Investir dans une colocation à Blois…

Pruls · #1

Bonjour à tous,

me voici parmi vous pour partager avec vous une expérience.

J’avais repéré il y a plusieurs mois une maison en vente, bien située, mais en agence. Et avec des petites chambres, ce qui ne colle pas à priori avec le modèle de colocation tel que je l’imagine.

L’annonce me titillait, je me disais que je l’avais vue quelque part, je voulais pas passer par l’agence, je le sentais pas comme ça.

J’y revenais de temps en temps, à la quête d’un indice que je n’aurais pas vu les fois précédentes, à l’affût de nouvelles photos, toujours pour essayer de passer à côté de l’agence. Et puis c’était un peu cher, alors bon, pas la peine de contacter l’agence.

Et un jour j’ai enfin trouvé la maison sur street view, ni une ni deux j’envoie un mail au cadastre pour récupérer les coordonnées du propriétaire. Mais pas de chance, impossible de trouver un téléphone ou un mail pour le joindre. Je me décide à lui écrire et patiente.

Le type est manifestement occupé puisqu’il ne m’a appelé qu’une semaine après. Je me demandais bien où mon courrier avait atterri…

Je suis donc en contact direct, et le gars m’explique qu’il s’est pris la tête avec l’agence immo qui aurait mal estimé son bien, qu’il y a eu un dégât des eaux pris en charge par l’assurance, qu’il n’a jamais vu la maison, défiscalisation sur plan et qu’il a mis à 175k net vendeur en agence.

La maison à Blois, le gars dans le sud de la France, vive la facilité de gestion…

Je lui propose donc de se passer d’agence, de récupérer les clefs en laissant ma carte d’identité si besoin, de passer par un notaire ou tout autre arrangement à sa convenance, dans la mesure où je ne paye pas les frais d’agence.

Quelques échanges mails plus loin, nous convenons d’un rendez vous aujourd’hui, avec un cousin à lui qui habite à 1h30 de route… Mais en fait le gars a réussi à faire le déplacement pour rejoindre son cousin et c’est lui qui m’ouvre la porte!

C’est la première fois qu’il voit la maison! Non, mais franchement, ya des gens qui ont du fric à perdre quand même! J’ai mené ma petite enquête, il est dermato, donc sûrement à l’aise financièrement.

On fait le tour, je ne manque pas de relever toutes les imperfections, pas de jardin, fort vis à vis avec les voisins de balcons, moquettes, une chambre de moins de 9m², des problèmes d’étanchéité aux balcons, façade salie, ragréage cloqué, portes fenêtres coulissantes en PVC très difficiles à ouvrir, prises TV très mal positionnées, un taquet de volet dévissé…

Et j’enregistre les bons points dans ma tête: bonne exposition, état général propre malgré une année sans chauffage, carrelage neutre dans le salon, la cuisine et les pièces d’eau, faïence aux murs dans les pièces d’eau, construction récente (10ans), fenêtre coulissante dans la petite chambre de 8m² permettant d’envisager un lit mezzanine, des placards partout bien positionnés, une configuration permettant de dissocier les usages (pas de chambre commandée par le salon)…

Vient la discussion sur le prix. Je lui dis que les banquiers ne prêtent pas aux investisseurs si le prix est supérieur à 120 loyers et reprends son hypothèse haute, lui mets sous le nez le calcul qui donne 100k€…
Hauts cris, jamais vous ne trouverez d’investissement aussi rentable.
Moi: si, si, messieurs, il faut être patient et exigeant, sur des immeubles de rapport par exemple, je fais la comparaison avec l’AV et explique que la prime de risque exige une certaine rentabilité.
On me dit que l’investissement immobilier se fait en visant la plus value. Moi: non, non, pas dans le marché actuel, il faut que le locataire paye l’investissement. La défiscalisation c’est une autre logique.
Et puis vous ne vendrez pas à une famille, ya pas de jardin, pour le même budget on trouve des maisons avec jardin, on est à Blois, pas dans la région parisienne.

Je lui sors finalement 120k. Ha ouais mais non, faut que je rembourse mon prêt, ce que je veux c’est récupérer mon capital, etc…

Moi: je veux faire de la colocation, la petite chambre il faut que je la loue, mais je ne peux pas l’aménager… On plaisante, tout ça, vous avez mangé où? (J’avais indiqué un restau dans le coin, sachant que le cousin venait de loin)

Et on finit par se séparer, j’échange des anecdotes de boulot avec le cousin qui s’avère être un directeur du développement d’un promoteur parisien…

Me voilà donc de retour devant mon ordinateur avec l’envie de faire une contre offre. Mon objectif est 145k FNI +/- 15k d’ameublement + 8k de travaux réalisés en bonne partie par mes soins, pour environ 9% brut de rendement.

