Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

effectivement , optimiser les travaux est essntiel mais la clef de votre réussite ne vient pas de là je pense .
Vous avez surtout trouvé LE bon endroit pour investir ( d’où la volonté de ne pas vouloir révéler exactement la ville et je vous comprends ^^ )

Cricri parlait de 200000€ de travaux pour 2017 , peut être ils partiront pour cet immeuble ..
Mais ce qui est sur , c’est qu’à 30000€ un immeuble de 130m2 , il doit pas rester grand chose de correct intérieur /extérieur !

"Eh be… Tout est là… La clé est là. Je ne savais même pas que ça pouvait exister… Même dans les secteurs les plus pourris de ma région ça n’existe pas"

Je pense que vous n’avez pas compris le sens de mon dernier message…

Je pense que dans notre monde, on se met trop de barrière, on a peur de tout ect…
Avec votre raisonnement, j’aurai continue à investir avec mon premier exemple ( 11% de renta brut ) pourtant j’avais visité beaucoup de bien .. c’etait impossible de trouver mieux ( 11% c’est énorme quand même je me disais ) allé je me lance j’ai trouvé la perle .. en effet on trouve du 6% en moyenne dans mon secteur. . C’est le double … bref j’ai retiré mes barrières et j’ai mieux.

Ce que je veux dire par là c’est que votre interprétation est subjectif mais pas concrète.

Moi mes questions à ce jour c’est comment font les investisseurs qui trouvent des investissements à 20/25% ? Sa parait fou ? Oui c’est vrai mais pourquoi eux et pas moi ? Que font il de plus ? Je me questionne et essaye d’évoluer. …

Je partage l’avis de nik66, même dans des régions pas très riche (nord Isère), il est impossible de trouver des biens à ce prix même avec négociations et travaux de gros œuvre à réaliser.
En tout cas, vous êtes très bon dans ce que vous faites et on ne peut qu’en tirer une motivation, bravo!

DDtee, je suis d’accord que tout le monde se met des barrières sur un ou l’autre sujet.

On voit que Cricri réussit en dénichant le bien qui va bien (possible à tous) mais aussi en négociant les tarifs des artisans. Or ce dernier point, il y a une limite, c’est d’amener du volume. Sans volume, Cricri n’aurait pas les prix qu’il a et n’aurait pas de capacité de négo. D’ailleurs, il n’a pas non plus commencé avec un projet à 18% mais à 11%. La richesse appelle la richesse si j’ose dire.
Ces artisans travaillent à bas prix uniquement parce qu’il leur amène des chantiers réguliers et volumineux. Pour un investisseur, le one-shot ne serait pas à ce prix là. Il a raison d’en profiter !

Cricri, vu les prix que vous pratiquez, comment arrivez vous avec 200k€ de travaux sur un bâtiment surtout si vous en faites une partie vous-même et sous-traité une autre à des artisans. Cela me parait énorme sauf à reconstruire une partie du bâtiment !

"Cricri, vu les prix que vous pratiquez, comment arrivez vous avec 200k€ de travaux sur un bâtiment "

Qui vous dis que c’est pour un immeuble ?
C’est pour l’ensemble de mes projets pour début 2017 …

Et pour l’immeuble de 35000 euros c’est une succession .. la famille d’une de mes locataires … donc je négocie tranquillement mais c’est long car ils sont 10 à devoir donner une réponse. A ce jour 8 sont OK 1 n’a pas répondu et 1 est réticent sur le prix et j’espère qu’il ne va pas faire tt capoter … mais cette "chance" faut la provoquer que subir tout ce qui ce dit dans les médias ou encore le voisin d’en face qui connaît quelqu’un qui investi dans l’immobilier qui m’a dit que …

La localisation du bien objet de ce fil est citée clairement dans la première page du fil. Ce n’est pas une localisation déshéritée.

