Investissement locatif sur Nantes ?

Bonsoir,

J’éviterais principalement Bellevue. Pour les quartiers à privilégier, l’hypercentre est un incontournable effectivement, après, tout dépend du type de locataire que vous souhaitez privilégier (étudiant ?). St-Félix est très prisé également.

Isha a écrit :

Le but étant de réussir à dégager du cash flow positif avec un emprunt à 110% (ou avec un léger apport si indispensable..).

Bonjour,
Le but n’est pas de vous décourager mais dégager un CF positif dans l’hyper-centre de Nantes va être très compliqué. Sauf apport ou durée d’emprunt au delà du raisonnable.
Ou alors, partir sur des systèmes atypiques, location à la nuitée par exemple. Le problème c’est que ça va être très chronophage, bien loin de la notion de "revenus passifs".
Investissez  plutôt dans la petite ville près de chez vous à 1 h de Nantes.

Bonsoir!

Merci pour ces réponses!

@ FastHand : Ben le problème c’est que je n’ai vraiment aucune idée des potentiels postes qui pourraient m’être offerts dans le futur, ni même de savoir si on parle à court ou moyen terme.. Donc un peu énervé de voir que je n’avance pas trop en terme de construction de patrimoine (malgré les € que l’on met de côté chaque mois), je me mets quand même à chercher avec l’idée de viser une vraie opportunité. En fait, ce qui m’embête le plus c’est que si le retour dans le sud n’a lieu que dans 10 ans par exemple, je n’ai pas envie de regretter de ne pas avoir trop avancé à ce niveau à ce moment là.

J’ai relu d’anciens messages de Guillaume33 et vos 2 messages m’ont poussé à me m’orienter davantage sur une bourgade dynamique pas loin de chez moi.. Mes recherches de ces derniers jours sont lancées.. mais dur dur de voir ces vendeurs qui proposent des prix avec une rentabilité de 6-7% grand max. Je pense que dans tous les cas je vais enclencher des visites avec dans l’idée de tâter le terrain et voir si des réelles baisses de prix sont possibles..

Je continue d’étudier le cas de Nantes mais il est vrai que vos messages m’ont bien fait réfléchir!

Bonne soirée à tous!

Bonsoir Isha,

Et avez vous pensé à du locatif via la loi Pinel ? La condition est que vous payiez des impôts, mais vous pouvez de la sorte obtenir des rentabilités nettes bien supérieures à l’ancien. Je viens d’accompagner des amis dans un investissement de ce type justement sur la région Nantaise (Carquefou pour être précis). Des simulations conservatrices donnent une renta autour de 10% (sans tenir compte d’une revalorisation du bien immo).

Par contre, oubliez à mon avis le cash flow positif :-) Pour se constituer un capital, il faut savoir investir. Mais vous parlez quoiqu’il en soit dans vos messages d’une épargne mensuelle. Peut-être faudrait-il juste revoir la façon de l’employer ?

Les annonces "résidence sécurisée" me font lire gardien, grand ensemble… soit beaucoup de charges
Calculez le rendement net ou le cash-flow, cela sera sans doute plus significatif.

Oubliez le Pinel, une augmentation du prix des biens autant d’arguments très discutables et contrairement à l’intervenant précédent je dirais concentrez vous justement sur le CF.

@mdelobel : comment dans le même message pouvez-vous parler d’une rentabilité de 10% et dire qu’il faut oublier les possibilités de CF positif ? Savoir investir pour vous c’est faire un investissement en Pinel ?

@ Isha : dans votre calcul d’une rentabilité brute de 7.5 à 8%, avez-vous pris en compte une provision pour gros travaux, toutes les charges, impôts fonciers ? Avez vous tenu compte d’une vacance locative à chaque changement de locataires ? (d’autant plus fréquente que les surfaces sont petites, et encore plus avec les étudiants, avec des risques de non location l’été).
Attention à ne pas oublier les impôts (14% ou 30% dans votre cas a priori) + les prélèvements sociaux (15.5%)
Cela dit, dans l’absolu, pour de l’ancien, ce n’est pas si mal par les temps qui courent, même si je doute que le vendeur accepte votre offre.

