Fabulon : étude de cas immobilier (Logement Locatif Intermédiaire)

J’essaie d’y voir un peu plus clair sur cette proposition, sur laquelle il va falloir que je me décide assez rapidement: la mise sur le marché de ce programme est très récente, et les appartements sont tous optionnés, la moitié déja vendu.

Pour ce projet (achat, financement du crédit par les loyers, puis revente) vaut-il mieux une sci à l’ir ou une sci à l’is ?
Quid des impots au moment de la revente ?

fabulon a écrit :

J’essaie d’y voir un peu plus clair sur cette proposition, sur laquelle il va falloir que je me décide assez rapidement: la mise sur le marché de ce programme est très récente, et les appartements sont tous optionnés, la moitié déja vendu.?

Mon conseil :
Ne vous précipitez pas sous prétexte que le commercial vous dit que les appartements se vendent comme des petits pains et qu’il faut vous dépêcher de saisir cette opportunité en or… c’est rarement le cas dans l’immo neuf de nos jours, et si c’était l’opportunité du siècle ils appelleraient leurs amis, pas vous…
Et prenez le temps de bien comprendre ce qu’est une SCI, combien ça coute, quelle est la fiscalité pendant et à la sortie (il y a de la littérature abondante sur ces sujets), quels sont les obligations et les risques, et de faire des calculs précis… vous voulez vous lancer dans un projet structurant et vous ne semblez pas comprendre ce dans quoi vous voulez investir… c’est votre argent prenez-en soin

Yoda a écrit :

fabulon a écrit :

J’essaie d’y voir un peu plus clair sur cette proposition, sur laquelle il va falloir que je me décide assez rapidement: la mise sur le marché de ce programme est très récente, et les appartements sont tous optionnés, la moitié déja vendu.?

Mon conseil :
Ne vous précipitez pas sous prétexte que le commercial vous dit que les appartements se vendent comme des petits pains et qu’il faut vous dépêcher de saisir cette opportunité en or… c’est rarement le cas dans l’immo neuf de nos jours, et si c’était l’opportunité du siècle ils appelleraient leurs amis, pas vous…

Vous avez compris sur l’autre post qu’il y a une petite prime de 6 à 8% à aller chercher sur une telle vente, soit environ 15k€. Les pigeons sont rares, alors dès qu’il y en a qui pointe le bout de son nez, l’argument est toujours le même : il faut très vite se positionner car ce serait une très bonne affaire. Le pigeon étant ferré, il serait dommage qu’il aille voir un autre projet et qu’il donne ses 15k€ à un autre intermédiaire.

Mon conseil : ne soyez pas ce pigeon. Cela a très mal démarré pour vous, car visiblement vous êtes pleinement tombé dans le panneau de cette fausse histoire selon laquelle il fallait vous décider rapidement, mais heureusement vous avez pris le temps de poster ici.

fabulon a écrit :

Le point n°3, j’ai du mal à le quantifier: c’est la rentabilité…

La rentabilité brute est simple à calculer :

(700x12)/205000 = 4,1%

C’est un premier indicateur qui devrait vous alerter, c’est une ligne rouge : un rendement de 4,1% brut est mauvais. Quel que puisse être l’avantage fiscal qu’il y a derrière, cela améliorera un peu le résultat, mais cela ne changera pas intrinsèquement les choses.

Donc on oublie cet investissement !

Si vous voulez absolument lancer un appartement en physique, prenez le temps de lire les différentes études de cas de ce forum pour vous former. Et oubliez l’immobilier neuf. C’était déjà famélique du temps du dispositif Pinel ancienne version (qui permettait de récupérer 18% du bien en 9 ans), là ce ne sera jamais intéressant.

Dernière modification par Plutarque (25/01/2025 11h51)

Ce qui est clair, c’est que vous souhaitez remettre une couche d’immobilier (physique ou non) alors que vous y êtes déjà très exposé. Je ne vous en blâme pas, je suis atteint du même mal.

Personnellement, je vois 3 options à explorer vu que vous avez 100k€ à investir :

(1) vous cherchez un appartement autour de 100k€ en sortie de défiscalisation autour de 100k€ avec une localisation sympathique, que vous mettez en gestion locative. Rendement brut visé : autour de 8%.

(2) vous cherchez deux appartements autour de 50k€ en sortie de défiscalisation autour de 50k€ chacun dans des villes de seconde zone (typiquement de 30000 habitants) que vous mettez en gestion locative. Rendement brut visé : autour de 12%.

(3) la pierre-papier.

