Luc34 : étude de cas immobilier (30% de rentabilité sur un immeuble de rapport)

luc34 · #1

Bonjour,

Sur les conseil de prul, j’ouvre un sujet,

Je vous explique: en 1997,mon 1er investissement locatif, c’était une petite maison un peu pourris,une fois nettoyée il ne restait que les 4 murs et le toit, je ne me rappel pas le cash flow que j’avais, mais il était déjà très bon.

1999: achat d’une grange dans un village avec garage voûté donc dalle du premier étage existante,pas d’eau, pas d’électricité création de 2 appartements
coût total de l’opération: 240.000 francs (37.000 euro) comprenant tous les frais liés à cette reno même le carburant de la voiture (en gros faut compter 12 mois de travail à temps complet pour une personne) le cash flow restant sur 100 de loyé était: 50 crédit, 20 charge, 30 de bénéf, avant impôts

2001: achat d’un petit immeuble constitué de 12 piéces transformé en studio
coût total de l’opération: 54961 euro comprenant tous les frais liés à cette opération.
pour 100 de loyers: 50 crédit, 20 charge, 30 de bénef avant impôts

ces opérations on pu se faire à une époque qui est révolu, ou on pouvait emprunter en ayant une situation précaire, je m’arrangeais pour avoir 3 fiches de paye avant la demande du crédit.
C’est opérations m’ont permis de pouvoir acheter plus gros et ainsi de suite,

Voila mes débuts dans l’immobilier en sachant qu’en 97 j’avais jamais touché une truelle et encore moins un fil électrique,j’ai appris de mes erreurs

Il me fallait également bosser ailleurs pour me nourrir et en plus avancer le chantier pour que les loyers tombent au plus vite, parce que les mensualité n’attendent pas.

j’ai connu la période patate nature parce que le beurre était cher, heureusement pour moi j’avais le jardin potagè et les volailles à la maison.

bon, je m’arrête là sinon je vais partir sur un autre sujet qui m’énerve et qui n’aurait pas sa place
ici

Message édité par l’équipe de modération (31/03/2016 15h29) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cash flow, investissement, locatif

Trahcoh · #2

Bonjour.

Investissez-vous en France? Si oui, quelles sont les procédures administratives nécessaires à la transformation d’une grange en logements habitables svp?

arkamoon · #3

Sujet très intéressant, vous avez tout fait seul?
Dans quel zone êtes vous placé?

Vous dites avant impot, dans quel tranche d’impôts étiez vous?
Car 30% si votre TMI est de 30% votre cash flow n’est pas suffisant ! Après j’imagine que c’était pas le cas vu le profil que vous décrivez, mais j’imagine que vous payez quand même pas mal d’impôt si vous n’aviez pas de processus de défiscalisation?

luc34 · #4

Bonjour arkamoon, je me rappel plus mon tmi d’époque mais effectivement,

j’ai commencé à payer des impôts à cause des loyers, à l’époque n’ayant aucune connaissance en
défiscalisation et aucune relations pouvant m’aiguiller, je peux dire que je fais partis des
contribuables qui ont payé plein pot et qui continu à payer plein pot, je n’ai pas de part ou demi
part à rajouter sur ma déclaration. j’ai renové tous seul plus des potes de temps en temps. dans le
34

Bonjour tracoh, mes rénovation se sont passées en France,
pour transformer une grange en appartements, il faut un permis de construire puisque l’on change
la destination de bâtiment, si permis de construire: taxe local d’équipement(tle),je ne sais pas si
elle s’appelle toujours comme ça, la tle se paye 2 ans après la fin du chantier,
quand on construis une rp, la taxe est moins cher que pour du locatif, là aussi quand on est pas au
courant, ça fait mal.

Si votre projet est dans un petit village de campagne,avec un peu de chance la mairie et les voisins ne vous dirons rien. enfin avec un peu de chance

D’ailleur, si j’arrivais à connaitre une personne qui serait à même de m’aiguiller sur ma stratégie
futur parce-que là, j’avoue que je sais pas trop quoi faire

arkamoon · #5

Félicitation pour votre parcours, vous avez réussit en empruntant des petits montants à réussir à vous créer un patrimoine, c’est impressionnant !

Pour le TMI, il faut aussi prendre en compte que nous sommes de plus en plus fiscalisé… Il était surement moindre a l’époque permettant donc un cash flow net net supérieur a ce qu’il serait aujourd’hui !
Je vous conseille de vous renseigner pour la fiscalité, il est toujours mieux d’être au courant que de la subir, même s’il n’est je vous l’accorde pas normal d’en arriver la…

Merci pour les informations sur la TLE c’est une question que je vais me poser pour mon projet actuel !

Par contre pour le fait d’être dans un petit village et de prendre le risque, moi je déconseillerai fortement, les mœurs ont beaucoup évolué, la délation est quelque chose qui se fait de plus en plus et sans le moindre scrupule ! La jalousie est un mal qui ronge notre société, plutôt que de prendre exemple, les gens préfèrent jalouser…

luc34 · #6

Merci arkamoon pour le point, effectivement la fiscalité a bien changée, ne serait ce que la csg, il me
semble qu’en 1998, elle était à 5.5 ou 7.5

Sinon je suis en train de regarder la fiscalité belge pour du locatif et je veux également regarder
l’allemande,j’ai déjà regardé la Bulgarie qui a l’air intéressante et qui je pense mériterais un petit
tour à l’automne.

Dernière modification par luc34 (31/03/2016 22h25)

georges454 · #7

Mercipour votre retour d’expérience. Vous êtes partis de rien et vivez donc de ça maintenant ? Beau parcours.
Quelle est votre stratégie future, continuer à acquérir ou optimiser l’existant ?

luc34 · #8

Bonsoir george454,

Pour l’instant je suis dans une phase de stagnation, j’en ai un peu plein les fesses de l’immobilier,
j’en ai trop chier au boulot pour m’y remettre alors je réfléchis à ce que je pourrais faire,
j’aimerais tenter un autre pays, je sais pas, pour ça je lis beaucoup le forum et chopper une idée
au passage

Iqce · #9

Bonjour, pour faire simple, la TLE à été remplacée par la Taxe d’Aménagement ; la plupart du temps, en moyenne, elle est très supérieure à la TLE.
Quand elle est d’un montant important elle se paye en 2 temps ; du coup les gens qui - par analogie avec la TLE et son montant "humainement raisonnable" - pensaient en avoir fini à l’année N avec cette taxe se retrouvent en N+1 avec le même montant à débourser (2éme effet kisscool).
Normalement toutefois l’info est donnée lors du Permis de Construire (ou de la DT) ; et il est assez facile de faire une simulation.

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