Je pense faire une offre écrite à 130k net vendeur.

J’espère revenir vers vous avec une offre acceptée et le début de la recherche de financements.

Cordialement.

Mots-clés : colocation, investissement

DDtee · #2

Pour être franc et direct, je trouve choquant de contourner une agence avec laquelle on a visité un bien, en faisant des recherches au cadastre et en contactant directement le proprio.
J’ai beau ne pas avoir une grande estime des agents immobiliers, que je juge souvent menteurs, peu fiables voire généralement peu compétant… leur travail mérite d’être rémunéré, tout comme celui de tout à chacun. En effet, la majorité d’entre eux sont des agents commerciaux payés uniquement à la commission. Les gens qui ont été salariés toute leur vie, on du mal à comprendre qu’une rémunération ça tombe pas forcément automatiquement à la fin du mois ! Si en plus vous parlez de vouloir établir une relation de confiance

Pour revenir à votre investissement je trouve que 9% brut, sur une colocation meublée avec forcément pas mal de charges, un risque de vacances peut-être plus élevé et du matériel à remplacer régulièrement, ça fait pas beaucoup… combien net entre 5 et 6% ?

La typologie autrement semble parfaite maison sans jardin, pour ce type d’offre.

Dernière modification par DDtee (02/02/2014 19h40)

Pruls · #3

Bonjour,

j’ai du mal m’exprimer car je n’ai pas visité la maison avec une agence, mais je l’ai repéré via une annonce d’agence.

Si l’agent immo fait son boulot, il fait signer un bon de visite qui lui garanti de toucher sa com’ si vous essayez de le contourner…

Après, bon de visite ou pas, si je découvre un bien intéressant via une agence, je ne vais pas la contourner.

DDtee · #4

Bonjour,

Hups, Désolé, je vous avais mal lu !

La signature du bon de visite est une garantie tombée depuis longtemps en jurisprudence (j’ai malheureusement pas de référence à vous fournir) tous les agents immobiliers vous le diront ; ils ne leur reste que cette crainte à brandir pour éviter aux clients de les contourner… chose très aisée depuis l’arrivée de street view (cela reste moins facile dans les grosses villes).

Pruls · #5

Offre à 130k refusée.

Le gars avait fait un prêt in fine ya 10 ans et les 130k ne le couvre pas…

Il envisage de négocier son prêt pour le transformer en amortissable, mettre en location via l’agence et éventuellement mettre de sa poche…

Si il attend environ 6mois pour louer, il risque de se prendre la taxe pour vacance de la ville.

A suivre.

Boubouka · #6

Patience.
Votre patience et perseverance finiront par payer.

Tenter les 130k€ FAI via l’agence. Peut être l’agent immobilier sera plus crédible avec les mêmes arguments. Pour le vendeur vous êtes forcément juge et partie … et ce n’est pas faux.

Tenter via l’agence et patienter. Vous n’avez rien a perdre.

Ps.’Ce que vous n’indiquez pas c’est le prix actuel en agence.

Bonne chance !

Pruls · #7

180k FAI.

L’agence lui a dit qu’il y en a une qui s’est vendu juste à côté à ce prix l’an dernier. C’est bizarre, elle apparaît pas dans la base des impôts…

La blague c’est qu’il y a en ce moment 50 maisons par an qui se vendent sur la Commune de 50k habitants. Ca fait pas beaucoup d’acheteur potentiels…

Je pensais plutôt missionner un complice pour faire une offre à 130k FAI pour renvoyer le gars vers moi.

Mais j’ai l’impression qu’il est reparti sur un prêt pour 20ans…

Boubouka · #8

Si vous êtes acheteur a 130k€, envoyer un complice ne me semble pas productif. Aller voir l’AI franchement. Votre sérieux ne peux que le motiver davantage a vouloir conclure. Ce qui est dans l’intérêt de tous, yc compris le vendeur, vu l’état du marché.

Un complice sera hésitant et donc moins crédible … en tout cas c’est mon avis.

Pruls · #9

Humm, je vais réfléchir, merci pour le conseil.

maoyann · #10

Bonjour,

Un petit bémol sur la taxe sur les logements vacants :

Si il attend environ 6mois pour louer, il risque de se prendre la taxe pour vacance de la ville

Cette taxe n’est pas due en cas de vacance involontaire qui est le cas si le propriétaire ne trouve pas de locataire ou d’acheteur malgré les démarches nécessaires.

Impots.gouv.fr

- Qui paie la taxe sur les logements vacants (TLV) ?

Yann

Range19 · #11

Je n’émets pas d’avis sur la façon de procéder et d’acheter ou pas.

Par contre, je crois que le jour venu, vous vous contenterez de tomber sous le charme d’un bien qui réunit les qualités de base : emplacement, état, adaptation au marché et… le petit plus indispensable, que ça vous plaise plus qu’à votre tableur (vous devriez être amenés à passer quelques années ensemble).

