Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement…

YP a écrit :

Je le constate également et je dirais que la "fixation" géographique est un facteur limitant pour pouvoir saisir des opportunités qui passent hors de notre rayon d’action.
Dans l’absolu c’est vrai pour le choix de tout lieu de résidence, qu’on soit en location ou en propriété. Mais il faut bien habiter quelque part…

Ne doit-on pas également considérer dans ce cas notre conjoint comme facteur limitant dans la saisie d’opportunités () ?
J’aurai à mon sens plus de mal à expliquer à ma compagne qu’il faut qu’elle renonce à son travail actuel (et elle est dans un secteur où si elle ouvre un cabinet en début de semaine n’importe ou en France - hors Paris - elle a une liste d’attente longue comme le bras le vendredi) et à ses amis que de lui faire vendre notre maison …

On peut aussi dire que la part des revenus consacré à payer le loyer supporte l’impot ,que les revenus des placements aussi… alors qu’une RP(à moins que notre cher gouvernement nous mette en place le loyer fictif) c’est net d’impots même sur la PV.
Curieusement,je connais plus de propriétaires à l’ISF que de locataires(mais j’habite pas Paris ou ce constat semble s’inverser)

Je comprends bien le cote affectif …pour moi: bel espace, vue de la mer, arbres fruitiers sur le terrain….a pied les petits magasins dont boucherie, boulanger, un parc pour les chiens-chiens , resto local pas cher etc…

Encore faut il que le montant investi pour la RP soit raisonnable en pourcentage du patrimoine….et tout comme un bateau …faudrait pouvoir payer cash ce "confort" psychologique si les intérêts sont non déductibles

Ex 1 million de patrimoine max 200k , préférablement 100k…au lieu d’une hypothèque…un crédit in fine ou lombard sur la RP a 1 mois euribor ou libor….

Si votre RP coute 100k…empruntez 200k…payez 1.25 % approx de lombard+ 1 mois euribor - très peu-, le 2eme 100k - si la RP coute 100k- vous servira a couvrir les frais de la premiere tranche …et meme a payer toutes les dépenses de votre RP. Bien sur vous ne rembourserez pas de capital …a moins de vouloir…

Ceci n’a rien a voir avec de l’immo locatif achète avec levier…ou tout peut être déduit et qui procure un revenu couvrant toutes les dépenses…etcf…mais encore faut il vouloir et pouvoir gérer tous les aspects…

Philippe30 a écrit :

Pumbadu77 a écrit :

Je ne souhaite pas être méchant mais je pense que tu as fait l’inverse de ce texte. Le plus mauvais investissement est la RP.
Cdt

Qu’un bailleur considère qu’une RP est un mauvais investissement car cela l’empêche de louer , je le comprend mais personnellement une RP est une investissement comme un autre qu’il est possible de valoriser et de revendre sans plus value.

Un développement de votre part serait souhaitable pour une meilleure compréhension.

Philippe

Bonjour,

En effet, je n’ai pas été très précis. Je pense que nous avons tous l’habitude d’entendre autour de nous : <Dès que tu en as les moyens il faut s’acheter sa RP>. Et je ne cesse de leur expliquer que leur argumentaire est totalement infondé.
Je m’explique, je pense que très peu d’entre nous achète une RP pour sa future rentabilité. (je parle pour moi dans un premier temps). L’achat d’une RP fait partie de ce petit plaisir qu’on se fait pour se sentir bien chez soi.

Par exemple, quand je suis arrivé à Paris j’ai hésité entre m’acheter une RP et réinvestir en province.

Option 1 : J’achète ma RP :
prix : 170 k€ (loyer correspondant : 700€)
Emprunt 110k€ sur 15 ans : 780 e /mois
apport : 60 k€

Ainsi, je modifie très peu mes habitudes de tous les jours et je profite dans 15 ans de ma RP. Néanmoins je suis bloqué vis à vis de mes investissements quand mon prêt augmente mon taux d’endettement.

Option 2 : J’investi en province.
Prix : 150 k€ (loyer : 1500€ par mois)
Emprunt : 100 k € sur 15 ans : 725 € par mois
Apport : 40 k€

Grace à cette méthode, je génère plus de 750€ par mois de bénéfice (hors impôts et frais divers)
Et j’ai pu 6 mois après acheter ma RP et je re-signe demain pour un autre investissement.

Pour conclure, investir trop rapidement dans sa RP peut être bloquant pour votre avenir en tant qu’investisseur.
Pour nuancer mes propos, je suis tout de même d’accord que la stabilité d’une RP peu rassurer votre banquier.

Ps : je pense que plusieurs personnes ne seront pas d’accord avec moi mais j’attends vos remarques.

J’avais déjà lu ici et là qu’en effet ce n’était pas forcément intéressant. Mais ça vaut peut être plus maintenant que lorsque j’ai acheté en 2003.

J’ai acheté dès que j’ai pu pour trois raisons:
1) nous commencions dans la vie active, nous pouvions donc prétendre à des prêts aidés et à zero %
(les conditions ont été depuis assouplies)

2) Mon loyer ne cessait d’augmenter tous les ans, et pas qu’un peu. En achetant avec un crédit à taux fixe, le montant de mes mensualité( équivalent au loyer)  ne bougerait plus pendant 20 ans tandis que mes revenus augmenterait. A contrario le loyer continurait d’augmenter.

