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[+1] #101 21/02/2020 11h24
- perecastor
- Membre (2014)
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Sujet déjà maintes et maintes fois évoqué ici.
Pour citer mon chanteur préféré : "Si c’était si facile, tout le monde le ferait…"
Les bonnes affaires ont toujours existé et existeront toujours. Mais elles ne vont pas tomber du ciel.
Le prérequis c’est de multiplier les visites (disons une trentaine pour fixer les idées) afin de bien connaître votre marché, vous faire connaître d’apporteurs d’affaires potentiels tels que les agents immobiliers, et déjà être capable de savoir reconnaître une bonne affaire d’une mauvaise. En n’oubliant pas que les meilleures affaires ne se trouvent pas mais se créent (travaux, extensions, divisions, changements de destinations, choix du mode de location…)
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#103 21/02/2020 11h52
- vadkiel
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Je ne me plains pas de ne pas trouver des bonnes affaires perecastor… je constate que, par rapport à la dernière fois où j’étais en recherche d’un bien (2009-2010), c’est devenu du grand n’importe quoi. Et je voulais savoir si c’était spécifique à ma recherche ou si c’était généralisé en France et sur tout type de biens.
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[+1] #104 21/02/2020 11h53
- DDtee
- Membre (2013)
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vadkiel a écrit :
Je suis actuellement à la recherche d’un (petit) immeuble de rapport dans tout le quart sud-ouest de la France, en vue de le louer en meublé à terme.
Commencez par vous choisir un marché, de taille réduite mais parfaitement connu. (A l’époque où j’étais en recherche active, je savais sur les photos reconnaitre environ un immeuble sur deux de ma ville de recherche sans indication de quartier).
La connaissance de son marché est la base incontournable. Sans cela vous pouvez faire des visites pendant plusieurs années, vous ne trouverez jamais rien de vraiment intéressant.
Avec une zone aussi vaste, vous n’êtes forcément spécialiste de rien du tout, donc un suiveur des annonces et des agences… c’est vous qui devez être à l’initiative (recherche de biens avant leur mise en vente, négociation après tentative de vente en échec…)
Une fois de plus, se contenter de faire des visites n’est pas une démarche pro-active et ne permet que de ramasser des biens moyens. Sans initiative, pas de résultat au delà de la moyenne du marché.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#105 21/02/2020 12h07
- julien94
- Membre (2018)
- Réputation : 3
vadkiel a écrit :
Je ne me plains pas de ne pas trouver des bonnes affaires perecastor… je constate que, par rapport à la dernière fois où j’étais en recherche d’un bien (2009-2010), c’est devenu du grand n’importe quoi. Et je voulais savoir si c’était spécifique à ma recherche ou si c’était généralisé en France et sur tout type de biens.
Je recherche pour ma part dans le nord, je confirme c’est du grand n’importe quoi. En fait, les proprios vendent un rendement (supposé), et fixent le prix en fonction (bizarrement les superficies ne sont jamais mentionnées directement, pour pas que l’on compare avec le prix au m2 constaté lors des dernières ventes autour du bien - merci etalab). On est donc censé faire abstraction de l’emplacement, de l’évolution des prix de l’immobilier dans la ville concernée (peu importe il n’y a pas d’effort d’épargne…), sans compter qu’il faut vérifier s’il y a une vrai demande locative à l’endroit concerné. Sans parler des commissions astronomiques de ces sociétés de startupers (équivalente voir plus chères à celles d’agences classiques qui ont pourtant des locaux). Et donc les acheteurs "réservent" le bien en faisant une offre d’achat, quitte à se désister avant la promesse, ou durant la période de rétractation après.
Pour rejoindre ce qui vient d’être dit, je suis en effet reparti sur de la recherche classique, en allant voir des agents ayant pignon sur rue (qui vous donneront des informations précieuses sur l’évolution de la ville), et où l’on se créé soit même des opportunités, en étudiant le secteur, et en optimisant les travaux.
