Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle !

Recommandation n° 04-03 relative aux contrats de prêt immobilier dans le BOCCRF (Bulletin Officiel de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) du 30/09/2004 publié ici http://www.bercy.gouv.fr/fonds_document … 050001.htm

BOCCRF a écrit :

D.  -  Sur la domiciliation des revenus

    7.  Considérant que :
      certaines clauses prévoient que l’emprunteur ouvrira obligatoirement un compte de dépôt à vue chez le prêteur et que ce dernier est autorisé de façon permanente à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes exigibles ;
      d’autres clauses stipulent que l’emprunteur s’oblige à domicilier auprès du prêteur ses revenus, quelle que soit leur nature ou leur origine (salaire, pension, etc.), pendant toute la durée du prêt ;
    Que le non-respect de ces clauses est sanctionné par la déchéance du terme et qu’en outre cette déchéance est encourue alors même que l’emprunteur aura toujours satisfait à ses remboursements, que de telles clauses peuvent apparaître déséquilibrées au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation ; qu’enfin, les clauses selon lesquelles l’emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d’aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ;

Donc clause abusive si aucune contrepartie individualisée, votre taux est-il réellement individualisé ?

L. 132-1 du code de la consommation ; qu’enfin, les clauses selon lesquelles l’emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d’aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ;

La banque vous a écrit :

Cet engagement constitue une contrepartie du taux favorable consenti auprès du préteur. -

Pour moi, c’est clair. Il vous propose un taux intéressant et en contrepartie il vous oblige à domicilier vos revenus chez eux. Il respecte le code de la consommation. Il n’y a rien d’illégal là dedans. Si vous n’êtes pas d’accord, vous pouvez toujours avoir un moins bon taux ou aller voir ailleurs.

D’ailleurs, un certains nombre de banques mettent l’argument de la non domiciliation en avant. Exemple :

Crédit immobilier, taux pret immobilier actuel - Boursorama Banque

C’est donc qu’elle est parfois demandée.

N’étant pas spécialiste du droit bancaire, je laisse le soin de confirmer ou d’infirmer ce que je dis. Mais cela ne me choque pas.

C’est une négociation. Rien ne vous empeche de jouer la carte du poker menteur. Pour ma part, pour mon dernier pret, lorsqu’on est arrivé sur ce point je lui ai dit qu’un concurent ne me l obligeait pas. Bien sur qu ’aucune banque ne me l ’ avait proposé mais ça a marché.

En leur proposant autre chose en contre partie ça leur plait aussi. Par exemple, l ouverture d’un livret chez eux avec un transfert d’une somme comme 3000e arrive à les convaincre dans  un projet locatif. En effet, voud sécurisez votre investissement en ouvrant dans le meme temps un livret chez eux.

Je vous dis ça car c est la statégie que j ai utilisée pour mon dernier emprunt donc cela n est pas un cas général.

En tant que banquier, une contrepartie me semble indispensable pour accorder un prêt. S’agissant d’un prêt pour la RP la domiciliation des salaires me parait couler de source (sauf cas particuliers). Après les clients qui ne respectent pas l’engagement verbal voire écrit qu’ils ont pris de domicilier leurs revenus ne doivent pas s’attendre à une grande clémence et n’ont guère de leçon à donner aux banquiers en matière d’honnêteté et de franchise… Personnellement j’accorde beaucoup d’importance à la parole donnée, il me semble que c’est la base d’une relation commerciale positive…

Si une contrepartie vous semble évidente, vous devriez regarder les gains sur un prêt immo de 20 ans: 38K€ pour un emprunt de 100K, et encore avec les taux actuels. Vis a vis du risque pris (les crédits ont des hypothèques ou cautionnement en face), ma foi, je trouve que c’est suffisant.

Quant a la parole donnée, que répondez-vous a un client lorsque vous lui demandé la même chose et qu’il vous dit : "désolé, j’ai déjà donné ma parole il y a 10 ans a la banque qui m’a fait mon prêt original, et je n’ai qu’une parole"? Vous ne lui accordé pas son prêt?

