Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement…

pertinent

C’est ce que j’ai toujours pensé de l’immobilier !
Je n’ai que ma RP et c’est bien suffisant .

Bonjour,

on peut aussi adapter une partie de cette liste de 11 désagréments à une location :
Il convient quand même de nuancer (au moins un peu).

-Il devrait être illiquide. Nous allons faire quelque chose qui prend des semaines, voire des mois de temps et d’effort à acheter ou à vendre.

>> si vous êtes dans une situation professionnelle qui vous convient (avec un éventualité réduite de devoir déménager) et dans un logement qui vous convient, il n’est pas indispensable de changer de RP tous les 5 ans…

-Il devrait être coûteux à acheter et à vendre. Ajoutons-y des coûts de transaction très élevés. Disons 5% de commission.

>> une personne en location qui cherche un nouveau logement (de plus, un locataire par définition est moins "stable" qu’un propriétaire et peut être victime des choix de son bailleur : augmentation des loyers, vente du bien…) aura également des frais notamment des frais d’agence et une caution.


-Il devrait être complexe à acheter ou  à vendre. De cette façon, nous encaissons beaucoup de frais via tous les documents supplémentaires que nous pouvons facturer.

>> ce n’est pas la même chose que le point précédent ?

-Il devrait être hypothéqué ! Nous pouvons percevoir des intérêts sur les prêts.

>> Soit, mais ça ne concerne pas tous les propriétaires…

-Il devrait être improductif. Assurons-nous que cet investissement que nous créons ne verse jamais d’intérêts. Ni aucun dividende, bien sûr.

>> Un loyer payé (à perte) ne produit pas d’intérêt non plus.

-Il devrait être immobile. Si nous pouvons l’attacher à un endroit géographique, nous pouvons être sûrs que seul un infime groupe d’acheteurs potentiels existera. Parfois même, dans certains endroits, aucun!

>> Cette remarque rejoint la première, il n’est pas indispensable de changer de RP tous les 5 ans, lorsque l’on s’y sent bien.

-Il devrait être soumis à la destinée d’un pays, un état, une ville, une ville … Non! Un quartier! Imaginez si notre investissement pouvait en quelque sorte lier son propriétaire au sort d’un emplacement étroit. Le risque pourrait être énorme! Une usine ferme. Un gang de rue s’installe. Le gouvernement devient fou avec les taxes. Une catastrophe écologique survient à proximité.

>> C’est possible, mais il s’agit quand même de faits exceptionnels (exemple de la catastrophe écologique). 

-Il devrait être cher. Idéalement, faisons-le si cher qu’il représente un pourcentage disproportionné de la valeur globale du patrimoine. Rien de tel qu’évincer la diversification pour augmenter le risque!

>> Aux propriétaires de garder les pieds sur terre et d’acheter une maison normale et non pas un château. Comme pour un locataire de louer un logement qui n’engloutit pas 50% de son budget mensuel (à perte, je le rappelle).


-Il devrait être fragile et facilement endommagé par les intempéries, incendie, vandalisme, etc! Ainsi nous pouvons ajouter une assurance chère pour couvrir ces risques et faire en sorte que les plus susceptibles de se produire ne soient pas réellement couverts. Cela figurera dans les petits caractères du contrat ou alors nous facturerons un supplément.

>> Je pense qu’un locataire a aussi une assurance, qu’il paiera aussi cher qu’un propriétaire, et qu’il aura les mêmes risques que lui…


-Il devrait être lourdement taxé! Et pourquoi attendre la revente? Taxons-le chaque année. Augmentons les taxes quand il prend de la valeur. Les baisser quand il en perd? Ne soyez pas idiots!

>> Un locataire paye la taxe d’habitation, la taxes sur les ordures ménagères, la redevance audiovisuelle, comme le propriétaire… et la taxe foncière qui représente souvent l’équivalent d’un mois de loyer si sa RP était en location.
Est-il préférable de donner un mois de loyer à une agence qui va vous proposer une location (j’exagère car le blog table sur des changements fréquents de RP) ou à l’Etat ? Pas de différence.

-Il devrait être quelque chose que vous ne pouvez jamais vraiment posséder. Puisque nous allons donner au gouvernement le pouvoir de taxer cet investissement chaque année, «posséder» ce sera comme le métayage. Nous vous laissons l’entretenir et tant que vous payez le loyer annuel (oups, je veux dire les taxes), vous pouvez le garder jusqu’à ce que nous en décidions autrement. Pour cela, nous allons le faire objet d’expropriation selon notre bon vouloir.

