VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

InvestisseurHeureux · #701

Les résultats du T1-2015 sont attendus ce jeudi :

American Realty Capital Properties Inc (NASDAQ:ARCP) proclaimed it expects to issue, jointly with its operating partnership, ARC Properties Operating Partnership, L.P. (the “OP”), its 2015 first quarter Quarterly Report on Form 10-Q on Thursday, May 7, 2015, and host an audio webcast on that similar day at 10 a.m. Eastern Time to provide a business update and discuss ARCP’s financial results. Glenn Rufrano, Chief Executive Officer, and Mike Sodo, Chief Financial Officer, will conduct the call.

Cette fois-ci c’est le nouveau CEO, Glenn Rufrano, qui conduira la réunion aux analystes.

Peut-être en saurons-nous plus sur sa stratégie (politique de distribution, arbitrage d’actifs, taux d’endettement).

Ricou · #702

J’ai cherché ( mal ?) mais pas trouvé
Les dividendes suspendus des mois passés, seront ils "rattrapés" (dividende exceptionnel, rachat d’action..) ?

loulou75015 · #703

Ricou a écrit :
J’ai cherché ( mal ?) mais pas trouvé

effectivement ! message 687 de cette file, page précédente

InvestisseurHeureux a écrit :
Madras a écrit :
Sachant que les dividendes seront versés trimestriellement et non plus mensuellement, peut on considérer que le dividende Q2 sera double (grossièrement approximatif) pour rattraper le non versement du Q1 et pour satisfaire a leur obligations en tant que REIT (reversement de la quasi totalité des profits) ?
Cela n’est ni probable, ni souhaitable.

Pas souhaitable car ARCP a besoin de retrouver un rating investment grade pour sa dette, donc tout cash conservé est bon à prendre.

Peu probable car sinon le management aurait communiqué dessus.

L’obligation de reverser la quasi totalité des profits n’est pas si contraignante que cela pour les foncières US, car la règle s’applique aux bénéfices imposables et non au free cash flow.

Ricou · #704

Je faisais allusion à une déclaration officielle d’ARCP
la source en question message 687 reste un avis (certes argumenté)

InvestisseurHeureux · #705

Nous avons la publication du T1-2105.

Rien de vraiment neuf (le business de Cole Capital toujours KO, quasiment aucune acquisition et cession d’actif sur le trimestre) sinon la confirmation que nous ne saurons rien sur le dividende avant la publication du T2-2015 en août.

J’attends la conférence call des analystes mais le nouveau CEO ne se mouillera probablement pas :

Glenn Rufrano a écrit :
Glenn Rufrano, Chief Executive Officer, stated, “After five weeks, I can make the following observations: ARCP is a full‐service real estate operating company. Our experienced team can buy, sell, finance, asset manage, property manage, and lease, our properties all in‐house. Our scale permits us to maintain an integrated and sophisticated real estate team with decades of experience, allowing us to efficiently access all segments of the net lease market: retail, office, industrial, restaurant, build‐tosuit and sale‐leaseback. We also have a well‐respected investment management arm, Cole Capital, a combination of Cole Capital distribution and Cole Capital investment management, the latter a shared resource model with ARCP.”

C’est long… :’-(

gil · #706

Bonjour,

Ouaip, ça peut durer longtemps.

Cordialement

InvestisseurHeureux · #707

Mes estimations ajustées d’après la dernière présentation :
- ajustement de la dette + coût de la dette et trésorerie
- ajustement des loyers d’exploitation
- ajustement de la répartition du patrimoine
- diminution des frais au niveau du REIT à 9,5%
- diminution de la contribution de Cole Capital, attendu que la collecte ne repart toujours pas et que la contribution reste à 0,01 au lieu de 0,03 en rythme de croisière

J’arrive à un AFFO par action à 0,82 et donc un dividende de 0,74 en prenant un taux de distribution à 90%.

Le détail des chiffres est donné dans la newsletter #155.

SerialTrader · #708

InvestisseurHeureux a écrit :
SerialTrader a écrit :
Ledep, je suis assez d’accord. Nous sommes sur une base d’AFFO de $0.20 par trimestre
0,20 seulement ?

Cher Philippe
Finalement donc, nos anticipations d’AFFO ont converge
Je pense que cette base de 0.80 - 0.82 par action est prudente, meme si Cole peut etre en perte pendant un trimestre ou 2 en raison du gel des souscriptions.