L’avantage des options 1 et 2, c’est que ça vous évite d’être 100% SCPI, ça diversifie un peu.

Le gros avantage de la sortie de défiscalisation, c’est que vous achetez à des personnes pressées de se débarrasser de leurs biens (négociation possible), et vous récupérez des biens récents avec tout ce que ça implique (DPE en lettre C ou D, résidence récente et sécurisée).

Bonjour,

Des chiffres, des calculs, des pourcentages… c’est bien mais l’humain !

Je loue des appartements depuis 1994 en nus, en meublés.

Je vous conseille de penser au locataire :

- y a t- il une supérette très proche ?

- y a t-il des transports ?

-à contrario, n’ y a t-il pas de point de deal ?

Le loyer et la rapidité de location dépendront de ces facteurs.

Par ailleurs, êtes vous bricoleur pour réparer tous les ennuis de la livraison neuve ?

Vous allez attendre longtemps les artisans pour des prises manquantes, des volets roulants qui ne

ferments pas, des rayures sur le parquet, le WC qui fuie,etc…et la kitchenette non terminée et

pas d’électricité le jour de la livraison ?

Contrôler ce qui se passe dans le contrat en cas de retard de chantier.

Vérifier aussi l’ honnêteté su syndic (j’en ai fait condamné cinq en 30 ans….)

Bon courage !

fabulon, le 25/01/2025 a écrit :

Plutarque a écrit :

Donc on oublie cet investissement !

Si vous voulez absolument lancer un appartement en physique, prenez le temps de lire les différentes études de cas de ce forum pour vous former. Et oubliez l’immobilier neuf. C’était déjà famélique du temps du dispositif Pinel ancienne version (qui permettait de récupérer 18% du bien en 9 ans), là ce ne sera jamais intéressant.

Non, je ne souhaite absolument pas à faire de l’investissement en immo physique à tout prix.

Je me demande si je ne vais pas retourner vers mon idée première, à savoir des scpi.
Voici mon idée:
SCPI en nu-pro sur 7 ans.
Apport: 100 000 € en cash
Au final: 135 000 €.
Le rendement est de 4,4 %
Le hic, c’est que mon portefeuille serait composé de scpi dans une très grande proportion.

Mais pourquoi vous tenez tant a acheter en NP ?  on vous a expliqué dans l’autre fil que c’etait :
- assez peu optimal pour votre profil fiscal
- assez peu en ligne avec votre profil de risque
…

oubliez les projets immobiliser " apportés " par votre banquier ou ces amis …

le " hic’ n’ est pas que le portefeuille soit composé de SCPI mais d’immobilier , ajouter un bien physique unique que vous deleguez  crée un risque de concentration bien plus fort …
mais vous ne voulez pas l’entendre …
Cdt

ps: lisez mon profil ( peu a jour j’avoue ) mais vous verrez que je ne suis pas allergique a l’immobilier..

Google Maps

On est vraiment dans la bonne zone …

Juste par curiosité, vous êtes à quelle distance de Toulouse ?

Remarque en passant : personnellement, je ne vais pas expertiser toutes les idées qui vous passent par la tête. Vous avez plein d’outils à votre disposition : DVF et patrim, meilleurs agents, le forum, etc.

Apprenez à calculer une rentabilité brute, puis nette.

N’oubliez pas qu’un appartement apporte des charges. Quand je vois un calcul où vous faites 750 - 50 € de gestion locative = 700 € nets avant impôts, c’est juste du foutage de gueule. Vous oubliez toutes les charges. Ca s’appelle de l’auto-aveuglement, de l’ignorance volontaire.

Edit : les exemples donnés par Plutarque et Range19 sont éloquents : 10 % bruts, 13 % bruts… ça existe encore, c’est toujours possible. Il faut se former, il faut apprendre à connaître son marché sur le bout des doigts, il faut être réactif… Les méthodes qui permettent de réussir de telles affaires sont détaillées dans les postes de quelques forumeurs : Plutarque, Range19, cricri77700, DDTee, Morey…. Chacun peut les lire et s’en inspirer… ou pas.

Notez enfin que si vous tenez absolument à être le pigeon de quelqu’un, je ne vais pas vous en empêcher. Si vous préférez acheter du neuf loin de chez vous en ne voulant pas prendre en compte qu’il existe un truc qui s’appelle les charges, et qu’une rentabilité brute à 4 % ne fera jamais un bon investissement, ma foi, c’est votre choix. C’est votre argent, c’est votre vie. Vous en faites bien ce que vous voulez.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2025 07h42)