certains lui accordent d’ailleurs depuis un crédit sans doute excessif.

Personnellement, j’ai soldé ma position sur ARCP (acquise vers les 9$). Je m’estime heureux avec un gain autour de 10%. J’espère me tromper, mais je crains que la confiance soit longue à revenir, non seulement en bourse, mais aussi dans ses business. Je pense réinvestir sur Lexington qui présente des multiples voisins et dont les problèmes sont désormais anciens, du moins par rapport à ARCP.
Bonne chance à ceux qui restent investis.

SerialTrader a écrit :

Ledep, je suis assez d’accord. Nous sommes sur une base d’AFFO de $0.20 par trimestre

0,20 seulement ?

En loyer annualisé, on est sur du $1.37 billion d’après la dernière présentation.

C’est conforme avec ce qui avait été dit en novembre par David Kay et qui nous avait servi de modèle :

InvestisseurHeureux a écrit :

namo a écrit :

200M pour l’entretien (160M annualisés si on prend les chiffres du Q2 ; je rajoute 40M pour Red Lobster)

C’est du triple net, il n’y a pas d’entretien récurrent, tout est payé par le locataire. Par contre, il y a les frais et taxes d’acquisitions.

nano a écrit :

Total = 1500M

Il faut également soustraire les loyers de la vente des commerces multienseignes à Blackstone et prendre en compte les nouvelles acquisitions. Elles se compensent à peu près, donc votre ordre de grandeur me semble bien.

Le Net Operating Income donné par David Kay dans l’avant dernière conférence est de 1,4 Md$.

nano a écrit :

pour un EBITDA de 1185M

Si je prend le 1,4 $Md précédent et j’applique un classique 10% de dépenses au niveau du REIT : 1,26 Md$. Prenons une moyenne de votre estimation et de celle-ci, soit 1,2 Md$.

nano a écrit :

edit: j’ai décidé d’affiner l’hypothèse.
Mortgage : 200M (4Md x 5%)
Corporate : 75M (2,5Md x 3%)
Convertible : 40M (1Md x 4%)
Credit : 38M (1,9Md x 2%)
Other : négligé (150M x ?%)
Total = 355M => ma 1ère estimation tombait plutôt bien

Normalement, avec les refinancements favorables évoqués au T2-2014, on doit être en dessous, mais conservons vos hypothèses conservatrices, soit 0,36 Md$.

Nous avons donc 1,2 Md$ - 0,36 Md* = 0,84 Md$ de cash disponible pour les actionnaires.

On retire les 0,09 Md$ pour les dividendes des actions préférentielles, reste 0,75 Md$.

D’après Bloomberg, il y a maintenant 924 M d’actions en circulation, soit 0,92 Md$ à verser aux actionnaires.

Nous avons donc un trou de 0,17 Md$ qui doivent être apportés par les honoraires de gestion de Cole Capital.

Si on prend le dernier trimestre, Cole Capital a rapporté 28 M$, soit 0,11 Md$ en base annualisée. Mais le management nous dit que le gros de l’activité (notamment la collecte) est sur le second semestre, donc en annualisé réel on devrait être au-dessus.

Source : VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (19/32)

A ajuster avec les derniers chiffres d’endettement, d’actions en circulation et Cole Capital.

Glenn Rufrano (O’Connor Capital Partners) serait pressenti pour être le nouveau CEO d’ARCP (source).

Son parcours :

The 30-year industry veteran has been named chairman and CEO at O’Connor Capital Partners, the privately-owned real estate investment, development and management firm.

Rufrano, who was a founding partner of predecessor The O’Connor Group and who has served as a board member since 2010, will assume his new position effective immediately.  In addition, he has acquired a full partnership stake in the firm.

Bill O’Connor, president & COO of O’Connor Capital Partners said, “We are thrilled to have Glenn rejoin our company.  Not only does he possess a deep knowledge of our firm and our industry, but he also shares a common set of values and beliefs that has served the company well since its founding 30-plus years ago.”