Pour les 10% de rentabilité nette, il m’est impossible de vous donner le détail des calculs via le forum, compte tenu du nombre de paramètres qui entrent en ligne de compte. C’est en tout cas ce que j’obtiens globalement à 9 ou 12 ans sur le cash investi (en moyenne entre 8 et 12% selon les programmes, les conditions de l’emprunt, etc….), sans tenir compte d’aucune revalorisation immobilière et avec des paramètres plutôt conservateurs (j’ai un profil prudent et préfère que les investisseurs aient une bonne surprise à l’arrivée. Ce n’est peut être pas commercial, et certains vous feront des simulations avec une meilleure renta encore, mais je ne veux pas être comparé avec toutes ces sociétés vendeuses de défisc, et qui sont juste bonnes à vous refiler les biens dont personne ne veut).

En tout cas, la comparaison par rapport à de l’ancien reste toujours bien plus favorable, à condition de pouvoir bien sûr bénéficier de la réduction d’impôts, car c’est ce qui amène vraiment le surplus de rentabilité (sinon, on est sur du 3 à 4% brut, donc bien moins attractif que l’ancien).

Avec 1500 euros d’impôts toutefois, ça vous permettrait de n’acquérir qu’un bien de 75000 grand max (et encore, là aussi, il vaut mieux prendre de la marge, car il peut y avoir par exemple l’arrivée d’enfants qui baissent le niveau des impôts à venir). Autant dire que dans le neuf, vous ne trouverez rien qui en vaille la peine à ce prix là.

Par contre, si vous obtenez un cash flow proche de 0, il y a peut être à réfléchir sur l’utilisation du reste de votre capital et/ou capacité d’épargne.

@ DDtee : quand je dis qu’il faut oublier les possibilités de CF positif, c’est juste car c’est difficilement envisageable aujourd’hui compte tenu des rentabilités dans l’ancien, et que ce n’est pas forcément le bon calcul quand on est dans une optique de constitution d’un capital (d’où ma remarque sur l’investissement, j’y viens). Et dans le neuf, la rentabilité s’obtient justement par la création d’un déficit.

Quand Isha nous annonce une renta brute à 7.5 ou 8%, c’est a priori juste en calculant le bilan entrées - sorties, et en le divisant par le prix de son bien. C’est valable pour moi uniquement s’il achète cash : il aura mis 40k + travaux + notaire sur la table, et il en tirera x euros par mois.

Mais s’il passe par un emprunt (ce qui est le cas avec du neuf et la loi Pinel), il n’y a plus ou presque plus de capital mis au départ, mais un capital constitué au fil des mois avec l’argent mis dans l’affaire (sauf si cash flow positif, mais cela me semble difficile dans les conditions actuelles, quand bien même les taux sont bas). Le calcul de rentabilité n’est donc pas aussi simple, et va se faire sur l’argent investi au fil de l’eau chaque mois, qui représente l’investissement réellement effectué.

Quoiqu’il en soit, quand on cherche à effectuer un investissement et qu’on recherche le plus intéressant, il me semble indispensable de faire des comparaisons :
1 - Point de référence : j’ai aujourd’hui un capital de x, et une capacité d’épargne de y chaque mois. Je place ce capital sur un livret ou équivalent, ainsi que mon épargne mensuelle. A 10, 15 ou 20 ans, j’obtiens un capital de z
2-  J’effectue un investissement A, qui utilise tout ou partie de mon capital et/ou de ma capacité d’épargne, et je place le solde sur livret ou équivalent, ou sur un autre investissement si j’en ai la possibilité,
3 - J’effectue un investissement B, qui utilise tout ou partie de mon capital et/ou de ma capacité d’épargne, et je place le solde sur livret ou équivalent, ou sur un autre investissement si j’en ai la possibilité,
etc…

Et on regarde à la fin quelle est la meilleure solution, sachant que la comparaison aura pris la situation dans son ensemble, et comparé des choses comparables, à savoir combien j’ai, combien rentre et combien sort chaque mois.

