Investissement locatif à l'étranger…

iconoclaste ou l’histoire revisitée par Nicolas II ou Lénine ? Avant 1914 la Pologne n’existait pas non plus sur la carte. Les Polonais ont donc créé un pays ex nihilo en envahissant une partie de la Russie, l’Allemagne et l’Autriche ?

J’ajoute, au-delà de la Russie et de la Crimée, qu’il me semble très risqué d’investir à l’étranger en général. C’est déjà si compliqué d’arriver à faire des investissements profitables dans son pays d’origine. Il faut être non seulement plombier (polonais?) électricien, menuisier etc. mais surtout comptable, fiscaliste, juriste, avocat, gérant, philosophe, huissier, gros-bras, déménageur etc.

Alors réunir tous ces talents dans un pays étranger dont on ne maîtrise que difficilement la langue pour ne pas parler du système juridico-administratif ni des coutumes locales, ça me semble une gageure si on veut gagner de l’argent (investir).

Ensuite si l’idée est de s’installer ailleurs, c’est autre chose.

En gros c’est pareil pour les locataires en russie. Aucune loi ne les protège, et les autorités pretent mains forte quand necessaire.

L’investissement immobilier est trés rentable à l’origine, le problème c’est qu’en france la "rente immobiliere" est quasi confisquée par l’etat, qui ne laisse aux bailleurs que les problèmes d’une legislation crée a des fins sociales.
Donc c’est dommage de s’expatrier, c’est dommage d’investir ailleurs, mais on ne nous laisse plus guère le choix.

Un article sur ce sujet.
Immobilier : investir dans l’ancien à Moscou | Russie Information

Je vais vous parler de mon projet :

Début novembre, je retourne vivre aux Philippines pour 6 mois. Ce sera mon 3eme séjours dans ce pays surprenant et souvent mal connus par les médias en France.

Je vais habiter à Makati (dans Metro Manila) et m’apprête à investir dans un appartement pour le mettre en location saisonnière.

J’ai déjà étudié le marché lors de mon précédent séjour (avant les élections présidentielles) et je rumine depuis ce projet.

Je suis déjà propriétaire de plusieurs biens à Paris et j’ai fait l’expérience Airbnb. Celle-ci est très satisfaisante mais désormais limitée par la réglementation locale et une concurrence de plus en plus agressive.

Je pense appliquer la recette saisonnière parisienne à la ville de Makati, toute proportion gardée, Makati n’a pas le rayonnement de Paris. Cependant, les chinois, coréens et autres australiens débarquent plus nombreux chaque année.

Le potentiel immobilier est appréciable car le pays est promis à une croissance importante dans les années à venir. La moyenne d’age est très faible, l’augmentation de la classe moyenne est rapide et les philippins ont soif de consommation.

J’ai étudié les possibilités de financement, locales ou internationales via HSBC, c’est encore un peu flou pour l’accès au crédit, HSBC promet de financer 60% avec 40% d’apport en cash et une prise de garantie sur le bien. Je poursuis dans cette voie mais j’ai déjà prévu le plan B avec un financement à 100% en cash si jamais elle retourne sa veste (je suis actionnaire HSBC).

Un étranger ne peut pas emprunter en pesos, mais en dollar. C’est pourtant une règle élémentaire d’emprunter dans la devise de l’investissement, cependant je suis prêt à prendre ce risque pour deux raisons :

- Le pesos est pas trop mal corrélé au dollar
- Le rendement permet de prendre un peu de risque de ce côté

Ma compagne est philippine et gère actuellement des biens en Airbnb pour le compte de propriétaires. La demande est forte et les rendements peuvent osciller entre 25% et 35% (vous ne rêvez pas). Pour ceux qui connaissent les rendements Airbnb sur Paris, ajoutez à cela un prix d’achat plus faible (environ 2 500 euro sqm) et un prix de location qui ne cesse de s’apprécier.

Je précise que ce rendement inclus la valeur travail, il faut s’occuper des check-in check-out, faire le ménage, gérer les calendriers, etc…

Si l’opération fonctionne, je souhaite avoir 3 appartements à Makati et passer une partie de l’année aux Philippines et l’autre en France pendant l’été.

Il est facile, idem pour Paris, de trouver des locataires pour un contrat de 6 mois pendant son absence avec paiement d’avance pour plus de sérénité.

Il n’y a jamais de projet d’investissement idyllique sans aucun nuage à l’horizon et voici ce que j’ai trouvé :

- Les Philippines, c’est comme la Californie, il y a une grosse faille et le risque d’un séisme dévastateur ne peut être exclu.
- Le peuple a répondu aux sirènes du populisme en élisant le nouveau président Duterte dont je n’approuve pas les méthodes.

