Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ?

leo92 · #1

Bonjour,

Voila je voudrais me lancer dans l’acquisition d’un immeuble, j’ai trouvé ce que je cherche à coté de chez moi à savoir une qualité de construction et une demande locative.

Le souci c’est que je ne sais pas du tout comment trouver le juste prix du bien car contrairement à un lot le prix au m2 n’est pas le même pour un immeuble.

Voici le détail de l’annonce c’est direct par proprio affiché a 428ke

Immeuble situé en Aglo d’une ville moyenne a 1heure de Paris

D’après vous ça peut se négocier à combien sachant que c’est refait et que c’est super propre.

Comment faite vous pour calculer le prix d’un immeuble vous partez sur un rendement avant un prix ?

Merci à ceux qui me répondrons

Annonce Le boncoin

- Mise en ligne le 31 août à 18:51.
Prix : 428 000 €

Tres rare
Quartier tres prisé plein centre
Immeuble de rapport ( 1976 ) SHON 11 0 m2 au sol sur 3 niveux
250m2 utiles
215m2 carrez

terrain 381m2 dont 220 m2 de parking non loués

R1 + R2 = 3 duplex de 50 m2 utiles ( 38 en carrez ) refait a neuf nouvelles normes 2011.
les 3 sont loués 18 720 € HC annuel sans le parking ( possible 19 800€ avec 3 places de parking )

RDC = 1 T4 tres grand 98 m2 carrez occupé par le propriétaire dont cuisine 11m2 + pièces de vie 44m2 +2 chambres 17m2 et 12m2 avec dressing refait a neuf nouvelles normes 2011 et 2014 possible de louer 850.00€ HC avec 2 places parking
ps : possible de diviser en 2 appartements car 2 entrées

Soit un Rapport de 30 000€ annuel ( 3T2 + 1 T4 ) hors charges avec les places de parking soit une rentabilité brut de 7%
( F2 duplex loué 520.00€ HC X3 -possible 550.00€ HC avec 1 place de parking )
Tres forte demande locative ( 3 heures d’annonce = 10 demandes )

ravalement récent
porte,volet,velux double vitrage pvc ( total 23 )

Superbe ensemble immobilier entierement rénovée en 2011 et 2014
Immeuble de maçon dans la meme famille depuis sa construction et cela sans aucune vacance

L’électricité de l’ensemble+ déco + sdb + wc sont rénovés a neuf+isolation phonique et thermique des appartements
Réseau électrique enterré
Compteur électronique
Compteur d’eau divisionnaire
taxe fonciere 2225.00€ ce qui est peut au vu du bati

Message édité par l’équipe de modération (04/09/2015 13h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : acheter, immeuble, rapport

perecastor · #2

Pour ma part je m’étais fixé un objectif de 10% de rentabilité brute tous frais d’acquisitions inclus soit (loyers annuels HC) / (Prix d’achat + FAI + FDN + travaux) > 10%.

Soit si l’on fait un peu de maths et avec des FDN estimés à 8% :
Prix d’achat < [(10 * loyers annuels HC) - FAI - travaux] / 1,08

Cela ne veut pas dire qu’un bien à la rentabilité < 10% soit un mauvais projet, mais plutôt qu’un projet respectant la règle vous permettra de dégager, avec une bon degré de certitude, un cash-flow positif malgré les mensualités d’un emprunt à 100%, les charges et les petits aléas locatifs (travaux imprévus, vacances locatives…)

Donc au final vous avez des leviers d’action :
- sélection d’un bien proposé en dessous du prix du marché
- négociation sur le prix d’achat
- négociation et optimisation du prix des travaux

et des inconnues à tenter d’optimiser au maximum :
- pertinence de l’estimation des revenus locatifs : qualité des locataires en place, adéquation avec le marché locatif local…
- estimation du budget travaux (immédiats et à venir)

Enfin, le choix de stratégie fiscale est cruciale dans votre démarche tant pour le choix du bien que pour affiner vos estimations de rentabilité à court et long terme.

leo92 · #3

Je prends note de ces informations perecastor

Je vais aller visiter le bien et voir la marge de manœuvre sur la négo.

Guillaume33 · #4

Bonjour,

Comme Perecastor en dessous de 10% brut je n’investis pas…sauf à Paris et en grande métropole régionale bien entendu

"Compteurs d’eau divisionnaires" Ils ne sont pas séparés? C’est un inconvénient pour moi…ce n’est pas pour autant que c’est une mauvaise affaire.

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Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ?

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