Pour moi, on ne peut en effet pas comparer par exemple un investissement dans l’ancien avec achat cash (ou dans une assurance vie ou PEA), avec un investissement à crédit, tout simplement car dans un cas vous tapez dans votre capital, et de l’autre dans votre capacité d’épargne mensuelle. Peut être pourriez vous d’ailleurs faire les deux de front ?

Et pour répondre à votre dernière question DDtee, savoir investir ne se résume pas au Pinel bien entendu :-) C’est juste que pour ce qui concerne l’immobilier aujourd’hui, sauf opportunité très particulière, les seuls investissements qui me semblent valoir le coup et tenir la comparaison sont le Pinel ou le déficit foncier (pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers).

Quand je parle d’investir, je parle de mettre du capital et/ou de la capacité d’épargne sur un bien immobilier, une assurance vie, un PEA, ou je ne sais quel autre support d’investissement. Investir revient quelque part à créer un déficit, utiliser un effet de levier, pour à terme se créer un capital digne de ce nom. Se focaliser sur un cash flow positif revient pour moi à vouloir que l’investissement rapporte sans immobiliser le moindre euro, qu’il s’autofinance. Mais dans ce cas là, que faites vous quoiqu’il en soit de votre capital et capacité d’épargne, qui restera intacte puisque votre investissement s’autofinance.

Bien sûr, dans l’absolu, c’est idéal un investissement qui s’autofinance, car si vous n’avez pas besoin d’y mettre le moindre euro, on peut imaginer les multiplier à l’infini, et se constituer ainsi sans effort (si ce n’est quand même le temps passé) un capital. Cela est utopique, d’une part car les rentabilités sont aujourd’hui trop faibles, et car cela nécessite obligatoirement de passer par de l’emprunt, et que les banques ne tiendront jamais compte de la totalité des revenus locatifs dans leurs calculs (70% en général). Vous arriverez donc rapidement à la limite de votre capacité d’endettement.

Voilà. Désolé pour la longueur de ma réponse. J’espère que je suis resté compréhensible. Ce sujet me passionne en tout cas, car je vois circuler beaucoup d’idées reçues et/ou de calculs baclés, conduisant à des résultats pas toujours à la hauteur des attentes, ou tout simplement loin d’être optimums.

Bonjour Isha,
Je me permets d’intervenir dans la discussion, concernant l’emplacement.
Dans la mesure où vous cherchez à acheter un bien, il ne s’agit pas seulement d’éviter les mauvais emplacements mais aussi d’en trouver des bons.
Là dessus je vous conseille la lecture de : Sociologie de Nantes   Ed. La Découverte, 2015.
Sociologie de Nantes - Philippe MASSON, Marie CARTIER, Rémy LE SAOUT, Jean-Noël RETIÈRE, Marc SUTEAU - À‰ditions La Découverte
Vous verrez que la ligne Canclaux-Mellinet-Procé mérite peut-être que vous passiez jeter un œil.
(précision utile ; j’y suis locataire)

…inversement et totalement hors-sujet, si vous aviez annoncé un projet à Marseille je vous aurais renvoyé vers Sociologie de Marseille du même éditeur, qui je l’espère vous aurait… dissuadé.
Sociologie de Marseille - Michel PERALDI - À‰ditions La Découverte

Cela va devenir vite compliqué à lire, aussi je vais essayer de faire le plus court possible.

DDtee a écrit :

Permettez moi de réagir à votre longue prose, elle véhicule l’argumentaire des vendeurs de Pinel et comporte de nombreuses erreurs.
Peut-être en êtes vous un vous même ? Votre présentation renvoi à site marchand que je n’ai pas pris le temps de détailler, vous dites aussi dans un précédent message accompagner des personnes vers des investissement immobiliers…

J’ai du mal m’exprimer alors, car non seulement je ne considère pas comme un vendeur de Pinel, mais je m’oppose surtout totalement à leurs pratiques (cf. votre résumé lorsque vous tapez Pinel sur un moteur de recherche). Bien sûr, il m’arrive d’orienter mes clients vers un investissement Pinel lorsque la solution répond à leur besoin, car je considère que cela peut être une très bonne solution. Comme je peux les orienter également vers n’importe quel autre investissement. C’est un des premiers points qui me différencie : je n’ai pas que du Pinel à proposer, et oriente donc mes clients vers ce qui est le mieux pour eux.

