Modalités de nantissement pour l'achat de parts de SCPI

Si vos revenus ne vous permettent pas de vous endetter, est-il prudent de chercher à le faire malgré tout ?

Si vous souhaitez absolument "tirer du crédit" de votre assurance vie, il est possible de demander une avance à des conditions financières qui sont propres à chaque assureur. Il existe des assureurs qui pratiquent de telles "avances" à des conditions financières attractives, mais ils ne sont pas légion.

Le crédit immobilier classique ne peut pas être obtenu sans un examen de vos revenus personnels.

Quel est l’objectif que vous poursuivez au travers de cet investissement ?

stephane a écrit :

Si vos revenus ne vous permettent pas de vous endetter, est-il prudent de chercher à le faire malgré tout ?

Si vous souhaitez absolument "tirer du crédit" de votre assurance vie, il est possible de demander une avance à des conditions financières qui sont propres à chaque assureur. Il existe des assureurs qui pratiquent de telles "avances" à des conditions financières attractives, mais ils ne sont pas légion.

Le crédit immobilier classique ne peut pas être obtenu sans un examen de vos revenus personnels.

Ma situation est pour l’instant assez particulière (congé sabbatique pour diverses raisons) mais je dispose d’un patrimoine et d’une réserve financière suffisante pour que cet endettement ne pose objectivement aucun problème.

Cependant, je suis parfaitement conscient que du point de vue d’une banque, la préférence va vers une personne avec pas ou peu de patrimoine mais des revenus qu’il estime "garantis" sur la durée du prêt. C’est en ce sens là que j’évoquais le nantissement d’une assurance vie pour tenter de palier à cette lacune, sans vraiment savoir si cela rendait l’emprunt réalisable ou non.

stephane a écrit :

Quel est l’objectif que vous poursuivez au travers de cet investissement ?

L’objectif est simplement de diversifier au mieux mon patrimoine. Je disposais d’un investisement locatif en "direct" (appartement T2 region parisienne) dont la vente définitive aura lieu prochainement. Cette vente va déséquilibrer de manière importante la part de l’immobilier dans mon allocation d’actifs.

Pour y remédier en partie j’ai prévu d’investir dans certaines SIIC (je possède de FDR et Mercyalis pour environ 10% de mes actions) mais également en SCPI. A ce jour, j’ai des parts Immorente (achetées comptant en 2010) et je lorgne sur des parts PFO2 et Foncia Pierre Rendement (attente d’une prochaine AK éventuellement). Je précise que je ne souhaite plus investir en direct dans l’immobilier car je n’ai pas le temps ni la motivation suffisante pour dégager une rentabilité intéressante.

Il semblerait (mais tout dépend bien sur du montage exact et du taux proposé) qu’il pourrait être plus avantageux pour moi d’utiliser en garantie une partie de mon patrimoine pour acquérir des SCPI à crédit plutôt que d’acheter au comptant. J’ai commencé à faire différentes simulations en ce sens mais avant d’aller plus loin j’aimerais savoir si je perds mon temps ou non dans cette voie.

Pour devancer certaines questions, je ne suis pas intéressé par la nue propriété (TMI à 14% et pas d’ISF).

Merci pour cet échange qui me sera sans doute d’une grande aide

PS : Le titre du thread ne correspond pas à ma demande mais je ne peux pas le modifier. Si le webmaster passe par là qu’il n’hésite pas..!

jaidelachance a écrit :

- 117 kEuros pour appartment avec travaux : j’ai fait un nantissement de 50 kEuros auxquels je n’ai plus accès….

Bonjour Jaidelachance,

Je suis en train de monter un dossier assez similaire, et toutes les banques rencontrées pour l’instant veulent prendre, en plus du nantissement, une garantie (hypothèque / crédit logement) sur le bien acheté. est-ce aussi le cas pour vous ?

En plus les supports à nantir qu’elles me proposent, sont soit :
- des assurances-vie maison avec des frais d’entrée (même négociés on reste à 1 ou 1,5% quand même) pour des fonds euros pas très transparents.
- domicilier chez eux un PEA ou un CTO avec uniquement des OPCVM maison (donc encore des frais  en cascade) qui seront gelés pendant toute la durée du prêt sans possibilité d’arbitrages.

