SCI : une SCI peut-elle emprunter facilement ?

Pour les placements, vous pouvez placer à court/moyen terme avec des dépôts à terme,
sur le long terme, pas d’assurance vie mais les contrats de capitalisation sont possible pour des personnes morales. (fiscalité de l’AV voir celle du PEA mais pas de cadeau sur la succession)

bonjour

Je rebondis sur le sujet concernant la question n°4 :
Il est possible il me semble que l’on peut "placer"ses dividendes sur un compte courant d’associés, qui peut être rémunéré par la SCI (donc on capitalise). Mais les dividendes seront toujours imposés sur le revenu (même si non perçus dans l’immédiat).
A confirmer par les pros !

Bonjour,

Pourquoi faire cet investissement via une SCI si c’est pour que l’associé n’est que de 1% ?

Une SCI par définition est une Société Civile et vous êtes indéfiniment responsable de ses dettes et vous devrez donc déclarer cet emprunt.

Par ailleurs votre prêt sera plus compliqué pour plusieurs raisons:
-moins de prêt longue durée pour une SCI qu’en nom propre
-une "fausse" SCI avec un faible capital et de forte disparités dans la possession des parts c’est quasi-systématiquement non après cela dépend des organismes bancaires
-le taux sera plus important et sera indexé également sur votre capacité à rembourser

Et je ne parle même pas du fait d’un tel montage attire systématiquement le fisc pour un petit contrôle.

Investissez en votre nom propre sera plus simple, moins couteux et si vous avez une bonne relation avec votre banquier et que votre situation est stable il n’y aura pas de problème pour vos prochains investissements. :-)

Bonjour

Arkade a écrit :

Pourquoi faire cet investissement via une SCI si c’est pour que l’associé n’est que de 1% ?

=> Pour investir " seul" en fiscalité IS

Je viens de passer par l’achat via SCI IS. ( 99 parts pour moi, 1 donnee a mes parents)

Ce n’est pas mon premier investissement , j’ai un bon profil  ( vous pouvez avoir une idee en regardant ma présentation btw ) … ca a été l’enfer.

mon dossier a pris des mois de retard.  Entre les conditions plus difficiles, les banques qui ne financent pas de SCI …

Je vous déconseille fortement sans plus d’information ou en tout cas assuré votre financement AVANT la négo du bien si c’est le seul montage que vous envisagez.

Cdt

Merci de vos réponses.

Arkade, concernant la responsabilité des dettes, oui, le propriétaire des parts est indéfiniment responsable des éventuelles dettes de la SCI. Cependant, et sauf erreur de ma part, lors d’une demande d’emprunt en nom propre, les banques ne vont pas chercher si le client a des parts dans une sci et si celle-ci a contracté des emprunts, je me trompe ?

Pierrot31 et Arkade, je suis imposé à 30% d’où l’intérêt de la SCI à l’IS.

Timinel, merci pour votre retour d’expérience. Vous semblez comfirmer ce que je craignais, les banques n’aiment pas prêter à une SCI, ça serait trop beau… Avez-vous finalement obtenu ton prêt. Pourquoi n’avoir pas opté pour cette option pour vos premiers investissements ?

Effectivement les emprunts contracté par une SCI dont vous êtes actionnaire ont un impact direct sur vous pour les banque (j’en sais quelque chose regardez ma présentation). Cela aura même un impact plus important car pour certaines banques (dont celle dont je suis salarié) nous prenons en compte la totalité de l’emprunt de la société et non la part de l’emprunt sur ce que vous détenez de la SCI.

Ainsi si une SCI pour laquelle vous êtes associé à 25% emprunte pour 1K€/ mois et que vous souhaitez faire un emprunt en votre nom propre ces 1k€ entreront dans vos charges et non 250€.

Ne pensez pas que la banque ne se couvre pas…

Bonjour

la SCI n’apparait que si elle est a l’IR dans votre déclaration.

Par contre vous devez declarer les emprunts et emprunts dont vous etes solidaires pour emprunter ..

Le fait d’etre caution n’empeche pas le retour de " on ne finance pas les SCI "  je l’ai eu 3 fois dans ma recherche  avec l’accompagnement " on serait ravi de vous financer a titre personnel"

Si le but de la sci est de passer sous les radars au niveau bancaire alors cet outil ne correspond pas à l’objectif car vous apparaîtrez sur societe.com et consorts.

Si vraiment le but est de cacher des choses aux banques (ce que je déconseille) et que vous avez plusieurs projets : il faut les lancer simultanément et savoir mentir par omission aux uns et aux autres.

Si vous voulez investir en « bon père de famille » (certes, vous êtes célibataire) sur Rennes, ville étudiante, vous devriez regarder les petites surfaces ou les colocations. Pensez aussi à vous renseigner sur le statut lmnp…

réponses à opdd sur mon post précédent, désolé de ne pas avoir été très clair, couplé à une faute de frappe "touche supp" par inadvertance n’arrangeant pas mon exposé :

concernant l’affirmation lue plus tôt qu’emprunter en SCI avait des conséquences sur sa capacité d’emprunt perso : je constate que non pour ma part, mais là encore tout dépend des dossiers…

Quand j’ai monté le premier, j’étais aussi caution sur la totalité initialement après renégociation externe je suis caution pour 40 ke que je considère comme 0 car le capital restant du désormais représente moins de 30% de la valeur des locaux, donc même bradé en cas de coup dur = risque 0 de voir la caution mise en oeuvre.