Quant au site marchand dont vous parlez, il s’agit juste d’un site sur lequel je publie quotidiennement mes analyses de marché, car au delà de l’investissement immo, je suis aussi gérant de portefeuille, et ne vend accessoirement que mon livre et quelques formations. Je n’ai pas de site marchant spécifique investissement immo ou financier quoiqu’il en soit, travaillant essentiellement au bouche à oreille.

DDtee a écrit :

mdelobel a écrit :

En tout cas, la comparaison par rapport à de l’ancien reste toujours bien plus favorable, à condition de pouvoir bien sûr bénéficier de la réduction d’impôts, car c’est ce qui amène vraiment le surplus de rentabilité (sinon, on est sur du 3 à 4% brut, donc bien moins attractif que l’ancien).

Cela est complètement erroné, tapez Pinel dans le moteur de recherche, vous aurez toutes les réponses à ce questionnement… je ne vais pas refaire une démonstration faites de multiples fois sur ce forum (m2 sur-vendu, charges de copro importantes, intermédiaires à faire vivre, emplacements discutables, revente avec moins value systématique….) L’avantage fiscal est une éventuelle cerise sur le gâteau mais n’est pas constituant lui même la qualité de l’investissement.

Je ne comprend pas bien ce qui est erroné. Ce qui est erroné, c’est de taper Pinel dans un moteur de recherche et considérer que cela représente la réalité. Vous faites l’amalgame avec Pinel et toutes ces sociétés vendeuses de défisc dont je parle. Il faut distinguer ces sociétés et les défauts dont vous parlez (qui sont bien réels), de la loi en elle même. Si on achète son bien neuf comme on achèterait n’importe quel autre bien immo, c’est à dire en faisant attention à l’emplacement, à l’orientation, à l’environnement, à la disposition des pièces, au prix, etc…, je ne vois pas où est le problème. Entre du 4% de rendement sur du neuf (mais non fiscalisé du coup) et du 8% sur de l’ancien, mais fiscalisé, on est sur un rendement net équivalent. Sauf qu’avec le neuf, il y a l’avantage fiscal qui est loin de n’être qu’une cerise.

DDtee a écrit :

- De très nombreuses personnes sur ce forum témoignent régulièrement de leurs investissements avec CF positif dans l’ancien dire que c’est difficilement envisageable est faux.
- La création de déficit s’obtient dans l’ancien bien plus facilement que dans le neuf (travaux)
- Vous oubliez la notion essentielle d’amortissement (neuf ou ancien)

Ces personnes d’après ce que j’ai cru comprendre ont investi en cash ou en grande partie en cash. Pour reprendre l’exemple d’Isha, avec un achat de 45k, s’il le finance à 100%, il aura des mensualités de 250 euros sur 20 ans, pour 310 de loyer. Ca ne laisse pas assez de place pour les charges et les impôts. Et pourtant, avec du 8% brut, on ne peut pas dire que la rentabilité brute soit si mauvaise. Alors bien sûr, peut être que certains ont réussi à trouver du 10, 12 ou 14%. Mais ça ne coure pas les rues, et ne suis même pas sûr que cela suffise à avoir un CF positif si on tient compte vraiment de toutes les charges et provisions pour gros travaux.

Ok sinon pour le déficit foncier via les travaux, mais je ne parlais pas spécifiquement de déficit foncier, mais tout simplement du fait que l’investissement ne s’autofinance pas et nécessite donc un apport mensuel (ce que j’ai appelé déficit, et pouvait prêter à confusion)

Quant à l’amortissement, il ne s’applique que dans certains cas particuliers, qui ne me semblaient pas être à l’ordre du jour.

DDtee a écrit :

Pourquoi l’ancien ne s’acheterait-il pas à crédit ? C’est ce que font tous les investisseurs ou presque…

Je suis d’accord, et je ne vois pas l’intérêt d’acheter cash. Mais Isha ne l’a pas précisé, et s’il investi à crédit, dans ce cas là on ne calcule pas la rentabilité en faisant le rapport entre les loyers et le prix d’achat. D’où ma supposition qu’il achetait cash.

