Investir dans une studette avec WC sur le palier ?

merci pour ce témoignage.
j’ai visité l’immeuble et il est assez classe également, très propre avec une gardienne, un ascenseur…

et surtout très bien situé, à deux pas de la gare à pieds.

effectivement près de la gare d’enghien ne peut pas interesser tout le monde, mais j’ai eu qq réponses suite à mon annonce fictive. je pense que le train à 9min de Paris Gare du Nord peut être un atout? ainsi que pour les jeunes travaillant à coté.

je stress vraiment avec ce 1er investissement, toujours peur de me dire que j’aurais pu trouver mieux (genre l’affaire du siècle mais ça je ne me fais pas d’espoir sachant que des investisseurs aguerris me passeront devant). de plus on m’a dit que c’était mieux d’acheter un appart à refaire entièrement mais je ne veux pas me lancer la dedans pour une 1ère fois. une chambrette ça me correspond pour l’instant. une petite mensualité que je eux supporter en cas de vacances locatives.

depuis le début de l’année je suis en recherche active.
A chaque fois, un peu déçu, car je pars les "mains vides".

Je me dis, il vaut mieux avoir les mains vides que mal chargé.

Amelzo, au pire si vous n’arrivrez pas à conclure pour ce bien (j’ai compris que vous etes sur le point de signer un compromis) ce n’est pas dramatique. Vous avez beaucoup appris et vous êtes déjà mieux aguéri.e pour le prochain dossier. Pour faire une affaire, il n’y a pas de secret. Ce que vous gagnez en argent, vous l’avez déjà investi au préalable en temps (même si cet investissement en temps est rentable).

Boubouka a écrit :

depuis le début de l’année je suis en recherche active.
A chaque fois, un peu déçu, car je pars les "mains vides".

Je me dis, il vaut mieux avoir les mains vides que mal chargé.

Amelzo, au pire si vous n’arrivrez pas à conclure pour ce bien (j’ai compris que vous etes sur le point de signer un compromis) ce n’est pas dramatique. Vous avez beaucoup appris et vous êtes déjà mieux aguéri.e pour le prochain dossier. Pour faire une affaire, il n’y a pas de secret. Ce que vous gagnez en argent, vous l’avez déjà investi au préalable en temps (même si cet investissement en temps est rentable).

oui c’est vrai, j’ai pas mal regarder les biens sur le net et j’ai été partante pour le1er bien visité car il est vraiment bien. après j’appréhende les éventuels secrets cachés du bien

65 k€ pour 13m² vous êtes à 5000 €/m² ça me parait bien cher pour des WC sur le palier…

en compilant les différentes interventions … j’en déduis que c’est un bien dont le loyer couvrirait les remboursement (pour un prêt de 20 ans) et les charges … plus une vingtaine d’euro. vous confirmez ?

Vous aurez besoin d’un peu d’épargne pour les frais de notaires, les taxes (foncière et cfe) et les imprévu. Renseignez vous auprès des impôts pour la CFE minimale à montmorency.

merci pour vos réponses, alors la banque me propose plusieurs options de prêts dont une sur 20 ans avec une mensualité de 387€ au pire des cas (je peux renégocier le taux selon mon courtier). (Prêt + assurances + frais de notaires + frais Crédit Logement + commissions de la banque).

l’agent immobilier du coin m’a fait une estimation locative entre 450€ et 500€ avec les charges.

donc 450 HC - 387 = 63€

(les charges sont de 45€/mois)

le logement est meublé et ne nécessite pas de travaux.

parallèlement j’épargne.

qu’en pensez-vous?

Boubouka a écrit :

en compilant les différentes interventions … j’en déduis que c’est un bien dont le loyer couvrirait les remboursement (pour un prêt de 20 ans) et les charges … plus une vingtaine d’euro. vous confirmez ?

Vous aurez besoin d’un peu d’épargne pour les frais de notaires, les taxes (foncière et cfe) et les imprévu. Renseignez vous auprès des impôts pour la CFE minimale à montmorency.

oui exactement. pour les frais notaires et autres, la banques me finance à 109%

en revanche qu’est ce que la taxe CFE?

l’epargne je suis entrain de la constituer, je mets assez de coté pour les différentes taxes.

merci beaucoup pour vos précieuses interventions. je vais me renseigner auprès des impots.

sanbouddha a écrit :

amelzo a écrit :

merci pour vos réponses, alors la banque me propose plusieurs options de prêts dont une sur 20 ans avec une mensualité de 387€ au pire des cas (je peux renégocier le taux selon mon courtier). (Prêt + assurances + frais de notaires + frais Crédit Logement + commissions de la banque).

l’agent immobilier du coin m’a fait une estimation locative entre 450€ et 500€ avec les charges.

donc 450 - 387 = 63€

le logement est meublé et ne nécessite pas de travaux.

parallèlement j’épargne.

qu’en pensez-vous?

