Investissement immobilier locatif dans l'Yonne…

Range19 · #26

Boubouka a écrit :
Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Être à contre courant… stratégie asymétrique : n’est-ce pas exactement ce qu’il faudrait faire, moins rassurant, certes, que la pratique générale ? Je crois à ce marché de niche même si je ne pratique pas pour des motifs tenant à ma personnalité.

Philippe, oui la démarche est risquée et si je ne réagis pas c’est qu’elle est dans le droit fil de ce que fait un de mes copains avec un certain succès depuis plusieurs années… il essaie de me convaincre… avec moins de succès.
Il gère une relation bailleur locataire que je ne supporterais pas mais le fait avec brio. Il arrive à rire de départs d’incendie dans les communs (pour enfumer un voisin…), de l’appel à 23h pour remplacer l’ampoule d’une cave etc etc
Vous savez aussi que pour moi le risque doit être corrélé au montage financier et à l’évolution législative. Acheter un bien de qualité douteuse financé en 5 ans et qui rapporte 20 % : le risque est relativement faible. Faire le même investissement financé sur 20 ans me semble très risqué, ne serait-ce que si on devait se voir imposer des normes de décence plus strictement contrôlées.
Or, autant le législateur est démuni dans le champ économique, autant dans le normatif il se défoule…

Philippe30 · #27

J’avais bien compris que ce n’était pas votre approche immobilière.

Respect à votre ami qui gère de départ d’incendies avec le sourire , cela dénote bien le type de locataire inhérent à ces biens.

Pour le risque dans le long terme , on ne peux savoir mais la vie passe assez vite pour ne pas rester sur le quai à regarder les trains passer.
Il faut juste s’assurer avant de monter dans un train qu’il aille dans la bonne direction ensuite il est toujours temps de descendre avant le terminus.

Philippe

pierrejacques11 · #28

Dans toute cette histoire, le pb est que la notion de "20% de renta" ne vaut que si le bien est loué, d’une part, et que d’autre part il le soit au montant de loyer que l’on souhaite. Or c’est l’offre et la demande qui déterminent les prix, et ce rapport peut tout de suite faire sensiblement baisser les 20%, CAF ou pas CAF. Dans ce genre de zone ou il y a peu de repères, il me semble assez aléatoire d’établir un montant pour lequel la vacance locative serait nulle (ou "frictionnelle", un petit laps de temps entre deux locataires).

Ceci étant, je note Philippe30 que le bien que vous êtes allé visiter se trouve dans une contrée aussi désertique que Villeneuve l’Archeveque, comme quoi…

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

DDtee · #29

pierrejacques11 a écrit :
Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

On dirait une remarque de Parisien sauf qu’il n’investirait pas dans un hameau comme Troyes (je taquine)

Boubouka · #30

@DDtee

Il y a des routes pour aller a Troyes ? Pour un parisien, Levallois c’est déjà chelou
Voir ceci

Ce que disent les parisiens - vidéo Dailymotion

Pumbadu77 · #31

pierrejacques11 a écrit :
Dans toute cette histoire, le pb est que la notion de "20% de renta" ne vaut que si le bien est loué, d’une part, et que d’autre part il le soit au montant de loyer que l’on souhaite. Or c’est l’offre et la demande qui déterminent les prix, et ce rapport peut tout de suite faire sensiblement baisser les 20%, CAF ou pas CAF. Dans ce genre de zone ou il y a peu de repères, il me semble assez aléatoire d’établir un montant pour lequel la vacance locative serait nulle (ou "frictionnelle", un petit laps de temps entre deux locataires).

Ceci étant, je note Philippe30 que le bien que vous êtes allé visiter se trouve dans une contrée aussi désertique que Villeneuve l’Archeveque, comme quoi…

Je salue votre panache à tous les deux, perso j’ai un peu investi à Troyes et déjà à 500 m du centre ville j’étais en stress de ne pas trouver de locataire.

Je n’annonce pas 20 % de renta sans un minimum de recherche. Je pense qu’il y a peu de chance de que je me soit trompé sur mon estimation au point de dégrader la renta brute à mois de 15 points. De plus Je n’ai pas pris en compte dans mon calcul le déficit foncier générer par les travaux.

grand21 · #32

Bravo pumbadu77 !

A fond avec toi !

campagne power !

boubouka a écrit :
J’ai un avis mitigé sur la méthode pumbadu77. Ce n’est ni une découverte ni un secret.

Néanmoins, si on fait comme tout le monde, on se fond dans la moyenne des 3 ou 4%, rabotté par la fiscalité, les travaux et autres imponderables. On peut ainsi investir dans un bien, voire 2 mais guère plus.

Pour réussir, il faut une stratégie différentes et une petite dose de bonne chance … sans oublier la persévérance.

Certains font du meublé, d’autres avec travaux, d’autres du saisonnier. Ce sont des stratégies asymétriques différentes qui permettent d’aller plus loin.

La où je suis admiratif devant notre ami pumbadu77, c’est qu’il une stratégie asymétrique appliquée avec constance, lucidité et consistence. Maintenant sur la longueur il faut qu’il bénéficie du facteur chance … en tout cas qu’il l’a saisisse quand elle passe.

La limite eu modèle quand tout le monde voudra faire pareil. Pour l’instant, il est seul, les autres regardent et lui prend de l’avance … et tant que les autres regardent c’est qu’il est dans une conjoncture favorable.

Développer une stratégie asymétrique … évidemment personne ne peut l’encourager autrement elle ne l’est plus.

Voila pour la théorie facile …. la pratique, c’est notre ami qui l’exerce a ses propres risques. Rien que pour cela, il mérite l’estime.

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Boubouka a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

boubouka a écrit :

ddtee a écrit :

Range19 a écrit :

grand21 a écrit :

LordWolfy a écrit :

Boubouka a écrit :

grand21 a écrit :

DDtee a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

1 #42 01/07/2014 09h57

1 #47 02/07/2014 15h27

Pumbadu77 a écrit :

pumbadu77 a écrit :

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