Vous le savez déjà, mais je le rappelle quand même : il y a deux choses qui ne se corrigent pas sur un bien immobilier :
- l’emplacement
- défaut rédhibitoire (problème grave de structure par exemple ou problème réglementaire insoluble, genre : pour lotir on me demande de créer des places de parking or c’est impossible de les créer).

Le reste se corrige, c’est une question de travaux et de montant des travaux. Ce que j’ai retenu des messages de cricri ou de Morey dans un autre genre, c’est qu’on peut avoir le meilleur prix d’achat en visant des biens "rebutants" et, qui plus est, qui ne sont pas sur le marché. C’est à dire des biens très moches, par exemple second oeuvre dégradé. Mais qui peut se corriger moyennant des travaux pas si énormes que cela.

Sur le problème posé par "l’emplacement", c’est à examiner très attentivement et au cas par cas. Un emplacement n’est pas forcément mauvais même dans une commune peu attrayante.
Exemple bien réel sur une petite commune rurale (5000 habitants, pas florissante) :
petit immeuble de ville, 3x 25 m², idéal pour en faire 3 studios meublés. Beaucoup de travaux. Castorus indiquait un prix qui était resté longtemps à 40000 €, puis 35000 €, puis 25000 € puis 20000€. Quand j’ai appelé, ça venait d’être vendu à 20000 €, preuve que le vendeur avait enfin rencontré le juste prix de marché après avoir longtemps espéré vendre deux fois trop cher.

Là où l’affaire aurait pu être intéressante, c’est que les annonces pour des studios meublés dans cette ville sont très moches : biens défraîchis, mobilier hors d’âge, toile cirée… Il suffisait donc, me semblait-t-il, de meubler plus joli et moderne pour louer ; dans ce cas, ce sont les autres bailleurs dont les studios resteront vides, et tant pis pour eux. Il me semblait donc qu’il y avait un coup à jouer, non pas que la demande soit importante, mais parce qu’il me semblait possible de capter cette demande en se différenciant des autres studios meublés offerts à la location.
Bon, je n’ai pas poursuivi puisque c’était vendu.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2016 16h40)

@Nik66 :

Je n’ai rien sélectionné du tout, j’ai juste fait en 2mn une recherche sur les immeubles en Franche-Comté et j’ai classé par prix croissant.
Le hasard fait que dans le screenshot que j’ai pris, il n’y a que des immeubles en Haute-Saône, je n’y avais pas fait attention.
Mais dans la liste, il y en a aussi dans le Jura et dans le Doubs, et notamment situés sur Lons-le-Saunier … Qui n’est pas le coin le plus défavorisé de Franche-Comté me semble-t-il (J’ai passé 20 ans de ma vie à Dole donc je connais un peu ces coins-là)

Certes, vous aurez du mal à trouver dans l’hypercentre de Besançon à de tels niveaux de prix - et encore…

Je développerai le reste de ma réponse un peu plus ce soir.

nik66 a écrit :

@Siocnarf
Merci pour la recherche, que je fais quasi quotidiennement, sur des biens et des communes que je connais pour la plupart.
Cela me permet de revenir sur le sens de ma question : quand vous achetez des bien à ce prix, qu’est-ce que vous êtes prêt à acheter ?
Ici, vous proposez de prendre des immeubles dans les communes et les quartiers les plus défavorisées de ma région, qui l’est déjà peu (favorisée). Vous ne sélectionnez en effet que des immeubles dans la Haute Saône, un des départements les plus déshérités de France où la plupart des communes cumulent recul démographique, pauvreté et haut niveau de chômage. Des communes où il est difficile de louer (vacances locatives élevées), où la majorité de vos locataires seront sous minima sociaux, ne travaillent pas (et on peut dire pour un bon nombre des "cas sociaux", j’en ai rencontré bcp) et où les impayés et dégradation sont importants (j’en ai parlé avec suffisamment d’agents, d’huissiers et de notaires pour le savoir).
Et c’était bien là ce que j’aimerais savoir de cricri (mais aussi de votre part Siocnarf si vous avez aussi de tels investissements) s’il était d’accord de nous en dire un peu plus, c’est une question qui me taraude en effet depuis longtemps : qu’est-ce que vous êtes prêt à acheter ? Avez-vous des limites ou pas en terme de communes ou de quartiers ?
J’avoue que je me suis posé certaines limites en évitant les plus mauvaises localisations et les communes socialement les plus défavorisées (donc la plupart des communes de la Haute Saône par exemple, amusez vous à regarder qqs données sociales sur ces communes et vous verrez de quoi je parle). Le résultat est de ne pas prendre les immeubles tel que ceux que vous indiquez et donc pas les "meilleures affaires" en effet.
D’où ma question de fond : êtes-vous acheteur de n’importe quoi ? En vous disant que vous acceptez donc de vous coltiner bcp de problèmes avec les locataires et en achetant des biens qui seront quasi invendables car il n’y a pour dire plus d’acheteurs sur ces secteurs sinistrés ? Là, vraiment, vos réponses et retours d’expérience m’intéressent bcp.

