Investissement locatif à l'étranger…

Bonjour Maestra,
Je ne veux pas non plus paraitre pessimiste mais a vous lire je me demande si vous ne vous etes pas fait endormir. Si ce type de projet était a ce point intéressant, pourriez vous m’expliquer pourquoi quand je passe aprés 22h00 a Makati et que je regarde toutes ces tours je n’y vois que quelques fenetres éclairés? meme autour de greenbelt, quartier le plus fréquenté.

Vous n’avez visiblement pas vécu beaucoup de temps aux Philippines, je vous recommande de prendre du recul, d’y habiter réellement et de bien vous renseigner. Un ami a fait comme vous il y a quelques années, il n’a jamais réussi a louer asser pour couvrir ses frais et a préféré vendre sauf que, il y a tellement de construction qu’il a du faire un gros sacrifice pour ce débarasser de son petit appartement. Il est parti ensuite en Thailande et a juré de ne plus mettre les pieds aux Philippines.

Un autre ami a acheté pour son épouse filipina, elle arrive a peine a ce faire 400 euros par mois, ca ne rembourse meme pas ses mensualités.
Maintenant attention, je ne suis pas spécialiste mais comme Robert22, ce n’est pas le pays ou j’irais mettre des ronds. Meme mon épouse filipina préfererait investir a Bali ou Thailande. Au fait, je vais aux Philippines depuis 1992 et y ai ma résidence depuis plus de 10 ans (ma profession me permet de vivre aux Philippines et de travailler n’importe ou dans le monde pour des missions de courte ou longue durée).
En vous souhaitant une bonne réflexion.

Dernière modification par asilo (10/12/2016 10h45)

Je vous remercie pour toutes vos mises en garde qui me permettent d’affiner mes prises de décisions.

Comme prévu, je suis actuellement à Makati depuis début novembre et après m’être un peu reposé, je vais commencer ma prospection.

J’ai un rendez-vous demain chez HSBC pour discuter financement. Je sais déjà que le financement en PHP est impossible pour un non-résident. Elle propose donc le USD ou le HKD, pas d’EUR…

Concernant les fenêtres éteintes, soit ils s’agissaient de bureaux, soit les habitants étaient déjà au lit car là où j’habite dans Legazpi village et plus particulièrement dans mon immeuble, ça grouille de vie.

J’ai également passé 3 jours à Singapore et j’ai été bluffé par cette ville si propre, organisée, et au niveau de vie aussi élevé (j’ai vu des propriétés magnifiques). Par contre niveau climat, en ce moment, c’est très humide et ce n’est pas très agréable.

Je vous tiens informé de mes démarches pour les intéressés.

Merci pour votre retour.

Surin avait raison sur le rendement. Il vous avait aussi mis en garde sur l’interdiction possible de la location saisonnière :

Surin a écrit :

Renseignez-vous sur la réglementation locale car le saisonnier est de plus en plus dans le collimateur y compris dans ces pays, surveillez ce qui se fait dans le condominium ou l’immeuble.

Vous étiez monté à bloque hier soir mon cher KC44.

Je ne cherche pas à convaincre et je n’ai rien à vous vendre, donc ne vous mettez pas dans une position d’investisseur-consommateur, ou pire encore, de juge. Je partage mon projet, je suis transparent sur les évolutions et j’essaye de le mener à bien.

Donc je suis ouvert à la critique mais lorsque celle-ci reste sur un ton courtois, je vous en prie.

Je n’ai pas d’intérêts à mentir sur mon taux de remplissage à Paris. Je n’ai aucun moyen de vous le prouver sauf à communiquer des infos fiscales, donc c’est peine perdue et en plus, c’est un non-sujet.

Je vais investir à 40% en cash EUR et 60% à crédit en USD. Comme je l’ai déjà expliqué plus haut, le PHP est plutôt faible versus USD et plutôt fort versus EUR. En fait, c’est la paire EUR/USD qui mène la danse.

http://www.xe.com/fr/currencycharts/?fr … p;view=10Y

Donc à défaut de faire un crédit en PHP (interdit aux foreigners), je trouve que c’est une alternative pas mal.

Vous rapprochez souvent mon projet avec votre investissement à Bangkok, énorme ville avec une multitude de quartiers qui évoluent de façon différente, et Manille, énorme ville également avec des quartiers qui évoluent également de façon différente.

C’est impossible de considérer l’Asie du sud-est, ou du moins la Thaïlande et les Philippines comme un même marché immobilier. Pour le potentiel de plus-value, c’est un calcul erroné de se baser sur les capitales voisines. Prenez Londres, Paris et Berlin par exemple.

Je ne suis pas du tout monté à bloc, lorsque je lis vos chiffres je n’y crois pas c’est tout, ils sont faux depuis le début. Vous avez beau les revoir à la baisse (divisé par 2 voire 3), ça ne correspond toujours pas à un retour d’expérience et vous ne répondez pas aux questions posées. Je vous assure que j’ai été courtois.