Best known for his past leadership in the retail real estate sector,  Rufrano began his career with Landauer Associates.  His previous 17-year tenure with The O’Connor Group, which began in 1983, culminated with his positions as president and COO and as co-chairman of The Peabody Group, which was sponsored jointly with J.P Morgan.

Between 2000 and 2007 he was CEO of New Plan Excel Realty Trust Inc., and subsequently he led Australian-based Centro Properties Group as its CEO.  In 2010, Rufrano was named CEO of Cushman & Wakefield, a position he held until earlier this year.

In addition to his past corporate executive roles, Rufrano formerly served on the boards of Trizec Properties, Inc., Criimi Mae, Inc. and General Growth Properties.

He currently serves on the Board of Directors of Ventas, a leading healthcare real estate investment trust, and also on the not-for-profit health and social services agency, New Alternatives for Children.

He is on the advisory boards of New York University’s Real Estate Institute and Baruch College and is a trustee and member of the International Council of Shopping Centers.  He received his bachelor’s degree in Business Administration from Rutgers University and his MSc in Management and Real Estate from Florida International University.

Rufrano’s return to a chief executive role at O’Connor Capital Partners comes as the firm is growing and increasing its presence in both the retail and residential sectors.  The firm currently has approximately $3.5 billion of assets under management.

Source : Glenn Rufrano goes back to his old firm | Real Estate Weekly

Cher Namo,
Le perimetre a bcp evolue ds les 2 sens (larges cessions et acq), entierement d’accord. Je prefere pour l’instant rester sur la base d’une anticipation d’AFFO tres (trop?) prudente. La ste ne donne aucune guidance. Les comptes publies precedemment avaient serieusement gonfle l’AFFO. Je "normaliserai" mes anticipations une fois le Q4 publie, la nlle strategie du nouveau CEO connue et les performances du premier trimestre de la nlle equipe dirigeante publiees (probablement Q2) - autrement dit pas tout de suite.

Reste l’analyse et l’estimation des couts des risques juridiques (DoJ, SEC, class actions actionnaires) ou je suis la aussi, je pense, assez prudent.

Cdt

Un 4e fonds met la pression pour des changements dans le conseil d’administration d’ARCP :

Twin Securities a écrit :

Gentlemen:

Twin Securities, Inc. and its principals and affiliates are currently among the largest shareholders in American Realty Capital Properties, Inc. (“ARCP” or the “Company”).

We are pleased that ARCP has finally completed its financial restatement. We believe that this is an important first step toward creating a fresh start for the Company.

Now that this important milestone has been achieved, we believe that now is the time to add at least one shareholder representative to the Board of Directors (the “Board”). It is critical that the Board comprises individuals who can faithfully express and represent the views of shareholders. We strongly encourage the Board to immediately add at least one new member who fits this criterion.

For far too long, the Board has failed to adequately serve shareholders’ interests. The massive destruction of shareholder value under the Chairmanship of Nicholas Schorsch has been so well documented by this point as to render unnecessary any recapitulation by us.

However, we continue to have deep reservations about the existing members of the Board, for it was on their watch that not only the accounting scandal, which led to the resignations of several Company executives, but also several other events that were injurious to the interests of shareholders occurred.

Moreover, most if not all of the existing members of the Board have longstanding ties to Mr. Schorsch, which is particularly concerning given Mr. Schorsch’s troubled history at—and recent resignation from—the Company. Finally, the existing members of the Board lack meaningful real estate experience, which is simply remarkable in light of the more than $20 billion of real estate on the Company’s balance sheet, as well any other expertise that is useful to the Company.

Based on the foregoing, we call for all of the existing members of the Board, with the possible exception of Bruce Frank, not to run for reelection at the Company’s 2015 annual meeting. We believe that the nominees to replace the outgoing Board members should possess significant real estate experience or an expertise that will be beneficial to the Company going forward. We strongly believe that these nominees should be selected based on deliberations among the incoming Chief Executive Officer, the incoming Non-Executive Chairman, and the new Board member(s) whose immediate appointment we are encouraging in this letter. Finally, we urge the Board to call an annual meeting as soon as practicable following the naming of a new Chief Executive Officer and a new Non-Executive Chairman.