DDtee a écrit :

Une nouvelle fois déficit foncier ne s’oppose pas à ancien, bien au contraire.
J’ai une opinion bien différente de la votre, je dirais que les opportunités se trouve en dehors du Pinel et autres produits de défiscalisation…
Dommage que votre présentation ne permette pas de juger une de vos "opportunité" !

Je n’ai jamais opposé déficit foncier à ancien, le déficit foncier étant mécaniquement lié à de l’ancien (sinon, faut changer de promoteur si vous êtes obligés de faire des travaux sur du neuf :-) )
Pour la défisc, si votre expérience se résume à ce que l’on peut trouver sur le net en tapant Pinel, je comprend votre point de vue. J’ai été moi même démarché il y a 15 ans par ce type de société. Quand j’ai vu leur fonctionnement et ce qu’elles proposaient, je me suis mis à chercher moi même, j’ai trouvé un bien répondant à tous mes critères, et l’investissement s’est avéré très profitable, et a même pu être revendu avec une belle plus value, compte tenu d’un prix raisonnable à l’achat, d’un bel emplacement, et il faut le dire aussi grâce à la belle hausse des prix de l’immo entre temps.
Je fonctionne de la même façon avec mes clients. En tant qu’indépendant, je peux intervenir avec n’importe quel promoteur et j’ai accès à la totalité du marché du neuf. Je mène donc une vraie recherche en fonction des critères de mes clients, et le fait que ce soit du neuf ou de l’ancien ne change rien à la donne (si ce n’est que dans l’ancien, on traite avec des agences ou des particuliers et non des promoteurs).
Après, si vous avez des opportunités immo ailleurs que dans le Pinel, n’hésitez pas à me les soumettre. Elles pourraient très bien intéresser mes clients.
Enfin, de quelle présentation parlez vous ? Je ne suis pas là pour faire de la promo ou présenter des opportunités. Mais je peux toujours vous donner quelques exemples d’investissements que j’ai pu faire faire à mes clients, pour que vous jugiez de l’emplacement et de la qualité des biens.

DDtee a écrit :

Vous devriez lire plus régulièrement la partie immobilière de ce forum, vous découvriez que l’utopie existe

Sans doute, et j’apprécie énormément la qualité des échanges et des intervenants que l’on peut trouver sur ce forum. Mais il est tellement dense et il y a tellement de files ouvertes, que je n’ai clairement pas assez de temps pour tout suivre. Je suis abonné à quelques unes, plus orientées bourse. Il faudrait que je m’abonne à des files immo, mais il est rare que j’ai un peu de temps comme c’est le cas ces jours-ci. Si vous deviez m’en conseiller qu’une ou deux, lesquelles serait-ce ? J’en ai parcourues quelques unes très intéressantes, mais spécifiques sur le LMNP/LMP par exemple. C’est bien, mais cela reste spécifique. Y-en a-t-il des plus généralistes ? Je vais regarder, mais cela peut vite être chronophage :-)

Merci pour cette conversation!

Dans l’ordre des remarques :

@DDtee : Ce n’est pas une résidence "sécurisée" réellement. Juste fermée avec parking fermée. Quand je dis 310€ de loyer mensuel, il était loué 360€ cc. A l’année on est sur 650€ de charges environ.

@Nathanael : Le bien dont je parle est proche de chez moi, 15 min en voiture. Je me suis également renseigné auprès de professionnels et les biens extrêmement recherchés à la location sont les maisons 3 chambres! Pour le coup je pense creuser l’histoire mais les tarifs ne sont pas les mêmes et l’obtention d’un prêt sera plus compliquée à obtenir peut être

@YP : Merci pour cette lecture, je vais creuser et essayer de trouver le bouquin!

@alexfr85 : Merci pour cette idée, c’est à 1h30 de mon domicile. Vous y avez un immeuble?

@mdelobel : Pour les provisions "gros travaux", on m’a confirmé que : ravalement fait il y a peu, toiture il y a 2-3 ans, et rénovation des parkings avec nouveau portail voté cette année et déjà payé.