Dernière modification par julien94 (21/02/2020 12h10)
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#106 21/02/2020 13h51
- vadkiel
- Membre (2019)
- Réputation : 0
DDtee a écrit :
Commencez par vous choisir un marché, de taille réduite mais parfaitement connu. (A l’époque où j’étais en recherche active, je savais sur les photos reconnaitre environ un immeuble sur deux de ma ville de recherche sans indication de quartier).
Tout cela je le sais, c’est ma 5e recherche de biens depuis que j’investir. Quand je dis quart sud-ouest, en réalité je me concentre sur 4 villes où l’offre est faible (une quizaine d’annonces par ville). Si je me contente que d’une petite ville, dans 1an, je peux y être encore …
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#107 21/02/2020 13h56
- Range19
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Ce n’est pas grave, il m’est arrivé d’attendre deux à trois ans pour qu’apparaisse sur le marché un bien qui m’intéresse, comme l’inverse récemment avec plusieurs en quelques semaines.
Si vous avez des convictions sur ce que vous recherchez n’y dérogez pas, devriez-vous attendre.
Dernière modification par Range19 (21/02/2020 13h59)
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#108 21/02/2020 14h43
- DDtee
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Tant mieux si vous êtes expérimenté @Vadkiel !
Quatre toutes petites villes c’est effectivement différent du quart de la France que vous indiquiez…
Qu’avez vous entrepris en dehors d’attendre la parution de nouvelles annonces ?
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#109 21/02/2020 18h39
- adrRA
- Membre (2018)
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Effectivement, même comportement observé ces 6 derniers mois sur la Loire (hors Saint Etienne). J’ai remarqué que tout se vend, à n’importe quel prix.
Une personne a vendu un immeuble de rapport en bord d’autoroute en ayant fait visité un appartement sur les 7 de l’immeuble à la première visite.
Y compris dans des villes moyennes, les biens partent rapidement, et je pense effectivement que des personnes réservent le bien quitte à se désister. Il faut surtout garder en tête l’adage : "il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en réussir une mauvaise". La bonne affaire arrivera en temps et en heure, mais l’esprit humain veut que l’on se tende en voyant passer sous son nez les supposées bonnes affaires. Il faut rester serein et ne pas sortir des règles que l’on doit se fixer avant de se lancer dans les recherches de biens immo.
Si le marché des prêts immo se tend avec les nouvelles règles de prêt, il est possible que les immeubles de rapport partent moins vite que ces 2 dernières années.
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#110 21/02/2020 18h48
- michaelstaudi
- Membre (2018)
- Réputation : 73
adrRA a écrit :
…. Il faut surtout garder en tête l’adage : "il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en réussir une mauvaise".
Bien vu pour cette phrase qui résume beaucoup de choses.
Je parle souvent d’immo, surtout le week-end avec certaines personnes en soirées, tout le monde dit la même chose : " ouais XXX à investi,YYY à acheté etc… "
Quand je leur demande les chiffres, les biens ne s’autofinancent même pas..
Mieux que rien vous allez surement me dire certes, mais comme je le dit tout le temps, ce n’est pas parce que un bien s’est vendu que l’acheteur à fait une affaire !
Très honnêtement quand je regarde les chiffres, 95% ne gagnent même pas de l’argent avec.
Courage, ne lâchez rien, cela fait 7 mois que je visite toutes les semaines, je trouverai et je ne baisse pas les bras, car je garde en tête que sur 100 visites, il suffit d’un seul bien rentable pour accélérer sa richesse.
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#111 21/02/2020 20h04
- Range19
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Michaelstaudi, il n’y a pas une pratique ni une vérité absolue en ce domaine. En soirée, il y a bien mieux à faire
Il y a mille et une façon de financer son investissement avec CF positif ou pas, question d’objectifs, de stratégie, de capacité financière/d’épargne aussi.
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#112 21/02/2020 21h45
- Pierrot31
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Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier | Notaires de France
Le nombre de transactions a explosé en 2019
Et
L’impressionnant bond des investissements locatifs en France en 2019 - Placement | BFM Immo
La proportion d’achat de locatifs a lui aussi explosée.