Je vous tiendrai informé de l’avancement de mon projet et serai ravis d’échanger avec d’autres investisseurs sur le même créneau.

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 13h56)

Je souscris aux propos de Jef, l’investissement immobilier est déjà difficile dans son propre pays (compétences juridiques, fiscales, techniques etc.) alors dans un pays étranger c’est un peu aventureux. Je parle d’expérience …

Il est vrai que Duterte me rend tout à coup les Philippins moins sympathiques, en tout cas les 76% qui se déclarent satisfaits de leur président selon le dernier sondage.

La belle photo que vous avez insérée (de Makati je suppose ?) fait naître plusieurs questions sur la qualité de vie :
- La pollution atmosphérique y est elle un problème ?
- Les services publics sont-ils efficaces ? (électricité, circulation, évacuation des déchets …)
- Vous faites référence à Paris dont le principal atout est culturel au sens large (du bistrot au musée en passant par les magasins et autres cinémas), Makati ou Manille proposent elles des choses similaires ? 
- Pourquoi la clientèle étrangère préfère-t-elle Makati à Manille tout proche ? Par quels secteurs économique cette clientèle est-elle attirée ?
- Les conditions de séjour/visa sont-elles compliquées ? Peut-on y exercer une activité sans difficulté ? Y a-t-il des incitations fiscales pour les "riches" étrangers?

Cdt, sat

AI vous le savez certainement Paris a longtemps été réputée pour les mêmes raisons. J’espère que la clientèle d’affaires de Mestra a tout de même aussi d’autres activités que celles auxquelles votre affiche semble nous inviter.

PS : A mon sens un ladyboy, mais je ne suis pas spécialiste !

Sur la photo, je dirais au moins 2 ou 3 LB, possiblement 4. Les nez sont tous en plastoc.

Je suis très sceptique sur le rendement à 25-35% en saisonnier. On parle de saisonnier, c’est du vrai saisonnier dans ces pays avec la saison des pluies pendant laquelle la sur-offre hôtelière vivote et bien peu de touristes.
Si ce sont des biens achetés une bouchée de pain par une locale il y a longtemps, facile. Si c’est un rendement en achetant aujourd’hui, je pense que vous rêvez.

Je fais du saisonnier à Paris et Bangkok. J’ai un meilleur rendement à Paris et surtout je suis rempli toute l’année ! A Bangkok il m’arrive de faire 0 certains mois, oui 0, 0 nuits 0 euro. A Paris en dessous de 1000 ce n’est jamais arrivé et en dessous de 1500 c’est un très mauvais mois, il y en a un tous les 2 ans.
N’espérez pas capter la clientèle coréenne ou chinoise, elle a ses réseaux. Vous aurez une clientèle occidentale à 95% et un pékin russe ou autre un peu plus ouvert sur le monde que ses compatriotes de temps à autre.

Renseignez-vous sur la réglementation locale car le saisonnier est de plus en plus dans le collimateur y compris dans ces pays, surveillez ce qui se fait dans le condominium ou l’immeuble. Investissez-vous à votre nom, en free-hold?

Je suis tout à fait d’accord avec la première partie de votre réponse, la vie nocturne est hors-sujet et c’est purement anecdotique.
Merci d’avoir pris la peine de développer un peu plus l’investissement sur Makati.
Ok vous êtes mieux placé que moi pour savoir quelle clientèle pourra venir.

Je reste néanmoins sceptique sur le rendement que vous indiquez. En partant sur 30% et un prix au mètre carré de 2500euros (ce qui est élevé, preuve que le quartier est côté):
Disons que vous achetez un 2 pièces de 40 mètres carré dans une belle résidence, ça fait 100000euros. Pour arriver au rendement que vous indiquez, il faudrait qu’il rapporte 2500euros par mois ou 700euros mini la semaine !
Ca me parait pour le coup franchement excessif, êtes-vous sûr que vous n’avez pas surestimé le rendement?

A Bangkok je loue des semaines à 200euros aux touristes pour un 35 mètres carré. Je sais bien que ce sont deux villes différente et je ne suis pas dans le quartier d’affaires mais tout de même.

