Biais du survivant dans l'investissement immobilier locatif ?

nor · #1

Bonjour,

en lisant diverses success stories dans l’immobilier sur le forum, je me suis posé une question : la profusion de témoignages de réussites est-elle représentative de la réalité ?

N’y-a-t-il pas des cas encore plus nombreux d’investisseurs "sérieux" qui pourtant ont raté (coup de malchance, aléas de la vie…)?
Ceux-là, on les comprend, viennent moins spontanément témoigner sur les forums.

Je ne parle pas des petits échecs, ça tout le monde semble en avoir eu, je parle de véritables coups d’arrêt ou en tout cas de gros coups de frein.
Je ne fréquente pas beaucoup de personnes ayant choisi d’investir dans la pierre, donc je n’ai pas de réponse à ces questions. Et vous ?

Dernière modification par nor (23/10/2017 18h04)

Mots-clés : biais, immobilier, survivant

Bernard2K · #2

Bonjour,

un forum ne vise pas à donner une représentation statistique de la réalité. On fait de l’échange d’information et non pas des stats.

Pour ce qui est de prévenir des risques, dangers et ratages, ce qui compte c’est que les infos soient présentes. Or, elles sont présentes.

C’est d’ailleurs pour ça que quand certains nouveaux réclament un sorte de "mode d’emploi de l’investissement immobilier" ou de "compilations des astuces et des bonnes idées", je leur réponds : les infos sont disséminées sur le forum, et entrecoupées de doutes, de mises en garde, et de semi-ratages et de ratages, et c’est très bien comme cela, car cela serait trompeur de laisser croire que tout est facile.

Regardez l’exemple tout récent d’investisseurRH : Achat d’un imeuble de rapport avec cash flow positif : mon témoignage et remerciements

C’est une belle réussite mais les problèmes ont été listés par lui-même et les autres intervenants :
- 22 immeubles visités avant le tomber sur "le bon" au 23e. Ca fait 22 "échecs" si l’on veut voir les choses comme cela, ou en tout cas 22 projets insuffisamment intéressants ; et cela montre bien la difficulté de trouver un immeuble rentable.
- il a failli échouer à trouver le financement bancaire, ce qui lui aurait coûté la clause pénale soit 29500 € partis en fumée et l’immeuble qui lui passe sous le nez.
- il aurait pu optimiser bien davantage ses coûts de travaux, nous dit cricri.
- il reconnaît qu’il est en train de prendre un gros retard sur l’immeuble côté rue à cause de la création des compteurs.
- l’immeuble n’est pas divisé en lots (au cadastre) ce qui l’empêche de revendre à la découpe et peut s’avérer problématique ultérieurement si nos élus nous pondent des conditions draconiennes pour diviser, d’ici à ce qu’il souhaite revendre.

Autre exemple sur une présentation très récente : Info - Forums des investisseurs heureux

heureuxquicommeulysse a écrit :
Mes principales erreurs au cours de 25 ans d’épargne :
1. Acheter un appartement en ZRR (Choisir LA DÉFISCALISATION plutot que le bien), une de mes erreurs les plus couteuses,

L’immobilier cité en n°1 de ses erreurs !

Non, franchement, je pense que toutes les mises en gardes et tous les risques possibles sont bien listés et illustrés d’exemples réels.

Le biais risque surtout d’être dans la tête du lecteur. Celui qui parcourt le forum en ne recherchant que les success story et les astuces pour réussir, et ne prend donc aucune note des mises en garde, doutes, et ratages, s’illusionne lui-même. Il cherche à se convaincre que c’est possible, à s’encourager, à "ne retenir que le positif" selon une expression à la mode, et ce faisant, il oublie de faire aussi son apprentissage des points de vigilance.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 16h39)

Magnetov · #3

nor parle ici du biais du survivant, on ne parle pas d’erreurs qui vous font perdre de l’argent et du temps dans votre parcours mais plutôt d’erreurs fatales qui vous mènent à la bankrupt (et donc plus de parcours…).

Il n’y a qu’à regarder le nombre de biens saisis chaque semaine et vendus au TGI à la bougie.

C’est très intéressant comme question… par exemple il y a près de chez moi un investisseur se proclamant rentier à 26 ans en seulement 2 ans. Au final en étudiant ses investissements il a seulement un cash-flow net de 1500 euros via deux immeubles en pleine campagne… c’est pas lourd.. surtout si on doit faire face à des impayés ou ravalement de facade !

