Achat-Vente à réméré : produit d'investissement immobilier

Un dispositif avec que des avantages, je ne connais pas. Et les inconvénients ? Quels sont-ils ? Quels sont les mauvaises surprises ?

Où sont les frais ? Pour qui ? Combien ?

Rentabilité 9% assurée ? C’est très vague. Rentabilité brute ? Net de frais ? Net de PS ? Net d’IRPP ?
Assurée par qui ?

Si cette activité est réglementé, merci de donner des références précises (articles…).

GoodbyLenine a écrit :

- les difficultés financières du proprio empire, et le trésor public (ou l’Ursaff, ou autre créancier prioritaire) saisie/préempte son bien immobilier, rendant l’exercice de la garantie plus "délicate";

Ce dernier risque que vous citez n’existe pas.
Au début du réméré, le bien immobilier vous est vendu, avec paiement des "frais de notaire". D’éventuels créanciers de l’ancien propriétaire ne peuvent rien faire contre vous ni saisir le bien.

Cela étant, ce type de réméré est moralement très condamnable, car:
- soit le propriétaire initial finit par trouver de l’argent dans les délais pour racheter son bien, et il aura payé un taux totalement usuraire pour l’argent prêté pendant le réméré
- soit il ne trouve pas cet argent ou hors délais, et il aura définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu pour une bouchée de pain, c’est-à-dire avec une décote de 40%, voire plus.

Je connais plusieurs cas de personnes qui ont été ainsi ruinées à ce petit jeu.

Si le réméré immobilier existe néanmoins et accessoirement permet à des financiers de petite envergure de faire des gains importants au dépens de pauvres types, c’est qu’il répond à un besoin: le besoin d’emprunter de l’argent que peut avoir une personne dénuée de ressources régulières (chômeur, etc.) ou "suspectes" (interdits bancaires) mais possédant un bien immobilier de valeur.
Aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, une personne de ce profile s’adresserait tout bonnement à sa banque, qui lui prêterait volontiers, et à un taux normal et pas usuraire, 60% de la valeur estimée de ce bien, en prenant juste une hypothèque sur ce bien.
En France, aucune banque n’oserait faire cela. Pour deux raisons:
- les banques sont habituées à regarder le flux de ressources actuelles (salaires, etc.) pour déterminer l’éligibilité d’un client à l’emprunt. Un chômeur ne pourra jamais emprunter 600 K€ même s’il possède un appartement valant 1 M€.
- la loi française (et plus encore, la pratique des tribunaux) est très sévère vis à vis des banques dans un tel scénario. Si l’emprunteur ne rembourse pas dans les délais convenus, il pourra rester dans les lieux 10 ans ou plus, empêchant la banque de vendre pour récupérer son argent.

Et comme toujours, une réglementation et une jurisprudence trop favorables aux emprunteurs se retournent contre ces derniers. Les banques ne prêtant pas, les personnes au profil ci-dessus ne peuvent se procurer de l’argent qu’auprès d’usuriers recourant au réméré immobilier.