Bail solidaire : engager les bailleurs privés vers le logement social

DDtee · #1

Le petit milieu de l’immobilier ne parle plus que de cela depuis la visite de M Valls au congré annuel de la FNAIM (qui lui a glissé l’idée).

Le projet, en deux mots, consisterait à proposer une réduction d’imposition aux bailleurs privés qui s’engageraient à pratiquer un loyer réduit. Le dispositif s’apparente a certains dispositifs existant déjà comme le Borloo ancien.

Le détail de la réflexion est résumé ici
Immobilier: l’idée simple qui révolutionnerait le logement social

Mots-clés : avantage fiscal, bail solidaire, baisse loyer

Guillaume33 · #2

Bonjour DDtee,

Je trouve l’idée très bonne. Cela ressemble en effet beaucoup au Borloo ancien en secteur social (abattement 60%) et même 70% si vous passez par une association agrée.
Cela reviendrait à refiler le job encombrant du logement social au secteur privé.
Sur le papier l’idée est bonne mais on connait déjà les dérives que cela va entraîner ( marchand de sommeil….)

lego2000 · #3

Ça pourrait être une bonne idée.

Il faut voir aussi la mise en pratique associée :
- possibilité de choix de locataire ou non;
- les possibilités de cautionnement des futurs locataires;
- les aides pour les travaux/achats;
- la révision des loyers encadré;
- le rapport cout/emmerdement !
- etc.

DDtee · #4

Je ne vois pas trop comment une annulation de taxe foncière, formule mise en avant par la FNAIM (généralement 1 mois de loyer soit +/-8% des recettes) pourrait être intéressant en contrepartie d’une baisse des loyers de 20 à 25% !?! Seul exception le cas de taxe foncière énorme.

De plus, ce sont les pouvoirs publics qui fixeraient les loyers moyens, cad ceux qui veulent le plus les voir baisser… moi j’y vois entourloupe et enclenchement de spirale baissière sur les loyers, chaque nouvelle moyenne étant plus basse que la précédente du fait de l’application du bidule…
Les locataires à court terme pourraient être gagnant, sur la durée j’en doute (dégradation et diminution/population du parc notamment)

GoodbyLenine · #5

Calculez le rendement net, et vous devriez constater que, selon le TMI IR du bailleur, ça peut être ou pas intéressant…. Par ailleurs, le rendement n’est qu’une composante de l’opération.

DDtee · #6

GoodbyLenine a écrit :
Calculez le rendement net, et vous devriez constater que, selon le TMI IR du bailleur, ça peut être ou pas intéressant….

J’ai fais quelques simulations sur des cas concrets, avec une TF équivalente à un mois de loyer (la référence alors notée) quelque soit le taux de TMI IR, c’est dans tous les cas défavorable aux bailleurs…

GoodbyLenine a écrit :
Par ailleurs, le rendement n’est qu’une composante de l’opération.

Votre formulation est quelque peu sibylline, pouvez-vous nous éclairer ?

GoodbyLenine · #7

Effectivement, le rendement net semble rester plus élevé avec les hypothèses indiquées (sauf en cas d’effet de seuil).

Louer à 75% ou 80% du prix du marché, pour trouver plus facilement un locataire plus solvable et pour le fidéliser, peut s’avérer favorable à long terme (si on compare à l’alternative où, avec un loyer plus élevé, le locataire aura du mal à boucler son budget, à bien entretenir le bien, voire même un jour à payer le loyer, ou sera tout simplement incité à chercher ailleurs dès que possible).

DDtee · #8

Mon opinion est que la mise en place d’un dispositif de ce type tirerait l’ensemble des loyers vers le bas. C’est l’objectif clairement affiché par le gouvernement, je ne vois pas trop par contre l’intérêt de la FNAIM, dynamiser le marché ?
Plus les loyers sont bas, plus les locataires sont solvables, je partage votre opinion.
Par contre je ne vous suivrais pas quand vous exprimez que cela peut s’avérer favorable au bailleurs à long terme

NB : D’après cette même FNAIM, le taux de loyers impayés des bailleurs privés se situe entre 2 et 2,5% en 2013, sans doute à un niveau moins élevé que celui de l’imaginaire collectif.

lego2000 · #9

GoodbyLenine a écrit :
Louer à 75% ou 80% du prix du marché, pour trouver plus facilement un locataire plus solvable et pour le fidéliser

Il est fort probable, de mon expérience ainsi que de celle de ma compagne qui travaille dans l’immobilier, que le montant du loyer :
- ait été surévalué par le propriétaire,
- ait été surévalué par l’agence immobilière,
- ait été calqué sur les échéances de prêt,
- ait été dicté par le commercial vendeur (surtout dans le cas de VEFA/Defisc),
- ne soit plus en adéquation avec le marché.

Pour 80% des cas, louer à 80% du prix de base, c’est aussi louer au "bon" prix.

DDtee · #10

Il s’agirait ici certainement d’un observatoire des loyers par un établissement public, comme dans la loi ALUR.

lego2000 · #11

DDtee a écrit :
Mon opinion est que la mise en place d’un dispositif de ce type tirerait l’ensemble des loyers vers le bas. C’est l’objectif clairement affiché par le gouvernement, je ne vois pas trop par contre l’intérêt de la FNAIM, dynamiser le marché ?

Peut être que l’objectif est aussi de réussir à remplir le parc que les agences gèrent.
La dynamisation du marché est déjà engagée avec la réduction du préavis de 3 à 1 mois.
Le risque de la réduction de préavis est l’augmentation de la vacance locative.

Mon hypothèse:
En baissant un peu les loyers (contre avantages fiscaux) et avec un délai de préavis plus court, on obtiendrais un marché plus dynamique et donc plus de frais d’agence.

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