Vice caché après un achat d'appartement : poutre de structure cassée…

Je confirme les propos de ZeBonder. Si vous n’avez pas la preuve que le défaut a été délibérément caché, inutile de chercher à négocier. Vous allez y laisser de l’argent et du temps en procédures n’ayant aucune chance d’aboutir.

Il y a peut être matiére à plaider le dol ou le vice caché. Le probléme étant que la poutre ne fait pas partie du bien en lui-même mais des parties communes, il y a un sac de noeud à défaire que seul un avocat en droit immobilier pourra vous conseiller. Vu les sommes potentiellement engageables, demander un avis ne sera pas fortuit, et surtout amener les preuves que vous avancez (le plombier et l’agent pourront ils témoigner etc etc).

Concernant le fait que c’est signé, remballez il n’y a rien à voir, c’est sur le papier. Une poutre maîtresse, brisée, en plein milieu de la cave vendue, vous ne ferez jamais avaler à un juge que les vendeurs ne l’avaient pas vue.

Bonjour

Avant tout chose je vous confirme qu’une poutre est un bien immobilier et n’est pas privatif : la réparation incombe à la copropriété.

Ensuite concernant le vice caché il faut bien  prouver que le vendeur avait connaissance du vice. La poutre étant vraisemblablement apparente le vice n’est pas caché à proprement parlé. Sachant qu’elle est apparente et que vous auriez du visiter la cave vos chances de recours me semblent limitées..

Enfin concernant l’incidence du dégât des eaux les assureurs garantissent un événement accidentel. Si un élément de structure tel qu’une poutre vient à céder cela prouve que les infiltrations ne sont pas ponctuelles mais perdurantes et ôte toute notion d’accidentalité du sinistre.. à voir avec l’assureur de l’immeuble.

Je ne vous le fais pas dire c’est une énorme erreur. Et ni moi, ni l’électricien, ni le plombier (40 ans de métier dans la rénovation) ne l’ont vu. En fait nous avons vu les caves, mais l’agent immobilier a dit que la lumière ne marchait pas, donc on y est allé à la lumière du téléphone, et il nous a montré la cave d’à côté (volontairement j’imagine), en disant qu’il n’avait pas les clés des caves. On a regardé à travers les planches qui délimitaient la cave, elle était très saine et sans problème, et comme l’état général des caves était excellent, on a fait un tour rapide d’inspection et on n’a pas cherché plus loin… Le plombier et l’électricien peuvent témoigner au besoin.

Heureusement le bien était vendu à un prix très intéressant (ce n’était probablement pas un hasard…).

Pour l’assurance ça semble difficile en effet on les a eu aujourd’hui, vu que ce n’est pas un sinistre "ponctuel" mais dû à une usure ils sont en train de se déclarer non-compétents.

Vu que l’agent savait qu’il y a eu le gros dégât des eaux en octobre (le syndic peut témoigner), n’a-t-il pas une obligation de conseil minimal ou quelque chose comme ça?

Quant au vendeur je ne sais pas exactement ce qu’il en sait. J’imagine qu’il est au courant : l’AI n’a aucun intérêt à cacher quelque chose comme ça au vendeur. En tout cas il savait très probablement pour le gros dégât des eaux vu qu’il a du payer la réparation.

Ça incombe en effet à la copropriété, ce que j’ai peur c’est que les copropriétaires bloquent les travaux car ils ne veulent pas payer, et tout le temps de perdu est du temps de loyers perdu donc il ne faudrait pas trop que ça traine.

On va essayer de voir un avocat en droit immo cette semaine. Je vous tiens au courant. Merci pour vos retours.

Si le problème affecte tout l’immeuble, je ne vois pas comment les autres copropriétaires pourraient refuser les travaux, ça met en danger l’immeuble entier et la mairie pourrait carrément prendre un arrêté pour en interdire l’usage en tant qu’habitation.

Un ami architecte, investisseur immobilier et ancien expert auprès des assurances est venu voir la situation. Les dégâts sont moins graves que ce que la maçon avait dit. Le maçon voulait reprendre pour je ne sais quelle raison sur une 2ème poutre alors qu’il y a moyen de reprendre directement sur la 1ère (pour précision c’est une poutre horizontale et pas verticale qui a cassé). Enfin c’est assez difficile d’expliquer ça sans plan mais il y a des chances qu’au lieu de faire un trou de 5x5m, un trou de 3x2m suffise, et donc le budget travaux devrait être réduit fortement.
Par contre il a aussi vu des champignons à certains endroits (dégât des eaux -> champignons -> poutre attaquée -> poutre cassée) donc on va faire faire une expertise mycosique (via le syndic qui mandatera l’expertise, si possible par l’assurance), au cas ou, pour vérifier que des champignons n’aient pas attaqué d’autres poutres. Il a fait un test des principales poutres en tapant dessus au marteau et elles sont solides.

Après vérification, nous n’avons que 10% (ou 100 millièmes) du bâtiment (la copro compte 3 bâtiments mais ce problème ne concerne que les copropriétaires du bâtiment en question et pas toute la copro), donc même s’il faut payer 10% de 20k€, ça fait 2k€ ce n’est pas la mort. Le  carrelage à refaire au-dessus de la dalle n’est pas pris en compte, mais de toute façon on avait prévu de le changer donc ce n’est pas grave.