Dans ces pays ils faut distinguer le free-hold du lease-hold. D’après ce que vous dîtes ça serait en free-hold, vous devenez propriétaire en nom propre. En lease-hold c’est un bail emphytéotique (longue durée)

Perso, et je pense que je sais de quoi je parle, ma femme etant Philippine , je ne mettrais pas de sous aux Philippines. Les raisons etant trop de corruption, trop de crime et trop de pauvrete. Serieux, c’est vraiment pas tres fun de voir toute cette misere autour de soi. Apres s’enrichir sur cette misere, c’est chacun qui voit…

Je suis désolé Mestra mais je trouve votre calcul alambiqué et votre simulation bien optimiste.

Ce n’est pas l’objectif de prix à la nuit en haute saison et si tout va bien avec un remplissage de plus de 95% qui vous donnera la rentabilité annuelle! Il est évident que vous vous fourvoyez.
Expliquez-moi comment votre amie arrive à plus de 95% de remplissage? Combien de séjours par an et quelle est leur durée moyenne?

En saisonnier j’ai l’expérience de Paris où je loue du court-séjour, 2 à 4 nuits en moyenne, lorsque j’arrive à 85% je m’estime satisfait. En haute saison on peu arriver à remplir les trous de 1 ou 2 nuits entre 2 locations et en baissant son prix mais en basse saison ne rêvez pas. A Bangkok je loue des séjours plus longs, 2-3 mois souvent et parfois des touristes qui viennent 3 nuits. Il est évident qu’entre les deux il y a de la vacance sinon je ferais comme à Paris, pas de dégressivité pour les longs séjours et fonctionnement comme un hôtel.
Le prix à la nuit de 60 euros me parait bien optimiste, avez-vous vu l’offre hôtelière à ce prix là? Pour 3 nuits pourquoi pas mais je doute fort que quelqu’un qui loue 2 semaines ou plus paie ce prix.
Pour le reste je suis d’accord avec votre analyse, la surface n’est pas importante et ok pour acheter moins cher avec quelques travaux, par contre sur l’emplacement, attention, il est primordial pour ce type de gestion de rester idéalement situé. Avez-vous vraiment regardé les prix de l’offre disponible et êtes-vous bien conscient qu’il y aura de la vacance, bien plus que 5%?

Quant aux membres qui souhaiteraient vous faire culpabiliser d’une manière ou d’une autre avec leurs leçons de morale ridicule et qui n’ont pas leur place sur ce forum, je les invite à s’occuper d’eux-même et ne pas dénigrer inutilement. Mieux vaut en rire.

Sans compter:
- entretien dans un pays moite comme icelui
- la qualité du bâti est-elle bonne? Dans mon XP, en Asie, souvent nul
- coût de l’intendance si location journalière

Je fais de saisonnier depuis plus de 10 ans à Paris. J’ai longtemps eu un remplissage autour de 280 nuits par an. La quasi totalité des week-end sont remplis, le problème étant les dimanche - lundi soir, débuts de semaine. Parfois des gens louent du lundi au vendredi mais pas toujours. J’ai amélioré ma gestion ces dernières années sur ce point en travaillant avec une personne davantage flexible et disponible pour les ménages ce qui a permis d’abaisser encore la durée des séjours. D’une moyenne de 3 - 4 nuit on passe à une moyenne autour de 3 nuits avec beaucoup de séjours de 1 ou 2 nuits.
J’ai pu franchir la barre des 300 nuits par ce biais sauf que depuis les attentats tout de même, c’est plus difficile. Le prix moyen à la nuit est passé de 85 à plus proche de 80 et sur le remplissage je dépasserai les 300 nuits mais en ne ménageant pas mes efforts.
Le pic de réservation est plutôt autour de 2 mois à l’avance et depuis les attentats, c’est clairement 2 ou 3 semaines et bien plus de dernière minute.
J’ai la prétention d’affirmer que je suis un bon. Je vise 320 nuits pour le futur.

Vous m’annoncez que vous dépassez les 360 nuits par an (!) avec les mêmes durées de séjour. Je serais curieux d’en savoir un peu plus sur votre méthode. Combien avez-vous loué de nuits en avril et août de cette année par exemple? A quel prix et pour combien de séjours sur le mois? Quand on sait qu’une nuit vide dans le mois c’est 3% de remplissage en moins, je reste sceptique. Je fait des mois à 30 ou 31 nuits mais la moitié tourne à 25. J’ai beau casser les prix, quand ça reste vide ça reste vide et trop baisser les prix par expérience amène une clientèle peu soigneuse et exigeante qui plus est!

Je suis désolé si mon message paraît péremptoire ou semble mettre en doute votre parole mais on ne trouve trace de votre expérience en saisonnier. Je reste dubitatif.

Dernière modification par kc44 (13/10/2016 02h42)