Investir dans une copropriété composée de propriétaires bailleurs ?

Ce type de copro est à fuir. On peut même généraliser : tout investissement où vous vous associez avec des personnes dans leur immense majorité non impliquées est à éviter.

Du meme avis que GBL. Vous vous retrouvez egalement avec un syndic en position de force face a des proprietaires eclates ( geographiquement), et pas forcement tres concernes.

Vous pouvez consulter les assemblees de copro des dernieres annees et voir les presences, travaux votes et proposes/refuses. Cela vous donnera une tendance…

Pour repondre a toudoucement, je pense qu il vaut mieux des proprietaires a faibles revenus qui auront des aides pour realiser les travaux et auront ( en general ) a coeur de maintenir leur principal patrimoine dans un etat acceptable. De plus, le bailleur n a pas forcement non plus des revenus important ( lui permettant de sacrifier quelques mois de revenus pour des travaux)
En poussant le trait, proprietaire bailleur d un appartement acquis dans les annees 70 ( ou herite depuis ),  je peux preferer user la rentabilite jusqu a la moelle et revendre un appartement en mauvais etat avec une large decote, la plus value restera substantielle. 

A propos de la date d acquisition, je regarderai egalement si les biens ont changes de mains ( d autres proprietaire ayant achetes recemment feront peut etre attention a ne pas laisser le bien se deprecier, si tous les bailleurs le sont depuis 70 … la situation ne risque pas de s ameliorer) 

Cdt

Si il est probable en théorie qu’un ensemble de propriétaires bailleurs soient réticents à financer des travaux d’entretien/amélioration, dans ce sujet comme dans d’autres la généralisation ne signifie pas grand chose.
Je pourrais vous donner un exemple de deux copro où j’ai investi, une avec uniquement des bailleurs qui sont toujours volontaire à l’amélioration de l’immeuble, une autre avec majoritairement des propriétaires occupants qui "traînent" bien plus au financement des travaux.

L’idéal serait sans doute que vous puissiez "ressentir" l’état d’esprit de ce collectif.

- Regardez combien de copropriétaires sont présents à l’assemblée générale, si des propositions y sont formulées ?
- Quel type de syndic ? 17 lots c’est sans doute beaucoup pour un syndic bénévole. Un syndic bénévole signifie en général que quelques personnes au moins sont très impliquées.
Si c’est un syndic pro, rentrez en contact avec lui pour savoir si c’est une copropriété dynamique ou si elle a besoin de trouver des gens volontaires, vous seriez demandeur
Si les copropriétaires ne sont pas présents, ne se font pas représenter et qu’aucun conseil syndical n’est élu… c’est pas vraiment bon signe.
- Combien de propriétaires ? Si un ou deux copro on une majorité des tantièmes, soyez attentif à l’implication de ceux là.
- Essayez de savoir si les propriétaires louent en direct ou par l’intermédiaire d’une agence. L’implication n’est généralement pas la même !

creusois a écrit :

J( moquettes tachées sur les paliers ) et cette disposition a été rejetée lors d’une précédente AG.

Ah combien ont passé leur soirée sans fin sur ce sujet de fond (qui le touche souvent) en AG…
Si la toiture et la chaudière sont à refaire, prévoir le budget conséquent qui va avec !

DDtee a écrit :

Si il est probable en théorie qu’un ensemble de propriétaires bailleurs soient réticents à financer des travaux d’entretien/amélioration, dans ce sujet comme dans d’autres la généralisation ne signifie pas grand chose.

Idem.
En lisant le fil de discussion j’ai le profil type du mauvais payeur.  Je vis à 900 kms de mon appartement, j’ai investi dans une copro à 99% bailleur car il n’y a que des studios donc majoritairement étudiants et jeunes qui entrent dans la vie active.  Mon appartement est en agence et… je ne vais jamais aux assemblées (je donne procuration aux présents).
Par contre, lorsque j’ai acheté le bien j’ai analysé les derniers PV et mon critère principal à ce moment là était que tous les gros travaux soient votés "pour" ! Je voulais également les faire tout de suite et non mettre un pansement quelques quelques années pour finalement mettre la main au portefeuille pour une somme plus importante car le mal s’aggrave ensuite. Je voulais un syndic professionnel aussi).