Elles ont toutes refusé de nantir des avoirs qui ne sont pas chez elles, même s’ils sont dans une de leurs filiales.

Pour information, dans leurs calculs les banques prennent actuellement une hypothèse de revalorisation de (seulement) 2% par an sur le fond euro dans le cadre d’un montage in-fine sur 8 ou 10 ans.

Chaque banque décide au cas par cas en fonction du dossier. Pour ma part, j’ai pu faire des nantissements de contrats d’assurance vie (AFER et Fortuneo) pour garantir un emprunt (dans une banque que je connais de longue date), sans hypothèque, mais avec caution personnelle en plus (et le dossier ne faisait pas risquer grand chose à la banque en fait….).

Ma situation est celle d’ancien salarié ayant créé une activité indépendante mais n’ayant pas 3 ans de bilans.
Mon endettement à l’époque était déjà supérieur à 33% de mon revenu "officiel" (plus de 1500 euros de remboursements mensuels entre résidence principale et loi scellier).
Je n’étais donc pas "finançable", mais mon revenu d’indépendant était très large (mais peu d’historique) et mon patrimoine financier me permettait de rembourser directement les crédits si nécessaire. De plus, le montage en loi scellier comportait une assurance loyers impayés (en gros j’étais tranquille).

La valeur des scpi prise en garantie, il y a plusieurs raisons :
- investissement relativement "faible" de 30 000 euros. c’est ma première incursion dans le domaine des scpi, je voulais commencer pour "apprendre".
- la caisse d’épargne a pris la valeur des parts en garantie car il s’agit d’actipierre europe de ciloger qui appartient à la caisse d’épargne. Il me semble que la caisse d’épargne ne finance d’ailleurs que les scpi de ciloger d’ailleurs (proximité caisse d’épargne/ciloger).

Voilà mon expérience.

Juste après avoir fait cela, je suis tombé sur une occase en immobilier, pas chère et là la banque a bien voulu me financer mais avec des garanties…
Aujourd’hui, j’ai dans les 300 k de capital en crédit à rembourser avec 2500 euros de crédit mensuel (investissement plus résidence principale).
Mes revenus locatifs et scpi sont de l’ordre de 2500 euros aussi avec un avantage fiscal de 300 euros mensuels (j’ai un autre bien en locatif entièrement payé).
Enfin c’est tranquille, tant que ça tient mais je vais arrêter un peu le locatif durant un an ou deux .

Oui, c’est sûr qu’on s’éloigne du cas standard préféré des banques : "jeune couple avec un enfant pour achat résidence principale, 2 cdi, pas d’autres crédits".
Le fait est que j’ai une bonne relation avec le directeur d’agence qui a financé.

Avec la proposition en main, j’ai appelé un ami qui fait du courtage de prêt en lui demandant si le taux était correct et il m’a dit que c’était une bonne proposition.

Au final, 117 kEuros empruntés (intégralité bien + frais de notaires + travaux).
3 loyers de 350 euros incluant les charges soit 1050 euros mensuels.
Les charges sont de 80 euros mensuelles ou 240 euros par trimestre.
Une taxe foncière à 650 euros, soit 55 euros mensuels.
Le financement sur 20 ans donne une mensualité de 670 euros je crois.
1050 - 670 - 80 - 55 = +245 euros (solde positif)

Le rendement que je calcule: (loyers-charges)/prix d’achat

(12*1050 - 4*240 - 650) / (117 000) = (12600 - 960 - 650 ) / 117 k = 9,4 % de rendement net de charges et taxe foncière mais hors fiscalité

Votre projet m’interpelle…
Il s’agit de gros travaux? (immeuble à rénover entièrement)?
Pouvez vous donner quelques chiffres (coûts des travaux, de l’acquisition, loyers attendus)
Vous êtes sur quelle région?

Ca semble très bien et l’emprunt n’est pas "excessif" (des gens empruntent cette quantité pour une maison ou un appartement).
C’est sur quel coin?