InvestisseurHeureux · #709

Hélas, oui.

Il aurait fallu céder des actifs quand le cours était dans la tourmente et racheter des titres fortement décotés.

Là il ne se passe rien, la trésorerie s’accumule sans que le coût de la dette ne diminue et Cole Capital peine à repartir.

La prochaine étape est retrouver le dividende et le statut investment grade, et manifestement il ne va encore rien se passer pendant un trimestre…

rocambole · #710

Finalement ayant vendu lors de l’annonce des erreurs comptables, à 9,9$ n’était pas un si mauvais deal (surtout qu’entre temps j’ai réinvesti dans des choses qui ont performé).

Kapitall · #711

Philippe, à mon humble avis, je crois que les priorités sont inversées : il s’agit d’abord de retrouver une notation investment grade pour ensuite seulement se concentrer sur le dividende. Je suis ravi qu’il n’y ait pas de dividende pour l’instant : qu’ils continuent donc à diminuer leur dette !

Si ARCP n’a pas accès à de la dette bon marché, son WACC ne sera pas compétitif par rapport à ses pairs et ses résultats seront fatalement inférieurs sur la durée, il n’y a pas de miracle en la matière.

InvestisseurHeureux · #712

Kapitall a écrit :
Si ARCP n’a pas accès à de la dette bon marché, son WACC ne sera pas compétitif par rapport à ses pairs et ses résultats seront fatalement inférieurs sur la durée, il n’y a pas de miracle en la matière.

Je sais, mais j’aurais préféré un deleveraging par la session d’une partie des actifs de Red Lobster (ce qui permettait de réduire le profil de risque d’ARCP, car 11% des loyers sur un locataire noté B-, c’est pas terrible), un rachat d’actions, une reprise du dividende, et ensuite une levée d’equity quand le cours repassait au-dessus de la NAV.

D’autant qu’une cession d’une partie de Red Lobster est très probable :

Conférence Call a écrit :
Glenn J. Rufrano - Chief Executive Officer and Director

I’m going to start off -- sound like a broken record that, that really has to be analyzed and referenced and relative to the portfolio we have, and that’s what we’re doing right now. When we -- when you put 6 portfolios and 2 businesses together and those businesses are portfolios as well, you would expect there are assets that should not be long-term assets for a business. This company has never culled its assets and our first look here is culling assets so that we can determine what the risk relationship long-term should be at our asset base. So that’s where we’re starting and we’re starting that right now. What flows out of that will come out in the business plan as we talk about that in August. And -- but if you took a quick look, just to go to one of your points, you have to think diversification of tenants’ important. And when you look at Red Lobster at 11% of the portfolio, it sticks out. So clearly, it’s a portfolio will -- we will be thinking about earlier rather than later as we cull.

Là ARCP est sur de bon rails pour devenir une foncière triple net de niveau standard, mais l’upside a bien diminué de mon point de vue, hélas.

Il y a quand même l’espoir que la collecte pour Cole Capital reparte, mais on est encore loin de la situation 2014 :

Conférence Call a écrit :
The filing of year-end financials at the end of March unleashed the capability to begin raising capital back to more historic levels. We received positive news that Pershing, Fidelity, TD Ameritrade and Schwab have resumed clearing trades of Cole-sponsored products, and many broker-dealers have lifted their suspension on selling agreements. Currently, there are 201 broker-dealers and RIAs, able to sell Cole Capital-sponsored REITs, which represents approximately 42% of 2014 gross capital raised.

L’ancien management a pulvérisé la crédibilité du business et nous coute $0,1 d’AFFO / action ! J’espère vraiment qu’il y aura des suites juridiques à cette histoire, notamment également les rémunérations en actions excessives découvertes début 2015.

TyrionLannister · #713

Bonjour,

J’ai du RSO et HCP en portefeuille et souhaite ajouter une 3eme ligne de REIT. J’hesite entre O et ARCP.

O a un dividende de "seulement" 4.9% et parrait assez cher, mais est moins risque.
ARCP reviendra sans doute avec un dividende aux alentours de 8% et un gain potentiel puisque son cours est assez bas.

Qu en pensez vous?