Concernant la poutre, on a pris des photos (que je pourrai mettre en ligne d’ailleurs si ça vous intéresse), le syndic (bénévole, 83 ans) est passé la voir 2 fois en notre présence (avant-hier et aujourd’hui), le maçon, le plombier, notre ami architecte l’ont vu, et même l’AI que mes parents sont passés voir tout à l’heure l’a vu. Donc je ne sais pas si c’est encore utile de faire venir l’huissier vu que tout le monde pourrait témoigner, qu’en pensez-vous? On fait la lettre recommandée au syndic demain. Il faut je pense comme vous dites lui mettre la pression et sous entendre que l’immeuble est en danger d’effondrement, qu’il faut régler ça au plus vite, et qu’en cas de problème il aurait une responsabilité directe. Présenté comme ça, ça ne devrait pas trop trainer.

Ça se présente plutôt pas mal. Si on pouvait éviter une procédure dans l’immédiat ce serait bien. Éventuellement la lancer une fois les travaux effectués mais l’urgence est de réparer ça pour finir les travaux et louer. Si on s’en tire avec 2000€ et 3 mois de retard dans les travaux ce serait un moindre mal.

N’avez vous pas une mention dans votre acte notarié qui stipule que le vendeur informe l’acquéreur des dégâts des eaux ayant eu lieu avec un résumé de l’état du dossier. Je me souviens que les différents actes que j’ai signé avaient ce genre de clause "protectrice".

Alors certe, c’est à la copropriété de payer, cependant, je plaint le copropriétaire du 3ème étage qui paye pour des manquements au rdc (cependant, il a aussi une forme de responsabilité personnel). Dans les copropriétés où je suis propriétaire, je demande tout les 6 mois à faire une visite des caves, même les privatives, pour vérifier s’il n’y a pas de traces d’humidité.

J’ai dû payer ma quote-part pour le remplacement de 3 solives entre deux étages, un vieux dégât des eaux avec un dossier d’assurance jamais terminée. Cela fait rager, d’autant plus que sur ce coup, même avec des visites techniques deux fois par an, difficile de soulever le loup. Ce n’est qu’après une plainte de la voisine du dessus qu’on s’en ai aperçu.

Philippos a écrit :

Nous allons attendre encore quelques jours mais je serais d’avis de contacter la préfecture pour lancer une procédure de péril, ce qui obligerait le syndic à se bouger et à faire faire les travaux.

Bonjour,

Je ne pense pas que la Préfecture déclarera une mise en péril pour une poutre.
Attention aux effets pervers, parfois le remède est pire que le mal.

Mise en péril c’est évacuation de  tous l’immeubles!
Avec démolitions à vos frais séance tenante. Ca c’est les textes. Maintenant les Préfets donnent toujours de lonnnnggggg délais si il y a pas danger immédiat.

Re attention, une levée de mise en péril est parfois aussi longue que le délais de réparation obtenu!

Cdt

Bonjour,

c’est une histoire qui finit bien. C’est intéressant et complexe à la fois, avec les travaux sur la structure qui relèvent de la copropriété, avec le syndic bénévole qui freine des 4 fers…

Si je remonte un peu dans le temps pour en retenir les leçons :
- il faut absolument visiter toutes les pièces. Il faut être intraitable là-dessus.
Il faut aussi le bon matos : emmener une bonne lampe (frontale ou torche), un mètre et un bon appareil photo numérique avec flash. Le téléphone portable avoue ses limites, aussi bien comme lampe que comme appareil photo (quand il n’y a pas assez de lumière).  On ne sait jamais trop sur quoi on va tomber, donc il faut être équipé.
Perso, sur une visite récente, j’ai insisté gentiment mais fermement, et j’ai pu ainsi visiter la cave (accessible seulement avec une échelle branlante) et, côté combles, monter sur un vieux frigo pour passer la tête à travers le vélux et voir ainsi la toiture par le dessus. Je suis peut-être passé par un original ou pour un chieur ; mais, vu l’état de l’immeuble, c’était absolument indispensable de bien tout regarder, et je me félicite d’avoir eu l’équipement nécessaire (lampe + APN) et d’avoir insisté.

- Discuter avec les locataires ou copropriétaires est aussi très utile. Toujours sur la même visite, les locataires m’ont dit un paquet de trucs sur l’immeuble (en lâchant une info à la fois, d’où l’intérêt de faire durer la discussion et de leur tirer les vers du nez sans les brusquer). L’AI était là et était un peu effaré de tout ce qui "sortait" et a essayé de changer de sujet de conversation une ou deux fois, mais en même temps il n’avait aucun moyen de pression sur les locataires…

- Dans votre cas, manifestement, le dégât des eaux a mal été suivi. C’est l’assurance de la personne qui a causé le dégât des eaux qui aurait dû payer. Le précédent propriétaire et/ou le syndic auraient dû mieux évaluer les dégâts (et mieux surveiller leur évolution) pour faire payer l’assurance sans tarder, alors que là, sans doute plusieurs années plus tard, c’est la copropriété qui se retrouve à payer des dépenses qu’elle ne devrait pas payer.

Dernière modification par Bernard2K (02/11/2015 19h40)