3) Dans une optique retraite et investissement futur, je savais qu’une fois arrivé la baisse de mes revenus à la retraite, je n’aurai plus de loyer ou crédit sur le dos. Ce qui compenserai cette baisse de salaire.

En dehors de ces 3 points, je savais aussi que je ferais certainement une plus value en cas de revente. (lointaine banlieue parisienne qui est appelée à se développer )

Bonjour,

Le fait d’être ou non propriétaire de sa RP fait partir des premiers critères qu’une banque demande pour déterminer dans quelle catégorie d’emprunteur vous allez être classé, avec les revenus et le % d’épargne financière par rapport au montant du prêt.

La catégorie détermine le taux de votre prêt et les garanties qui vous seront demandées.

Je pense que le choix d’investir sur du locatif ou sa RP est surtout dépendant de ses objectifs de vie mais pas généralisable comme le premier article.

Carpediem

Philippe30 a écrit :

Ce que vous dites est juste SAUF que je ne suis pas d’accord avec votre approche taux d’endettement.

Une banque regarde votre reste à vivre qu’il  s’appelle loyer ou  remboursement , la banque sera d’autant  plus ravi de vous prêtez que vous avez déjà commencer à construire un patrimoine.

Vous avez pu faire des investissements  car ceux ci généraient un bon cash flow sinon vous n’auriez pas pu la faire , la démarche de la banque aurait été la même que vous soyez propriétaire ou locataire.

La banque regarde le reste à vivre et prend 80 % des revenus locatifs pour le calcul de l’endettement.

Le calcul de l’endettement est valable au début des investissements car ensuite il devient accessoire , la banque regarde uniquement ensuite la validité du montage  , est-ce que celui va vous coutez ou vous rapportez tant que le montage rapporte la banque suivra.

Je suis à plus de 100  % d’endettement mais je peux emprunté encore sans problème.

Il y a une phase délicate vers 7 ou 8 lots et ensuite les montages sous réserve d’être bénéficiaire sont acceptés par au moins une banque , il suffit de trouver l’établissement

Il est aussi intéressant au début des investissements de prendre plusieurs banques afin ensuite de passer d’une banque à une autre lors des achats suivant.

Philippe

Merci pour votre conseil sur le fait de consulter plusieurs banques, j’ai tendance à ne pas le faire.

Pumbadu77 a écrit :

Option 1 : J’achète ma RP :
prix : 170 k€ (loyer correspondant : 700€)
Option 2 : J’investi en province.
Prix : 150 k€ (loyer : 1500€ par mois)

Option 1: loyer à moins de 5% de rentabilité
Option 2: loyer à 12% de rentabilité.
Evidemment, avec ce genre d’hypothèse de départ, la conclusion ne fait aucun doute… (en plus, tu as "perdu" 10K dans l’option 2)

Refaire le même calcul avec des rentabilités moins extrêmes et en prenant en compte "impôts et frais divers", ce serait plus réaliste.

Franchement:
"loyer : 1500€ par mois / Emprunt : 725 € par mois", j’en achète 12 tout de suite…

Faith, dans l’option 2 j’ai fait un apport de 40 k et c’est bel et bien mon investissement actuel …
ce ne sont pas des rentabilités extrêmes. 5% c’est déjà pas si mal pour certain agent immobilier …

StephaneP63 a écrit :

L’héritage qui nous coûte aujourd’hui plus du double de l’appartement..

Moi j’opte plus pour les investissements immobilier dans les forêts tropicales, écologiques et rentables!

Hum… histoire qui me semble plus que tirée par les cheveux pour une conclusion… sans surprise

La RP est quelque chose de particulier dans un portefeuille.
Ce n’est ni un actif (actions,AV or etc..) ni un passif (voiture ,hifi etc..)
Mais quelque chose qui est neutre.
Cela ne rapporte pas de dividendes comme des actions est n’est pas revendu quand la valeur monte comme de l’or.
La revente se fait pour d’autres raisons comme le besoin d’avoir plus grand,une mutation etc…
Mais le prix ne baisse pas trop meme en période peu faste pour l’immo comme en ce moment. (disons pas comme une bagnole qui perd 50% en 3ans) et dans le calcul on se dit que l’on ne paye pas de loyer ce qui diminue la perte si perte il y a.

C’est de plus quelque chose d’affectif et parfois a juste titre comme par exemple la vue imprenable sur les montagnes enneigées si vous etes en Savoie ou le petit  ruisseau a truite qui traverse la propriété en Normandie.
Ces choses la n’ont pas de prix si l’on est amoureux de la nature ou pecheur dans le second cas ou du moins un prix que l’on est pret a assumer rien que pour le plaisir.
On n’est pas obligé de penser systématiquement rentabilité et le plaisir du sweet home a aussi un prix .
Quand on fait des voyages on ne regarde pas que l’on va dépenser un max et que la rentabilité est trés négative,on se fait plaisir c’est tout.
Maintenant pour un appart dans une tour de Boulogne Billancourt je reste beaucoup plus mesuré.

Bonjour

Pour ma part, je vois l’achat de ma RP comme un investissement à long terme en vue de préparer ma retraite.
Fin du crédit à l’âge de 65 ans.
Donc logé gratuitement (ou presque) lorsque mes revenus baisseront.

On peut chercher à augmenter ses revenus en dehors de sa retraite (par des placements) mais on peut aussi choisir de diminuer ses charges.

mafo