Sincerely,

David Simon
Chief Executive Officer and President
Twin Securities, Inc.

Source : CORRECTING and REPLACING David Simon of Twin Securities, Inc. Writes a Letter to American Realty Capital Properties, Inc. | Business Wire

Cela devrait etre positif, Rufrano a fait du bon boulot en restructurant Centro qui etait sur-leverage.
Le depart de 2 administrateurs lies a Schorsch devrait etre positif aussi.

Pour une fois que nous n’avons que des bonnes nouvelles (nouveau CEO et deux nouveau membres pour améliorer le piètre conseil d’administration actuel), ne boudons pas le plaisir !

Le cours de bourse devrait être boosté avec le retour du dividende, qui permettra à ARCP d’être réintégré aux fonds immobiliers cotés de dividende.

De ce qu’on peut lire ici et là, Glenn Rufrano est bon, et en plus à de l’expérience dans l’immobilier non coté, un + pour la filiale Cole Capital.

Glenn Rufrano a écrit :

ARCP is a young company, grown rapidly, which now requires a sound business path. I look forward to meeting the management team, thoroughly analyzing the assets and reviewing the details of the balance sheet while at the same time seeking thoughts from the institutional investor community. Once complete, we will organize a strategic plan and begin execution to maximize the value of the core REIT assets, Cole Capital and the enterprise.”

L’annonce d’ARCP concerne l’action preferentielle. Elle n’est pas regie selon les memes regles. ARCP a l’obligation de payer le dividende sur les actions preferentielles. Pour simplifier, l’action preferentielle a un fonctionnement tres proche d’une obligation.

Cette annonce n’a aucun impact sur le dividende ordinaire. Toutes les annonces auxquelles vous faites allusion concernaient le dividende des actions ordinaires.

C’est une preferred cumulative. Si le board decide de suspendre le paiement des dividendes, les dividendes non payes restent dus.
La preferred peut etre remboursee a la date de call au prix d’emission (25 USD).

On est quand meme plus proche du fonctionnement d’une obligation que d’une action. Certes, en cas de faillite les creanciers obligataires passeront devant.

Tandis que la firme CapitalOne relève ce jour son "objectif" de cours à 12$ pour ARCP, un récapitulatif des différentes opinions des brokers :

ARCP has been the subject of a number of other recent research reports. Analysts at Oppenheimer reiterated a “market perform” rating on shares of American Realty Capital Properties in a research note on Wednesday, March 11th. Analysts at Stifel Nicolaus initiated coverage on shares of American Realty Capital Properties in a research note on Monday, March 9th. They set a “hold” rating on the stock. Analysts at Bank of America initiated coverage on shares of American Realty Capital Properties in a research note on Wednesday, March 4th. They set a “neutral” rating and a $10.00 price target on the stock. Finally, analysts at JMP Securities initiated coverage on shares of American Realty Capital Properties in a research note on Tuesday, March 3rd. They set a “market perform” rating and a $17.00 price target on the stock. Two analysts have rated the stock with a sell rating, eight have given a hold rating and one has issued a buy rating to the company’s stock. The stock has an average rating of “Hold” and a consensus price target of $12.51.

Source :
    MarketBeat | Real-Time Financial News and Analysis


17$ pour JMP Securities et 10$ pour Bank of America… C’est large ! Et on parle d’une foncière triple net ! :-)

Pour ma part, mon calcul est simple :

1,4 Md$ de loyers à un taux de capitalisation de 6,5 % = 21,5 Md$
MOINS
10,3 Md$ de dette nette
= 11,2 Md$

J’ajoute 600 M$ pour Cole Capital :
= 11,8 Md$

Je divise par les 948 M d’actions (communes + prefered) en circulation :
= 12,5$ d’actif net / action

Sachant qu’actuellement les foncières triple net US se négocient avec une surcote de 20-30%, on peut même aller jusqu’à $15-16, si le rating de la dette d’ARCP est relevé au niveau de celui de ses pairs.

EDIT : corrigé pour tenir compte des prefereds