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Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 28/06/2015 10h44
- Crown
- Membre (2010)
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Bonjour,
Il y a quelques discussions "locales" sur l’immobilier physique (la file sur Lille notamment est très active, Besançon il y a quelques semaines, Nantes récemment) aussi je me permets d’initier cette discussion sur le bassin Rennais (voire plus large, disons à distance "raisonnable" pour un investisseur du bassin Rennais).
Il y a eu quelques discussions ponctuelles sur la région mais il peut être intéressant de les regrouper (une file par grande région pourrait d’ailleurs avoir un intérêt …).
Sur Rennes en particuliers, je "regarde" depuis environ 6 mois, point de 10% (pour l’instant ? je crains que non). Même atteindre 7% est assez difficile (biens d’une quinzaine de m2, loués à des prix très au dessus de ce que j’ai vu par ailleurs, à titre perso je n’y aurai pas mis mes enfants étudiants..- douche et sanitaires très vétustes donc travaux baissant le rendement à prévoir -). Pas mal de problèmes de mérule dans le centre, donc en plus méfiance sur les constructions "bois".
Sur la base des prix de vente, avant négociation, les immeubles tournent souvent autour d’à peine 5.5 à un peu plus de 6%, et encore avec des travaux et en envisageant d’augmenter les loyers en conséquence. On peut probablement osciller entre 6.5 et 7% en négociant pas mal les prix à la baisse mais guère plus.
Le choix du lieu et de la cible de population est comme partout primordial. Je sais que c’est la saison (les étudiants sont partis) mais le nombre d’annonces de locations sur les façades dans le centre est impressionnant (il n’y avait pas ce type d’annonces il y a encore 4 à 5 ans). Et visiblement elles restent pas mal de temps en façade, ce qui traduit une vacance locative potentielle…
En moins central (quartiers Sainte Thérèse, Sacré Coeur notamment), des appartements plus grands, qui doivent permettre d’espérer un turnover moins conséquent mais concurrence assez significative avec tous les programmes immobiliers défiscalisants (Rennes est une ville qui se veut dynamique et doit faire face à une augmentation importante de population mais le nombre de programmes est réellement bluffant - entre les programmes se finalisant, ceux qui sont en cours, ceux qui sont annoncés cela se compte en nombreuses dizaines). La ville n’étant pas si grande que cela, maintenant ils rasent les maisons pour construire, des quartiers nouveaux sont apparus en quelques années.. A dire de promoteur, les années 2012-2014 ont été assez dures mais 2015 semblent beaucoup plus prometteur (dans le centre 2 immeubles de "haut standing" de 2 promoteurs différents dépassent ou vont dépasser les plafonds usuels au m2 sur la ville).
Et les villes avoisinantes (séparées souvent par un simple panneau de signalisation : Pacé, Saint Grégoire, Betton,…) c’est identique…
Si on quitte Rennes et sa périphérie, à St Brieuc par exemple on trouve des rendements supérieurs (un ami y a trouver un immeuble d’une vingtaine d’apparts étudiants et tourne à 10%). Cela fait plus de 2 ans et pour le moment pas trop de galères malgré la distance…
Si d’autres forumeurs sont dans une démarche similaire, qu’ils n"hésitent pas…
Crown
Mots-clés : bretagne, immobilier, locatif, rennes
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#2 28/06/2015 11h19
- Thierry2015
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Bonjour. Si cela vous intéresse, je viens d’acheter un T1 à Brest…
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#3 28/06/2015 17h58
- Rodolphe
- Membre (2010)
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- Réputation : 141
Bonjour,
j’ai vu pas mal de projet sur Villejean. Le quartier n’est pas top, mais proximité du Metro et des facs. Pas mal d’investisseurs ont acheté de grands appartements (T3 mais surtout T4/T5) pour les transformer en chambres étudiantes avec pièces communes : cuisine, salle de bains et pièce de vie. Au vu des prix "raisonnables" pratiqués sur le quartier, le rendement doit être sympa, et sans doute pas loin des 10% évoqués.
Cdt
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1 #4 28/06/2015 20h44
- Lili
- Membre (2014)
- Réputation : 33
Bonjour,
Je connais assez bien Rennes, j’y ai vécu et je suis en Ille et Vilaine depuis environ 8 ans.
