Holding : investissement immobilier à travers une holding ?

Merci à tous pour vos réponses, ca m’aide beaucoup.

@Maxime: Votre message me fait sacrément plaisir! Pourquoi avoir mis le gros locatif sous une SCI IS ? Vous vous êtes associé avec quelqu’un du coup ?
Si vous percevez un salaire de la SCI vous allez  payer l’IS puis l’IR non ? Pourquoi pas une SAS(U) ?

De manière generale, j’ai bien compris que ce qui compte c’est le cash flow et donc le taux d’endettement.
Je vais passer mes deux crédits à 20 ans (voir 25 ans non ? ).
Je pense que ça devrait faire chuter mon taux d’endettement.
Je pense qu’en utilisant uniquement des crédits sur 25 ans, avec 6-7 appartement à mon compte je peux déjà dégager un salaire correct (2000€) si j’arrête mon emploi d’ingénieur.

@xa: Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice. Il y a quelques semaines je me suis rendu compte de certaines erreures commises à cause d’une personne qui m’a mal conseillé et de mauvaise auto formation. L’article est déjà en cours de correction mais merci pour votre remarque.
Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé. L’article a été retiré.

ibay77 a écrit :

Je pense que ça devrait faire chuter mon taux d’endettement.
Je pense qu’en utilisant uniquement des crédits sur 25 ans, avec 6-7 appartement à mon compte je peux déjà dégager un salaire correct (2000€) si j’arrête mon emploi d’ingénieur.

@xa: Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice. Il y a quelques semaines je me suis rendu compte de certaines erreures commises à cause d’une personne qui m’a mal conseillé et de mauvaise auto formation. L’article est déjà en cours de correction mais merci pour votre remarque.
Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé. L’article a été retiré.

C’est bien beau. Mais tout ce que tout le monde vous dit, c’est qu’il faut arrêter de penser !

Posez vous quelque jours, posez les chiffres et vos objectifs à plat ! Et tracez la route pour les atteindre.

Déjà, avant d’avoir 6 à 7 biens, il faudra un peu de temps. La situation juridique, fiscale et sociale peut évoluer. Votre situation personnelle aussi (ex: couple …).

Par ailleurs, quid d’ici 4 ans si vous arrêter votre job ?! Plus de salaire fixe. Vous aurez les reins solides pour faire face aux imprévus ? défendre votre dossier auprès des banques ?

Je répète, pour moi le principal premier pas serait de vous poser, et surtout peut être de changer de job ou de boite si votre poste actuel ne vous convient absolument pas !

Setanta

En effet c’est la fiscalité qui n’est pas bonne (mal calculé) , j’ai pris en compte les cotisation sociales d’après mes souvenirs.
Je vais réétudier mon article ce soir car je n’ai pas vraiment le temps en journée.

Bonjour Jo0505,

Vous oubliez dans votre simulation l’avantage majeur d’un bien détenu à l’IS à savoir l’amortissement de celui ci, donc vos calculs sont faux

Faites une recherche, on a bien travaillé avec Papy, Setanta, Xa et autres sur la simulationIS/IR  il y a quelques jours seulement

SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Bonne réfléxion

Dernière modification par Tssm (14/05/2016 16h40)

Bonjour Tssm et GoodbyLenine,

J’ai édité mon message qui, effectivement occultait beaucoup trop de données pour être pertinents surtout dans le cas d’achat de biens immobilier en direct.
J’aurais dû préciser que je pensais initialement à de l’achat de parts de SCPI, parts qui ne s’amortissent pas mais qui bénéficient d’abattements à l’IR comme à l’IS (certes très différent).
Nous ne sommes alors plus du tout dans le schéma évoquez par l’auteur du topic.

Veuillez m’excusez.

Bonjour à tous,

Cherchant à développer mon patrimoine immobilier en vue de pouvoir en vivre par la suite (et poursuivre son développement), je suis en recherche d’un moyen d’optimiser le développement (l’accélérer, payer moins d’impôts, autres, bref).

Je suis dernièrement tombé sur des investisseurs, qui géraient leur patrimoine immobilier via une structure de type SASU.

Curieux de nature, je cherche à me renseigner sur les avantages/inconvénients de telles solutions.

D’après mes recherches, ce que j’en ai conclu :
- on paie moins d’impôts (on les paie uniquement sur le salaire, puisqu’on laisse l’argent de l’immo dans la structure)
- du coup on développe son patrimoine plus rapidement
- les avantages de posséder une entreprise (notes de frais déductibles, etc).
- Le fait de pouvoir gérer une activité d’achat/revente, afin d’accélérer le développement du patrimoine

Les inconvénients :
- ceux inhérents à une entreprise : charges, urssaf, etc (je ne suis pas encore familier avec ces points là)

Petites questions :
- est-il possible, en vu de limiter les charges (urssaf, etc), de ne se payer qu’en dividendes ? je précise qu’attendre un an pour les toucher n’est absolument pas un soucis.
- peut-on gérer une activité de location, et des achats reventes dans la même structure (sans être LMP, ou MdB) ?