Je n’aurais pas mieux argumenté… le profil des locataires est pour moi essentiel . Cela peut paraître "bourgeois" ma façon de voir les choses , mais je n’imagine pas avoir des Cassos dans un de mes appartements que je loue , qui paient une fois sur 2 leur loyer quand tout ca bien … Pour aller plus loin , je décore les Apparts que je possède en essayant de séduire les futures locataires ….féminines … c’est mon choix et cela fonctionne plutôt bien pour mes débuts dans l’immobilier .
D’autre part, toujours, je  pense à une revente future .. donc emplacement primordial .
C’est très bien d’encaisser un max de cash flow , mais si dans 10 ans , je dois me séparer d’un bien pour diverses raisons , je ne veux pas attendre 3 ans pour avoir un acheteur !

julien49D a écrit :

Ce qui serait intéressant, c’est que Cricri77700 explique son processus de sélection de ses locataires.

C’est simple, j’ai 2 médecins, 3 serveurs , 1 prof , et un locataire qui travaille dans une mairie ( je sais pas dans quoi exactement ) le reste des étudiants avec papa et maman en cdi et solvable en caution .
je reçois 0 euros d’APL …

Donc la population déserte ect … bref .. déjà c’est pas ça. .. et defois c’est dans ce genre de commune que les bonne affaires apparaissent…

Pandora et nickel,
Continuer de croire que c’est impossible…

Vous comprenez toujours pas ou je veux en venir car vous vous enteter sur vos propres interprétations… c’est dommage

1 faire beaucoup de visites pour connaître un secteur
2 annonce fictif pour voir si il y a de la demande et dans quoi
3 faire le tour des agences pour appuyer vos connaissances
4 achat d’un appartement pour ce faire la main et pas d’un immeuble car il faut pas oublier que au début c’est de l’apprentissage.
5 continuer à apprendre sur tt ce qui est administratif et fiscalité
6 quand vous avez toutes les billes , continuer ..

Dum5000 a écrit :

Bonsoir

Le problème du risque est qu’il est subjectif…

L’un pense que acheter et rénover un bien dans une commune de 5000 âmes est un gros risque de vacance

L’autre y verra un fort potentiel car il occultera la vacance  ,pour lui si il y a 5000 âmes il peut y en avoir une nouvelle de plus qui viendra louer

Le plus dur , même si on trouve l’emplacement,  est de se lancer , comme pour tout dans la vie …

On a été éduqués dans certains schémas et pour éviter de sortir de cette zone de confort on a le vieux réflexe de la procrastination … Le plus dur est de formater le cerveau pour lui donner de nouveaux concepts

Quand l’habitude nous tiens , on a des oeillères qui nous empêchent de voir plus loin que le bout de son NEZ.

A++

Vous n’avez certainement pas tort …
il est vrai que de mon côté , j’ai tendance à vouloir investir dans des biens ou dans des quartiers/rues dans lesquels Je ME sentirais bien et de ne pas regarder à côté  …