Pour cette opération, idéalement comme je vais l’expliquer ci-après, le but est de profiter au maximum du "levier de crédit", je ne l’ai pas précisé dans mon dernier post qui était fait un peu "à chaud"

Après, je suis quelqu’un très analytique. Je vous ai présenté un calcul de rentabilité fait rapidement après la visite. Mais il a vocation à être développé, de manière à déterminer la part d’apport qu’il conviendra d’apporter si besoin afin de bénéficier d’un CF suffisant pour faire face à la vacance locative ou encore aux travaux potentiels à venir. J’inclurai ensuite à cela la part des intérêt selon le montant et la durée de l’emprunt. Je mettrai ensuite cela en parallèle avec ma capacité d’épargne actuelle.

Pour l’épargne, je reste sur l’idée de conserver notre épargne actuelle au maximum et de continuer à l’alimenter en vue d’amener l’apport le plus important possible à notre RP quand nous l’achèterons (pb: pas d’échéance précise actuellement du fait de mon souhait d’évoluer professionnellement, susceptible d’entrainer un déménagement).

Et oui pour le Pinel, de futurs enfants sont à venir prochainement, ce qui aura vocation à faire évoluer l’imposition sur les prochaines années

Voiloù, merci à tous pour vos réponses, je creuse encore à fond le cas, même si avec le taf c’est dur dur de dégager du temps!

Bonne soirée,

Au plaisir de vous lire

@DDtee
Heureux provincial ! Dans le 93 on compte facilement 2 mois de loyers, j’essaie de ne pas dépasser 1 mois. Mais ce n’est pas facile…
Rastignac

On va effectivement en rester là, car cela ressemble bien à un débat sans fin qui me fait penser à ce qu’il a du se passer ce week-end avec la Grèce. Je suis toutefois étonné de ce que vous me faites dire.

DDtee a écrit :

Vous faites un certains nombre d’amalgames erronés. Ceux-ci sont sans doute liés au fait que vous êtes un de ces intermédiaires indirectement vendeur de Pinel, n’y voyez aucun reproche c’est votre droit, mais ce biai modifie forcément votre perception/objectivité !

Je ne suis absolument pas commercial dans l’âme et me sens plus conseilleur que vendeur. Et je ne vois pas en quoi cela m’empêcherai d’être objectif. J’accompagne mes clients sur le long terme, et ai tout intérêt à leur proposer des investissements qu’ils ne regretteront pas, que ce soit dans l’immo neuf ou ancien, ou dans des placements financiers. Et pour info, j’ai moi même prévu de refaire un investissement défiscalisant dans les prochains mois (si les banques veulent bien suivre).

DDtee a écrit :

Vous n’avez tout simplement pas accès aux investissements les plus intéressants pour vos clients, cela nécessite une masse de travail trop importante pour un intermédiaire.

Ah bon ? Que cela représente une grosse masse de travail, je vous le confirme, car il faut faire une recherche sur tous les programmes qui sortent (c’est aussi pour cela que j’essaie de définir des critères les plus précis possibles pour faciliter mes recherches). En même temps, je n’en fait que quelques uns par an, donc c’est gérable. Mais en quoi je n’aurais pas accès aux investissements les plus intéressants ? Quels sont-ils ? Vous avez l’air de les connaitre ? A part les promoteurs eux mêmes, que l’on imagine mieux placés pour préempter un bien avant sa mise sur le marché, je ne vois pas.

DDtee a écrit :

- Ce n’est pas parce que vous avez fait de bons investissements dans du neuf défiscalisés il y a 15 ans que ce type d’investissement le demeure aujourd’hui.
Vous le dites vous même, c’est grâce à une augmentation imprévisible des prix durant la période.
Pouvons nous re-parier sur un doublement des prix de l’immobilier dans les 10 ou 15 ans ? L’effritement semble au moins aussi probable.

