Louer au-dessus du prix du marché ?

Bonjour,
Louer au dessus des prix du marché, c’est s’exposer à un turnover plus important, donc plus de travail et au final une baisse de la rentabilité.
Pour le cashflow, je dirais que l’important c’est au moins d’être à l’équilibre en prenant 70% des loyers encaissés. Cela vous permettra de multiplier les acquisitions.
Mais c’est avant l’achat qu’il faut se poser cette question non?

Je pense , Personnellement , que le mieux est de proposer un loyer 5% moins chère que le loyer "normal" et que le bien soit rénover entièrement avec un cash flow ++++ .

Personnellement c est comme cela que je calcul ma rentabilité AVANT D ACHETER un bien Comme le souligne bien ddte et Guillaume.

Je vais d ailleur bientôt partager mon nouveau projet ( 4 studios et 1 t2 ) avec une rentabilité à 16% En tenant compte d’un loyer inférieur à 10% du prix médian et entièrement rénové.

vous allez générer du coup beaucoup de visite et vous pourrez choisir le meilleur dossier avec en amont une sélection par téléphone Ou mail.

Un loyer haut génère beaucoup de turc over donc vacance locative et de temps.

Je ne pense pas que cela soit perspicace .

Christophe

Je ne suis pas propriétaire bailleur, mais j’ai vu plusieurs fois des propriétaires louer des logements à Paris à 10 à 15% au dessus du marché, et sans du tout souffrir de turn over plus élevé, moyennant quelques précautions.

L’idée est d’être dans une zone locative tendue et de prendre un locataire solvable, mais n’ayant pas le profil classique (salarié en CDI). Par exemple, un professionnel libéral à revenus fluctuants, ou (cas forcément plus rare) un "rentier" ne travaillant pas, avec un patrimoine financier assez conséquent mais évidemment pas de fiche de paie, et pas forcément de revenus imposables élevés sur les 3 derniers relevés d’imposition  (car le rentier a optimisé sa fiscalité en plaçant une bonne partie de son épargne en assurance-vie, PEA, PEL etc, donc beaucoup de revenus peu ou  pas imposables, qui n’apparaissent pas sur le relevé d’imposition.).

Ces locataires potentiels ont un autre handicap: même s’ils sont d’accord, ils ne peuvent même pas fournir une caution bancaire pour rassurer, car la loi interdit à un bailleur personne morale d’obtenir une telle caution. Seuls les bailleurs personnes physiques peuvent demander une caution bancaire.

Ces locataires ont donc du mal à voir leur dossier accepté dans les zones tendues, où de "meilleurs" dossiers sont facilement disponibles. De plus, les bailleurs personnes morales les rejettent quasi systématiquement car ces bailleurs ne peuvent bénéficier d’une caution bancaire.

Du coup, le bailleur personne physique qui accepte leur dossier peut fixer le loyer plus cher que le marché:
- sans qu’il augmente son risque, bien au contraire (car il va bénéficier d’une caution bancaire et/ou le locataire a un patrimoine "saisissable" en cas d’impayé souvent bien plus élevé que celui du salarié en CDI)
- et sans que le turn over augmente, car le locataire galère à chaque changement de domicile et ne cherche donc pas à en changer souvent, même s’il a conscience que son loyer est excessif de 10 à 15%.

sanbouddha a écrit :

C’est très bien bien en théorie, mais en pratique il y a une difficulté : comment font-ils pour se rencontrer ? A ma connaissance, il n’existe pas de site d’annonces de location réservées aux locataires avec un profil atypique.

Bien sûr qu’un tel site n’existe pas. Mais il suffit pour le propriétaire bailleur souhaitant louer cher et sans turnover significatif de proposer son logement, en direct sur pap ou leboncoin ou sur seloger via des agences, à 10 à 15% au dessus du marché.

Les salariés en CDI avec un salaire en adéquation avec le loyer ne candidateront pas, car ils peuvent trouver d’autres logements comparables avec un loyer 10 ou 15% moins cher.

Mais les autres locataires potentiels seront intéressés, car leur dossier est systématiquement refusé par les bailleurs moins gourmands (qui préfèrent encore une fois les salariés en CDI) et aussi par les bailleurs personnes morales (qui ne peuvent demander une caution bancaire).