T

SerialTrader · #714

InvestisseurHeureux a écrit :
Kapitall a écrit :
Si ARCP n’a pas accès à de la dette bon marché, son WACC ne sera pas compétitif par rapport à ses pairs et ses résultats seront fatalement inférieurs sur la durée, il n’y a pas de miracle en la matière.
Je sais, mais j’aurais préféré un deleveraging par la session d’une partie des actifs de Red Lobster (ce qui permettait de réduire le profil de risque d’ARCP, car 11% des loyers sur un locataire noté B-, c’est pas terrible), un rachat d’actions, une reprise du dividende, et ensuite une levée d’equity quand le cours repassait au-dessus de la NAV.

En fait, tout depend si vous etes obligataires ou actionnaires
Si l’on regarde le business de maniere objective, en oubliant ce que l’on possede sur son compte titre, je pense humblement que Kapitall nous a donne la bonne priorite. Repasser IG en premier lieu, ce qui n’empeche pas une reprise du div en aout/ septembre, mais a un niveau modere -disons autour de 80% d’AFFO payout ratio. Les 2 elements sont importants pour qu’ARCP retrouve sa credibilite: 1. reprise du div ; 2. a un niveau modere / soutenable. En revanche, je pense qu’ un rachat d’actions est un "coup" a court terme, mais fondamentalement pas ds l’interet du REIT a long terme. A moins que l’effort de "portfolio combing" et ventes d’actifs ne soit plus important que ce que j’anticipe, et donc permette a la fois reduction de la dette et buyback.

InvestisseurHeureux · #715

InvestisseurHeureux, 2014 a écrit :
Oui.

Mais en même temps, les insiders sont dans le même bateau.

En passant, Nicolas Schorsch, le chairman, achète également des actions de son autre société RCS Capital Corp, qui suit exactement la même logique (fusions acquisitions à toute vitesse) :

C’est plutôt inédit d’avoir qqun à la tête d’une foncière avec une culture des fusions/acquisitions et peut laisser augurer du meilleur… ou pire.

Finalement, RCS Capital, l’autre compagnie de Nicolas Schorsch (qui a démissionné depuis également), subit un sort boursier pire qu’ARCP :

Si Nicolas Schorsch ne détient que 1% du capital d’ARCP, il détient encore 40% de celui de RCS Capital.

Citygroup valorise tout de même RCS à $18 RCS Capital Blasted for Poor Disclosure; May Need to Split Itself Up et envisage un spin-off.

InvestisseurHeureux · #716

Si nous en doutions encore, le portefeuille immobilier d’ARCP ne bougera pas cette année - extrait de la REITWeek :

Uspony · #717

Si nous en doutions encore, le portefeuille immobilier d’ARCP ne bougera pas cette année - extrait de la REITWeek :

C’est plutôt une bonne nouvelle le temps d’essuyer la récente débâcle comptable non ?

Ca va peut-être redonner aux investisseurs une certaine confiance jusqu’à l’annonce du retour des dividendes.

SerialTrader · #718

InvestisseurHeureux a écrit :
Si nous en doutions encore, le portefeuille immobilier d’ARCP ne bougera pas cette année

Au contraire, il y aura des ventes d’actifs ("portfolio culling"), dont a mon avis certains restos RedLobster (concentration, non-invt grade tenant). Ce que le CEO a voulu dire est: pas de nlles acquisitions cette annee.

Dernière modification par SerialTrader (12/06/2015 09h13)

Ledep · #719

Bonjour,

L’ami Brad a rencontré Rufrano, a assisté à la REITWeek et fait son debrief.

Great American Net Lease Company Begins To Claw Back Its Brand

Rufrano said that ARCP is in the process of developing a business plan that will include an analysis of the portfolio, a view on Cole Capital, a road-map to de-lever the balance sheet and target debt ratios, 2015 guidance, and a dividend policy. He said that this plan is expected to be presented with its 2Q15 earnings call in early August.

Selon Bloomberg la présentation est estimée pour le 29/07.

Rufrano said that in August, management will provide an analysis and more disclosure on its portfolio. It will likely lay out its vision for the longer-term composition of the portfolio and guidance for potential asset sales.

ARCP management said that debt levels will be reduced with operating cash flow, asset sales, and/or equity.

legal expenses (related to on-going litigation with Nick Schorsch) that will impact ARCP profits and said that the company paid out around $10 million in legal fees in Q1-15 and the company was filing with its insurance company to get reimbursed. I would expect to see a much higher legal tab disclosed in Q2-15.