Bref, ce combo explique que la recherche de biens en locatif soit devenu plus "compliqué"…
"Money is a tool to buy Time"
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#113 21/02/2020 21h51
- Trahcoh
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Je confirme, autour de Lille les rendements baissent et les immeubles partent au prix de l’annonce.
Le début de l’euphorie?
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
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#114 21/02/2020 22h03
- Erwan
- Membre (2012)
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Même chose dans ma région …
Je ne trouve rien d’intéressant depuis des mois et des mois.
Les immeubles de rapport sont toujours vendus au prix (souvent à des parisiens qui ne visitent même pas …).
Dernièrement j’ai mis en vente un studio avec un peu "de marge" comme d’habitude (10-15% sur mon estimation haute; je n’étais pas pressé).
J’ai eu plus de 100 contacts sur 7 jours, avec une grosse proportion de débutants (ça se sent aux questions posées, voire même au manque de question parfois !) : entre 60% et 70% à vue de nez
Vendu dès la première matinée : 7 visites, 3 offres dont une au prix
Sincèrement entre l’acheteur et moi, je sais qui a fait la meilleure affaire.
Les gens me parlent d’autofinancement sur 25 ans, voir même 25+2 ans de différé !
Heureusement que c’est autofinancé sur 25 ans, il ne manquerait plus que ça !
Souvent pour du locatif classique (Studio, T2/T3, pas une maison), si ce n’est pas autofinancé sur 15 ans (ce qui ne veut pas dire que l’on doit prendre sur cette durée, c’est plus un critère) c’est que ce n’est pas assez rentable.
Pour tout dire, cette "cohue" à l’achat m’a même fait réfléchir et j’ai depuis mis un autre studio en vente (avec encore 5% de plus que mes 10-15% habituels) et je réfléchis pour vendre un autre appartement
Je ne pense pas que ça puisse durer très longtemps (quelques mois ou 1-2 ans n’est pas long pour moi) et je pense en profiter. Quand on voit le rendement de certaines foncières de qualité avec tous les avantages (diversification, gestion, tranquillité, etc …) et qu’on compare avec l’immobilier en direct pour du 8% brut … 5% net (et encore) il y a quelque chose que je ne comprends pas…
Évidemment l’effet de levier explique bien des choses mais ces taux très bas devrait amener in fine un meilleur rendement pas une baisse des exigences des investisseurs.
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#115 21/02/2020 22h30
- Motivex56
- Membre (2014)
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Dans mon coin, j’ai arrêté de regarder les biens à vendre et d’écouter les agents immo car j’ai l’impression de nager en plein délire, je lis en permanence des choses du type : "spéciales investisseur" , "pour investisseur" et me rend compte derrière que le bien est à peine à 6, 7% de rendement brut et qu’au final aucune négociation n’est possible car c’est une bonne affaire dixit l’agent immo ou le vendeur en direct. Personnellement, je ne vois pas l’intérêt d’acheter un bien qui ne s’autofinance pas avec un petit peu de cashflow pour financer le risque et ça commence en général à 10% brut. Je fais grossir mes comptes de location en attendant un ralentissement économique/crach comme on en connait de temps en temps pour qu’il y est une petite ouverture de personne ayant vraiment besoin de vendre.
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#116 22/02/2020 08h35
- Range19
- Membre (2013)
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J’observe aussi une certaine euphorie mais gardons en tête qu’elle est cyclique et amusante à observer sur les trente dernières années.
Les biens qui m’intéressent aux prix qui m’intéressent ont toujours été vendus dans les jours suivants la diffusion de l’annonce sinon dans l’heure qui suivait.
Il y a pourtant encore des prix acceptables sur ces biens, de vendeurs pressés et des agents -ça existe encore- un peu décalés qui se gourent dans leur évaluation ou sont tellement pressés d’empocher leur commission qu’ils favorisent une négo avec un acheteur au financement solide. D’autres ont essentiellement en portefeuille des biens de prestige et ne se cassent pas la tête à organiser 20 visites pour des biens entre 40 et 100 000 euros. Le premier qui dégaine l’emporte, ça a été mon cas trois fois en un peu plus d’un an.