Merci pour vous réponses.

Merci pour votre réponse, elle semble pleine de bon sens.

En fait, l’intérêt principale que je vois là dedans c’est diminuer ma note fiscal perso, puisque je ne paierai plus d’impôt sur mon CA (Loyer) mais sur le bénéfice (Loyer - mensualité de prêt). ce qui me situera clairement en deçà des 38120€ de bénéfice.

Le fait de payer moins d’impôts là dessus, me laissera donc plus de cash à ré investir, et comme je paierai moins d’impôts, je pourrais faire des apports en capitale pour mettre du "carburant" dans la machine.

Je suis actuellement dans la tranche a environ 30%, et payer des impôts sur des loyers imputés de mensualité, ce n’est pas très "jojo", et a terme amoindri ÉNORMÉMENT la rentabilité …

Je n’étais pas au courant de la réticence des banques à prêter au société, d’où, peut-être voir un montage en SCI.

Ouhlala, il me semble que vous n’avez pas bien compris les calculs de fiscalité autour de l’immo.

En plus de la réponse de xazh qui rectifie l’erreur, attention à un point :
- SCI est aussi un type de société. Ca ne change (quasi-)rien vis à vis de la SASU si elle est à l’IS et elle est transparente à l’IR, c’est-à-dire liée à vous directement personne physique.

- Vous semblez oublier que votre société aura des frais de fonctionnement que vous n’auriez pas en tant que personne physique. Frais de création, expert comptable pour les comptes annuels etc. Même s’il sont déductible en charge de la société, n’oubliez pas qu’il faut les payer !

- Le cash de la société : vous dites n’en avoir pas besoin, que vous souhaitez le laisser dans la société pour réinvestir et que vous êtes à 30% de TMI déjà.
Ce qui vrai qu’avec juste un IS à 15% c’est beaucoup de fiscalité sur le résultat.

Certes, mais un jour ou l’autre j’imagine quand même que vous souhaitez obtenir les fruits de votre investissement:
- en dividende : et alors dans ce cas vous aurez 15% d’impôt sur le résultat, puis 15,5% sur les dividendes brutes et l’IR sur les dividendes après abattement… (si votre TMI diminue à 14% ou moins à ce moment là, vous serez plutôt perdant du coup. Par ailleurs, on ne peut prédire l’évolution de la fiscalité)

- en vendant ou transmettant ce patrimoine : attention ! si le patrimoine est dans une société à l’IS (SCI ou SASU) le bien aura été amorti comptablement. Et si ce moment se trouve être dans 20 ou 30 ans vous aurez une PV égale à 100% du prix de vente du/des bien(s).
(sauf en cas de montage complexe et prévu dès le départ, cf une répond de xazh dans une file sur les SCI IR / IS).

Prenez votre temps. Il faut faire les choses en connaissance de cause.

Setanta

"De même, je suis sur l’abbatement de 50%, car les travaux étaient payés par un proche, donc plus avantageux vu la situation."

?

L’abbattement de 50% remplace la déduction des charges déductibles. En meublé, vous pouvez déduire … toutes les dépenses liées à la location + les intérêts d’emprunt + l’amortissement du bien.

Donc prenons le premier "deux apparts".
- micro : imposition sur 450 euros
- réel : 900 - 400 (soit 200 x 2) - 135 (amortissement, estimation sur la base des 60k de valorisation) - les maigres travaux - l’amortissement des meubles - les intérêts d’emprunt - ….

Il y a une estimation d’amortissement à affiner, mais on a une imposition calculée sur 900 - 400 - 135 < 900 / 2.

Idées/ pistes à étudier : Lire www.google.fr/search?q=site:www.investi … eductibles et comprendre qu’il y a des charges déductibles, qui diminuent le revenu imposable, aussi bien en cas de revenu foncier (location nue) que de BIC (location meublée) si vous n’optez pas pour le régime micro (qui est souvent moins intéressant).

Parmi ces charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement de l’immeuble (que pour les BIC), assurance PNO, charges de comptabilité, etc.

Les messages que vous avez posté indiquent clairement que vous êtes très loin d’avoir compris la fiscalité qui s’applique à vos investissements immobiliers.

