Verser des dividendes à une holding dès la première année ?

Concernant le montage SAS/HOLDING/SCI, pas de risques, vous pouvez évoquer bien des motifs justifiant le montage, par contre, pensez au CAC si la SAS contrôle ou est contrôlée par d’autres personnes morales.

Pour la cession d’usufruit temporaire, le risque existe, et je n’ai pas assez de recul pour vous assurer que c’est sans risques.

Doc94 a écrit :

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.

Oui en effet, et cela impose donc de faire principalement de la location nue. (10% max des recettes provenant de location meublée, sinon, il faut passer la SCI à l’IS)

serenitis a écrit :

J’ai un très gros doute sur la possibilité qu’une personne morale détenant majoritairement une SCI puisse mettre celle-ci à l’IR ?

Quelqu’un peut-il confirmer ou non ce point ?

Moi je vous le confirme. Sur quoi vous basez vous pour avoir un très gros doute ?

julien94 a écrit :

Doc94 a écrit :

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.

Oui en effet, et cela impose donc de faire principalement de la location nue. (10% max des recettes provenant de location meublée, sinon, il faut passer la SCI à l’IS)

Je ne sais pas si il sera aisé de trouver une banque pour financer un bien détenu par une sci à l’ir détenu à 80 % par une Holding à l’is et 20 % en nom propre , avec don de l’usufruit à la Holding .
Qui prends le crédit , qui le paie ?

Personne n’a soulevé le problème de l’évaluation de l’usufruit temporaire?
En effet, vous ne pourrez pas acheter la NP à titre privé et l’usufruit via la holding avec une valeur de 80%. Vous serez retoquer si controle. Un US temporaire sur 20 ans c’est max 50% voir 60% mais pas plus, le risque de requalif est très important…

MichMouch a écrit :

@Flyz57 Non la holding détient 80% de la sci en pleine propriété. Les 20% restant dont détenu par les époux en nom propre. Et c’est l’usufruit de ces 20% qui est temporairement cédé à la Holding. La dessus on ne connais pas les valeurs, ou alors c’est moi qui ai mal compris.

La répartition Holding / personne physique de la détention de la SCI n’est effectivement pas très limpide + le démembrement …

Dans ce genre de situation il faudra parler de valeur économique de l’usufruit, sachant de surcroit que cette approche fait j’imagine référence à un démembrement ab-initio (sujet déjà débattu et sujet à controverse) ?

Il faut vraiment comme le souligne Bernard2K savoir où on veut aller.. car 1) le jeu en vaut il la "chandelle" ? 2) comment "borner" l’opération ?

Certaines structurations sociétaires développées notamment pour la détention de l’immo professionnel par le dirigeant n’ont pas obligatoirement vocation à être "copiées"  pour investir dans des supports divers et variés, mais ce n’est que mon avis. Gérer la trésorerie de l’entreprise est une chose, emprunter en est une autre car le niveau de risque change.

En tout cas il vaut certainement mieux que l’activité professionnelle ne soit pas mise en défaut à cause de l’activité patrimoniale développée en // car cela pourrait finir "un peu" tendu….

Crown

Comme ca c’est bien plus logique. Votre fiscaliste vous a confirmé que ce n’était pas risqué vis à vis d’une situation d’abus de droit ?

Combien de temps dure la cession d’usufruit temporaire ?

Bonjour,

L’opération est effectivement beaucoup plus cohérente dans sa finalité.

C’est donc vous personne physique qui allez acheter 80% de la nue-propriété.

Cette approche est parfois développée lorsqu’une Société opérationnelle détient un immobilier d’entreprise et que le dirigeant souhaite le récupérer (ca peut servir pour assurer sa retraite). La Société y trouve également son intérêt (allège son bilan, rend la cession de l’entreprise plus réalisable, etc..). L’argumentaire est donc clairement pas uniquement fiscal.

Dans votre cas j’ai un peu plus de mal à savoir ce que la Holding va vous vendre (la nue-propriété de parts d’une société civile ? il y a quoi dans cette société ? cela représente quoi au niveau valorisation ? Comment allez vous financer l’acquisition - sous réserve que la nue-propriété ait une valorisation significative.). Le démembrement aurait lieu quand par rapport aux acquisitions qu’effectueraient la SC ?