63€ avant impôt, taxes, charges de copropriété et en faisant l’hypothèse que le logement est loué 12 mois sur 12…

oui exactement, je pourrais avoir plus en prenant un peu pret sur 25 ans mais je trouve que c’est enorme.

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

- Vous devez vous assurer par vous même du montant du loyer pour ce bien à cet emplacement (et ne pas croire sur parole l’agent immobilier qui vous vends le bien)

- Prendre le temps de lister l’ensemble des charges d’un côté et des dépenses de l’autre pour savoir estimer avec précision ce que vous gagnerez ou devrez ajouter chaque mois (n’oubliez pas la fiscalité)
En faisant cette simulation avec différents emprunts (20, 25 ans…) vous pourrez vous déterminer pour celui qui correspond le mieux à votre situation

- La CFE (contribution foncière des entreprises) sera une des charges que vous aurez à payer en faisant du meublé LMNP

amelzo a écrit :

là je vous ai donné les "pires" chiffres c’est à dire le minimum, sans négociation, sans évoquer l’appartement meublé etc…

Les "pires" chiffres… en ce qui concerne le financement.
En revanche vous ne mentionnez pas les cas défavorables
- du côté des revenus (période de vacance) et
- du côté des autres charges (ex : travaux ; dans l’ancien il est courant de considérer une charge moyenne de l’ordre de 1% par an de la valeur du bien). L’impact d’un ravalement d’une toiture ou d’une façade a un impact bien plus considérable -sur le rendement de l’opération- que quelques points grapillés sur le prêt.

Gwen11 a écrit :

Je prends mon cas, je viens de recevoir les documents de l’appartement que je vise et notamment les charges. Donc rien à voir avec vous car dans mon cas ce sera un T2 (en province) mais pour la petite anecdote, les charges annuelles étaient de 480 euros en 2012 et de 650 euros en 2013.

Pour vous le montant sera moins élevé mais si vous devez rafraîchir l’appartement régulièrement car le turn-over est important (voir changer les meubles puisqu’il est meublé), ce sont des frais à prendre en compte dans la rentabilité du bien.

Nous ne mettons pas en cause votre capacité à rembourser l’emprunt ni payer les éventuelles dépenses liées à l’appartement mais nous tentons de vous faire prendre conscience que la rentabilité du bien est très importante. Si elle se montre trop basse, il peut être plus judicieux d’épargner sur un bon contrat d’assurance-vie plutôt que de s’endetter pour un bien peu intéressant en terme financier.

D’accord merci.  Donc dans le cas d’un turn over important, vous devrez être en mesure de vous libérez rapidement pour faire visiter votre bien.

vous avez raison, il faut bien que je regarde l’évolution des charges les dernières années.

pour l’assurance vie, je ne m’y connais pas très bien. j’en ai eu un fut un temps mais je l’ai fermé car j’avais des droits d’entrées de 6€ à chaque versement donc au final en retirant cet argent, j’ai eu moins que ce que j’ai déposé. ce type de placement m’a fait peur.

pour les visites, je ne m’inquiète pas car j’habite pas loin de la studette en question.

merci infiniment de prendre le temps de vous pencher sur mon cas et de me donner des éléments auxquels je n’aurais pas pensé.

amelzo a écrit :

vous avez raison, tout celà est à prendre en compte. c’est pour cela que j’ai choisi pour un premier investissement, un bien peu cher afin d’être à peu près sure de pouvoir supporter la moindre galère.

Je ne suis pas convaincu que cette démarche soit judicieuse.
Acheter un bien peu cher pour pouvoir supporter la moindre galère… En général quand ce n’est pas cher il y a une raison…

Pour un premier investissement, plutôt que le bien le moins cher je chercherais le bien le plus simple : du standard, classique, "passe partout". Un studio ou petit 2 pièces comme on voit plein, 20-25 m2, kitchenette, SdB WC, bref juste l’essentiel, mais l’essentiel, quartier et immeuble moyen+, etc. qui peut intéresser aussi bien un étudiant, qu’un jeune actif, un retraité, un quadra marié cherchant une garçonnière, des touristes (en location temporaire) etc.

Là avec votre chambre aux dimensions ric-rac + wc sur le palier + douche pas aux normes ou je ne sais quoi + emplacement bien mais pas top, etc. ça fait beaucoup je trouve. Au contraire je verrai plutôt ça pour un investisseur averti qui a déjà un parc immobilier solide et qui veut essayer de booster un peu son rendement.

Dernière modification par sanbouddha (20/08/2014 13h36)