Investir dans une studette avec WC sur le palier ?

amelzo · #1

Pensez vous que ce soit une bonne affaire?

les WC sont sur le palier, ce qui me dérange mais y’a t-il des investisseurs qui ont des studettes avec WC sur le palier et cabine de douche dans la chambre? ça se loue quand même?

merci pour vos retours d’expérience et merci à ce forum d’exister.

Mots-clés : investir, logement étudiant, montmorency, mots-clés, wc palier

espenlind13 · #2

Quel emplacement ?

MichelPlatini · #3

J’aurais tendance à répondre à votre question par une autre question : accepteriez - vous de louer, pour vous même, à ce prix, un logement avec WC sur le palier ?

Dernière modification par MichelPlatini (14/08/2014 14h18)

pontneuf · #4

bonjour
j’ai visité ce genre de bien il y a 2 ans suite à une offre interessante de 6 studios à vendre mais wc sur le palier.
2 ans après les biens sont toujours à vendre et également ont du mal à se louer car je reconnais les annonces sur le bon coin.
je n’investirais pas sur ce genre de bien, mais tout dépend évidement de la situation… peut être que sur Paris c’est jouable !
Cdlt

Boubouka · #5

Dans le passé j avais un bien 2P proche de la défense en région parisienne comme ça. J avais installé des WC avec broyeur a l’intérieur du logement. Ce qui est gênant c est l odeur sur le palier.

A la location comme a l achat il y a une décote. Sauf dans des zones très tendues, il vaut mieux s’ abstenir. En dehors de la région parisienne, la prudence incite à consulter l ARS et le service hygiène de la mairie de la localité du bien.

J ai récemment renoncé à l achat d un immeuble pour une exigence réglementaire que je ne puisse satisfaire. Heureusement que j avais consulter la mairie au préalable.

amelzo · #6

merci pour vos témoignage.
le bien se trouve à Montmorency près d’Enghien les bains (région parisienne).

j’ai mis une annonce fictive sur un site hier soir et j’ai eu 4 réponses pour une demande de visite.

je vais visiter le bien demain alors je préfère avoir des avis avant. car je me dis que si c’est une bonne affaire, je fait une offre direct.

pour répondre à la question, moi je ne louerais pas de studette avec WC sur le palier pour moi-même mais j’ai lu sur ce site que quand on cherche à investir il ne faut pas trop chercher un bien qui corresponde à notre idéal de vie.

y’a t-il des personnes ici qui ont ce genre de bien?

Ricou · #7

amelzo a écrit :
pour répondre à la question, moi je ne louerais pas de studette avec WC sur le palier pour moi-même

mais j’ai lu sur ce site que quand on cherche à investir il ne faut pas trop chercher un bien qui corresponde à notre idéal de vie.

Vous devrez être un sacré bon vendeur pour louer quelque chose ou vous n’iriez pas ! ! !

Gwen11 · #8

amelzo a écrit :
pour répondre à la question, moi je ne louerais pas de studette avec WC sur le palier pour moi-même mais j’ai lu sur ce site que quand on cherche à investir il ne faut pas trop chercher un bien qui corresponde à notre idéal de vie.

Il faut quand même que le bien soit fonctionnel et donne envie d’y vivre.

Dans ce type de bien il doit y avoir un turn-over important non ?

toudoucement · #9

Le probleme est qu’on ne peut louer qu’à des gens qui n’ont pas le choix.Donc potentiellement des locataires à problème ou des relations conflictuelles.

Viser des biens ou ses locataires se sentent bien est pour moi essentiel.

amelzo · #10

Ricou a écrit :
amelzo a écrit :
pour répondre à la question, moi je ne louerais pas de studette avec WC sur le palier pour moi-même

mais j’ai lu sur ce site que quand on cherche à investir il ne faut pas trop chercher un bien qui corresponde à notre idéal de vie.
Vous devrez être un sacré bon vendeur pour louer quelque chose ou vous n’iriez pas ! ! !

non je ne suis pas un "sacré vendeur", mais je vis par exemple dans un 27m2 et j’ai des amis qui ne pourrai jamais vivre dans un 27m2 et pourtant moi je m’y sent bien tout dépend de ce que l’on recherche et ce qu’on peut accepter.

après quand j’étais étudiante je vivais chez mes parents et j’avais des amis qui vivaient dans une studette avec WC sur le palier. Ça ne veut pas dire que leur propriétaire étaient capables de vivre dans leur studette.

je n’ai plus l’age de vivre dans une studette mais peut-être que j’aurais pu le faire à 19 ans.

amelzo · #11

toudoucement a écrit :
Le probleme est qu’on ne peut louer qu’à des gens qui n’ont pas le choix.Donc potentiellement des locataires à problème ou des relations conflictuelles.