Je suis assez d’accord avec Crown sur les rendements, environ 5-6% brut pour les studios/T1 (sur le prix affiché).
De bonnes affaires sont sans doute possible mais je n’en ai pas vu (ou si mais avec "un peu" de mérule.. ). Effectivement la seule possibilité d’investir avec CF>0 à laquelle j’ai pensé est comme vous le disiez Villejean avec de la colocation. J’ai été assez frileuse pour plusieurs raisons :
- La loi Allur :
-Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement -
-Lorsque la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division de logement : la superficie doit alors être supérieure à 14m² et le volume à 33 m3 - See more at: Immobilier : les nouvelles règles de la colocation après la loi ALUR | Chambre de Paris
- Le quartier lui-même : plutôt "mal famé", grandes copropriétés des années 70 (charges de copropriétés importantes, chauffage collectif..), quid de la revente ?
Pour les quartiers comme Ste Thérèse les prix sont effectivement beaucoup plus abordables. Pour la location meublée (y compris la coloc’) je ne sais pas s’il y a de la demande. Peut être pour un autre type de population que les étudiants, des travailleurs par exemple.
Bref après pas mal de recherches et de visites j’ai finalement changé de ville cible. Je n’ai pas renoncé à investir à Rennes, si je trouve une perle….
Bref à quand un dîner sur Rennes ?
Lili
Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).
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#5 28/06/2015 21h04
- JPVincent
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Bonjour Lili,
Sur quelle ville avez-vous jeté votre dévolu ? :-)
Je pensais que vous aviez investi dans 2 studios sur Rennes ?
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#6 29/06/2015 22h39
- Lili
- Membre (2014)
- Réputation : 33
Bonsoir,
@JPVincent j’ai trouvé mon bonheur dans un département limitrophe….
Effectivement à Rennes j’ai été jusqu’à signer un compromis pour un petit studio en centre ville à rénover mais nous avons préféré nous rétracter, car procédures en cours dans la copro et nombreuses incohérences du vendeur… Ce fut une vraie déception mais riche d’enseignement, je suis devenue très méfiante !
Maintenant je recherche un petit T2 bien situé…
Au plaisir,
Lili
Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).
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#7 30/06/2015 08h00
- JPVincent
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Félicitations ! De mon côté, mon studio à Nantes vient d’être loué également. J’attends de voir quelques mois si cela se passe bien et je me remettrai en recherche pour un 2e investissement en fin d’année.
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#8 30/06/2015 09h08
- Morey
- Membre (2015)
- Réputation : 18
"point de 10%".
Les 10% sont rarement visibles dans les annonces, mais sont atteint après négociation.
Pour ma part, dans le Loiret F2affiché à 52000 acheté 42000 (+garage vendu à part intégré au prix), F3 affiché 57 000 acheté 43000 (+garage vendu à part intégré au prix).
Pour ma part, j’ai fait deux opérations, lot de 2 f2 + 2 garages (le tout vendu séparément) puis, auprès du même vendeur, lot de 2 f3 + 2 garages (le tout vendu séparément).
L’achat en lot permet de vraiment faire baisser le prix, ainsi que de mutualiser le risque.
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#9 30/06/2015 14h54
- Merjeo
- Membre (2015)
- Réputation : 12
A Rennes peut-être est-il intéressant de regarder du côté des garages fermés. J’ai cherché à en trouver un à louer au cours des dernières semaines et j’ai été surpris du peu de disponibilité.
Les propriétaires n’ont visiblement aucune peine à les louer, pour un loyer minimum autour de 70 EUR/mois. Je n’ai pas regardé les prix auxquels ces garages se vendent mais cela peut être une piste intéressante je pense.
Les travaux de la gare contribuent visiblement à la pénurie de places de stationnement.
Dernière modification par Merjeo (30/06/2015 15h27)
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#10 01/07/2015 23h53
- Crown
- Membre (2010)
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Rodolphe a écrit :
Bonjour,
j’ai vu pas mal de projet sur Villejean. Le quartier n’est pas top, mais proximité du Metro et des facs. Pas mal d’investisseurs ont acheté de grands appartements (T3 mais surtout T4/T5) pour les transformer en chambres étudiantes avec pièces communes : cuisine, salle de bains et pièce de vie. Au vu des prix "raisonnables" pratiqués sur le quartier, le rendement doit être sympa, et sans doute pas loin des 10% évoqués.
