LMNP et déclaration de revenus : remplir la liasse 2031…

Shumi · #1

Bonjour,
Je vous expose ma situation.
Je vais déclarer aux impôts sur le revenu mes 2 studios achetés en mars 2013 en LMNP étant donné que je suis largement en déficit.
Voici les chiffres en détail d’un de mes studios :

Studio A
   Revenus locatif    Charges
Loyer + provisions edf / eau 1192
Frais de notaire       2615
Travaux toiture syndic    428
Intérêt d’emprunt prêt    296
Frais de dossier prêt    109
Taxe foncière    268
Frais de caution prêt    232
Charges syndic    778
Table de cuisson hs    79
Assurance studio    75
   1192 4726

   Bilan -3534

Le bilan du 2° studio est similaire et j’ai donc un déficit approchant les -6500 € pour 2013
Mes interrogations sont les suivantes:
-Dois-je obligatoirement passer par un expert-comptable pour établir ma comptabilité ou mon suivi sur un fichier excel suffit-il notamment en cas de contrôle ?
-Autre soucis, la liasse 2031 à remplir….quelles sont les cases à renseigner dans mon cas ?
-Dois-je forcément me déclarer et posséder un n° de siret ? à quoi sert-il ?
-Vu que je suis en déficit pour 2013 avec report en 2014, dois-je aussi calculer l’amortissement des studios et si oui comment se calcule-t-il ?

Merci d’avance.
Vincent.

Mots-clés : déclaration revenus

DDtee · #2

Prendre un comptable semble être pertinent pour du LMNP.
Il fera tous les calculs pour vous, vous dira dans quelle case mettre les résultats, ce qui ne vous empêche évidemment pas de faire de votre côté pour "suivre et comprendre". Notez que si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu ses honoraires (et ceux du centre de gestion agrée) seront pour vous déductible à hauteur de 915€00 par an Impots.gouv.fr

- Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés
Vous avez effectivement obligation de déclarer votre activité (tribunal de commerce) ce qui permettra l’obtention d’un n° de siret. Cela sert à vous envoyer la CFE

Shumi · #3

Merci pour votre réponse.
Donc il me faut prendre un comptable et m’inscrire aussi à la CGA
J’ai appelé la CGA et il m’ont dit en fait qu’ils servaient d’intermédiaire entre le comptable et le centre des impôts, mais en fait que font-ils réellement ? le comptable ne suffit-il pas seul ?

Vincent.

Philippe30 · #4

Bonjour Shumi,

Il n’est pas évident de vous répondre sans connaitre la résidence …

Vous louez en meublé en LMNP donc vous avez rempli un déclaration P0 pour obtenir un numéro de siret ?
Non visiblement car vous posez la question.
Je vous rassure la première année on peux arriver à passer par méconnaissance.

Au vue de vos questions , vous avez un problème de méconnaissance du sujet et je dirais qu’il est un peu tard pour réagir avant le 20 Mai….

Quelques liens ( option recherche en haut à droite avec Siret )
LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée
Société LMNP : peut-elle être utilisée pour facturer d’autres prestations ?

Pour vous répondre toutefois , il faut mieux passer par un comptable pour la compta , de plus il faut cotiser à un CGA ( centre de gestion agrée ) qui va contrôler le travail du comptable sinon vous risquez une majoration des revenus à déclarer , je vous laisse regarder en détail le lien ci-dessous
Un lien au hasard CGA30

Le comptable va calculer l’amortissement suivant des règles très complexes en fonction des parties de l’appartement ( plomberie , électricité , murs etc …) en gros vous arriverez à 80 % de la valeur du bien amorti sur 20 ans au taux de 3 % qui viendront en déduction des vos revenus locatifs.

Vous êtes en négatif pour la première année mais il faut avoir demander l’option fiscale de déclaration au réel pour l’année en cours avant le 1 février 2014 pour pouvoir déclarer sans être assujetti au micro bic.
Un point à voir avec le centre des impôts

Pour les liasses , je ne sais pas trop car je rempli avec le comptable.

