Acheter un second bien immobilier : refinancement sur le premier ?

Nous avons très peu d’informations pour vous répondre (vous avez oublié la case présentation ).
et ne connaissons rien de vos objectifs.

Votre statut d’entrepreneur risque effectivement de ne pas rassurer les banques, sauf relation de confiance durable avec un conseiller réellement décisionnaire…

L’appartement étant payé et d’un rapport vraiment moyen n’est-il pas envisageable de le vendre ? Il est sans doute pas mal fiscalisé (plus aucun intérêt d’emprunt à déduire, ni travaux etc) ?

Cela permettrais peut-être l’acquisition de nouveaux biens plus intéressants avec par exemple crédit-in fine rassurant pour la banque…

il ne s’agit pa d’un refinacement mais du financement d’un nouveau bien.Il doit être possible d’hupothéquer le premier bien pour garantir le suivant(mais je sais pas si c’est indispensable.Quoiqu’il en soit un bien payé et loué offre une bonne garantie il me semble(certainement aussi bonne qu’un CDI dans un secteur d’activité en crise).

Le statut d’A-E ne doit  pas être un frein si les revenus sont réguliers et que vous en vivez

Il est quand même bien question de flux?Il y’a les revenus locatifs de 2 biens pour en financer un.La banque a toute de même des garanties,en l’occurence!

Guillaume33 a écrit :

ne croyez pas qu’une ville étudiante soit la solution miracle. (ce n’est qu’un avis, je vais attirer la foudre avec ce genre de propos !)

C’est effectivement une clientèle sur-courtisée avec une offre locative souvent supérieure à la demande. En plus des traditionnels studios viennent maintenant s’ajouter les résidences étudiantes et les colocations…
La pertinence du marché est bien à vérifier ville par ville !
Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

toudoucement a écrit :

Il est quand même bien question de flux?Il y’a les revenus locatifs de 2 biens pour en financer un.La banque a toute de même des garanties,en l’occurrence!

J’en conviens, je n’ai pas assez cloisonné ma pensée générale sur le "refinancement" et sur le cas présent.

Pour ce dernier, il n’y a pas vraiment de refinancement à la base.
Comme vous l’avez souligné on peut prendre la garantie sur l’actif objet de l’emprunt.
La seul chose que je vois du coup c’est éventuellement proposer le 1er bien s’il vaut plus
si ça peut rassurer en plus. Mais je relativise quand même, ce ne sera pas le point clef du dossier.
(c’est bien beau une garantie réelle, tant qu’on a pas à l’actionner…)

Gwen11 a écrit :

DDtee a écrit :

Question subsidiaire, si mon étudiant part au mois de décembre, que devient mon studio ?

J’en ai vu un dans la résidence de mon studio… vide pendant 6/7 mois… (de décembre à l’été suivant). Maintenant je ne connaissais pas le montant du loyer demandé car la résidence accueille également des jeunes débutants sur le marché du travail dans certains appartements.

Salut,

Tout dépend où est placé votre appartement, mais pourquoi ne pas envisager de la location saisonnière ? Si vous habitez pas très loin de votre appartement, ça peut être une solution plutôt rentable.

Lionel

@Lionel

Je ne veux pas empiéter sur le sujet de Marcoschwartz. Pour ma part je n’ai pas encore eu de problème de vacance locative. Je suis loin du bien et je préfère rester sur de la location étudiante encore plusieurs années (mais effectivement l’appartement n’est pas très loin de la mer ;-) ).

Votre dossier n’est pas simple (auto-entrepreneur) mais vous avez des atouts (aucun endettement, appartement déjà payé). Quelle est votre situation pour votre RP? Quel poids représente le loyer dans vos revenus mensuels ? Il faudrait vraiment donner plus d’éléments chiffrés concernant les charges qui vous incombent pour se faire une idée précise.

Sinon, en se basant sur le fait que vous ayez un reste à vivre convenable en enlevant le loyer, il va vous falloir passer deux étapes :

- La recherche de la garantie  pour le crédit (caution type Crédit Logement, IPPD ou hypothèque). Le Crédit logement parait hors atteinte à première vue.
En revanche, comme vous avez déjà un bien, vous pouvez placer une IPPD (privilège de prêteur de deniers) moins coûteuse que l’hypothèque. Cette IPPD sur un voire deux biens, en fonction du montant de votre deuxième achat, devrait rassurer en partie le banquier.

- La démonstration de la pérennité de votre activité et de l’existence de flux récurrents de revenus proportionnés au montant du crédit demandé. Le mieux pour vous serait de faire un petit dossier explicatif de votre activité en plus de votre dossier comptable avec vos perspectives d’évolution. De bien décortiquer votre activité pour montrer son caractère pérenne et sa croissance.

En l’état des informations sommaires non exhaustives fournies pour votre dossier (appartement déjà payé, revenus en croissance, montée en puissance de l’activité sans l’existence de trois bilans), je dirais que vous pourriez trouver un financement mais avec une prime de risque pour le prêteur renchérissant le taux et/ou des garanties supplémentaires à apporter (IPPD sur un ou deux biens) et/ou apport non négligeable (10 à 20%).

A vous de voir s’il ne serait pas plus intéressant de développer l’activité et/ou d’augmenter l’apport afin d’obtenir de meilleures conditions de financement.

Il existe une autre solution plus compliquée : achat avec un partenaire via une SCI pour réaliser des investissements si vous visez plusieurs opérations. Si vous associez avec une personne qui a un dossier plus solide que le votre, ça peut vous aider à faire passer l’opération.

Le refinancement hypothécaire n’existe, à ma connaissance, pas en France dans un cas comme selui évoqué.

Cependant, la possession pleine d’un bien est considérée par les banques dans l’estimation globale du patrimoine comme un élément de sécurité estimé dans ce qu’elle nomment en général "couverture financière".
D’autre part si ce bien génère un revenu, celui-ci est bien entendu considéré comme tel.

Vous remarquerez que les financements non hypothécaires permettent des engagements de crédit bien supérieurs sur les biens (100 ou 110%) malgré un effet "boule de neige" inférieur.