Cdt
Rodolphe vous avez très possiblement raison. Cette "recette" marche sans doute depuis plusieurs années, j’ai moi-même habité ce type de logement sur Villejean durant mes études (ça date malheureusement un peu LOL). C’est vrai qu’en première intention le quartier n’est pas très fun mais la rentabilité est peut être par la bas. Je vais regarder.
Morey a écrit :
"point de 10%".
Les 10% sont rarement visibles dans les annonces, mais sont atteint après négociation.
Vous avez en partie raison (Le taux de 10% est réellement peu jouable sauf à attendre des mois… a minima).
Par contre il faut effectivement faire simple : Si on est convaincu par le logement (état, lieu,..), reste à voir la renta potentielle (je me fixe 7% min, ce qui implique une "négociation" assez abrupte) et en fonction de cela : la proposition. Si elle ne passe pas, il faut passer à autre chose.
Au début j’ai tenté de privilégier un certain relationnel avec les agents immobiliers (et il faut a minima le faire) mais, si sur ce site de l’IH certains à juste titre émettent des reproches vis-a-vis de "l’éthique" de certains CGP, les agents immobiliers ont, en tout cas pour certains d’entre eux (je suis poli), une absence d’éthique peu enviable (c’est sans surprise me direz vous).
Lili a écrit :
Bonjour,
Bref à quand un dîner sur Rennes ?
Lili
Le breton et j’en suis un parfait exemple est souvent sur la réserve au départ, mais un diner pourrait être sympa. Reste à voir combien nous pouvons être de combattants.
T. Crown
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#11 04/07/2015 14h04
- jessie91
- Membre (2015)
- Réputation : 1
J’ai investi dans un T4 en colocation dans le quartier de villejean, il y a de bonne rentabilité dans ce secteur.
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#12 04/07/2015 19h01
- Appartanantes
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Bonjour,
Je serais partant pour un diner sur Rennes à la rentrée (j’habite entre Rennes et Nantes).
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#13 07/07/2015 08h47
- Loumanheim
- Membre (2014)
- Réputation : 12
Entre Rennes et Nantes, le long de la 2x2 voie il y a pas mal de bon coup à faire. Je pense à des villes comme Bain de Bretagne par exemple assez dynamique et plutôt bien situé à 20 minutes de la rocade rennaise. J’y ai visité un immeuble de rapport récemment faisant afficher du 9,5% après négociations mais que je n’ai pu finaliser m’étant décidé pour un immeuble à St. Étienne de Montluc.
Une piste à étudier !
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#14 13/08/2015 13h21
- Crown
- Membre (2010)
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En regardant le bon coin ce matin, je tombe sur cette annonce sur Rennes, "Ideal Investisseur"
Appartement 1 pièce 18m2 Ventes immobilières Ille-et-Vilaine - leboncoin.fr
une pièce 18m2 (esthétique sans commentaire), 107 K€ (6K€ / m2), loué 450 €.
A ce prix ce n’est pas vendu mais les gens - et les agences - sont fous…
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#15 24/08/2015 14h50
- nelling
- Membre (2015)
- Réputation : 1
Bonjour les bretons,
Je prospecte aussi sur Rennes mais malheureusement les taux de renta calculés sont tous bien trop bas pour de l’investissement.
Sinon pour une rencontre ca peut être super cool.
Je suis en déplacement pro jusqu’à début novembre mais à l’avenir.
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#16 02/12/2015 22h42
- Crown
- Membre (2010)
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Appartanantes a écrit :
Bonjour,
Je serais partant pour un diner sur Rennes à la rentrée (j’habite entre Rennes et Nantes).
Bonsoir,
2016 arrive, et si on se le programmait se diner d’IH ?
En attente de retours ….
Crown
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#17 02/12/2015 23h10
- nelling
- Membre (2015)
- Réputation : 1
Bonsoir,
S’eût été avec plaisir, malheureusement après 3 mois de déplacement en guadeloupe et 1 mois de repos bien mérité je repars de plus belle.
Je ne serai donc pas présent en bretagne avant un bon moment.
