Il y a une erreur sur le titre "Appart neuf(…)". Vous n’achetez pas du neuf. Vous achetez aujourd’hui un appartement que vous ne posséderez vraiment que quand il sera vieux de 15 ans. Donc vous achetez du vieux, sans même savoir dans quel état il sera dans 15 ans. Sans savoir non plus s’il sera occupé ou non. Sachant que le bailleur n’a pas le pouvoir d’obliger le locataire à partir avant de vous restituer l’usufruit, il est très probable que vous récupériez un appartement contenant un locataire que vous n’avez pas choisi et d’une qualité tout à fait imprévisible.
Pour comparer, je vous suggère de regarder, si vous achetiez dans l’ancien, même ville et même quartier, quel appartement vieux d’environ 15 ans vous pouvez acheter pour 165 k€ (travaux inclus pour qu’il soit prêt à louer).
Notez que vous investissez 165 k€ dans les deux cas ; mais dans l’ancien, vous avez immédiatement des revenus locatifs pour payer les remboursements d’emprunt, tandis qu’en démembrement, vous ne toucherez ces revenus que dans 15 ans, donc le remboursement d’emprunt est un effort d’épargne sans aucun revenu en face. C’est encore une histoire d’intérêts composés. C’est vraiment utile de savoir les calculer, n’est-ce pas ?
Sur l’absence de commission : typiquement, le commercial qui vend un logement touche entre 5 et 10 % du prix de vente, soit 8 à 16 k€ rien que sur la nue-propriété (et probablement le même pourcentage sur la vente de l’usufruit). Votre écrivez "Non, pas de commission". Soit votre "conseiller financier" a fait voeu de pauvreté pour renoncer ainsi à la commission que lui verserait volontiers n’importe quel promoteur ; soit il est totalement idiot (il a choisi le seul promoteur qui ne verse pas de commission à ses vendeurs !)… soit il vous ment.
Quant au qualificatif de ""conseiller financier". Cette personne vous "conseille" d’investir dans un bien qui coûte, qui ne rapporte rien, et dont la valeur dans 15 ans est inconnue. Il fait l’hypothèse qu’il conserva sa valeur (ce qui ne va pas de soi : vous achetez du neuf, vous revendez du vieux, a priori ça vaut moins cher). Dans cette hypothèse de conservation de la valeur, il vous aura rapporté 2,8 % bruts annuels, or le crédit et les frais divers vous coûtent probablement plus que 2,8 %, donc en fait vous perdrez de l’argent. Dans 15 ans vous aurez dépensé au total plus que 250 k€ et vous revendrez 250 k€ : vous perdrez de l’argent. Allez, si conservation de la valeur, vous devriez avoir une perte de l’ordre de 20 k€.
Autrement dit : dès demain, vous retirez 20 k€ de votre épargne, sous forme d’argent liquide, puis vous mettez 100 € en tickets de loto (= le mince espoir d’une plus-value) et vous jetez 19900 € dans une poubelle (=la très probable perte globale) : ça aura à peu près le même effet. Trouvez-vous que c’est un bon conseil ? Pourtant c’est bien le genre d’investissement qui vous est proposé par cette personne.
Trouvez-vous normal d’appeler cette personne un "conseiller financier", alors qu’il donne des conseils de cet acabit ? C’est soit un conseiller financier, mais incompétent, limite imbécile heureux (il croit sincèrement vous faire faire une bonne affaire, parce qu’il est incapable de faire le calcul exposé ci-dessus par cat, ce qui est pourtant la moindre des choses pour un "conseiller financier") ; soit c’est plutôt un vendeur avide qui n’a que faire de vos intérêts et n’est intéressé que par sa commission. La seconde hypothèse semble la plus probable, mais la première n’est pas exclue ! 
Dernière modification par Bernard2K (22/01/2025 20h30)
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