Alexis92 · #720

A 8.5$ l’action me parait à un bon prix :
news flow positif à venir avec le rétablissement du dividende
l’action reste à un niveau faible comparé à la book value
le tapering est bien intégré par les intervenants sur les REITS
le nouveau management semble frappé du bon sens et depuis qu’il est au responsabilité il n’y a pas eu de cadavre sorti des placards donc on peut considérer qu’il n’y en aura pas.
l€/$ est pas top mais pas non plus trop mauvais

Par contre l’action n’a pas l’air d’avoir trop la cote auprès du forum.

AleaJactaEst · #721

La réduction de la dette ok pourquoi pas, notamment pour retrouver l’investissement grade.
La vente d’actif, pourquoi pas, mais bien sur il faut vendre à bon prix, sinon on détruit de la valeur.
Une partie du FFO qui serait utilisé à reduire la dette, pourquoi pas, on aura bientôt 6 mois de dividende dans les caisses, représentant environ 6% de la capitalisation d’ARCP, bonne idée.
Passer sur un pay out ratio à 65-70% pour garder environ 1 tiers du FFO pour rembourser la dette et converger petit à petit vers un niveau plus acceptable, pendant 6 mois un 1 an, pourquoi pas.

Levée d’equity … à 8.5, ça serait hautement dilutif, aie !
Pourquoi en parler comme ça ? Sans doute pour préparer un peu le terrain … je ne vois pas trop l’intérêt de l’evoquer sinon. Pourquoi ARCP aurait besoin de levée de l’equity à 8.5 usd ? Est ce que ca laisse supposer qu’il reste des cadavres dans le placard, ou que Rufrano sera trop conservateur au détriment des actionnaires.

A ce rythme, la croissance semble compromise au moins pour plusieurs années.

Au final, c’est quand même pas hyper rassurant, je commence à être déçu. Est ce qu’un titre comme LXP ne serait pas mieux pour un P/AFFO meilleurs et une croissance plus prometteuse ?

En me relisant, peut etre que Rufrano parlait de la vente d’equity via Cole et non de titre ARCP.

Dernière modification par AleaJactaEst (15/06/2015 20h29)

SerialTrader · #722

Je suis intimement convaincu que Rufrano a pour mandat de ne pas diluer les actionnaires existants (mais je n’en ai pas la preuve).
Ventes d’actifs pour simplifier la structure du portefeuille (effectivement, il faut esperer a un bon prix, les restos Red Lobster avaient ete acquis a 7.5% de cap rate, nous verrons bien), reduction de la dette et reprise du dividende a un niveau perenne me paraissent etre les priorites du nouveau mgt - a confirmer en aout lors de la pres de la nouvelle strategie au board, puis aux actionnaires.

Enfin, effectivement, Rufrano parlait de levee de capitaux pour les non-traded REITs geres par Cole Capital, pas d’une AK de ARCP.

Mich · #723

ARCP toujours dans les abysses… ça commence à faire long.

InvestisseurHeureux · #724

La baisse récente est en ligne avec celles des pairs.

Les foncières triple net pâtissent de la remonté des taux longs, qui est préjugée négative par les acteurs de marché.

Après effectivement, maintenant que tout est rentré dans l’ordre au niveau de la comptabilité, on aurait pu s’attendre au retour à un multiple de FFO plus proche de celui des pairs.

On peut espérer que le retour à la notation Investment Grade et du dividende y contribuera.

Ledep · #725

Bonsoir,

L’assemblée annuelle vient d’être annoncée et elle aura lieu le 29 septembre soit plus tard que la date anniversaire de celle de 2014. On peut supposer à la vue des annonces passées que le dividende sera à nouveau annoncé à ce moment et donc un règlement pour le dernier trimestre soit en début 2016 bien tassé…

La société s’annonce toujours comme cela, donc en toute théorie pas de changement dans le portfolio.

a total asset book value of $20.3 billion including approximately 4,650 properties totaling 102 million square feet. Additionally, ARCP manages $6.1 billion of gross real estate investments on behalf of the Cole Capital® non-traded REITs.

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Ricou a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Madras a écrit :

Glenn Rufrano a écrit :

1 #707 07/05/2015 19h11

InvestisseurHeureux a écrit :

SerialTrader a écrit :

Kapitall a écrit :

Conférence Call a écrit :

Conférence Call a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Kapitall a écrit :

InvestisseurHeureux, 2014 a écrit :

1 #718 12/06/2015 04h40

InvestisseurHeureux a écrit :

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