Philippe

Shumi · #5

Merci Philippe,
Oui en effet, je ne savait pas qu’il fallait un n° de siret….(le boulet)
D’après vous ça risque d’être juste en temps pour cette année ?
Il faut quel délai pour obtenir le siret ? ne peut-on pas faire la déclaration et régulariser par la suite ?
Je comptais envoyer le recommandé pour passer du micro-bic au réel simplifié
J’ai lu que l’on avait jusqu’au 3 juin pour déclarer sur internet…

Philippe30 · #6

Déroulement idéal

Le siret s’obtient par une déclaration en tant que LMNP en remplissant le formulaire P0 auprès des services fiscaux.
Aucune création de société , ni de cotisations sociales suite à cette déclaration.

Pour pouvoir déclarer vos revenus au réel il aurait fallu prévenir les impôts avant le 1 février en leur indiquant que vous choisissiez l’option de déclaration au réel , c’est option vous engage pour 3 ans et renouvelable ensuite tacitement sauf à demander à repasser au micro machin.

Disposer d’un comptable disponible dans les jours à venir pour mettre en place votre comptabilité , calcul des amortissements suivant les normes comptables ( plusieurs comptables sur la parc Georges Besse à Nîmes )
Si vous souhaitez , je peux vous passer le nom de mon comptable.

Être inscrit au CGA afin de faire contrôler vos comptes établis par le comptable.

Pour rappel les déclarations papier doivent être envoyés au plus tard le 20 Mai , je ne suis pas sûr que par internet il soit possible de tout renseigner , jamais fait.

Ne pensez pas que le siret soit rapide à avoir mais ce n’est pas le point le plus délicat.
Il faut surtout contacter les impôts pour essayer de passer au réel , une fois leur accord , trouver un comptable disponible et qui connaissent un peu le sujet du meublé , le tout dans les délais.

Le CGA n’est pas indispensable car vous ne serez pas imposable cette année si vous déclarer au réel.

Par contre si vous êtes au micro bic , le calcul est simple
Prendre 50 % des revenus locatif à ajouter dans votre déclaration personnelle et savoir que vous allez payer 15,5% de CSG sur ce montant déclaré

Philippe

Shumi · #7

Bonsoir Philippe,
J’ai contacté l’expert comptable de ma soeur qui est exploitante agricole et il va traiter mon dossier la semaine prochaine…c’est juste en timing mais il m’a dit que ça passera au niveau des impôts.
Par contre, il m’a dit que le fait d’envoyer la liasse 2031 aux impôts fera office de changement de régime de micro-bic en régime réel : pas besoin d’envoyer un recommandé..
Et comme le début de l’activité a commencé en cours d’année fiscal, j’ai jusqu’au début mai de l’année suivante pour changer de régime

Deux situations possibles :
Pour les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée courant 2013 : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration 2031 (soit le 2 mai 2014). L’option peut être jointe à la déclaration.
Pour les contribuables qui ont déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime de la micro-entreprise : il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel. Ainsi pour déclarer au réel les revenus de l’année 2014, il faut lever l’option avant le 1er février 2014.

Par contre l’option est bien obligatoire 2 ans pour le meublé et 3 pour le vide

ou si, relevant du régime micro-BIC, vous choisissez volontairement le régime réel. L’option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable et est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Bon voilà j’ai hâte de voir le comptable pour avoir une vision des années avenir.
Bon pour aujourd’hui, j’arrête le pc car j’ai la tête comme une citrouille :)
Merci à tous et je vous dis à bientôt sur le forum.
Bon week-end
Vincent

Pierre31 · #8

Bonjour,

Je loue depuis novembre 2015 un logement meublé. Le but est de faire du LMNP au réel.

Pour l’instant je n’ai absolument rien déclaré à qui que ce soit, car j’imaginais le faire lors de ma déclaration d’impôts le mois prochain.

