LIVRE - L'investissement immobilier locatif intelligent

Mon commentaire sur Amazon a écrit :

Actuellement en phase de préparation d’un investissement locatif et en recherche active d’un bien, j’ai lu plusieurs livres sur le sujet et je trouve que celui-ci est particulièrement bien fait. Il ne contient effectivement comme annoncé par l’auteur que des informations utiles aux investisseurs et ne fait pas du "remplissage" avec le BA-BA de l’immobilier que l’on connait déjà si l’on a déjà fait quelques opérations. J’ai particulièrement apprécié le point de vue à la fois humble et pragmatique de l’auteur, qui va parfois à l’encontre de ce que l’on lit partout (notamment sur l’emprunt à 110%) et qui propose des ouvertures intéressantes, par exemple en détaillant des stratégies différentes d’investissement ou en considérant un emprunt immobilier comme une assurance décès pour mettre sa famille à l’abri !

Piqué par la curiosité, j’ai lu votre livre Julien, et je vous félicite de son contenu : un mixte entre pratique et théorie, bourrés d’exemples, d’astuces et qui ne vend pas du rêve, mais une approche intelligente et argumentée de l’investissement immobilier.

Vu le prix ridicule (10 € en version Kindle !), sincèrement, toute personne envisageant un investissement immobilier locatif devrait l’avoir lu.

Parmi les "trucs et astuces", un exemple simple (mais pas nécessairement évident pour le néophyte) donné par Julien : repérer les annonces de studios de 35/40 m2, car ils peuvent être convertibles en T2 à peu de frais, augmentant ainsi "facilement" la valeur locative.

Mon mode de vie ne s’y prête pas, mais moi qui n’ai vraiment aucune affinité pour l’investissement immobilier, après lecture de votre livre j’aurais envie de m’y mettre. C’est dire ! :-)

Félicitation à vous, car comme vous l’écrivez, vous auriez pu vous filmer en cravate, dire la même chose que votre livre (et même probablement moins vu sa densité) et empaqueté le tout en une formation à 299 € (ce qui ne vous empêche pas de le faire par la suite, d’ailleurs !).

Mais en attendant, heureux les lecteurs apprentis investisseurs immobiliers de votre livre !

Bravo à vous et j’espère sincèrement qu’il deviendra un best-seller.

PS : la couverture du livre est possiblement perfectible et vous gagnerez je pense à la faire retravailler par un graphiste (allez voir sur fiverr ou codeur).

Bonjour Julien, désolé si ma formulation n’était pas des plus courtoises, mais je confirme: le contenu de votre livre vaut vraiment le détour. Je le trouve très pragmatique et les recommandations bien plus avisées que mes précédentes lectures souvent trop "romancées".

Bonjour Julien,
Livre reçu aujourd’hui… avec la nouvelle couverture.

Modeste, peut-être pas tant que ça , mais j’hésite parfois à trop "auto-commenter" cette file car je ne voudrais pas non plus détourner l’esprit du forum en faisant trop de pub. Il faut trouver le bon équilibre sur le rythme de mes interventions sur celle-ci (hors réponse à des questions posées par des forumeurs sur le livre ou son contenu bien entendu).

Chacun a sa définition de ce qu’est un best-seller (nous en avions d’ailleurs un peu débattu avec Fructif dans cette file- notamment son travail de recherche au message 60).

J’ai donc aussi la mienne avec un chiffre précis en tête. On va dire que le nombre d’exemplaires vendus pour prétendre à ce titre honorifique n’est pas encore atteint à ce jour, mais qu’au vu du démarrage des 4 premiers mois, on peut fermement commencer à croire qu’il sera atteint un jour…

Donc oui, on en est pas si loin que ça du best-seller !

D’ailleurs, IH, vous avez eu votre part de contribution à ce succès en m’incitant à changer la couverture initiale et en plaçant le livre dans la section Formations de ce forum, et je vous en remercie. Sait-on jamais, la proportion de mes lecteurs qui ont acheté le livre en passant par votre lien représente peut-être quelques gros % de mes ventes . Comme l’ont eu également les premiers acheteurs du livre quand j’ai annoncé le lancement sur ce forum, et à qui je suis également reconnaissant de leur confiance.