>> L’expropriation concerna quelle part des logements ?



Bref, je blog est humoristique mais je trouve qu’il exagère quand même un peu.

Ces traits exagérés s’appliquent a tout outil industriel (bien immobilier en location) ou un service (location d’un bien).

Ensuite la question peut se poser pour l’achat d’une résidence principale ou sa location. Ceci n’est pas si différent que celui de l’achat d’une voiture ou la LLD.

L’humour accentue les traits en forçant les défauts. Excel dépourvu de tout trait d’humour, reconnaissons le, peut amener parfois a des conclusions contre intuitives

C’est bluffant…
Tout l’inverse des actions quelque part…

Bien à vous,

maxicool a écrit :

Un loyer payé (à perte) ne produit pas d’intérêt non plus.

Le terme à perte n’est pas approprié.
C’est une fausse idée reçue qui a déjà été discutée sur ce forum.

langoisse a écrit :

C’est ce que j’ai toujours pensé de l’immobilier !
Je n’ai que ma RP et c’est bien suffisant .

Justement l’article vise la RP

Il devrait être improductif. Assurons-nous que cet investissement que nous créons ne verse jamais d’intérêts. Ni aucun dividende, bien sûr.

Puisque l’immobilier locatif produit des revenus (les loyers encaissés)

sissi a écrit :

Ceci s’applique tout a fait a la RP !

Donc faut avoir une résidence principale PAS chère ….

Pas cher c’est subjectif. Pour savoir si l’acquisition d’une RP est économiquement viable il faut comparer son coût à celui d’un loyer.

La "rentabilité" d’une RP à 100000 € n’est pas la même si le loyer d’un bien équivalent est de 200 euros ou de 600 euros mensuels

Il faut aussi considérer cela sur la durée de détention : ce n’est pas la même chose si on déménage tous les 6 mois que si on va rester 20 ans dans la même RP…

Enfin, il est parfois possible de faire une plus-value en vendant une RP (plus-value non imposable qui plus est) en quittant une location on récupère pas plus que son dépôt de garantie…

Le "problème" c’est que dans une RP on ne regarde pas que l’aspect économique mais il y a une énorme part d’affect…

Je n’ai jamais considéré la RP en terme d’investissement.
On a besoin de se loger, c’est une charge de la vie quotidienne comme d’autres (se nourrir, se vêtir, avoir une voiture, sortir, …).
Nous avons longtemps été locataires, avec mon mari, ayant des studios en ’investissement".
Un jour, on s’est demandé si on avait envie d’être propriétaires de notre logement, c’était oui : on a vendu nos studios, acheté un appartement, en raisonnant en rapport qualité/prix, positionnement géographique, facilité de revente, charges annuelles (prêt, charges de copro, etc…). La dimension "affect" était bien présente aussi.
Au bout de 9 ans, on a décidé de "changer de vie", d’activité et de région. On a revendu l’appartement en quelques semaines, sans faire de grosse plus-value, mais en récupérant sans difficulté notre capital avec un petit plus.
Aujourd’hui, on n’a pas le choix, nous sommes obligés d’être propriétaire, aucun bailleur ne voudrait de nous, sans fiches de paie !

Je vois deux points de vue possbiles sur la résidence principale.

(1) On considère que c’est un achat plaisir, ce qui justifie qu’on y engloutisse pas mal d’argent. Certains ont les voyages, d’autres les voitures, et enfin pour d’autres c’est la maison. A partir de là, chacun dépense son argent comme il veut.

(2) C’est un besoin, et alors on y consacre une faible part de son patrimoine et on achète un bien surtout utilitaire.

L’erreur fatale(TM) étant d’être dans le cas (1), et de penser en même temps qu’on fait un investissement…

Même dans le cas (2), j’estime toutefois qu’il faut rester longtemps sur place pour que ça vaille le coup. Au moins plus de 10 ans. Sinon mieux vaut être locataire. Quand je vois le nombre de gens qui achètent et qui partent finalement au bout de 3 ans, voire même parfois qui ne prévoient pas de rester plus ("on revendra, et on rachètera ailleurs"), j’envie leurs banquiers, leurs agents immobiliers et leurs notaires.

D’aucuns disent que la RP, c’est un revenu virtuel supplémentaire (l’économie de loyer), et qui en plus ne subit pas l’impôt. C’est vrai, mais la question est : ai-je vraiment besoin de me loger pour 2000 €/mois, ou est-ce que pour 800 €/mois c’est suffisant ?