On a donc vu pas mal d’envolées d’activité de ce genre suivies de périodes plus atones faute de biens sortant sur le marché. Ce sont des périodes où je ne trouvais rien à acheter et où des notaires et agents immobiliers licenciant ou déposant le bilan n’étaient pas rares…
L’euphorie du moment favorise justement les ventes massives notamment en sortie de défisc, le tout dans un cycle immuable : quand la bourse se casse la figure, beaucoup d’investisseurs se précipitent sur l’immobilier et lorsque la bourse grimpe les mêmes revendent pour entrer en bourse ou revenir sur des supports financiers… et ainsi de suite.
La nouveauté : se lancent dans l’immobilier des tas de débutants qui n’en ont pas les moyens ; dopés et grisés au CF positif à crédit (à mes yeux plus proche de la cavalerie - ils ne savent pas ce que c’est- que d’un vrai CF +), endettés ras la gueule, pas vraiment capables d’encaisser le moindre coup dur.
Le tout favorisé par les médias.
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#117 22/02/2020 11h38
- Motivex56
- Membre (2014)
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Entièrement d’accord et tout particulièrement sur le dernier point ou je rajouterais que les médias ne sont pas les seules à faire monter cette euphorie mais aussi tous les vendeurs de formation pseudo rentier…d’ailleurs, j’ai beaucoup de mal sur la notion de rentier qui est pour moi quelqu’un qui n’a rien à gérer à part des choses à la marge ce que n’est pas un investisseur immobilier.
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#118 22/02/2020 11h59
- cricri77700
- Membre (2014)
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“ENTJ”
Personnellement , les opportunités sont rarement trouver sur le bon coin, je m’explique.
Les opportunités que j’ai trouvé sont les suivantes :
- une annonce sur le bon coin ou je mets que je recherche des bien avec beaucoup de travaux et proposition immédiate.
A un moment une SCI avec embrouille familiale m’a contacté, j’étais le seul à visiter et négocier. C’était long car il était 13 à donner un accord.
- les parents d’une locataire qui ont hérité d’un bien tout pourris, proposition = accepté
C’était long car 18 personnes étaient dans la succession.
- une annonce sur le bon coin = réactivité = offre divisé par 2 et c’est passé ( j’ai du avoir 30 échecs avant dans des négociations par exemple)
- ma notaire qui me contact pour un grand immeuble insalubre via l’ars=proposition=accepté
C’était très long car pour trouver les héritiers, il a fallu un généalogiste.
En fait rien qu’on voit vraiment dans cette discution, il faut creuser
Je répète : la chance se provoque , avec de l’action et pas de blabla et ouvrir des portes et aller à l’encontre des croyances ces populaires.
Mes échecs :
- recherche de contact d’immeuble abandonné avec proposition toujours refusé.
Mais quelque chose à tenter.
Sinon pour ma part , je suis par exemple actuellement sur un ensemble immobilier d’un ancien joueur de football professionnel en surendettement.
Cela fait 5 mois que je suis dessus et seul via un agent immobilier qui a penser à moi car je fais des offres direct et dossier complexe.
Offre très basse effectué , que je ferai en MDB sans faire de travaux et en revendant ×3 si ça passe ( car personnellement je ne souhaite plus m’embêter avec des locataires en plus et refaire plein de travaux avec gestion d’artisans )
La banque va choisir entre mon offre , mettre au enchère ou mandaté un expert pour une estimation.
Mais un des bien est squatté par un sdf et des photos en été prise par exemple pour appuyer le dossier ect … réponse début mars.
Action action et action la chance n’existe pas vraiment dans ce milieu
Édit orthographe
Dernière modification par cricri77700 (22/02/2020 14h33)
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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1 [+1] #119 22/02/2020 13h07
- DDtee
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cricri77700 a écrit :
la chance se provoque
Eh oui, cela fait des années que je le dis.
Désolé d’être désagréable, mais ce sujet qui se nomme "comment trouver des opportunités" devient au fil des commentaires "pourquoi on ne peut pas en trouver de vraiment bonnes". Je trouve cette file vraiment déprimante (ou emprunte de fausses croyances comme dirait Cricri, de justifications négatives).