Dernière modification par julien (27/03/2018 15h00)

Ce que j’ai oublié de préciser également, c’est qu’évidemment le "succès" pointant à l’horizon, j’ai été contacté par deux éditeurs traditionnels (bon c’était pas Gallimard non plus hein !). Qui avaient remarqué que le livre trônait en 1ère ou 2ème place de la catégorie Immobilier d’Amazon (et par conséquent devant certains de ceux qu’ils avaient édités).

Après les avoir écoutés poliment, j’ai finalement décidé de rester en autoédition. Le seul vrai "+" qu’ils avaient à m’apporter était la soit-disant mise en rayon dans les librairies ou fnac.

En raisonnant d’un point de vue purement financier (même si comme on en a déjà discuté, je rappelle que c’est rarement le but premier de l’auteur d’un livre sinon il ferait plutôt dans les formations vidéo "comme tout le monde"), entre ce que laisse Createspace à l’auteur et ce que laisserait un éditeur traditionnel, il faudrait que ce dernier arrive à multiplier mes ventes par 3 ou 4 pour avoir une équivalence. Or, je ne pense pas que la mise en rayon des librairies et autres fnac donnerait quelque chose de significatif, car c’est sûrement pour se retrouver in fine bien caché dans l’armoire plutôt que sur le présentoir bien en vue…

Bref, les éditeurs traditionnels, quand vous en auriez besoin car vous n’êtes pas connu, ils ne prennent pas de risque. Et quand vous n’avez plus besoin d’eux car vous vous êtes auto-marketé, ils viennent à la charge ;).

Et j’avoue m’être habitué à l’autoédition. Le fait de maîtriser parfaitement ce que je fais, de l’écriture à la vente en passant par la mise en page, est quelque chose que j’apprécie beaucoup.

Excellent livre (version papier), clair et qui semble aborder pédagogiquement les différents aspects. Je n’ai pas d’autre point de comparaison, mais suis vraiment satisfait d’avoir pu avoir une information structurée sur le sujet.

Si je peux me permettre une remarque de style: j’ai trouvé insupportable le nombre de fois que revient "intelligent" dans les premiers chapitres. J’avoue que si je n’avais pas connu votre livre sur ce forum, j’aurais sans doute arrêté de le lire et l’aurais mis à la poubelle! Sans doute est-on plus ou moins sensible à ce genre de choses, mais c’est dommage car ça jette une grosse suspicion sur le fond.
Critique purement à visée constructive, j’espère que vous n’en prendrez pas ombrage.

Bonjour Julien,

Je vous remercie pour ce très bon livre qui va j’en suis sûr contribuer à me lancer dans l’achat immobilier locatif rentable (ce que je n’ai su faire par le passé avec le piège du Robien dont je me suis séparé en me coupant un bras plutôt qu’une jambe).

Dans ce sens, j’ai commencé à me faire une fiche Excel pour calculer grosso modo très rapidement la rentabilité d’un bien que je visite.

Pour cela je me suis basé sur votre premier chapitre (A.1) et tous les calculs de rendement.

Il y a me semble-t-il une coquille sur la renta net de charges.
(7500-1800)/123000 = 4,6% et non 5,4%

En revanche le net - net est correcte ce qui est le plus important entre nous

P.S : J’ai une version kindle.

Bonjour Cyril,

Non effectivement, pas de nouvelle promotion prévue. C’était une promotion de lancement uniquement pour ancrer le livre dans le paysage.

Je n’ai pas l’intention de la renouveler, d’une part parce que le livre n’en a pas besoin, et d’autre part parce que ça pénaliserait ceux qui l’ont payé plein pot.

Et de surcroît que même à plein tarif, on reste sur des prix de livre, donc des prix très faibles (aussi bien relativement à une formation traitant du même sujet, que relativement au prix des investissements dont il est l’objet).

@stv44.

C’est corrigé

@bibike.