Or, et c’est là le point crucial, on est par hypothèse dans une zone tendue à population élevée, donc il y aura plusieurs de ces autres locataires qui vont candidater et le propriétaire personne physique pourra se montrer sélectif et choisira parmi ces "solvables mais atypiques" celui qui a la meilleure solvabilité, le patrimoine le plus élevé et surtout qui donnera une caution bancaire correspondant à un an minimum de loyer.

CQFD.

parisien a écrit :

Je ne suis pas propriétaire bailleur, mais j’ai vu plusieurs fois des propriétaires louer des logements à Paris à 10 à 15% au dessus du marché, et sans du tout souffrir de turn over plus élevé, moyennant quelques précautions.

L’idée est d’être dans une zone locative tendue et de prendre un locataire solvable, mais n’ayant pas le profil classique (salarié en CDI). Par exemple, un professionnel libéral à revenus fluctuants, ou (cas forcément plus rare) un "rentier" ne travaillant pas, avec un patrimoine financier assez conséquent mais évidemment pas de fiche de paie, et pas forcément de revenus imposables élevés sur les 3 derniers relevés d’imposition  (car le rentier a optimisé sa fiscalité en plaçant une bonne partie de son épargne en assurance-vie, PEA, PEL etc, donc beaucoup de revenus peu ou  pas imposables, qui n’apparaissent pas sur le relevé d’imposition.).

Ces locataires potentiels ont un autre handicap: même s’ils sont d’accord, ils ne peuvent même pas fournir une caution bancaire pour rassurer, car la loi interdit à un bailleur personne morale d’obtenir une telle caution. Seuls les bailleurs personnes physiques peuvent demander une caution bancaire.

Ces locataires ont donc du mal à voir leur dossier accepté dans les zones tendues, où de "meilleurs" dossiers sont facilement disponibles. De plus, les bailleurs personnes morales les rejettent quasi systématiquement car ces bailleurs ne peuvent bénéficier d’une caution bancaire.

Du coup, le bailleur personne physique qui accepte leur dossier peut fixer le loyer plus cher que le marché:
- sans qu’il augmente son risque, bien au contraire (car il va bénéficier d’une caution bancaire et/ou le locataire a un patrimoine "saisissable" en cas d’impayé souvent bien plus élevé que celui du salarié en CDI)
- et sans que le turn over augmente, car le locataire galère à chaque changement de domicile et ne cherche donc pas à en changer souvent, même s’il a conscience que son loyer est excessif de 10 à 15%.

Je suis d accord avec vous mais on parle de Paris … l’offre et la demande est complètement différente… les prix aussi et la rentabilité n’est pas trop élevé. .. même avec un loyer surevaluer.

Tout est relatif
Quand j’etais proprio je louais plus cher que mes voisins …et pas de probleme a remplir car l’immeuble était beaucoup mieux entretenu - meme la façade le reflétait.
Il n’y a pas de quoi se sentir coupable de charger plus cher si les prestations supplémentaires le justifient.
Ensuite…je suis pas mal certaine que bien des "atypiques" sans soucis financiers préfèrent payer 10 ou 15% de plus s’ils peuvent ainsi avoir un logement qui leur plait bien situé.
Ok vous pourriez me dire que je pense a l’américaine… et ce serait justifie….
Ceux qui répondent a l’annonce ont accepte le prix …donc…

sissi a écrit :

Il n’y a pas de quoi se sentir coupable de charger plus cher si les prestations supplémentaires le justifient.
Ceux qui répondent a l’annonce ont accepte le prix …donc…

Bonjour,

- Certes mais un immeuble mieux entretenu signifie des charges plus élevées en pratique pour le locataire donc déjà inclus dans le loyer.

sissi a écrit :

Ok vous pourriez me dire que je pense a l’américaine… et ce serait justifie….