En attendant uniquement la parution de nouvelles annonces on se retrouve en concurrence à égalité avec tous les autres acheteurs et on obtient forcément un rendement, un bien, des opportunités moyenné par le marché.
Pour compléter l’expérience de Cricri mes meilleurs opportunités ont été en :
- Contactant les propriétaires des biens en location depuis longtemps, sans succès et en leur proposant de faire une offre d’achat. Les biens étaient défraichis, en échec sur le marché locatif. Les propriétaires démoralisés sur la situation sans en analyser souvent les raisons (pensant que le problème c’était le marché ou les locataires et pas leur attitude). Pas d’autres acheteurs en concurrence (au moins au départ).
- Contactant les vendeurs à des prix trop élevés et en leur disant à l’avance ce qui allait ce passer (peu de visites, pas d’offre ainsi que le travail des agences vers eux et les baisses de prix obligatoires à venir). Je leur disait que leur bien correspondait exactement à ma recherche, que je comprenais leur position et me tenait à leur disposition quand ils aurait avec le temps rejoint ma position (très forte négociation). Position argumentée avec historique de biens similaire vendus dans la même rue, les infos du fisc et même des visites de quartier en désignant et décrivant l’historique de vente des biens.
- Cadastre et contact de proprio des biens "abandonnés", un bon résultat mais c’est moi qui n’ait pas donné suite (trop d’opportunités au même moment après des mois de recherche)
Évidemment à chaque fois ce sont des dizaines de contact pour une personne qui veut bien discuter, et quelques dizaines de personnes qui veulent bien discuter pour un seul accord final.
Un bon réseau peut aussi marcher (j’ai d’ailleurs acheté 2 biens par agence) mais là aussi il faut trouver une raison pour passer avant les autres (financement assuré, décision immédiate, sympathie, cadeaux…)
Le nombre de visites important pour acheter me semble être plus une fuite en avant qu’une réalité. Il permet de mieux cerner cependant le marché local.
Pour 8 biens détenus j’ai du faire environ 30 visites en tout.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#120 22/02/2020 13h26
- Motivex56
- Membre (2014)
- Réputation : 14
Je vais expliquer mon point de vue mis au dessus :
Je n’ai acheté que 2 fois par agence pour l’un, l’agent immobilier débutait donc avait encore les crocs de vendre le genre de bien que je cherche et l’autre, c’est l’agence immobilière qui m’a appelé avant mise en annonce car cela correspondait à mes critères mais ce fut la seule fois. Tout le reste l’a été par bouche à oreille/ à tourner sur le périmètre défini/à aller à la mairie pour avoir le cadastre.
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#121 22/02/2020 14h51
- loetsa
- Membre (2016)
- Réputation : 28
Bonjour,
Mon premier studio a été acheté en Scellier ( 1ère erreur )
Mon deuxième avec 30K€ d’apport ( deuxième erreur )
J’ai découvert se forum.
J’ai acheté mon troisième bien ( un T3 pour de la colocation ) par une agence avec beaucoup de travaux au 6ème niveau sans ascenseur. Petit cash flow positif. Après 40 visites toujours pas vendu c’est pour dire l’état.
J’ai encore plus lu les articles sur ce forum.
J’ai acheté une maison de ville de 4 niveau dans lequel j’ai aménagé les combles pour créer un duplex sur le troisième et quatrième niveau après avoir loué le premier. Cash flow quand tout sera loué: 300€/mois
Il faut passer beaucoup de temps à chercher ( beaucoup sur LBC ), tous les jours pendant 1 heure ou deux, changer les critères de recherche, créer des alertes, mettre en avant nos points fort ( moi c’est artisan: je fais tout, bon relationnel et les chiffres ).
Visiter des biens pour se former et un jour, il est là, on sait que c’est celui là et on se jette dessus.
Pas besoin de réfléchir, le prêt a été simulé par la banque, le fichier de rentabilité est remplis, le montant des loyers est connu, le coût des travaux est estimé, j’ai de la liquidité pour faire face à des imprévues et j’envois rapidement une acceptation de l’offre ( dans certains secteur c’est même pas la peine de chercher à discuter le prix, y’en a d’autres derrière qui attendent ).
