Investissement immobilier locatif dans l'Yonne…

Leboncoin est un ami pour l’investisseur

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Des annonces que je vois ce sont des biens haut de gamme.

Aucune demande de location.

Ce que j’apprécie chez vous Pumbadu77 , c’est en plus de votre enthousiasme et votre motivation , c’est aussi votre capacité à nous faire découvrir des petits villages de France.
Des coins reculés où la vie est paisible et tranquille.

Nous en avons déjà parlé mais soyez prudent sur vos achats excentrés subventionnés par la CAF à outrance.

Je peux vous indiquer des investissements dans le Gard à la Grande Combe, Bessèges , Saint Ambroix  avec des rentabilités parfois supérieure à 15 % mais il faut louer là bas et aussi voir les profils.
J’ai tourné sur ces secteurs et je suis revenu en étant convaincu que ce ne sont pas des secteurs viables et porteurs.

Philippe

Justement le fait que 42 % de vos revenus proviennent de la CAF présente pour moi un risque important car vous êtes face à des personnes difficilement solvables et vos revenus et remboursement dépendent de la politique en terme d’immobilier.
Il est notoire d’indiquer que la politique immobilière est assez fluctuante….

Sarkozy avait envisager une baisse des aides au logement de 30 % en 2010 , sans suite mais dans le contexte actuel il faudra faire des coupes budgétaires , un durcissement des conditions d’accès à la CAF en fonction du montant des loyers est envisageable.

A mon avis nous allons vers un durcissement progressif des aides au logement par des mesures contraignantes pour les propriétaires comme cela à commencer avec Duflot.
Des conditions telles que , l’isolation , les normes , les montants de loyer en fonction du marché , de l’activité économique de la région , tout est dans la tête de ceux qui doivent faire rentrer de l’argent.

Philippe

Vous êtes audacieux et vous avez une méthode peu conventionnelle. L’avenir dira la pertinence de cette méthode.
J’espère pour vous qu’elle est bonne.

Si vous arrivez a trouver des locataires c’est une affaire qui roule. La ville est peu endettée même si le chômage est élevé et beaucoup de logements sont vacants (de l’orde d’un logement vacant pour 10 habitants).

Vous avez 150 locataires sur le marché et 120 logements vacants …. avec une population en decroissance et deja  un nombre élevé de boulangeries.

Les revenus des habitants sont faibles (un loyer de 500€ ne doit pas poser pb) et 2/3 des habitants ne patients pas d’impôts.

Lorsque vous aurez des locataires gardez les, bichonnez les, tant que votre prêt n’est pas remboursé.

Bonne chance.

Je partage partiellement l’analyse de Philippe.

L’éventuelle baisse des allocations CAF peut laisser imaginer clairement non pas l’insolvabilité des locataires mais leur solvabilisation par la baisse des loyers. Il faut pouvoir assumer.

J’imagine que ceux qui cogitent à ces solutions se disent aussi qu’une baisse des loyers = une diminution des rentrées fiscales, entre autres.

Petit calcul de coin de table pour essayer de réduire le brouillard

Le budget de l’allocation logement est de 5 Milliards.
Il y 6 million de logements dans le parc locatif privé qui représentent 55% du parc total.

Donc, on peut considérer que 1/3 ou 1/4 des allocations est orienté vers le privé. Le % d’allocataires est très élevé dans le parc public.

Ainsi, environ 1,5 Mds sont orientés vers le privé. Avec un loyer moyen de 600 euro dont 30% de charges divers.

600x12x0.7 => 5000€ de recette par an et par logement. Soit 30Mds de recettes qui génèrent 4.5Mds de PS a mettre en face des 1.5Mds d’allocations. En plus, on peut estimer a minima 4.5Mds d’IR.

Philippe30 a écrit :

Aujourd’hui je serais curieux de connaitre le montant des APL versés et comment elles sont financés et surtout si les comptes sont équilibrés avec la fiscalité locatives.

En cherchant un peu :

wiki indique "En décembre 2010, 6,1 millions de ménages - soit environ un ménage sur quatre - percevaient une aide personnelle au logement, d’un montant mensuel moyen de 211 euros, pour un montant total annuel de 16 milliards d’euros, soit 0,8 % du produit intérieur brut (PIB)".

L’extrait d’un rapport de la Cour des Comptes sur les APL (de 2005) détaille divers aspects des APL, dont les montants et nombres d’allocataires, et leur évolution dans les dernières années, et bien d’autres choses. Bonne lecture !

Le taux de remplissage est vraiment bon, je trouve que ta stratégie est bien pensée.
Je pense faire le même genre d’investissement pour le prochain immeuble. Je vois déjà sans trop chercher des immeubles a 15%, mais a 20%, c’est déjà plus compliqué.
Tu les trouves dans des villes de combien d’habitants a peu près?