Sur les paires USD/PHP et EUR/PHP je vous rejoins entièrement. Le dollar est historiquement haut donc oui la paire USD/PHP est intéressante. Un mix tel que vous le faites semble judicieux.

@Robert 22

Je vous concède qu’une tranche de la population ne bénéficie pas de l’intégralité de la croissance, et même peut éventuellement la subir car elle génère de l’inflation.

Mais les jeunes citadins, eux, en profitent plein pot. Il n’y a qu’à voir l’exode rurale vers des villes qui proposent des emplois bien mieux rémunérés, notamment dans les services et l’informatique.

Concernant les coréens et les japonais, ils viennent évidemment chercher cette croissance.

Le japon a été désigné en 2016 pour construire la nouvelle ligne de chemin de fer sur l’île de Luzon

Autrefois exclusivement tournées vers les US et le Japon, les PHs réchauffent les relations avec la Chine au sujet de la mer de Chine (un différent de 20 ans).

https://www.lexpress.mu/article/292080/ … r-dialogue

Dernière modification par Mestra (31/07/2017 20h52)

Bravo pour le retour d’expérience très complet.

Concernant la rentabilité, je fais le même constat que Surin : c’est bien plus bas que les 30 % et les 98% de remplissage (ou chiffres de ce genre, je ne me rappelle plus exactement) que vous vous targuiez d’atteindre.

Un remplissage élevé en short term, sans laisser trop de sous à des intermédiaires (agence, ménage, etc.), ça demande un investissement et une disponibilité énormes.

Si, à l’avenir, vous arrivez à optimiser la location short term, ça sera alors l’occasion d’un nouveau retour d’expérience qui sera tout aussi bienvenu que celui-ci !

Surin a écrit :

En net cela vous met à 9% environ?

Je vais faire les questions et les réponses:
Vous achetez un bien 95k€, vous avez un loyer de 850€ (net de frais de ménage/accueil?).
Comptons 50€ d’électricité et 100€ de charges de copro, eau et internet.
Cela fait 700€ nets pour le mois d’août.
La rentabilité pour l’instant est de 8,85% disons 9 si électricité moins chère, c’est ce que j’avais estimé. C’est un fait.

J’en reviens à ce que je dis depuis le début, c’est en tout points comparable à ce que j’obtiens à Bangkok, je suis entre 8 et 10 nets depuis toujours sur un bien équivalent au votre mais dans un quartier moins prisé donc moins cher et loyers en conséquent. Vous aurez moins de travail de gestion avec votre bien dans un quartier côté. Je vous conseille de facturer l’électricité en sus pour les séjours supérieurs à 8-10 jours, sinon c’est open-bar sur la clim.

Vous pouvez viser 12% nets en louant des nuits à 45-50€ mais si vous gérez en direct il faudra une équipe de ménage flexible et peu onéreuse. Soit 950€ par mois nets de tout (ménage, élec, charges…) et toute l’année. Honnêtement bon courage, ce n’est pas gagné et vous êtes bien placé pour savoir que la rentabilité est moins bonne qu’à Paris.

Mestra a écrit :

La saison a été très bonne grâce à un USD fort sur la période de réservation. Le taux de remplissage reste identique à l’année dernière et le prix à la nuitée a bien grimpé.

C’est l’inverse en France l’euro est fort et le dollar US plutôt faible par rapport à l’an dernier, ce n’est surement pas ce qui explique l’engouement actuel.
La saison est bonne car la conjoncture est bonne malgré l’effet de change défavorable justement.

Sur les annulations encore une fois j’aimerais comprendre comment vous faites vos calculs. Ce n’est pourtant pas compliqué. Une année fait 365 jours, on part sur le prix à la nuit moyen, combien de nuits louez-vous à ce prix? 330, 360? Quand je vois que vous ne maîtrisez même pas les conditions d’annulation de Airbnb j’ai franchement des doutes (cf ce message, ma réponse et celle de Eldoradoimmo qui confirme), ensuite une nuit facturée 50% car elle est annulée ne fait pas augmenter le taux de remplissage, on la compte dans le chiffre global et cela augmentera juste le prix moyen à la nuit. J’ai l’impression que votre optimisme vous aveugle et depuis le début vous vous entêtez avec vos chiffres sortis du chapeau. Vous êtes têtu mais nous aussi. Les faits svp, chiffrés avec un minimum de rigueur.

Ca n’enlève rien à votre contribution et encore une fois je vous félicite pour cet investissement aux Philippines et le retour que vous avez accepté de faire ici, je suis certainement moins sceptique que Robert sur la réussite de l’opération et je ne doute pas de vos capacités. C’est juste la forme parfois un peu brouillonne.

@Bernard2K

A Paris, le reste de l’année, deux appartements sont occupés (famille) et l’autre passe en medium-term (3 mois- 6mois) car c’est un local commercial. C’est très facile à louer.

L’avantage d’appartements situés dans des lieux où la demande est forte, c’est de pouvoir jongler suivant ses disponibilités, ses envies et ses besoins sur les méthodes de location.