En achetant dans une copro de toute façon on a une carte d’identité à l’instant T mais on ne sais pas comment elle évoluera au bout de 5 ans, 10 ans… maintenant il est clair que si elle a une jambe de bois dès l’analyse de la situation il vaut mieux passer son chemin (j’avais d’ailleurs posé la question sur le forum il y a quelques mois sur une copro qui me paraissait bizarre et pour info l’appartement est toujours en vente et le prix a baissé).

Dans la résidence actuelle de ma mère (locataire mais des copines propriétaires donc elle est au courant des potins),  il y a de la moquette aux murs dans les couloirs. Le syndic n’a jamais fait aucun travaux et là ils ont obligations de tout restaurer pour fin 2015 (ils ont tiré sur la corde jusqu’au bout mais avec les obligations de l’Etat ils n’ont plus le choix). Les charges sont exorbitantes depuis des années (à cause des pansements sur la jambe de bois) et là les propriétaires sont sous pression car il faut bien payer les travaux…
Dans sa résidence il y a beaucoup de propriétaires mais… il s’agit pour beaucoup d’anciens donc ils râlent contre le syndic mais n’attaquent pas (la gérante du syndic hurlait à qui voulait l’entendre que son frère était avocat…). Ils savaient ce qu’ils faisaient… les appartements en vente restent en vente (prix délirants) et les héritages commencent à arriver.

Donc des bons et des mauvais exemples on peut tous en trouver. Le truc c’est que lorsque l’on débute dans l’immobilier on a pas toujours les moyens d’acheter un immeuble directement (pour être maître du destin de son immeuble).
Il faut donc prendre des risques si on veut avancer mais il faut aussi bien réfléchir.

@Guillaume33 Je trouve du plus mauvais goût ce lien pointant vers un article écrit par vous, vantant vos propres talents d’agent immobilier et ressemblant à si méprendre à une annonce publicitaire. De plus, dans une file dont le sujet est sans point commun avec votre article…

Les "conseils" que vous mettez en avant me semblent de plus assez discutables.
En effet vous proposez à une personne manifestement sans expérience de l’immobilier et de la gestion locative de mettre tous ses oeufs (capacité d’emprunt et économie peut-être) dans le même panier en occurrence un bourg de 4000 habitants où pour vous citer "la demande locative de studios (2 appartements/3 du projet) n’est pas extraordinaire".

Je lui aurait plutôt conseillé :
1- De ne pas investir à un endroit où la demande est faible surtout de ne pas y mettre toutes ses capacités d’épargne/endettement (puisque vous répétez vos fondamentaux sur l’immobilier, n’oubliez pas les 3 règles : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !)
2- De commencer par acquérir un lot pour apprendre la gestion et le suivi au quotidien d’un investissement locatif (et être certain que cela correspond à l’idée qu’elle s’en fait)  avant de passer ensuite à un immeuble.

J’espère sincèrement qu’elle gardera son enthousiasme à l’épreuve du quotidien…

Bonjour Ddtee,
Toutes mes excuses de vous avoir dérangé. J’avais pourtant l’impression que mon post pouvait être utile et je ne le trouve pas hors sujet. Je répondais à un participant en citant ses propos.
La prochaine fois je parlerai du tour de poitrine d’Ophélie Winter…
En aucun cas il ne s’agit d’une pub déguisée. Si vous lisez ma présentation, vous verrez que je suis indépendant financièrement. Je n’ai pas besoin de venir « draguer » sur cet excellent forum pour « gagner ma croûte ».
Je n’ai pas l’impression d’avoir été de mauvais conseils.
Si vous lisez bien l’article, vous verrez qu’elle ne s’est exposée qu’a hauteur de 90 K. C’est l’exposition d’un seul studio dans une grosse métropole. Là son risque est répartis sur 3 lots.
La prochaine fois je conseillerais à mes clients peu fiscalisés de mettre 180 k dans un Pinel à 800 km de chez eux. Aucun soucis ce sera dans une grande métropole à  forte demande locative. Le rendement sera de 3% brut mais peu importe ils seront certain d’avoir des locataires.
Je vais vous faire plaisir, dans la partie 2 de l’article dont « je fais la pub », vous verrez que ma jeune cliente s’est littéralement « vautrée » . Je vais mettre en ligne mercredi la suite de son histoire, n’hésitez à venir la lire.
Je vous donne aussi un scoop, vous verrez aussi que comme je suis un super-héros je vais réussir à la sortir de sa panade et lui revendre son immeuble en lui faisant réaliser une plus value après fiscalité d’un an de salaire.
Le meilleur dans l’histoire c’est que l’acheteur à fait également une très bonne affaire !
Au plaisir.