Au moins j’ai fait le pas.
Le rendement n’est pas tip top mais, mes comptes s’équilibre chaque année.
500K€ d’immobilier, 3000€ de loyer par mois, dans 15 ans tout sera payé et surtout que le deuxième est payé complètement dans deux ans.
A force de se mettre des bâtons dans les roues ou trop de critères négatifs on ne fait rien. Si vous appréhendez ce genre d’investissement ( ce que je comprend ), il faut mieux acheter des SCPI c’est plus cool.
Regardez le sujet: ’ Nos réalisations ’ et dites vous si c’est à votre portée ou pas.
Les meilleurs biens pour moi sont ceux que personne ne veux.
Mais j’ai aussi une question: LE CADASTRE : vous regardez quoi ou demandez quoi ?
Cordialement
Dernière modification par loetsa (22/02/2020 14h54)
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#122 22/02/2020 15h03
- Motivex56
- Membre (2014)
- Réputation : 14
loetsa a écrit :
Bonjour,
Les meilleurs biens pour moi sont ceux que personne ne veux.
Mais j’ai aussi une question: LE CADASTRE : vous regardez quoi ou demandez quoi ?
Cordialement
Je suis dans le même crédo, tout ce que j’achète intéresse très peu de monde.
Pour le cadastre de la parcelle, je demande la feuille ou il y’a les coordonnées du propriétaire pour pouvoir le contacter.
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[+1 / -1] #123 22/02/2020 16h27
- loetsa
- Membre (2016)
- Réputation : 28
Bonjour,
pour le CADASTRE si je comprend bien, vous visualisez sur le terrain un bien clos, en mauvais état d’aspect extérieur sans signe de vie et après vous allez au cadastre pour trouver le nom du propriétaire.
Je pensait l’inverse, c’était en visualisant le cadastre que vous trouviez des biens intéressant.
Petite astuce aussi pour rentrer des critères rapidement sur LBC. Je sait pas si c’est diffèrent des alertes.
Vous allez sur LBC, vous rentrer tous vos critères, vous faites rechercher puis vous copier l’adresse URL sur votre bureau dans un raccourci et chaque fois que vous cliquerez sur cette adresse dans le bureau tout sera renseigné et les annonces correspondantes s’afficheront.
C’est moins contraignant pour les recherches.
Cordialement
Dernière modification par loetsa (22/02/2020 16h37)
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#124 22/02/2020 19h38
- 77PourCent
- Membre (2019)
Top 50 Entreprendre - Réputation : 50
Vous pouvez aussi tout simplement paramétrer des recherches avec vos critères que vous sauvegardez dans vos favoris…
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#125 23/02/2020 19h05
- petitproprio
- Membre (2015)
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M’étant remis en recherche active à la rentrée, je constate moi aussi une plus grande difficulté à trouver des biens dans ma cible d’investissement (T2 Tarare/Roanne avec pas trop de travaux, en centre ville dans des copropriétés avec faibles charges). Là ou il y a 2 ans, je pouvais prendre mon temps pour visiter les biens en annonces, les biens partent plus rapidement. Les agents immobiliers n’avaient rien à me proposer à la rentrée non plus. J’aurai malgré tout pu avoir des opportunités en étant plus rapide ou en partant sur des opérations plus grosses du type achat de plateau puis découpe, mais je ne me sens pas encore prêt pour ce type d’opération et suis donc le seul responsable de mes difficultés a trouver de nouveaux biens.
Bref, quand le contexte évolue, les anciennes recettes ne suffise plus toujours. Il faut donc s’adapter, j’en suis conscient.
Par contre, je pense qu’il ne faut pas exagérer le rôle des vendeurs de pseudo formations sur Internet dans une mode éventuelle mode des investissements immobiliers. Je pense qu’avec les algorithmes de ciblage publicitaire nous sommes surexposés à ces publicités qui nous exaspèrent, rien que par le fait de consulter ce forum. Je crois que les taux historiquement bas sont plus la cause.
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