Pourquoi cette remarque ? parce que par nature une conjoncture est incertaine à fortiori celle sur laquelle on bâtit un investissement long terme : les critères valables le jour de l’achat peuvent évoluer. Si un jour le beau modèle théorique devait se fissurer, autant payer pour une danseuse qui a de beaux atours que devoir serrer la ceinture pour une mocheté.

Conclusion : ne lâchez pas l’affaire si elle en vaut vraiment la peine, serait-ce au prix. Par contre, dans le cas contraire, persévérez dans vos recherches.
Pour ce qui me concerne, habitué à finaliser une opération tous les deux ans, je suis en panne sèche. Impossible de trouver des biens collant à mes ambitions… Pas grave, je respecte le principe de ne jamais se forcer ni se faire croire qu’on va transformer une mocheté en diva.

Pruls · #12

J’ai vu quelques biens passer en vitesse grand V donc je sais que les bonnes affaires existent et je dois m’organiser pour être le premier sur l’affaire quand mon tour viendra.

gunloaded · #13

A Blois l’immobilier n’est pas cher du tout visiblement. A première vue en fouillant un peu on voit que le prix du m² pour un appartement se situe vers 1500€. C’est pas excessif comparé à la plupart des autres villes de France.
Je vois là sur Achat appartement BLOIS vente appartement BLOIS 41 que pour 100-150K€ environ tu peux déjà avoir un large choix d’appartement sur Blois. Après, un beau logement, bien situé, pour faire de la colocation je ne vois pas pourquoi ca ne marcherait pas. Fait bien analyser le marché et se lancer. Par exemple à côté de l’IUT de Blois, tu vas ramasser pas mal d’étudiant, c’est bon plan ca.

Pruls · #14

Bonjour,

les prix sont bas, effectivement, notamment lorsque l’on compare avec le neuf qui sort autour de 1300€ le m² SHAB HT…

Mais les loyers sont faibles, difficile de trouver du 10% brut.

Là je pensais avoir trouvé quelqu’un de motivé pour vendre, mais il ne l’était surement pas assez.

Bon, je sors de chez l’agence, l’agent immo est embêté car il ne se sent pas d’aller revoir le vendeur alors qu’il l’a vu la semaine dernière, pour lui dire de baisser son prix…

J’ai essayé de lui suggérer d’aborder la question en se proposant d’accompagner le vendeur pour le débarrasser de son bien, notamment en renégociant la dette.

Mais bon, pas simple.

Boubouka · #15

Votre agent est ce un vendeur ou le directeur de l’agence.

Passer par le directeur d’agence pour une nvlle proposition si le vendeur n’est pas a l’aise peut être une solution.

Bonne chance

Pruls · #16

Merci du tuyau!

Pruls · #17

Bonjour,

1) apparemment le directeur est calé en syndic mais pas en vente, il serait tellement une brèle sur le sujet qu’il a essuyé quelques revers l’ayant écarté de la gestion de cette activité de l’agence…

Mais c’est pas grave, moi j’attends.

Enfin non, je suis actif puisque j’ai repéré, visité, étudié, quasi validé la faisabilité de 2 maisons pour accueillir une colocation.

2) La première était dans ma watch liste depuis quelques temps, ce qui m’a permis de l’identifier sur immonot et déclencher une visite.
Cette visite a été plutôt positive, mon cahier des charges étant assez bien respecté, mis à part le prix, mais bon, ça se tente.
Seconde visite cet après midi et découverte du grenier. Surement le truc qui va me permettre d’aboutir. Le proprio qui me dit n’être monté que 2 fois là haut, moi j’y vois un potentiel de 2 chambres supplémentaires, donc un revenu donc une renta et un dossier présentable en banque. A suivre, n serait plusieurs acheteurs intéressés.

3) La deuxième est une grande maison pas chère au m² où 7 chambres pourraient être aménagées, en plus d’espaces communs de tailles confortables… LA COLOC quoi. Je ne souhaitais pas dépasser 6 chambres, mais ici il est nécessaire d’aller en chercher une 7ème, renta oblige.

Je pourrais peut être envisager un achat revente, mais vraiment c’est chaud le marché en ce moment, je suis pas sûr du tout que j’ai les reins assez solides pour ça.
Avis aux Blésois, je suis prêt à partager l’info en échange de feedback sur ce projet, j’aime bien apprendre de l’expérience des autres.

A suivre!

Boubouka · #18

Je vous déconseille l’achat revente s’il y a 5 ou 6 chambres, et surtout si vous avez une faible expérience en rénovation.

Lors de mon dernier achat j’étais tenté de le faire. Les impôts sur la PV m’ont dissuadé.