Mais cette personne aujourd’hui gagne bien sa vie grâce à ses formations qui se vendent super bien. Il se peut en ce moment même que ses investissements immos se soient cassés la figure, par exemple qu’il subisse des impayés. Mais il n’ira jamais vous dire cela car c’est son fond de commerce et qu’il gagne encore plus d’argent maintenant grâce à ses formations.

C’est içi que je vois le danger, le risque n’est pas assez mis en avant car les gens faisant bankrupt disparaissent (biais du survivant) et les "rentiers immobiliers" ne vont pas venir dénigrer leur épopée qui se retrouve être leur fond de commerce via leur formation ou autre produits dérivés (livres …).

J’ai compris cela récemment quand j’ai été confronté à mon premier coup dur… mais cela ne s’est produit que sur un appartement (25% de mon parc immobilier) et je suis toujours salarié avec un bon revenu. J’ai reussi à faire face.

Alors je me demande ce qui arrive si un gars possédant plus d’appartement mais sans revenus salarié se voit impacter sur 25% de son parc immo…

Mais peut être qu’à cause du biais du survivant on le saura jamais ;-)

Bernard2K · #4

OK, biais du survivant au sens qu’il y aurait des "personnes ayant fait faillite à cause de l’immobilier et qui ne viennent pas le raconter".

Sachant que pour le particulier investisseur dans l’immobilier, c’est plus le surendettement qui peut arriver, que la faillite au sens propre. Le professionnel de l’immobilier (type marchand de biens ou lotisseur) peut faire faillite, mais on ne peut pas dire que le forum soit envahi de success story de ces professionnels.

Deux remarques :
- nor disait bien "sur le forum". C’est pourquoi j’ai répondu à propos du forum. Les success story des gourous autoproclamés de l’immobilier ailleurs sur l’internet n’était pas le sujet du fil.
- dans les ventes immobilières au TGI, je doute qu’il y ait beaucoup de cas dont la procédure soit liée au surendettement à cause d’un excès d’investissement immobilier locatif. Plutôt des cas de surendettement personnel ou d’entrepreneurs en faillite, me semble-t-il.

donc pour répondre à la question de nor concernant l’exposition des cas "sur le forum" : là aussi ça ne manque pas de mises en garde, même s’il y a peu de cas affichés et revendiqués. Dès qu’une personne est à un fort taux d’endettement, faibles moyens, pas assez d’épargne de précaution, risque de dépassement du montant des travaux, les mises en garde ne manquent pas. De même, la nécessité de devoir faire face à un impayé de loyer (qui peut durer 2 ans) est assez souvent serinée à qui veut bien entendre.
Si ce ne sont pas des foreumeurs qui viennent eux-mêmes raconter leurs difficultés, on a presque tous en tête des cas de plantage ou quasi-plantages, et ça alimente ces mises en garde.
Tant qu’à investir dans l’immobilier locatif, la meilleure précaution contre le plantage reste tout de même la rentabilité élevée. Beaucoup de gens qui avouent avoir perdu de l’argent ou manger des pâtes pour finir les fins de mois (et il y en a tout de même sur le forum) sont des projets locatifs à faible rentabilité, notamment la défisc, ou encore la combinaison de faible renta brute + charges et imposition sous-évaluées + effet de ciseau des intérêts décroissants.

Pour ma part, ce que je trouve symptomatiques de "plantage immobilier", plutôt que les ventes immobilières au TGI, ce sont les nombreux biens trouvables sur le bon coin qui sont vendus avec les travaux en cours. Soit la personne n’a plus de sous pour finir son chantier, soit elle s’est rendu compte en cours de route que son chantier avait un grave problème de faisabilité (gros défaut, impossibilité vis à vis de l’urbanisme), et donc elle arrête tout…

Je ne suis pas sûr que ces chantiers arrêtés soient fréquemment dûs à un projet d’immobilier locatif. Vu la typologie des biens, ça ressemble souvent à un projet de résidence principale ou secondaire.

Beaucoup de gens investissent pour une résidence principale ou secondaire, et c’est souvent là qu’ils sont déraisonnables, car ce projet immobilier est un "rêve", un "coup de coeur", expressions auxquelles je suis de plus en plus allergiques car elles sont souvent le symptômes que ce rêve/coup de coeur pousse les gens à ignorer le bon sens et les signaux d’alarme, et à faire des opérations pour lesquelles ils n’ont pas le budget ou pour lesquels ils ne vérifient pas assez la faisabilité (genre gros défaut technique ou impossibilité urbanistique).