Tout à fait, ce n’est pas parce que c’était une bonne affaire il y a 15 ans que ça l’est aujourd’hui. Mais il ne me semble pas que c’est ce que j’ai dit. Et l’augmentation des prix de l’immo n’était que la cerise sur le gâteau. J’ai toujours fait mes simulations sur la base d’une revente au prix d’achat, et donc sans même tenir compte d’une quelconque inflation. Et je partage votre point de vue : un effritement des prix semble plus probable qu’un doublement des prix. Mais si cet effritement a lieu, il touchera le neuf comme l’ancien. Ce n’est donc pas cela qui fera la différence dans le choix d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien. Par contre, je n’en dirai pas autant du risque d’une taxation ou "obligation" d’isolation des biens anciens qui est dans les cartons de Bercy depuis quelques années déjà (même si j’ai du mal à imaginer que nos politiques arrivent à faire passer une telle chose)

DDtee a écrit :

- Vous laissez entendre la possibilité d’une plus-value à la revente sur les programmes neuf en Pinel. Pensez-vous réellement qu’un bien acheté neuf aujourd’hui vaudra plus cher d’occasion demain ?
- Que devient votre rendement calculé avec défiscalisation quand celle-ci s’arrête ?

Là encore, j’ai l’impression que vous me faites dire ce que je n’ai pas dit. Je ne tiens compte d’aucune revalorisation à l’échéance dans toutes mes simulations, et ne répercute même pas l’inflation sur le prix de l’immo. Dans les premières années, il est par ailleurs clair que le prix d’un bien neuf baisse, car il n’est tout simplement plus neuf. Et la revalorisation n’est ensuite en général que très progressive. C’est là toutefois que l’emplacement et la qualité du bien est importante. Je vois toutefois un avantage pour les biens construits maintenant par rapport à ce qu’il se faisait du temps où j’ai fait mon premier investissement de défisc : les normes d’isolation les rendront plus attractifs sur le marché de l’ancien par rapport à d’autres bien plus anciens et moins bien isolés.

Ensuite, quand la défiscalisation s’arrête, le rendement baisse naturellement. Mais l’investisseur reste libre de poursuivre la location (tout en ayant la possibilité, si le marché le permet, de remonter un peu les loyers, ou de faire du meublé), ou de revendre s’il juge le rendement trop faible. C’était une des grandes craintes et inconnues lorsque ces lois de défiscalisation sont arrivées sur le marché : ne risque-t-on pas d’avoir un afflux de biens sur le marché ? Je n’ai pas trouvé de statistiques précises sur le sujet, mais sur tous les programmes que je connais de près, et tous les investisseurs que je connais qui ont fait ce type d’investissement (pas toujours avec succès d’ailleurs lorsqu’ils ont cédé aux sirènes de vendeurs peu scrupuleux), les ventes restent peu fréquentes, et étalées dans le temps. Comme on dit en bourse, les performances passées ne présagent pas des performances futures, mais pourquoi cela changerait ?

DDtee a écrit :

- Cela n’est pas sans sens que de vous proposer de rechercher l’expérience de multiples investisseurs sur ce forum. Si vous investissiez dans le temps de cette lecture, l’évidence serait d’aller vers de l’ancien pour un cas comme celui de notre ami@Isha…

Si vous le dites. Je n’ai personnellement pas assez d’informations sur le dossier de notre ami Isha pour statuer, même si le fait qu’il ne paie pas beaucoup d’impôts semble en tout cas écarter l’intérêt d’une défiscalisation. S’il fait le choix de l’immo, il a donc effectivement a priori intérêt à s’orienter vers l’ancien. A condition toutefois que le rendement en vaille la peine (car on ne tient que trop rarement compte du temps passé et des soucis que cela peut engendrer). Dans cette optique, j’ai un ami qui a opté pour la collocation. Peut-être une piste à creuser, mais cela suppose au moins un T3 au départ.

En tout cas, de tous les clients et amis que je connais qui ont de l’immo locatif dans l’ancien, très rares sont ceux qui ont un bien qui offre un rendement réellement attractif (une fois pris en compte la totalité des charges et provisions). Mais cela existe naturellement et j’ai d’ailleurs conforté récemment des clients dans leur choix pour de l’ancien. Mais il faut un rendement brut sensiblement au delà de 6 à 8% pour que cela en vaille la peine.