Il y aussi le fait que je ne pouvais pas être prêt pour début août pour les 2 versions.
Et comme j’avais teasé un peu, certains de mes habitués le réclamaient pour lire pendant leurs vacances / à la plage.

Ce que les gens ne savent pas aussi, c’est qu’au-dessus de 9.99 € en Kindle, Amazon change le taux de commission auteur  en la baissant de 60% environ à 28% environ sur le prix TTC. En pratique, cela revient à imposer aux auteurs un prix Kindle inférieur à 9.99 €. Sans ça, j’aurais mis le Kindle à 12 €, les droits d’auteurs étaient alors équivalents entre une version papier et Kindle, et c’était réglé.

Je note toutefois votre remarque et y réfléchis. Mais si je changerais d’avis, ce ne serait pas avant les rentrée de toute façon car je suis en 100% off le mois d’août. J’en ai besoin pour me revigorer Et le formater au format liseuse, c’est un boulot qui prend un peu de temps.

Dernière modification par julien (07/08/2019 12h48)

Bonjour Julien,

Tout d’abord, bravo pour ce livre que j’ai lu en totalité aujourd’hui, qui résume à mon sens pleinement l’état d’esprit que doit avoir un investisseur aguerri.

Je réponds à l’une des (rares) interrogations de votre livre, où vous vous demandez comment il est possible en fin de Terminale de choisir la filière MP plutôt que PC, quand on est admis dans les deux filières. La réponse n’est pas complètement évidente, et c’est avec le regard du prof de prépa que je vous la fais.

Sur le constat qu’il est plus facile d’intégrer une école d’ingénieurs donnée en PC qu’en MP, oui vous avez raison. Mais on pourrait pousser le raisonnement plus loin encore : il est encore plus facile d’y rentrer en venant de PSI, de PT, de TSI, de l’université, etc. Certes ces filières n’existaient pas toutes il y a 30 ans, mais aujourd’hui les étudiants de MP/PC ne représentent souvent même pas la moitié d’une promotion en école d’ingénieurs, c’est dire le tournant qui a été pris !

Ce qu’il faut comprendre, c’est que la plupart des étudiants qui choisissent en fin de Terminale la filière MP ont une vraie préférence (si ce n’est une passion) pour les maths. C’est extrêmement net du point de vue du prof de maths, un cours de maths en MP se fait à un public qui s’intéresse presque à la beauté des maths présentées, là où un cours de maths en PC se fait de manière utilitariste : on présente les maths utiles aux autres sciences et notamment à la physique. Bien sûr, je caricature volontairement le trait, mais on n’en est pas loin.

Ainsi, il y a 2 profils-type pour notre élève de Terminale qui a le choix entre MPSI et PCSI :

(1) il préfère nettement les maths : en choisissant MPSI il va beaucoup plus s’épanouir. Un élève avec ce profil-type qui choisit PCSI par stratégie va beaucoup moins bien vivre sa prépa, même si ses résultats en maths lui donneront un (gros) avantage. Mais la physique, la chimie et la SI, cumulées, vont lui prendre 75% de son temps, et ses résultats vont inexorablement chuter. Par expérience, ils finissent quasiment toujours par le regretter. J’ai même vu le cas d’un étudiant en fin de deuxième année en PC* demander à faire 5/2 en MP* (et très bien réussir).
(2) il n’a pas spécialement de préférence et choisit PCSI : c’est en effet le choix de raison, car les meilleurs étudiants choisissent MPSI et il va profiter du fait que les écoles d’ingénieurs aient fait le choix de sur-représenter certaines filières dans leurs promotions. La différence entre MP et PC est non négligeable, mais reste sans commune mesure en comparaison de la différence entre PC et TSI par exemple (mais ça ne s’adresse pas au même public).

J’en profite pour signaler, si cela n’a pas été corrigé dans une des mises à jour, une confusion entre le zonage A et le zonage Abis. La zone A n’est pas Paris, ni la zone Abis la proche banlieue. Il est possible aussi que le zonage ait évolué depuis la sortie du livre.