Une RP qui représente une proportion importante du patrimoine, à partir du moment où le plaisir n’est pas la motivation principale, je trouve que c’est un peu "dead money". C’est beaucoup mieux d’investir sur les marchés, et de regarder les intérêts/dividendes tomber régulièrement !

C’est curieux de lire autant de posts négatifs à l’issue d’une petite quainzaine d’années de hausse.

Bien évidemment acheter sans résidence principale aujourd’hui,n’est peut-être pas le choix le plus judicieux mais quand on lit la présentation de l’initiateur de cette file,il explique qu’il a acheté son appartement à Paris en 99.Aurait-il dû rester locataire?

Alexis92 a écrit :

(…) J’ai remarqué une certaine corrélation (sans que cela ne démontre un lien de cause à effet) entre carrière médiocre et achat immobilier inapproprié.

Je le constate également et je dirais que la "fixation" géographique est un facteur limitant pour pouvoir saisir des opportunités qui passent hors de notre rayon d’action.
Dans l’absolu c’est vrai pour le choix de tout lieu de résidence, qu’on soit en location ou en propriété. Mais il faut bien habiter quelque part…

Le locataire a la possibilité d’être parti en trois mois, ce qui est loin d’être vrai pour celui qui a 20 ans de crédit à rembourser et un part affective qui l’empêche d’accepter l’idée de changer de lieu de vie.
Bref, la mobilité s’ajoute à la liste des choses auxquelles on renonce lorsqu’on décide d’acheter sa RP…
Or un bon investissement devrait élargir notre horizon de choix, pas le restreindre.

Bien entendu on ne peut qu’être d’accord avec Range 19 : la vie n’est pas qu’un alignement d’euros.
L’horizon de choix n’est donc pas strictement et uniquement financier.
L’essentiel est d’agir pour les bonnes raisons.

EDIT : l’auteur américain cité initialement est un grand pote de Mister Money Mustache. Voir ici : Mr Money Mustache : un rentier aux USA…

Pumbadu77 a écrit :

langoisse a écrit :

C’est ce que j’ai toujours pensé de l’immobilier !
Je n’ai que ma RP et c’est bien suffisant .

Je ne souhaite pas être méchant mais je pense que tu as fait l’inverse de ce texte. Le plus mauvais investissement est la RP.

Cdt

Chaque cas est particulier…

Peu de temps après avoir commencé à travailler, j’ai décidé d’acheter un appartement F2 (ancien immeuble rénové) sur Lille Centre, dans un quartier sympathique (de mémoire, vers 1997).
Avec un emprunt de 3/4 du prix d’achat.
J’y suis resté 8 ans, et à la revente, j’ai plus que triplé le prix d’achat (frais de notaire déduits). Le tout a été placé sur une assurance vie lors de la revente de ce bien.

Las de la vie en centre ville, et souhaitant offrir jardin et espace à mes (futurs) enfants, j’ai ensuite fait construire en campagne, après avoir trouvé un poste à 10 minutes en voiture (je suis fonctionnaire).
J’ai coordonné  moi-même les travaux (choix d’artisans) et je me suis investi dans la construction (aménagements extérieurs dont le pavage sur 150 m2, isolation d’une partie des pièces, aménagement des salles de bains, parquetage complet de l’étage, peintures à 100%…). J’ai emprunté quasiment 100% du coût total (profitant d’un taux fixe de 3,05% sur 15 ans)… hormis le terrain, payé en intégralité avec notre apport.
Notre maison de 180 m2 habitables + 50 m2 d’annexes nous est revenu à environ 900 € le m2 (hors finition) et 1100 € toutes finitions terminées (aménagements extérieurs, jardin, cuisine équipée, SDB…) avec des prestations de bonne qualité (isolation bien au dessus de la moyenne, plancher chauffant, récupération eau de pluie, menuiseries mixtes, parquet chêne…). 

Je ne pense pas qu’il s’agisse d’un mauvais investissement, vu comment le prix des terrains (et le coût au m2) a flambé depuis cette construction !
De plus, cette maison nous correspond, elle nous convient à 100% dans son agencement, le nombre de pièces, l’exposition plein sud des pièces de vie (vive les économie de chauffage)…

Ce n’est sans doute pas une généralité. Mais je pense que, comme pour le temps passé à comprendre le fonctionnement boursier, à choisir ses valeurs par X analyses… l’investissement personnel (dans les travaux, etc) est nécessaire pour faire une bonne opération.

Frédéric