Je rappelle que la législation à Paris est désormais contraignante mais qu’à Makati, il n’y a pour l’heure aucune restriction (hormis quelques règlements de copro).

Si ce n’est pas indiscret, comment avez-vous prévu de vous organiser pour louer short-term, et toute l’année, aussi bien à Paris qu’à Makati ?

A cause de la législation à Paris, c’est impossible. Et c’est pourquoi je ne l’ai jamais évoqué.

Mestra a écrit :

A Paris, le reste de l’année, deux appartements sont occupés (famille)

Je rappelle qu’il est légal de louer en saisonnier 4 mois maxi par an sa propre résidence principale. A partir de là :
- si ce sont les membres de votre famille qui louent en saisonnier leur propre RP, ils sont effectivement dans la légalité.
- si ces logements vous appartiennent et que c’est vous qui louez en saisonnier 4 mois par an, vous êtes tout autant dans l’illégalité que si vous louiez en saisonnier toute l’année. Car vu que la famille y loge le reste de l’année, vous n’êtes pas l’habitant qui loue sa propre RP, vous êtes un propriétaire bailleur qui fait du saisonnier 4 mois par an, ce qui n’est pas plus légal que de louer en saisonnier toute l’année.

Je trouve votre message très réducteur.
Chaque pays a ses régions plus ou moins intéressantes et résumer à ces quelques cas me semble au minimum incomplet.
Sur Singapour ok, pour la Thaïlande ça démarre bien en dessous de 100000€ pour un condo et selon si vous investissez sur Bangkok, Pattaya ou Chiang-Mai, la rentabilité est bien différente. Et rien que pour Bangkok, c’est hyper vaste, il y a tous les prix.

Votre message sur Makati semble confirmer le retour de Mestra. Pour ma part je trouve les prix plus "élevés" que "raisonnables" mais simple question de point de vue et tant qu’il y a la rentabilité en face, aucun soucis.

Il y a des coups à faire, une ligne à grande vitesse Chine/Laos/Thaïlande est en projet, elle passera par Udon-Thani en Thaïlande. Le prix des condos n’y est pas si différent de ceux de Bangkok en zone résidentielle mais peut-être y a-t-il des opportunités.
Au Cambodge il y a quelques années le marché a été ouvert aux étrangers, j’imagine que cela a eu un impact sur les prix.

J’avais envisagé investir pourquoi pas en Malaisie (mais à KL les prix sont élevés) ou au Vietnam mais en fait selon moi il n’est pas raisonnable d’investir dans ces pays si on ne les fréquente pas assidument et si l’on a pas un réseau de connaissances avec des locaux.
Il y a de plus chaque règlementation locale à connaître, donc n’investir que dans la région que l’on maîtrise, c’est similaire à l’attitude à adopter en France.

Dernière modification par kc44 (07/08/2017 07h51)

On peut dire que le mois de décembre a été très actif, toujours à Makati, j’avais fait une offre pour acquérir un "1 bedroom" dans l’immeuble "Milano".

Et bien celle-ci a été acceptée et je viens de signer la "Deed of Absolut Sale" avec un financement à 60% par HSBC en USD sur 20 ans à 4,25% variable "based on FED Fund" et 8% avec un prêt conso en EUR à 1% fixe sur 48 mois.

Mestra le 27/12/2016 a écrit :

Je suis également tombé sous le charme d’un magnifique 1 bedroom de 60m2 en étage élevé avec balcon filant situé à Century city donnant sur Bel-Air Village (un quartier de maisons).

The Milano Residences | Century City | Century Properties

Alors bien entendu, vu le standing, la rentabilité chute assez fatalement. Cependant, le potentiel de plus-value est, à mon avis, supérieur. Le prix au m2 est d’environ 3 500 euro, et le rendement en Airbnb est de 10 à 12%.

Il s’agit en fait de l’exact même plan que celui de l’année dernière mais vendu en "Second Hand" et situé au 45ème étage.

Je précise "Second Hand" parce que l’année dernière, il s’agissait d’un lot vendu par le promoteur en direct. La banque HSBC n’a pas de partenariat particulier avec celui-ci, ce qui n’autorise pas le financement à crédit.

J’ai obtenu un prix raisonnable de PHP12M alors que le promoteur m’offrait PHP12,4M l’année dernière.

Le vendeur est un "US Citizen" d’origine Philippine qui a acheté plusieurs lots en 2011 lors de la vente sur plan et qui cherche à vendre depuis la livraison l’année dernière, prix de vente de départ PHP16M. C’était son dernier lot et lors de la visite, je l’ai senti pressé. J’ai alors fait une première offre agressive sans penser qu’elle soit acceptée en l’état.

Le PHP est toujours sous pression avec environ PHP50 pour USD1 et PHP59 pour EUR1.





Je vais faire l’aménagement intérieur ainsi que la décoration façon standing, j’ai pour objectif de le mettre en location sur Airbnb avant la fin du mois de janvier.

Je communiquerai ensuite un premier bilan et les chiffres de rentabilité dans quelques mois avec le recul. Je suis optimiste