Auto-financement locatif : augmenter la durée d'emprunt ?

La réponse précédente me parait pleine de bon sens : acheter avec CF positif si celui-ci est durable revient à acheter gratuitement.

Si je peux me permettre un conseil : utiliser votre temps et votre énergie à trouver un bien permettant ce CF positif sera long et difficile plus utile que des réflexions purement théoriques sur le sujet

Edit : Les reflexions sur la durée optimum du crédit immobilier sont nombreuses sur le forum, utilisez le moteur de recherche en haut à droite

Bonjour,
L’intérêt essentiel du CF positif est de pouvoir multiplier les opérations vis à vis des banquiers (nous sommes sur un forum de rentiers ou pas? )
Pour qu’il soit suffisamment positif, utilisez cette méthode simple et efficace pour dégrossir :

Loyers encaissés hc X 0,70 = Votre remboursement du prêt.

Vous pourrez ensuite affiner en moulinant tout ça dans un simulateur du type rendementlocatif

Bonjour,

Je suis globalement d’accord avec les réponses précédentes.
Cependant, pour vous répondre précisément, il faudrait que vous nous donniez votre objectif.
Si votre objectif est de toucher un complément de revenu, voire un salaire, alors prenez la durée d’endettement la plus longue, cela vous permettra de racheter d’autres biens en laissant votre endettement bas.
N’oubliez pas que même lorsque votre CF est positif, votre endettement augmente !

Si vous ne souhaitez investir que dans un seul bien, alors prenez la durée qui vous donne un CF à 0 mais en prenant en compte tous les paramètres, c’est à dire les taxes, les charges, les impôts.
Comme ce calcul est fastidieux, notamment pour l’éxonération des intérêts de prêt, utilisez un tableau excel comme celui du site objectif tune qui est très bien fait et qui vous permet en prime de simuler le meilleur choix en terme d’imposition (réel, micro foncier, microBIC, SCI IS) et gère même l’amortissement et la défiscalisation.

Personnellement, je prend un "grand cash-flow" positif et la durée la plus longue possible (pas mal de banque rechignent pour les 25 ans). Je ne tiens pas compte de la potentielle plus ou moins value car j’aurais acquis le bien gratuitement. Je m’assure juste que l’emplacement sera toujours demandeur, pour ma part en très grande banlieue (77) près d’un train.

Bonjour,

Je ne suis pas très fan de la formulation «achat gratuit» de plusieurs intervenants. Lorsqu’on fait de l’investissement locatif au final c’est toujours le locataire (à prendre selon l’acception l’ensemble des locataires successifs) qui paie le bien seule varie la durée que met le locataire pour payer le bien.
A mon sens c’est une erreur de confondre mobilisation de fonds propres et gratuité.
Si je vais au supermarché avec un bon pour retirer un produit gratuitement ou s’il y a sur le produit une offre 100 % remboursé après renvoi de la preuve d’achat le résultat économique au final est le même (les marques préfèrent la seconde option parce que nombre de consommateurs ne vont pas faire l’effort de réclamer le remboursement)
Surtout que le «gratuit» revient en réalité assez cher puisque les intérêts ne tombent pas dans votre poche et vous ne pourrez pas dire à votre locataire mon appart est plus cher que celui d’à-coté parce que lui il l’a acheté cash et moi j’ai des intérêts à rembourser.

Guillaume33 a écrit :

L’intérêt essentiel du CF positif est de pouvoir multiplier les opérations vis à vis des banquiers (nous sommes sur un forum de rentiers ou pas? smile )

Autant je suis d’accord avec la première partie autant je ne comprends pas votre référence au forum de rentiers. En quoi des rentiers sont-ils obligés de cumuler les opérations ?
La diversification et la focalisation sont deux stratégies opposées mais êtes vous sûr que Philipp Fisher soit un fiéffé imbécile ?

Philip Fisher a écrit :

Je ne veux pas pleins de bons investissements ; j’en veux quelques-uns, mais excellents.

Que vous fassiez un million d’euros avec cent opérations ou le même montant avec seulement dix au final vous avez un million. La différence n’est liée qu’à la gestion du risque…

Bonjour,

Après avoir lu de nombreux commentaires sur la durée de l’emprunt, je reste tirailler entre un prêt sur 20 ans ou 25 ans.

En reprenant les données de CAFPI:
Taux d’intérêt sur la Haute Garonne à 20 ans : 1.10% vs 1.25% sur 25 ans.

Projet de colocation : 5 chambres à 400€ soit un loyer mensuel de 2000€ HC.

En prenant une assurance à 0.07%, j’arrive à 1050€ de cashflow sur 20 ans vs 1200€ sur 25 ans.

Mon objectif étant de constituer une épargne de précaution d’environ 10% du montant de l’investissement (environ 21k €), je compte investir en bourse le reste du cashflow (bien sûr il reste à déduire les frais divers : taxe foncière, gestion locative etc.).

Ce qui ferait 21k d’épargne de précaution, j’aimerai idéalement le placer dans mon AV SURAVENIR en fond euros (histoire de dégager un rendement légèrement supérieur à un livret classique).
Et une fois cette épargne constituée, investir le cashflow en bourse. Je compte obtenir un rendement supérieur de 5% mais je préfère être conservateur en projetant 5%.

Donc théoriquement, emprunter à <1.5% pour le réinvestir à des rendements supérieurs à 5% me semble intéressant afin de bénéficier au max de l’effet de levier.

De plus, je souhaite continuer à investir en immobilier : ce qui implique une gestion de mon taux d’endettement. D’après mes calculs, je serai à 19% de taux d’endettement sur une durée de 25 ans vs 21-22% sur un prêt sur 20 ans.

Fiscalité souhaitée : LMNP en réel (donc possibilité de déduire les intérêts d’emprunt).

Merci pour vos retours.

Ok soit, en rajoutant même 0.5% :

- 20 ans : 1.60% => 1000€ de cash flow.
- 25 ans : 1.75% => 1155€ de cash flow.

Des avis ?

Merci pour le retour.

J’envisageais initialement 20 ans, mais quand on m’a parlé de la possibilité d’emprunter sur 25 ans. Je n’ai pas trouvé énormément de contre-argument par rapport à mes projets d’investissement.

Quand je vois une entreprise emprunter de l’argent pour le réinvestir à des ROI supérieur, pour moi ça donne du sens dans l’allocation du capital.
Mais en immobilier, je me demandais quels seraient les éventuels freins.