En perso dans le même temps, j’avais acquis en direct un t4 en locatif avec emprunt  et CF négatif et repris un emprunt  pour boucler ma nouvelle RP.

Depuis j’ai revendu le locatif en direct, terminé mon emprunt RP …et remonté un second dossier en SCI beaucoup plus conséquent pour un gros bâtiment industriel.

A chaque fois, j’ai posé cartes sur tables sur le risque, la valeur réelle du bien (bien aidé par le notaire pour étayer l’argumentation sur ce point) et demandé la même transparence sur leurs critères. Cela permet de mieux cerner leurs critères d’acceptation ou d’hésitation.

Concernant votre seconde question sur ma glissade de la touche supp concernant les flux… je voulais juste rappeler que pour s’équilibrer sur l’intérêt ou pas d’une sci, il fallait que le jeu en vaille la chandelle (ne pas faire une sci pour un seul studio par exemple..) dans ce cas, l’économie serait faible et totalement anihilée par les frais de compta…

Timinel, peut être avez vous raison !

les deux SCI étant en CF+ , et étant pour l’essentiel du moins des surfaces notre propre locataire dans les 2 cas, locataires que la banque connait bien pour recevoir chaque année nos bilans, rattachés à la holding disposant de fonds propres conséquents et d’un résultat net annuel positif constant depuis plus de dix ans.

dans ce contexte de cercle vertueux avec une grosse visibilité pour la banque, couplé à des reste à payer ayant considérablement fondu, il reste après tout possible que la capacité perso soit réduite par rapport à quelqu’un d’autre…  ne souhaitant plus recourir à l’emprunt à titre perso pour d’autres raisons, je ne peux finalement pas être catégorique…

pour autant, la banque est partante pour un nouveau dossier scpi à crédit dans la sci … sur lequel je n’ai pas encore tranché, craignant une baisse des taux de rendement sur la durée.

1/ le gouvernement n’a rien changé sur la fiscalité dans ce domaine malgré les rumeurs de certains. D’ailleurs vous indiquez que "le gouvernement a dans son viseur le statut lmnp", vous pouvez me dire où vous avez lu cela?

2/ vous arrivez à conclure sans poser de chiffres hormis des taux d’imposition.

Je vous conseille de commencer par un cas pratique qui vous concerne  et nous verrons bien. Vous oubliez les coûts supplémentaires de la sci par rapport au lmnp en direct.

Simuler aussi vos projets immobiliers par rapport à votre situation personnelle (vous envisagiez de quitter la France me semble-t-il?). Je suis certain que la conclusion sera moins évidente.

Dernière modification par lachignolecorse (20/11/2018 10h26)

Bonjour à tous,

Je viens vers vous avez quelques questions quant à un projet d’investissement locatif par le biais d’une SCI.

Je comprend très bien le principe de la SCI, cela dit la partie qui m’inquiète le plus est celle de l’emprunt.
En effet dans cette SCI nous serions 3 personnes, un (moi) avec des revenus corrects et constants, un certain patrimoine principalement en vignes et bâtiments (pour les bâtiments c’est de la nu-propriété) ;

Le second a une situation pour le moment peu stable car en reconversion, mais vient de trouver un CDD qui devrait se transformer en CDI, et a surtout un certain patrimoine immobilier locatif (commercial et résidentiel, lui aussi en NP) ;

Le dernier est maçon à son compte, a déjà réalisé deux appartements pour moi et une maison pour le second, a des prix très attractifs, mais il n’a par contre pas de capacité d’emprunt.

Pour faire encore plus simple, nous sommes tous trois dans trois banques différentes, je ne sais pas si les deux autres sont prêts à en changer, en ce qui me concerne nous avons énormément d’emprunts pro sur ma banque (crédit agricole) et une très bonne relation avec eux, je ne compte pas en changer donc.

Mon questionnement était quant à la possibilité d’effectuer un emprunt au nom de la SCI, je sais que les banques peuvent être frileuses si tous les emprunteurs n’ont pas de capacité d’emprunt. Cela dit je sais que le troisième larron pourra payer sa part, et qu’au pire nous pourrons la payer pour lui, l’intérêt de l’avoir dans la SCI en tant que maçon est évident pour nous.

Peut-être qu’il y aurait quelque chose à voir concernant les parts de la SCI (qui n’est pas encore montée), pour attribuer une moindre part du capital à la troisième personne et que son exposition à l’emprunt baisse mécaniquement ?

Le projet dans un premier temps de cette SCI serait d’acheter des maisons de village dans un rayon géographique précis et que nous connaissons bien, à des prix entre 20 et 40k€ avant travaux, avec comme but en tête un rendement brut une fois les travaux terminés de 10% minimum.

Les emprunts seraient donc assez minimes dans un premier temps, et je sais très bien que si j’étais seul la banque ne me poserait aucun problème, il en est de même pour le second qui est épaulé par un patrimoine à 6 chiffres. Mais la banque peut elle nous refuser un emprunt seulement parcequ’un des associés n’a pas de capacité d’emprunt ?

Désolé pour le pavé, je vais aussi prendre rendez-vous avec mon expert comptable préféré pour discuter de tout ça, mais je voulais arriver avec des idées en tête et pas les mains dans les poches.

Merci pour vos conseils et bonne journée