Je pensais contacter un CGA pour lancer les démarches, mais plus je cherche, plus je me dis que je m’y prends vraiment tard, je vois qu’il faut un siret, contacter le greffe, et je commence à être vraiment angoissé…

J’ai donc 2 questions :
1. Pensez-vous que je vais pouvoir rentrer dans les délais pour ma déclaration d’impôts ? Si non, que va-t-il m’arriver ?
2. Avez-vous un CGA à me conseiller sur Toulouse ?

Merci d’avance.

Cordialement,

DDtee · #9

En priorité vous devez vous inscrire au greffe du tribunal de commerce, le délais légal est de 15 jours à partir de l’exploitation (arrivée du locataire/bail). Il y a tolérance, aucun soucis

C’est un comptable que vous devez trouvez rapidement afin de pouvoir déposer une comptabilité et un résultat auprès des impôts dans les délais (03 mai 2016). C’est faisable en étant réactif…
Le Centre de Gestion Agrée n’est pas obligatoire et pas forcémént intéressant tant que vous n’êtes pas en bénéfice (j’espère que vous ne l’êtes pas dès la première année !)

Sans présentation, donc sans données personnalisées, voilà ce qu’il me semble possible de vous répondre…

Pierre31 · #10

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse rapide.

Puis-je vous demander pourquoi il n’est pas intéressant de passer par un CGA lorsqu’on est en déficit foncier ?
J’avais compris que la réduction d’impôt se fait sur le montant final de l’impôt à payer (qui prend en compte mon salaire de travail notamment), donc pas uniquement sur la partie commerciale. Aurais-je mal compris ?

Pour la partie greffe, me conseillez vous de remplir moi même dès à présent le formulaire p0i ou bien attendre de rencontre mon comptable ?

Merci encore.

DDtee · #11

Schématiquement, l’adhésion à un CGA permet de ne pas voir son bénéfice majoré avant imposition en contrepartie de son coût d’adhésion.

Si vous êtes en situation de déficit ou de résultat nul, il n’y aura pas de majoration pour vous, les frais d’adhésion au CGA eux resteront !

Attention, tous les cabinets d’expertise comptable n’acceptent pas de ne pas vous voir adhérer. En effet, les CGA contrôlent le travail du cabinet et lui offre ainsi une garantie contre le risque. Les cabinets sont aussi parfois récompensés de leur apporter de nouveaux clients

emilie288 · #12

Bonjour,

Je me permets de "rouvrir" la discussion car je suis dans le même cas, mais peut être plus en avance.
Je loue depuis Décembre 2015 un logement mais je songe à déclarer 2016 en LMNP frais réels.

Donc pour cette année je vais déclarer en micro BIC (avec abattement de 50%), mais vu les charges le réel me parait plus avantageux :

Loyers : 580€ CC
Intérêts crédit : 2 436.63€
Assurances (logement + prêt) : 323.40€
Charges : 790€
Taxe foncière : 499€
Le logement acquis en Janvier 2014 : 89 000€ (hors frais).

Sans ce logement mes impôts s’élèveraient à environ 300€ (taux moyen 1.87), et avec 1 700€ (taux moyen 5.9).

Pouvez-vous me renseigner sur le coût de faire gérer par un expert comptable, ainsi que la procédure et les délais ?

Un proche étant comptable pour une entreprise est-ce suffisant ?

Je vous remercie par avance,

83julien · #13

Bonsoir,dans les charges n’oubliez pas d’inclure les calculs d’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

gregory74 · #14

Bonjour,

Émilie, que quelqu’un me corrige si je me trompe mais j’ai cru comprendre que si on déclare en micro-bic pour 2015 une activité commencée en 2015, ce régime s’applique pour deux ans, non ? Donc je ne suis pas sûr que dans ce cas vous pourrez passer en réel pour 2016.

Quelqu’un peut confirmer ou me corriger ?

Merci.