Toudoucement,
J’ai moi-même un petit immeuble dans ce bourg de 4000 Habitants. Ce n’est pas un village mais un chef lieu de canton avec Collège, Lycée, Hôpital…
Comme vous dites, lors d’une relocation je n’ai pas 15 appels par jour loin de là ! Je dois avoir 4 ou 5 demandes dans la semaine, ce qui est suffisant pour relouer.
Pour avoir été aussi propriétaire d’un studio dans une grosse métropole (revendu depuis) je préfère nettement travailler dans la sérénité.
Quand vous avez 40 messages sur votre portable en une journée d’annonce sur Leboncoin (du vécu),  c’est l’horreur ! Et qui choisir?
Je suis d’accord avec vous qu’en milieu rural, il vaut mieux avoir des petites maisons que des appartements. Les locataires sont beaucoup plus stables.

Une fois de plus, je suis d’accord avec DDtee.

Pour revenir au sujet initial, le constat global vis-à-vis d’un tel immeuble serait : prudence sans généralisation abusive. Car le simple fait d’avoir une grande majorité de propriétaires non occupants ne permet pas de conclure de manière définitive.

L’analyse des PV permet beaucoup mieux d’avoir une idée des rapports de force, des mauvais payeurs et des travaux en cours dans la copro. Dans un des immeubles où j’ai investi, 95 % des propriétaires sont non occupants mais très investis (70 % de présence aux AG, travaux votés sans problèmes). Cela ne m’a posé aucun souci.

Le fait d’avoir un immeuble des années 70 avec des grands travaux non réalisés depuis me parait beaucoup plus important que la prédominance de propriétaire non occupants. Il faudrait budgéter ces travaux grâce à des estimations de devis puis les intégrer dans un prévisionnel afin de corriger une rentabilité brute.

"C’est un cauchemar pour moi ce type de lieu ! (Je parle pour y vivre et non pour investir). "

Nous devrons vivre notre amour à distance dans ce cas…

Guillaume33 a écrit :

Bonjour Ddtee,
Toutes mes excuses de vous avoir dérangé…/…La prochaine fois je parlerai du tour de poitrine d’Ophélie Winter…
Je n’ai pas besoin de venir « draguer » sur cet excellent forum pour « gagner ma croûte ».

C’est précisément l’excellence de ce forum que je souhaitais défendre. Puisque vous n’avez nul besoin de venir chercher des clients ici, en évitant de vanter vos aventures d’agent immobilier (avec liens vers votre site commercial) vous respecterez enfin le point 3 de la charte d’utilisateur.

Au delà de votre ironie à mes propos, de vos réponses décalées, lisez moi de temps en temps et vous verrez que vous me faites dire le contraire de ce que je défends sans cesse ici.

Je n’y reviendrais pas, une fois de plus c’est hors propos à ce fil.

Merci encore pour vos réponses et vos suggestions.
Je retiens qu’il faut être particulièrement attentif avec ce type de copropriété.J’avais déjà regardé le PV de l’AG 2013 ,ce qui m’avait fait réfléchir du fait que certains travaux  semblaient être repoussés.Mais j’ai appris que celle de 2014,vient d’avoir lieu,et je pourrais me renseigner auprès du syndic et peut-être du président du conseil syndical,car ,avant l’AG ,le vendeur était  plutôt satisfait d’indiquer que rien ne semblait  prévu dans un proche avenir.
Merci à Discret pour votre suggestion de prévisualiser les travaux à prévoir dans ce type de copropriété pour les intégrer au prévisionnel.Je pourrais mieux comparer avec un autre bien que  j’ai repéré dans une copropriété plus récente (1983), avec moins de charges(chauffage électrique) et moins homogène (appartements de différentes tailles et non seulement studios).
Le prix d’acquisition du bien est plus élevé mais il faut que j’intègre ces paramètres.
Cordialement