DDtee · #19

Pruls a écrit :
Je pourrais peut être envisager un achat revente, mais vraiment c’est chaud le marché en ce moment

Je partage votre opinion, sauf prix extrêmement bas, c’est pas trop le moment pour faire cela… bon nombre de marchands de biens sont d’ailleurs en difficulté… le marché est vraiment bloqué !

Pruls · #20

1) Petit mail de relance début mai: bah alors, elle est toujours en vente votre maison, kesskisspass? L’agence qui était si sure de son estimation n’a pas vendu?

2) Réponse début juin, mon mail serait tombé dans les spam, heureusement qu’il y fait le tri de temps de temps Mouarf. Donc ben oui, c’est en vente, mais pas à la location, j’avais piscine donc j’ai pas pu suivre le truc et l’agence n’a pas loué…

3) Ha oui oui oui, merci de l’info. Dites moi si ça bouge.

4) Ca fait 5 mois que j’ai remboursé sans rentrée d’argent, mon capital restant du a donc baissé de 5k, je baisse de 5k le prix de vente.

Alors là, je dois lui répondre. Sauf qu’en faisant le rétroplanning, je me rends compte que j’aurais du mal à proposer à la location avant fin septembre. Mais à ce moment, les étudiants seront tous logés…

Un avis, chers compagnons de forum?

Pour mémoire, on en est à 145k NV pour un objectif à 145k FNI pour 9.5% de renta brutte, super emplacement.

pierrejacques11 · #21

Faire le tri dans les spams? Pour un mec occupé, ouais bof…

Il est passé en crédit amortissable?

Vous pouvez lui dire que vous lui faîtes une dernière offre à 140 NV valable quinze jours et qu’ensuite il sera trop tard pour faire vos travaux pour la rentrée (rentrée en septembre ou octobre?).

DDtee · #22

1) Penser à réactualiser le projet avec les modifications apportées par ALUR sur les colocations, les décrets devraient arriver.
2) 9,5% c’est pas assez, mais au bout de quelques mois le temps joue en votre faveur vous avez raison de vouloir renégocier (et vendre en ce moment est trèèès difficile). En 5 mois la baisse des prix c’est me semble t-il accentuée.
3) Vous investissez pour 15 ou 20 ans sans doute, le mois de départ ne doit pas vous arrêter. Les étudiants ne sont heureusement pas le seul public.

Pruls · #23

Merci pour vos retours.

Je ne pense pas que le type ai fait la démarche d’aller voir sa banque, il n’a pas le goût de cela et son cousin ne peut pas tout faire à sa place…

ALUR m’arrange en fait, sur différents points.

DDtee, pouvez vous développer sur une cible alternative aux étudiants en colocation ?

Pour le planning, entre un compromis et un acte, faut compter combien de temps, au plus court?

Mais en fait, en écrivant ces lignes, je me rends compte que je n’ai pas besoin d’attendre d’être propriétaire pour commercialiser…
La remise des clefs aux locataires se ferait début septembre, en envisageant des travaux avant la signature de l’acte, avec un protocole à définir précisément.

Hop, un mail au notaire pour avoir son avis.

DDtee · #24

Pruls a écrit :
ALUR m’arrange en fait, sur différents points.

DDtee, pouvez vous développer sur une cible alternative aux étudiants en colocation ?

Pour le planning, entre un compromis et un acte, faut compter combien de temps, au plus court?

Jeunes travailleurs par exemple, il y en a toute l’année

Si c’est un bien sans copro, 2mois 1/2 c’est possible, sans financement vous pourriez même vous approcher des 2 mois. Il n’y a pas que le délai des hypothèques, il y a aussi des banques rapide et d’autres qui le sont moins. Les diags à jour aident aussi à aller plus vite avant le compromis (ou promesse).

Pouvez-vous nous dire en quoi ALUR vous avantage ? Cela me semble étonnant, la loi supprime la possibilité de solidarité en coloc par exemple…

Pruls · #25

La solidarité est un frein à l’entrée en colocation, donc je voulais pas l’utiliser avant ALUR.

Après ALUR, les bailleurs ayant peur de la vacance dans une chambre vont retirer leurs biens et représenter une baisse de l’offre de coloc, donc une baisse de la concurrence pour moi

La possibilité pour le bailleur de se substituer au locataire en matière d’assurance du logement va dans le sens de la fourniture d’un package tout compris, avec une assurance négociée.

Je vais voir un assureur, je lui dis voilà, si vous assurez le logement par moi, je vous prends la PNO, l’assurance habitation en 1 seul dossier. Sinon, vous aurez ptet un bout si l’un de mes locataires vient vous voir, et ça changera sûrement tous les ans.

Le modèle de bail pour la coloc’ balise un fonctionnement officiel, bon faut voir, mais à priori ça m’évite de payer un juriste pour baliser ce point.

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