83julien · #15

Bonsoir,

deux situations possibles :
Par défaut, vous êtes sous le régime micro bic avec l’abattement de 50% sauf si vos revenus dépassent le plafond de 32 900 euros.

Pour les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée courant 2015 : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration 2031 (soit le 5 mai 2016 si je me rappelle bien la date).

Pour ceux qui ont déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime de la micro-entreprise, il est possible de lever l’option du réel avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le loueur désire se placer sous le régime réel. Ainsi pour déclarer au réel les revenus de l’année 2016, il fallait lever l’option avant le 1er février 206.

L’option est irrévocable pendant deux ans et reconduite tacitement par période de deux ans.

emilie288 · #16

Super.
Du coup j’ai un peu de temps…

Mais peut-on le faire seul ou est-il nécessaire d’avoir un expert comptable ?

Tchouikov · #17

Si vous optez pour le réel, il va vous falloir procéder en premier lieu à certains arbitrages structurants (décomposition du logement par composants, définition de la quote-part afférente au terrain, choix de la durée d’amortissement pour chacun des composants amortissables) puis tenir une comptabilité.

Il n’y a aucune obligation de recourir à un expert-comptable et vous pouvez parfaitement tenir votre compta vous-même ou demander à un proche de vous rendre ce service (à condition toutefois qu’il ne perçoive aucune rémunération à ce titre pour ne pas qu’on puisse lui reprocher d’exercer illégalement la profession d’expert-comptable).

La tenue d’une compta LMNP n’a strictement rien de sorcier pour quelqu’un ayant quelques connaissances de base. Le seul obstacle à mon avis difficilement surmontable est de définir, de manière fiable, la quote-part du logement représentative du terrain : sur ce point, seul un professionnel disposant d’informations difficilement accessibles au "grand public" pourra vous renseigner de manière fiable.

emilie288 · #18

Bonjour Julien,

En relisant votre mail je viens de m’apercevoir que je ne suis peut être pas en avance (voir hors délais).

En effet sur cette déclaration je vais déclarer en micro BIC l’unique mois de loyer perçu (de toute façon je serai hors délais pour le faire en réel)…
Du coup si je souhaites en 2017 déclarer au réel mes revenus de 2016 j’aurais déjà dû amorcer les démarches ?

83julien · #19

Bonjour,

oui vous devez lever l’option avant le 1er février de l’année N. Mais rien ne vous empêche d’appeler votre service impôts des entreprises pour voir s’il existerait une solution de "rattrapage".

clement82 · #20

Bonjour,

Pour information je fait ma 1ere déclaration lmnp réel. J’ai appelé le service des impôts et les impots tolèrent de faire la declaration sur le revenu sans siren (en cours de création).

emilie288 · #21

Bonjour,

J’ai eu beaucoup de chance.
J’ai créé l’activité (formulaire P0i), reçu mon numéro SIRET et je viens de recevoir un questionnaire des impôts relative au bien.
Je dois envoyer ma levée d’option en même temps que ce questionnaire.

J’aurais également de nombreuses questions sur les amortissements etc mais j’ouvrirai un nouveau sujet…

merci pour votre aide,

Athanor · #22

Bonjour à tous !

Le formulaire 2031 bis, section H, a changé en 2020. Pour une LMNP au régime réel simplifié, quelle case faut il cocher entre :
"Locations meublées non professionnelles soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale"
et "Autres locations meublées non professionnelles"?

Par ailleurs, la déclaration 2031 et ses annexes ne demandent pas de tableau de suivi des amortissements restants à reporter pour cette LMNP.

Joignez vous à votre initiative le formulaire "État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée" disponible ici ? FORMULAIRE - BIC - État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée (article 39 C, II-1et 2 du CGI)
et si oui comment vu que la déclaration 2031 est dématérialisée et je ne peux pas joindre informatiquement ce formulaire?
ou vous contentez vous de mettre le suivi de vos amortissements dans l"annexe libre"?

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