PS : En ce qui concerne votre "travaux étaient payés par un proche", c’est une autre problématique (du genre "donation non déclarée" ou "présent d’usage"). En début d’activité de location meublée, vous faites expertiser le bien, vous l’inscrivez au bilan de l’activité pour cette valeur, et vous l’amortissez, indépendamment du prix qu’il a couté. Il faut avoir un expert comptable (sauf éventuellement si vous êtes vous même du métier, ce qui ne semble être pas le cas).

ImmoLove a écrit :

Oui, mais comme dit précédemment, les travaux m’ont été "offert", et l’amortissement + charges + tf ne compensent pas les 50%.

Il y a un truc qui cloche dans votre description. Vous nous annoncez 900 euros de loyer pour ces 2 premiers appartements + 400 euros de charges. Reste 50 à trouver pour que le réel soit meilleur que le micro, or l’amortissement du bien est supérieur à 100 euros.

Les travaux offerts … Outre la question de qui a apporté l’argent, ces travaux ont été effectués, vous avez des factures le prouvant, ils sont déductibles. Sauf si les travaux n’ont pas été payés.

EDIT :
Ok, donc vous avez mélangé dans votre présentation des données mensuelles et des donnée annuelles, et nous devons nous débrouiller pour comprendre dans quel cas on est en annuel ou en mensuel ……..

meubles + travaux : aucun --> pas de travaux effectués, pas de meubles acquis ni de vaisselle. Vous êtes sur que vous êtes en meublé ?

Si les 400 euros pour ces deux appartements sont en annuel, effectivement.

GBL a écrit :

En début d’activité de location meublée, vous faites expertiser le bien, vous l’inscrivez au bilan de l’activité pour cette valeur, et vous l’amortissez, indépendamment du prix qu’il a couté.

Désolé, mais je ne suis pas d’accord. On n’amortit le bien après expertise que si ce bien n’a pas été acquis dans le cadre de l’activité. Sinon on amortit la valeur d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux payés post acquisition.

"On ne paie des impôts que sur les bénéfices, et pas sur le CA, contrairement à l’IR, où on paie des impôts sûrs de l’argent qu’on ne touche pas (mensualités de prêts)"

Inexact ou mal décrit. Vous semblez dire qu’en IR, on paye sur un loyer sans pouvoir déduire le financement du bien, ce qui est faux (les frais financiers sont déductibles), tout en laissant penser qu’en IS on pourrait déduire intégralement la mensualité de crédit, ce qui est tout aussi faux (l’amortissement du prêt n’est pas une charge financière).

En pratique, en IS, on peut déduire un peu plus de choses qu’en IR et imputer l’amortissement du bien lui même, amortissement qui dépend du bien sans aucun lien avec le financement (on peut tout aussi bien amortir un bien acheté cash ou apporté qu’un bien financé à crédit). C’est justement du fait de l’amortissement qu’en cas de revente, on constatera une plus value calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle en comptabilité, ce qui fait qu’après l’amortissemnt total, la plus value vaut le prix de vente.

"Car on est imposé à la fin d’un exercice, on peut donc contrôler l’impôt en limitant le bénéfice."

?

Actuellement, en IR, on est aussi imposé sur les revenus fonciers nets de l’année précédente. Rien ne vous empêche de faire les dépenses déductibles nécessaires pour "controler le revenu imposable". Reste que l’effet fiscal ne sera, dans les deux cas, qu’une fraction de la dépense réellement supportée.

"indemnité kilométrique non imposable, note de frais"

Attention néanmoins à ces notions : les indemnités kilométriques sont imputables en note de frais si les déplacements correspondant sont justifiables par rapport à l’activité de la structure. Il ne s’agit pas d’imputer n’importe quoi n’importe comment.

"Pour ceux qui diraient que l’Is est défavorisant pour l’accession au prêt, je pense être un contre-exemple, puisque dans le cadre d’une SCI, je me fais financer à 100% sur 20 ans sans problème."

Difficile à dire. La banque aurait elle refusé de vous suivre sans SCI IS ? L’IS est surtout défavorisant parce que les taux sont plus élevés, les frais bancaires applicables à une structure IS sont en général plus important. Après, ces frais sont imputables comptablement (alors qu’ils ne le sont pas en IR), ce qui gomme ce surcoût.

La vraie problématique de l’IS, c’est la revente et son coût. Souvent, je croise des personnes m’expliquant qu’elles n’ont pas l’intention de vendre, et donc que c’est un faux problème. Mais la plupart de ces personnes oublient / omettent / renient la mortalité des associés de la structure, et les conséquences potentielles. Lorsqu’on part sur une structure IS, il ne faut surtout pas se contenter de regarder la fiscalité du moment, il faut anticiper beaucoup d’autres points.

Après, correctement envisagé, c’est un outil puissant.