Le monde n’est pas à séparer en 2 la France/L’amérique, la Droite/La Gauche etc… Il s’agit de louer au prix du marché ou d’exploiter le manque d’offre pour en demander plus à un locataire (parfois en détresse). Si vous étiez à la place du locataire je ne pense pas que vous trouviez ça forcément "justifié".

sissi a écrit :

Ceux qui répondent a l’annonce ont accepte le prix …donc…

Oui vous avez raison sur ce point, c’est le principe d’une économie libérale. De mon expérience personnelle j’ai cherché pendant 3 mois, refusé plein de loyers surévalués et j’ai fini par en trouver 2 ou 3 a des prix très raisonnables, c’est à dire le marché "normal". Pourtant je suis en zone censée être tendue (Paris) mais nous avons un très bon profil. Le propriétaire à sans doute voulu privilégier la stabilité et de ne pas trop tirer sur la corde pour que l’on se sente rester plus longtemps.

sanbouddha a écrit :

Et encore. Même dans cette situation, je pense que dès que le locataire arrive à se constituer un dossier qui tient la route, il part.

Votre affirmation est généralement fausse, comme justement votre cas personnel le démontre.

Le propriétaire qui loue pour un montant excessif à un locataire très temporairement "atypique" (personne tout juste de retour d’expatriation, salarié en CDD ayant un bon espoir de passer vite en CDI) va le voir partir assez vite, d’où effectivement turnover élevé.

Mais dés le début, je parlais du cas du locataire en permanence "atypique" (professionnel libéral à revenus fluctuants, ou rentier vivant de son épargne financière). Là le propriétaire joue sur du velours, car il ne prend aucun risque (caution bancaire d’au minimum un an de loyers) et le locataire ne partira pas de sitôt, car son dossier va rester inchangé donc ne va pas s’améliorer plus tard.

Bonjour,

Je me pose aussi cette question concernant ma toute prochaine acquisition.

Pour comprendre il s’agit d’un studio d’environ 24m² en plein centre d’une ville de plus de 100 000 habitants. La demande locative est assez importante. Le bien est situé dans un immeuble ancien assez joli. Les communs sont dans un état moyen. l’appartement sera loué en parfait état, peinture et sol refait et moderne. Je pense aussi installer une machine à laver et peut être un écran plat. Je le louerai alors dans la fourchette haute (30€ de plus que la location précédente). Le public-cible est un étudiant.

Cela est-il judicieux ? Risque de turn-over important ? de dégradations rapides ?

D’après mes recherches sur lebonc*in il n’y a actuellement aucun studio à louer avec ce type de prestations, est ce que un étudiant préfère louer moins cher et moins équipé ?

Merci de me faire part de vos avis !

Lili

Lili a écrit :

D’après mes recherches sur lebonc*in il n’y a actuellement aucun studio à louer avec ce type de prestations, est ce que un étudiant préfère louer moins cher et moins équipé ?

A mon avis un étudiant préfèrera louer le moins cher possible pour garder une part maximum de son budget pour faire la fête (et acheter quelques livres 2 semaines avant les partiels).
D’autant qu’à cet âge là, on se contente du confort minimum. Alors la machine à laver et l’écran plat…

sanbouddha a écrit :

A mon avis un étudiant préfèrera louer le moins cher possible pour garder une part maximum de son budget pour faire la fête (et acheter quelques livres 2 semaines avant les partiels).
D’autant qu’à cet âge là, on se contente du confort minimum. Alors la machine à laver et l’écran plat…

Je n’ai pas souvent loué à des étudiants, mais le profil que j’ai rencontré c’est l’exact opposé.

Tenter de convaincre les parents de mettre un peu plus que le budget maximum convenu parce que : un F2 c’est quand même plus confortable, cet appartement est mignon dans l’autre je vais déprimer, il faut que je fasse mes études dans de bonnes conditions, la déco est rouge elle va avec mes affaires (toutes ces sentences ont véritablement été sorties aux parents devant le bailleur que je suis).

L’écran plat à toujours marqué des points, par contre la machine à laver n’est souvent pas utilisé le linge sale étant ramené le plus souvent chez les parents.

Bonjour,

Pour ma part je loue des meublés en coloc dans un très bon quartier, très demandé

Je loue avec un équipement au top : écran plat, machine à laver, grand frigo, micro-onde, toute la vaisselle possible, étendoir, fer à repasser etc… Il y a beaucoup de demande justement pour ce type de biens avec un très bon niveau de confort

D’une part les parents sont rassurés et d’autre part certains étudiants sont ravis de ne pas sacrifier à leurs habitudes de vie

Bien sûr il faut que l’immeuble soit en adéquation, si vous louez un très beau meublé dans un quartier bas ou moyenne gamme alors vous aurez moins de demandes