Je vous souhaite néanmoins une bonne rencontre entre forumeurs.
Cordialement
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#18 07/12/2015 14h36
- Anneso3105
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Bonjour à tous
j’étudie aussi le marché rennais depuis plusieurs mois, à la recherche d’une rentabilité >7%.
Quasiment mission impossible : les vendeurs préfèrent garder leur bien vide et payer l’entretien et les taxes que de négocier. J’en suis à ma 2ème offre : refusées toutes les 2 mais je ne désespère pas (je prospecte dans le quartier Brequigny et Rennes sud).
Parallèlement, je prospecte aussi depuis quelques jours à Saint Brieuc, car la rentabilité est bien meilleure. Le hic : j’ai du mal à analyser le marché locatif car je ne trouve pas beaucoup d’infos.
J’espère que cela va avancer un peu dans les jours qui viennent. Si les indicateurs sont au vert à Saint Brieuc, je laisse tomber Rennes !
Je suis très intéressée par le retour d’expérience de ceux qui sont en recherche ou ont sauté le pas, on peut sûrement s’échanger des infos intéressantes.
A bientôt
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#19 07/12/2015 16h02
- MartinGale
- Membre (2015)
- Réputation : 22
Je n’ai pas poussé très très loin mes investigations sur Rennes mais il est clair que question rentabilité, il ne fait pas espérer des miracles.
J’ai pour ma part plus regardé du côté de Beauregard. Pas mal de choses, pas mal d’immeubles assez récents, mais pas non plus d’affaires à faire.
Je regarde donc ailleurs et je me pose la question de Fougères.
Certains d’entre vous ont-ils déjà prospecté dans ce secteur ? Prix d’achats bas, loyers bas, quantité d’annonces à la vente comme à la location, pas très engageant en somme. Pourtant, je connais quelques personnes qui s’en sortent bien sur le secteur.
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#20 07/12/2015 16h30
- Anneso3105
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Effectivement, pour ma part, je n’irai pas sur Fougères à priori, car il y a beaucoup d’offre de location, et de biens à vendre, qui ont l’air de trainer. La vile n’a pas l’air très dynamique et est plutôt en solde migratoire négatif (on trouve des études à ce sujet sur internet). Il faut bien étudier le public potentiellement intéressé (ne pas acheter de T2 si il y a une majorité de familles par exemple). Sur mon secteur de Janzé, par exemple, beaucoup d’appartement T2 sont vacants car non adaptés à la demande.
Bonnes recherches
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#21 07/12/2015 18h03
- Crown
- Membre (2010)
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Rennes semble effectivement assez difficile.
Perso je regarde plus les petits immeubles que les appartements séparés, rennes centre et péri-centre ; c’est plutôt "galère".
L’adéquation acquisition/rentabilité locative doit/devrait exister mais seulement sur petite (très) surface, et avec travaux (je ne suis pas bricoleur,…).
Mon constat, sur une 12zaine d’immeubles visités représentant entre 60taine d’appart :
- le prix d’achat : très dur de tomber sous les 2500, voir 2000 € du m2 (un seul des immeubles sous ce seuil de 2000 avec environ 60% du prix à rajouter pour les travaux..). Ca faisait une rentabilité toujours de moins de 6%.
- Sur les différents apparts, le prix moyen de location au m2 était entre 12 et 13 € (2 immeubles seulement avaient des apparts dépassant les 20€/m2), pas les mieux placés (proche "cimetière de l’est" pour l’un, direction Chantepie pour l’autre) mais des surfaces d’environ 18-20 m2.
Si on met bout à bout ces 2 constats, même s’ils sont bien sûr approximatifs, il faudrait - pour obtenir les fameux 10% que certains mettent comme barrière à l’entrée sur ce forum - miser sur des biens acquis autour des 2000/m2 et loués autour de 20€/ m2.
Adéquation compliquée, d’autant que lors d’une réunion avec des professionnels de l’immobilier, ils évoquaient un prix moyen pour l’immobilier non neuf (moins de 15 ans) d’un peu plus de 3500€/m2. Je n’ai pas vérifié, mais ca rend compliqué d’espérer une rentabilité à 7% ou plus sur Rennes centre, péri-centre.