Quand une banque vous prélevé 8,2€ pour un découvert de 1,8€ pendant deux jours, vous trouvez que c’est une relation commerciale saine? C’est sur que pour le coup, comme vous dites, eux respectent les engagements écrits (sisi, en tout petit en bas de la quatrième page).

Je suis désole, mais la plupart des banques vous enfoncent de frais de garde, découvert, d’absence de transaction, etc… d’où le succès des banques en lignes… Et en plus, elles n’osent même pas se remettre en question face a cette concurrence! Je veux bien payer un peu plus cher pour avoir une personne physique en face, mais 100% de plus? non!

Mais il n’y a rien de personnel je vous rassure

DE toute façon, une fois le pret accordé, du moment qu’une somme au moins équivalente aux prélèvements arrive chaque mois sur votre compte, ils n’iront pas vérifier. Apres tout, votre salaire peut changer  ;-)

Vous pouvez aussi arguer que si vous avez un prêt dans plusieurs banques, vous ne pouvez pas vous démultiplier et domicilier votre salaire dans 2 ou 3 établissements différents. Si chacun demande la domiciliation pour accorder un prêt c’est stupide.

GillesDeNantes a écrit :

Et si on fait tourner le salaire entre deux ou trois établissements bancaires, on le touche le 31 du mois sur la banque A, on le vire le 2 du mois suivant à la banque B puis le 4 à la banque C, on respecte la clause de domiciliation vis-à-vis des trois établissements ou pas ?

Dans ce cas seul le virement reçu sur la banque A est un virement de salaire, de A à B et B à C sont des virements interbancaires, et à mon avis la clause de domiciliation n’est plus respectée.

jeamb a écrit :

Si une contrepartie vous semble évidente, vous devriez regarder les gains sur un prêt immo de 20 ans: 38K€ pour un emprunt de 100K, et encore avec les taux actuels. Vis a vis du risque pris (les crédits ont des hypothèques ou cautionnement en face), ma foi, je trouve que c’est suffisant.

Il ne faut pas confondre chiffre d’affaire et marge… Les dépots des épargnants sont rémunérés…

Quant a la parole donnée, que répondez-vous a un client lorsque vous lui demandé la même chose et qu’il vous dit : "désolé, j’ai déjà donné ma parole il y a 10 ans a la banque qui m’a fait mon prêt original, et je n’ai qu’une parole"? Vous ne lui accordé pas son prêt?

Dans ce cas là ce n’est plus un prêt pour sa RP donc ça ne rentre pas dans mon propos mais hormis cela si il n’y a pas une contrepartie au dela du prêt je refuse oui. Le prêt est un produit d’accroche et de fidelisation…. Si il n’y a rien d’autre :(

Quand une banque vous prélevé 8,2€ pour un découvert de 1,8€ pendant deux jours, vous trouvez que c’est une relation commerciale saine? C’est sur que pour le coup, comme vous dites, eux respectent les engagements écrits (sisi, en tout petit en bas de la quatrième page).

Si il y a une vraie relation commerciale avec la banque (genre des flux, de l’épargne et/ou des assurances ou autre service) je doute qu’elle rechigne beaucoup à vous extourner qqs commissions d’intervention

Je suis désole, mais la plupart des banques vous enfoncent de frais de garde, découvert, d’absence de transaction, etc… d’où le succès des banques en lignes… Et en plus, elles n’osent même pas se remettre en question face a cette concurrence! Je veux bien payer un peu plus cher pour avoir une personne physique en face, mais 100% de plus? non!

Dans ce cas il faut faire les prets dans les banques en ligne…. Le service, les infrastructures et le conseil ont un prix…
Mais il n’y a rien de personnel non plus je vous rassure ;)

En lisant "Un crédit immobilier est un produit d’appel sur lequel les banques margent très peu. Parfois, la marge est même négative. ", je me suis fait la réflexion que la vente à perte est actuellement interdite en France … (Vente à perte ? Wikipédia), même si ça pourrait changer (La vente à perte bientôt autorisée en France?).