Viser des biens ou ses locataires se sentent bien est pour moi essentiel.

moi je pensais plutot à des étudiants mais tu n’as pas tord, je vais voir les profils qu m’ont répondu.

le vendeur m’a dit qu’il l’a toujours louée depuis 10 ans mais après je ne vais pas me fier aux dires du vendeur.

alors je préfère avoir les retours d’expérience de personnes ayant eu ce type de biens.

et je pense aussi installer si possible un WC dans la studette si l’espace et l’aspect technique le permet. le propriétaire m’a dit qu’il était possible d’installer un sanibroyeur mais je ne sais pas ce que c’est.

DDtee · #12

Ne pas perdre de vue que la loi peut toujours évoluer sur la définition de la décence d’un logement (définition de la surface ou du volume ou encore des commodités minimum)

maoyann · #13

J’ai été propriétaire bailleur de 2 maisons de qualité médiocre, achetés naïvement (cf ma présentation). J’ai décidé de m’en séparer et de les vendre de PAP.

Je peux vous dire que faire visiter un logement de très mauvaise qualité n’est pas quelque chose de facile. Moi, c’était pour le vendre, vous ce serait pour le louer mais ce n’est pas très différent.

Il n’y a pas que la rentabilité dans l’investissement locatif.

Pour info, avant votre visite, ci-joint les caractéristiques légales d’un logement décent.

http://vosdroits.service-public.fr/part … 2042.xhtml

amelzo · #14

en fait la chambre est refaite à neuf et meublée avec kitchenette et douche, l’immeuble est propre avec ravalement de façade récent et une gardienne. les charges sont peu élevé.

le seul truc qui me fait hésiter c’est cette histoire de WC sur le palier

skype · #15

amelzo a écrit :
pour répondre à la question, moi je ne louerais pas de studette avec WC sur le palier pour moi-même mais j’ai lu sur ce site que quand on cherche à investir il ne faut pas trop chercher un bien qui corresponde à notre idéal de vie.

Je pense que cette personne voulait dire que les prestations ne se valorisent pas pareil à l’achat et à la location. Or, lorsque vous louez, le critère le plus important (ce n’est pas le seul évidemment) c’est le rendement (loyer net/prix)

Par exemple, un 6ime et dernière étage avec ascenseur hyper lumineux avec une vue imprenable sur un monument dans un superbe immeuble de pierre, ça peut être un critère pour l’habitation mais si c’est pour louer, il est fort à parier que vous n’arriverez pas à valoriser ces prestations de la même manière à la location et à la vente.

Vous trouverez surement des acheteurs qui seront prêt à mettre par exemple 2 fois le prix normal pour un bien exceptionnel mais il est peu probable que vous trouviez des locataires qui sont près à louer un 25 mètres carré au prix d’un 50 mètre carré dans le même quartier.

De même, l’ascenseur agendera beaucoup de charges. Or, un bailleur cherche à en avoir le moins possible.

C’est pourquoi, on ne cherche pas de la même manière.

En ce qui concerne les chambres de bonne avec WC sur le pallier, pourquoi pas (même si personnellement, je me vois pas louer ce genre de bien. Ça fait quand même "marchant de sommeil"). Mais vous êtes tout de même aller chercher l’extrême.

N.B. : Attention à la taxe sur les micros logements.

Sanbouddha · #16

amelzo a écrit :
en fait la chambre est refaite à neuf et meublée avec kitchenette et douche, l’immeuble est propre avec ravalement de façade récent et une gardienne. les charges sont peu élevé.

le seul truc qui me fait hésiter c’est cette histoire de WC sur le palier

Bonjour,

Je peux vous donner un autre point de vue, celui des co-propriétaires et des autres locataires : j’ai vécu
dans un appartement au dernier étage d’un immeuble où certains de mes voisins disposaient d’une chambre avec WC sur le palier, près de l’entrée.

Ce qui se passe, c’est que les locataires en question, petit à petit, investissent le palier. Au début c’est un carton, puis une valise, puis un petit meuble, etc.
Une fois il a fallu que je leur demande gentiment de faire le ménage dans ~~leur~~ le couloir pour pouvoir accéder à mon appartement.