Dans le cas d’un immo d’entreprise c’est déterminable (mais il faut faire attention à la valorisation car vous faites passer à terme un bien pro en bien perso, ca ne peut qu’intéresser l’administration). Dans votre cas, le calcul de la valo et l’intéret de l’entreprise sont plus "complexes".

Vous avez raison de vous appuyer ++ sur votre fiscaliste car il doit avoir toutes ces réponses (et tenez nous au courant ).

Bonne continuation

Crown

À mon humble niveau , je trouve ça encore plus farfelu  que le précédent montage .
Donc votre Holding va acheter 80 pctt de la peine propriété d’un bien immobilier et ensuite donner (vendre ? ) immédiatement la nu propriété à votre sci ( qui possède les 20 % restant ) en ne gardant que l’usufruit ?
L’intérêt est donc d’amortir l’usufruit soit 80 pctt des loyers qui seront taxés au taux réduit d’Is .
Je ne vois pas d’autre intérêt à ce montage qu’eluder l’impôt mais votre fiscaliste est bien plus compétent que moi .

Il est certain que l’intérêt de la Holding n’est pas en première intention évident à percevoir….

Si la SCI achète un bien et que par la suite en fonction de la valorisation de ce bien, de son rendement, de la durée du démembrement, la holding cède la nue-propriété. Rien en soit de répréhensible.

Encore faut il étudier les flux et mettre en évidence que sur la durée du démembrement, la holding en fonction de l’usufruit qu’elle perçoit, les remboursements de prêts qu’elle peut être amenés à devoir assumer a un intérêt économique à effectuer l’opération. A la limite si c’est pour amortir l’usufruit, récupérer du cash et développer d’autres activités, il peut y avoir une logique.
Si tout sert à finir dans le patrimoine personne physique de Julien94 c’est beaucoup plus chaud (je reconnais que perso je ne me lancerais pas là dedans mais je ne suis pas non plus fiscaliste).

Le fait que Julien soit des 2 côtés de l’opération est aussi certainement un point qui attirera le regard de l’administration.

Je ne vois pas d’ailleurs comment les acquisitions vont pouvoir se faire facilement :
Si la sci veut emprunter qui va être caution sachant que les flux financiers vont aller vers l’usufruitier. La holding ?  Pas facile de défendre que la Holding a un intérêt de prendre le risque de se porter caution pour un bien dont la nue-propriété est détenue par un tiers.
Cela s’envisage "intellectuellement" facilement car Julien94 vous êtes des "2 côtés" mais aucune autre société que votre Holding n’accepterait ca…

En plus vous êtes confronté comme déjà évoqué à un démembrement ab-initio (il y a de farouches opposants) et à la question de la valorisation du démembrement qui constitue le coeur de ce type d’opération.

Votre finalité personnelle est parfaitement cohérente en terme d’objectif, la mise en place sans dénaturer l’esprit de la loi est plus compliqué (voire plus que compliqué).

Pour la mise en place et le suivi c’est clairement votre fiscaliste qui saura voir avec vous les tenants et aboutissants.

Bonne continuation

Crown

carignan99 a écrit :

Le montage m’interpelle. Je ne comprends rien à ces histoires d’usufruit mais concrètement : de l’argent qui n’est pas passé par la case ‘IR’ est utilisé pour que vous deveniez propriétaire en tant que personne physique. N’y a-t-il pas là un risque d’abus de biens sociaux ?

Ce sont les associés personnes physiques qui deviennent propriétaires, les biens sont toujours possédés par la SCI.

Pour préciser un peu, mon objectif est d’utiliser ma trésorerie d’entreprise pour de l’investissement locatif, tout en optimisant la succession des biens. Je ne souhaite pas que mes enfants aient à régler des droits de succession potentiellement conséquents (si j’avais possédé les biens en perso) quand la question se posera.