Par ailleurs, je pense qu’une partie des "réclamations perpétuelles de ces mêmes clients, prêts à perdre plusieurs heures de leur temps et de celui du conseiller pour demander un remboursement d’1 ou 2€ parfois" sont aussi largement dues au fait que ces clients n’ont pas suffisamment l’impression (à tord ou à raison) d’avoir un service à la valeur de ce qui leur est facturé. Si le prestataire (ici la banque) offre certains services qui lui coutent de l’argent, pour en sur-facturer d’autres afin de se rattraper, surtout si ces "transferts" sont trop importants, il n’est pas surprenant que ça ne soit pas toujours bien perçu par les clients….

Bonjour,

attention le mécanisme de prêt est un peu différent de ce que le sens commun croit, et en fait ce n’est pas négligeable du tout!

Gentleman Grower a écrit :

jeamb a écrit :

Si une contrepartie vous semble évidente, vous devriez regarder les gains sur un prêt immo de 20 ans: 38K€ pour un emprunt de 100K, et encore avec les taux actuels. Vis a vis du risque pris (les crédits ont des hypothèques ou cautionnement en face), ma foi, je trouve que c’est suffisant.

Il ne faut pas confondre chiffre d’affaire et marge… Les dépots des épargnants sont rémunérés…

Value a écrit :

Un crédit immobilier est un produit d’appel sur lequel les banques margent très peu. Parfois, la marge est même négative.

Vous avez raison sur la différence entre CA et marge, mais il est important de préciser que la banque ne prête pas de l’argent qu’elle a en caisse, elle prête de l’argent qu’elle crée, qu’elle invente, il y était pas, on fait un crédit et pouf, il existe.

Ca parait fou, mais c’est le cas (Wikipedia). Et d’ailleurs, j’ai interrogé un directeur de banque sur la question de la création monétaire de second rang, et il n’y connaissait rien! Je suppose que le mécanisme intervient à un niveau supérieur.

Pour être plus clair, avec 100€ en poche, la banque peut prêter de l’ordre de 1000€. Donc en reprenant les chiffres de jeamb, avec 100 en poche, la banque peut potentiellement toucher 380€…

Je veux bien croire que la rémunération des dépôts coutent et que certains ne remboursent pas m’enfin de là à dire que la marge soit faible et qu’un prêt puisse couter… Non.

Value a écrit :

Pourquoi la domiciliation des revenus est-elle si importante pour la banque? Car la banque fait travailler l’argent disponible sur le compte chèques. Il ne vous rapporte rien à vous, mais il rapporte pas mal à l’établissement. La marge est importante (largement plus que sur les livrets d’épargne ou les OPCVM maison).

Du coup je ne sais pas ce que vous entendiez par là, mais j’ai peur que vous ne vous rendiez pas compte de la situation.

Pour compléter ces éléments assez techniques et pour ouvrir sur une perspective plus large, il parait qu’il est évoqué au niveau du FMI de changer les règles de création monétaire notamment car les actions menées aux usa (renflouer les banques par création monétaire, les "QE") n’ont pas donné de résultats probant.

Concrètement, pour la question de la domiciliation des revenus, dans le cas d’un locatif, il peut être proposé que les revenus de l’opération soit domicilié dans la banque. Si il y a plusieurs banque en parallèle sur différents emprunts pour du locatif, cela peut néanmoins devenir galère à gérer, à voir comment vous pouvez négocier pour que votre organisation soit vivable.

Au final ce n’est pas très clair. S’agit-il d’une clause légale ou abusive? Dès lors qu’il y a négociation de l’offre de prêt (taux, frais de dossier), un établissement bancaire peut-il exiger une domiciliation des revenus de l’emprunteur?

On peut lire sur le site du Crédit Foncier sur les bénéfices de leur offre de prêt :
"la liberté bancaire : vous gardez la liberté de rester dans votre banque, le Crédit Foncier n’exige pas l’ouverture d’un compte bancaire."
http://www.creditfoncier.fr/premier-achat-immobilier/

Ce qui voudrait dire que cela se pratique chez d’autres organismes bancaires.

Romain