DDtee a écrit :

C’est d’ailleurs dans ces présentations (petit symbole maison près du pseudo) que chacun peut se présenter/présenter son parcours d’investisseur (et non pas pointer vers son site marchand ou non).

Je n’avais jamais remarqué cette petite maison, ni le fait qu’elle pointait sur sa présentation et/ou un site internet. Je me suis pourtant présenté à l’époque (ça remonte de mémoire à 4 ou 5 ans au moins). Je vais voir si je peux retrouver ma présentation et faire en sorte que cette petite maison pointe dessus.
Je suis en tout cas allé faire un petit tour sur votre blog. Si j’ai été séduit par votre parcours, je n’ai étonnamment presque rien trouvé sur les lois de défiscalisation… si ce n’est une comparaison qui n’a aucun sens. Que vous ayez un a priori négatif sur la défisc est une chose (ce que je peux comprendre, car je suis moi même écoeuré de toutes les dérives qui y sont liées), mais pour un fil d’information dédié à l’immo, il me semble que vous devriez en parler un peu plus, ne serait-ce que pour mettre en garde vos lecteurs ;-)

@ Isha : merci pour ces nouveaux éléments. Je vois que vous abordez ce projet avec sérieux et que vous ne vous lancerez pas tête baissée, qui plus est avec l’aide de ce forum. C’est tout ce qui compte. Et que vous aboutissiez ou pas dans l’immédiat, cela restera une belle expérience.

Pour l’appartement que vous avez en vue, le fait que le ravalement et la toiture aient été faits il y a peu est une bonne chose (et l’ascenseur ?). Cela n’empêche pas que dans 20 ou 30 ans, il faudra sans doute recommencer, et d’autres travaux ne manqueront pas de se présenter. Il est donc préférable d’en tenir compte dans vos simulations. Essayez d’ailleurs de savoir combien ces travaux ont coûté aux actuels propriétaires, histoire de vous faire une petite idée. Vous divisez ensuite ce coût par exemple par 25 ans, et vous verrez que ce n’est pas toujours négligeable.

Bonne continuation et au plaisir. Je me suis abonné à la file de discussion, ce qui devrait me permettre de suivre votre aventure.

@DDtee

DDtee a écrit :

mdelobel a écrit :

Mais il faut un rendement brut sensiblement au delà de 6 à 8% pour que cela en vaille la peine.

Notre désaccord principal vient sans doute de là.
Pour moi il est indispensable d’avoir un rendement brut de 10% minimum pour couvrir les risques/potentielles évolutions liés à l’immobilier. Si vous allez voir ma présentation (>13% brut l’an dernier, > 11% net) vous comprendrez que la masse de travail nécessaire pour l’obtenir n’est économiquement pas viable pour un CGP/intermédiaire. Ce type de rendement n’est pas envisageable avec un programme défiscalisant.

Sensiblement au delà de 6 à 8% et 10% minimum, n’est ce pas un peu la même chose ? On est donc bien d’accord au moins sur une chose :-) (et même deux, comme le fait d’avoir une certaine marge pour couvrir le risque d’une évolution défavorable de l’immo, et ne pas être obligé de vendre à une date donnée).

Par contre, j’ai du mal à comprendre comment avec du >13% brut, vous arrivez à >11% net, entre les charges, les impôts, la CSG/CRDS, les provisions pour gros travaux et vacance locative, etc…

Quoiqu’il en soit, encore faut-il savoir sur quelle base vous calculez votre rentabilité : faites vous bien le calcul sur ce que vous rapporte votre investissement à terme par rapport à l’argent investi ? Ou est-ce juste un calcul entre les loyers perçus par rapport à la valeur du bien immo ? Peut-être serait-il intéressant de créer une file pour détailler nos façons respectives de calculer une rentabilité ? Mais je ne sais pas s’il est simple de partager un fichier excel via le forum ? Je vais essayer de poser la question à notre ami IH.

En tout cas avec un programme défiscalisant, il est non seulement possible d’obtenir plus de 10% brut (avant impôts, charges et économie fiscale comprises), mais l’avantage, c’est que cela donne aussi plus de 10% nets.

Dernière modification par mdelobel (13/07/2015 14h01)