Le fiscaliste a pris en compte cette contrainte, et a donc proposé ce montage où les biens resteront détenus par des personnes morales.
Le fait qu’il ait retenu la SCI en IR est du au cas où les biens seraient éventuellement revendus, où il considère préférable d’être imposé à l’IR, plutôt qu’à l’IS (quelque soit le taux d’abattement applicable au moment de la vente). Je comprends que la partie démembrement est proposée pour arriver à cette fin.
Le cabinet du fiscaliste fait aussi de la tenue comptable et du commissariat aux comptes, et propose de gérer le tout, et se porte en quelque sorte garant du montage. A ce titre, j’ose esperer que la convention de trésorerie qu’ils mettent en place est conçue pour prendre en compte l’éventuel intérêt qu’aurait l’administration fiscale.

Malgré tout, prenant en compte vos vives réserves, j’ai sollicité l’avis d’un autre professionnel du secteur qui m’a conseillé un autre montage (enfin, c’est tellement simple que ce n’est plus vraiment un montage):
- créer une holding SAS, imposée à l’IS, dont les actionnaires sont mon épouse et moi-même, et possédant 100% de mon EURL. Cette SAS investirait directement.
- et… c’est tout.

Cette formule offre à priori dans mon cas que des avantages:
- je beneficie toujours du regime mere/fille pour la remontée des dividendes, et de l’integration fiscale.
- la cession de parts (pour la succession) est aussi taxée à 5% comme l’aurait été une SCI, car la SAS sera une personne morale à prépondérance immobilière.
- plus de doutes à priori sur la finalité de cette SAS, car elle investit directement.
- l’impot applicable lors d’une revente n’aura que peu d’importance dans mon cas, car je vais à priori amortir le bien durant la durée des emprunts (aux alentours de 20 ans), mon abattement sur cet impot sera alors proche des 100% lors de la revente.
- la SAS pourra louer du nu, meublé, etc., contrairement à une SCI à l’IR.
- plus de partie démembrement, ni de management fees.
- au final, simplicité avec 2 sociétés à gérer au lieu de 3, et la diminution des frais de gestion liés.

Dernière modification par julien94 (12/09/2018 10h31)

Je n’ai malheureusement aucune documentation, tout s’est fait à l’oral. Je peux néanmoins vous mettre en relation, vous pouvez m’envoyer un message privé à cet effet.

Quand je disais amortir (c’est peut être pas rigoureusement le bon terme), c’était simplement pour indiquer que j’avais perçu des loyers durant toute la durée de l’emprunt.

Lors de la revente, je parlais de l’imposition sur la plus-value qui est de la forme: (prix de vente - prix d’achat - l’abattement selon durée de détention) * impôt. Si l’abattement est de 100% (au bout de 22 ans), l’impôt concerné n’a pas d’importance.

julien94 a écrit :

Lors de la revente, je parlais de l’imposition sur la plus-value qui est de la forme: (prix de vente - prix d’achat - l’abattement selon durée de détention) * impôt. Si l’abattement est de 100% (au bout de 22 ans), l’impôt concerné n’a pas d’importance.

Attention, les sociétés à l’IS ne bénéficient pas de l’abattement lié à la durée de détention.
Dans une sociétés à l’IS, le gain à la revente se calcule ainsi : prix de vente - valeur comptable du bien et s’ajoute au résultat avant impôts.
voir par exemple : Les plus-values immobilières des entreprises LégiFiscal
La valeur comptable diminue chaque année par le mécanismes d’amortissement comptable. Au bout du 20 ou 25 ans, la valeur comptable de votre appartement est nulle. Donc vous allez payer un IS sur la totalité du prix de vente (comme vous l’a dit Flyz57).

La possession d’immo dans une société à l’IS présente beaucoup d’avantages, mais un inconvénient majeur lors de la revente.

julien94 a écrit :

Quand je disais amortir (c’est peut être pas rigoureusement le bon terme), c’était simplement pour indiquer que j’avais perçu des loyers durant toute la durée de l’emprunt

Effectivement, votre définition d’amortir est fausse, ce qui peut vous causer quelques mauvaises surprises (cf supra) … Je vous conseille de lire un peu au sujet de l’amortissement comptable.