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 18h30)

Magnetov · #5

Oui il y a des deux au TGI, on voit aussi bien du résidentiel (T2,T3,T4, maison) que du locatif avec des petits studios.

Le problème est le manque d’information. Via le biais du survivant (ceux qui dispraissent sans laisser de trace) et via ce qui mentent (afin de vendre leurs produits dérivés ou tout simplement pour ne pas passer pour un "looser").

Et pour moi le surendettement d’un particulier qui conduit à vente au TGI et fiché à la banque de france, je considère cela comme une faillite.

Après bien sur je ne dis pas que cela arrive à tout le monde, mais justement, aucun cas n’est ressencé dans tout ce que l’on trouve sur internet.

Range19 · #6

La nature humaine est ainsi faîte les histoires joliment édulcorées sinon enjolivées nous ravissent autour des tables familiales ou d’amis…

Il est naturellement bien délicat de mettre en garde sur les forums dédiés.

Des ratages complets j’en connais plusieurs et suis passé entre les gouttes sans doute grâce à une stratégie raisonnée imposée par une situation familiale où je devais être protecteur et pas aventurier… et peut-être une forme de chance : pourvu que ça dure.
Ne serait-ce pas vaniteux de se limiter à se présenter en héros des cages d’escaliers et halls de banques aux flair et capacités d’analyses exceptionnels sans rappeler les coups de bol conjoncturels qui aident bien… disons qui m’ont moi bien aidé.

Heureusement que les forums experts n’existaient pas lorsque j’ai commencé, ça m’aurait collé une frousse effroyable de devoir tellement tout décortiquer et analyser

Comme ça me rendait réaliste lorsque mon conseiller bancaire spécialisé en crédit immo me racontait les déconfitures des uns et des autres… Certes, c’était il y a longtemps.

nor · #7

Le forum n’est pas là pour faire des stats, cependant il aide à prendre des décisions d’investissement.
Et pour quelqu’un qui voudrait se lancer dans l’immobilier, il ne serait pas inutile de savoir que (par exemple) 1 investisseur sur 5 connait dans son parcours une vraie grosse tuile qui stoppe ses ambitions.

J’entends par tuile essentiellement un imprévu, ou une mise en garde sous-estimée (on peut avoir lu tout le forum, on n’est pas à l’abri de mal interpréter certains points, etc.).

En immo on manipule de grosses sommes, on s’engage sur des décennies, on est dépendant du facteur humain (fiabilité des vendeurs, des artisans), on appréhende des systèmes complexes (urbanisme, architecture du bâtiment, etc) : ça fait beaucoup d’ingrédients pour se trouver, un jour ou l’autre, face à une grosse tuile car on ne peut tout maîtriser.

Cependant je suis très reconnaissant envers les contributeurs du forum qui participent certainement à faire baisser le risque des néo-investisseurs. Et en réalité, je finirai sans doute par passer outre ces appréhensions et tenter ma chance, moi aussi.

Treffon · #8

Bonjour,

Il peut y avoir un biais du survivant, mais je pense qu’il y a aussi un "biais de sélection" lié à période.

Par période j’entends les 20 dernières années où on a eu une forte augmentation des prix (1995-2008) ou des taux très bas (depuis 2008). Bien sûr il y a eu aussi des points négatifs (croissance faible/chomage) mais je pense que dans l’ensemble a situation a été favorable à l’immobilier, et il n’est pas sûr que ça se reproduise pour les 15 ans à venir.

Cela aide aux success stories, et des plans "moyens" ont pu bien réussir grâce à cela.

Geoplace · #9

L’effet Dunning-Kruger, ou effet de surconfiance, est un biais cognitif selon lequel les moins qualifiés dans un domaine surestiment leur compétence. Avancer tête-baissée avec un défaut de connaissances et de compétences peut multiplier les bombes à retardement et mener à l’asphyxie financière, la méfiance est-elle une qualité de l’investisseur ou un frein? Parmis les appartements vendus aux enchères je vois toujours des charges de copropriété explosées, phénomène étendu ou local?je ne sais pas.

Bernard2K · #10

Très intéressant. L’article wikipedia en français pour une courte introduction :
https://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_Dunning-Kruger

Mieux, l’étude originale Unskilled and unaware of it: how difficulties in recognizing one’s own incompetence lead to inflated self-assessments.
Kruger J, Dunning D.
http://psych.colorado.edu/~vanboven/tea … unning.pdf

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heureuxquicommeulysse a écrit :

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