Et le pire c’est quand ils laissaient leur poubelle et que je rentrais au milieu de la nuit avec une jeune fille, c’était moyen ;(

amelzo · #17

oui il faut quand même trouver des locataires respectueux. mais je ne pense pas que ce soit lier aux logements mais plutôt aux personnes non? car même avec un appart de 50m2 certains peuvent être irrespectueux et ne pas respecter le règlement intérieur.

je vais visiter le logement et voir s’il y a possibilité de mettre un WC quand même car je préférerais.

amelzo · #18

skype a écrit :
N.B. : Attention à la taxe sur les micros logements.

merci pour ce NB, j’ai vérifié et j’échapperai à la taxe car je ne compte pas louer le logement à un prix exorbitant. j’ai le droit à 41,37€ le m2 pour échapper à cette taxe et je pense à le louer 35€ le m2.

Boubouka · #19

Si ça été refait à neuf, je doute fort de la possibilité de rajouter des WC et avoir une pièce principale avec des dimensions répondant aux critères de décence.

Pour ce genre de biens exigez une forte rentabilité.

Enfin, je connais un peu Montmorency et elle me semble que c est mal desservie en transport ferrovier ce qui pourrait faire hésiter un étudiant. Vous aurez pour ce genre de biens des personnes à faibles revenus instables ou des personnes ne trouvant pas de bailleur. Les réponses à votre annonce devraient vous éclairer la dessus.

Bonne chance !

amelzo · #20

pourquoi exiger une forte rentabilité "pour ce genre de bien"?

le studio est situé à 200m de la gare d’Enghien les bains. en fait il est dans la rue d’en face d’Enghien les bains.

merci en tout cas pour vos conseils.

je me suis mal exprimée quand j’ai écrit "refait à neuf", je voulais dire plutôt "un bon rafraichissement".

rocambole · #21

Bonjour,

Pour avoir vécu 20 ans dans le coin, il s’est plutôt dégradé.

Quant à louer 35 euros/m2 en zone 4 de banlieue je pense que c’est très très ambitieux, surtout avec des toilettes sur le palier. Vous vous rendez compte que je loue 25 euros le m2 dans le 17e arrondissement à Paris (un deux pièces certes mais bon vous avez vu l’écart ?).

Renseignez vous sur ce qu’est un Sanibroyeur également, c’est vraiment pas top.

La proximité de la gare est positive mais la ligne H est pourrie.

Je n’achèterais pas Enghien car les prix sont trop élevés (5000 euros/m2) et ils sont voués probablement à baisser sur les 5 prochaines années, et cela viendra entamer votre rentabilité.

La fourchette haute dans le coin pour louer se situe à mon avis vers les 20 euros/m2 (et je ne compte pas les toilettes sur le palier). Vous avez eu des réponses à votre annonce mais comme il vous a été dit plus haut vous ne savez pas pour quel profil de locataires….

Cdt,

amelzo · #22

merci pour ta réponse roudoudou. je connais seulement Enghien et je trouvais que c’était pas mal lors des promenades, je n’ai jamais vécu la bas.

il s’agit de 13 m2, je ne pense pas qu’un 13m2 dans le 17ème se loue à 325€? après ca dépend de la surface je pense.

je trouvais honnete de le proposer à 450€ en m’étant renseigné sur les prix du coin.

je me suis renseigné sur le sanibroyeur et effectivement c’est pas tip top.

je vais aller visiter ce bien demain et reflechir, je vous tiendrais au courant.

tu penses que les prix sur Enghien vont baisser?

rocambole · #23

Hello,

Oui je pense mais çà n’est que mon avis personnel qui ne présage pas de l’avenir, les prix y baissent déjà depuis 4 ans (ca c’est un fait par contre).

Pour le 13m2 je pense que tu peux trouver à entre 400 et 450 euros dans le 17e, pour info j’avais visité 16m2 au dernier étage, toilettes ascenceur métro Wagram à 500 euros.

amelzo · #24

hello à tous,

alors j’ai enfin visité ce bien et je l’ai trouvé interessant.

j’ai donc fait une proposition à 2000€ de moins que le prix et elle a été acceptée.

j’ai donc cette semaine pour signer un compromis.

mais j’ai qq questions, je n’ai pas d’apport donc je veux un financement à 110 mais je crois savoir que lors du compromis, il faut donner au notaire entre 5% et 10% du montant du bien mais je ne les ai pas

savez vous si la banque finance également cette 1ère partie?

merci

dchiesa · #25

toudoucement a écrit :
Le probleme est qu’on ne peut louer qu’à des gens qui n’ont pas le choix.Donc potentiellement des locataires à problème ou des relations conflictuelles.

Viser des biens ou ses locataires se sentent bien est pour moi essentiel.

Mon meilleur ami en école d’ingénieur a loué pendant 5 ans une studette avec WC et douches sur le palier.
l’immeuble était assez classe et bien situé, et seulement 2 apparts se partageaient les sanitaires.
Donc bon, c’est possible, il faut voir.

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toudoucement a écrit :

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