Rodolphe évoquait Villejean, je n’ai pas testé mais il est possible que, compte tenu du nombre d’étudiants, cela soit l’endroit le plus adapté pour avoir du rendement.
Concernant St Brieuc, j’ai un ami qui a des petits appart (20 m2), très proche IUT, prochaine école infirmière. Il loue un peu plus de 20 € du m2, très peu de vacances, et rentabilité autour des 10% car le prix d’achat était bien inférieur à celui sur Rennes…
Bonne soirée
Crown
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#22 12/12/2015 09h30
- Thierry2015
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Bonjour,
Je suis Parisien et j’ai investi sur 3 appartements situés à Brest, achetés séparément.
J’en suis content, la rentabilité brute étant de 10%, même si j’ai quelques petits travaux à faire, notamment remettre l’électricité aux normes.
Brest se rapprochera de Paris en 2017 je crois grâce aux travaux sur la ligne TGV.
Avec 3 appartements, j’envisage de diversifier vers une autre ville.
Je regarde notamment Lyon, Rennes, Rouen, Le havre, Cherbourg (par ordre de prix au m2).
Rien ne dit que je ne vais pas continuer sur Brest.
Rien ne dit que je n’irai pas sur Lyon pour trouver un bien avec travaux et à optimiser….
Rennes me semble en effet un peu chère.
Rouen me semble intéressante parce ce sera la nouvelle capitale de la Normandie.
Le havre devrait bénéficier du "Grand Paris".
Autre idée, j’y vais souvent , Cherbourg, mais j’ai un peu peur de l’avenir sur cette ville.
Aller sur Rennes, Rouen ou Lyon, c’est abandonner l’idée de 10% brut, pour toutefois diversifier…
Beaucoup de gens parlent de Toulouse, Marseille, on s’éloigne du sujet, mais si vous avez des commentaires…
….
Dernière modification par Thierry2015 (12/12/2015 10h19)
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#23 12/12/2015 13h42
- Lili
- Membre (2014)
- Réputation : 33
Bonjour,
Le secteur de Rennes est je trouve aussi peu attractif en terme de rentabilité. J’ai choisi d’aller un peu loin (moins pratique c’est sûr mais je n’ai pas entamé ma capacité d’emprunt :-)). Je ne cherche même plus à Rennes pour le moment.
J’ai pensé à Saint Brieuc aussi mais cela me fait trop loin pour une ville "moyenne". Cela dit, avec un logement propre, bien meublé et bien situé je pense que la location n’est pas très compliquée avec des grands studios, T1 ou petits T2. car il y a quand même des IUT, un hopital, des BTS…etc.
Quand à Fougères j’y ai pensé aussi mais ville peu dynamique, dont la population diminue légèrement…
Bonne recherche ! (au fait en ce qui me concerne toujours ok pour un petit repas entre bretons, les "étrangers" seront aussi les bienvenus lol !
Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).
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#24 13/12/2015 10h40
- Thierry2015
- Membre (2015)
- Réputation : 0
Oui j’avais regardé Saint Brieuc.
Les prix sont raisonnables, et on imagine une bonne rentabilité.
Ce que j’ignore est l’équilibre offre/demande dans cette ville.
Ce que j’apprécie sur Brest est qu’il y a plusieurs facs, des écoles d’ingénieurs, etc…
Etonnement, Le locataire de mon 1er appart est d’ailleurs un jeune en CDI.
Alors que le 2ème appart qui est plus grand est loué par un étudiant.
Comme quoi…
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#25 30/05/2016 11h19
- Kesling
- Membre (2016)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Je relance ce post, moi-même bretonne, sur Renens, et cherchant un "bon" investissement locatif.
Je regarde comme vous les annonces, et je ne vois guère de bonnes opportunités sur la ville même si je sais qu’il faut négocier.
investir plus loin pour un premier investissement locatif me freine un peu car pour un "1er" j’aurai préféré faire mes armes où je connais.
Je regarde les autres villes moyennes pas très loin mais je ne suis pas convaincue quant au dynamisme et de l’attractivité : Fougères ? Vitré ? Redon ?
il y’a le bord de mer, Saint Malo ?
Ou sinon plus loin : Saint Brieuc ? Quimper ? Brest ? Vannes ?
Où en êtes vous de vos recherches ?
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