Bigbil a écrit :

Le taux de remplissage est vraiment bon, je trouve que ta stratégie est bien pensée.
Je pense faire le même genre d’investissement pour le prochain immeuble. Je vois déjà sans trop chercher des immeubles a 15%, mais a 20%, c’est déjà plus compliqué.
Tu les trouves dans des villes de combien d’habitants a peu près?

Merci BIGBIL,

Même si je ne suis pas venu ici pour trouver du soutien c’est tout de même agréable.  Les villages dans lesquels j’investie ont une population comprise entre 600 et 4 500 habitants.
Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

Dans tout les cas, quelque soit la définition de zone tendue dans la loi ALUR, aucun doute vous vous échapperez aux montant de loyers imposés

Philippe30 a écrit :

Pumbadu77 a écrit :

Je ne sais pas si c’est la bonne technique, en tout cas c’est celle que je tente. L’avenir nous dira si j’ai fait le bon choix.

Effectivement mais quand on recherche la bonne technique , il peux être intéressant d’en essayer justement plusieurs afin d’avoir des éléments de comparaison.

Dans votre démarche , la trop grande dépendance aux APL me gêne , la faible capacité locative induit des locataires "subis".

Bonjour Philippe,

Pétris d’incertitudes, je vais me faire l’avocat du diable.
Les uns et les autres sommes soit trop exposés aux APL, soit trop exposés aux avantages comptables et fiscaux du meublé soit, dans mon cas par exemple, trop exposé à des investissements, dépenses, engagements divers offrant des avantages fiscaux conséquents qui ont été… plafonnés.

Conclusion : on ne ferait plus rien si on réfléchissait un peu trop.

Ce qui est certain, c’est que même en rase campagne, 20% de renta aujourd’hui c’est bizarre pour des logements en parfait état, aux normes, sans locataires "difficiles" subis comme le dit Philippe (je ne considère pas les allocataires APL comme difficiles, je me suis déjà exprimé sur le sujet) et la prime de risques qui va avec… les coûts de rénovation ou d’entretien au m² n’étant pas aussi bas que ça dans les coins perdus (j’habite un coin paumé).

Souvent je lis diversification en terme de type d’investissement.

Moi je rétorque diversification en terme d’immobilier , mettre tout son patrimoine dans une même direction dans des contrées éloignées de l’activité économique n’est pas judicieux.

Je n’ai rien contre les personnes bénéficiant des APL et je les encourage à se renseigner pour savoir si elles peuvent en bénéficier.

Je n’ai rien contre les coins perdus bien au contraire.

Par contre la conjonction de sans travail , avec des aides au logement , des minimas sociaux dans un coin perdu m’interpelle.

J’ai évoqué un immeuble visité il y a pas longtemps dans un coin perdu , cet immeuble est lui aussi perdu à terme.

@Range19
Il faut un minimum de réflexion avant de signer pour 15 ou 20 ans.
On doit mesurer la rentabilité d’un bien non sur 1 an mais avec un recul de 3 à 4 ans , continuez dans cette démarche d’achat délocalisé comme le fait Pumbadu77 me semble risqué, je suis étonné que vous n’ayez pas réagit plus sur ce point

Concernant la dépendance aux APL , elle est accrue dans des zones sans activité.
Pour les autres avantages , meublé ou autre , nous devons conserver une capacité d’adaptation aux mouvements incessants de la fiscalité immobilière.

Pour les avantages fiscaux plafonnés , c’est inadmissible de pondre des lois et de faire des corrections rétro actives , le principe de la loi est pourtant la non rétro activité mais dans l’immobilier il semble que ce soit l’exception.

Philippe

J’ai un avis mitigé sur la méthode pumbadu77. Ce n’est ni une découverte ni un secret.

Néanmoins, si on fait comme tout le monde, on se fond dans la moyenne des 3 ou 4%, rabotté par la fiscalité, les travaux et autres imponderables. On peut ainsi investir dans un bien, voire 2 mais guère plus.

Pour réussir, il faut une stratégie différentes et une petite dose de bonne chance … sans oublier la persévérance.

Certains font du meublé, d’autres avec travaux, d’autres du saisonnier. Ce sont des stratégies asymétriques différentes qui permettent d’aller plus loin.

La où je suis admiratif devant notre ami pumbadu77, c’est qu’il une stratégie asymétrique appliquée avec constance, lucidité et consistence. Maintenant sur la longueur il faut qu’il bénéficie du facteur chance … en tout cas qu’il l’a saisisse quand elle passe.

La limite eu modèle quand tout le monde voudra faire pareil. Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Voila pour la théorie facile …. la pratique, c’est notre ami qui l’exerce a ses propres risques. Rien que pour cela, il mérite l’estime.