Investir dans un immeuble de rapport au Havre ?

@Philippe30: Une "société à l’IR" (relisez ce que j’ai écrit) n’est pas forcément une SCI.
Pour la location meublée, ça peut très bien être une SARL de famille (à l’IR) ou une SNC (transparente à l’IR).

Effectivement, dans le cadre d’une société à l’IR, il n’y pas la même relation entre fiscalité et montant des distributions (des dividendes en tout cas), par définition de la fiscalité d’une telle société.

Tout le monde n’est pas dans une situation identique à la votre, et je réagissais juste à votre "Allez faire la même chose en IR….".

Je continue mes réflexions sur le changement de ma SCI IR en SCI IS.
Pour mes hypothèses, j’ai pris 1.5 mois de vacance locative / an, et j’ai distingué la situation actuelle (1 T3 + 4 T2) de la création d’un T4 duplex (1 T3 + 3 T2 + 1 T4). Je suis parti d’un TMI 30%. Les travaux du T4 sont estimés à 15K€ pour 40m² supplémentaires et un loyer estimé à environ 750€ / mois HC, et 650€ / an d’augmentation de la taxe foncière.

J’ai pris une PV de 50K€ pour l’exemple (faudrait refaire avec une plus grosse PV pour mesurer l’impact de l’augmentation de la PV mais ça ne me parait pas très réaliste).
Dans ma SCI IR actuelle, la PV est taxé à 19% + 15.5%, minorée des abattements suivant la durée de détention.
A l’IS la PV est calculée à partir de la VNC du bien (prix d’achat - total des amortissements), imposée à 15% dans la limite de 38 120€, puis 33 1/3%.

Pour la trésorerie, on obtient ça :



Pour le bénéfice net après impôts (prix de vente - capital restant dû - impôts + trésorerie générée sur la période), on obtient comme déjà dit plus haut, très peu de différence entre les 2 structures :



En conclusion, il me semble plus avantageux dans mon cas d’opter pour une SCI IS et de faire les travaux de création d’un T4 duplex, pour maximiser la trésorerie.

Pour la SCI IR, j’ai intégré le payement de la CSG en N+1 sur le résultat N.
Pour l’impôt, je suis actuellement dans la TMI 14%, je bascule dans la TMI 30% avec les revenus fonciers de cet immeuble et j’y reste pendant tout la durée du crédit.

J’ai fais une simulation de l’impôt en prenant le résultat foncier au bout de 10 ans et en l’intégrant à mes revenus actuels pour calculer le taux moyen de l’imposition sur mes revenus (environ 10%) que j’ai appliqué à ces revenus fonciers.
C’est une approximation, mais je pense que c’est suffisamment correct pour ne pas fausser les résultats finaux.

Et effectivement, plus j’y réfléchis et moins je trouve d’intérêts à la SCi IR, alors que tout ceux avec qui j’en ai parlé m’ont conseillé ce choix (notaire, CGPI).

Je suis un peu perplexe quand je lis :

’’La revente des parts sociales se calcule sur la base suivante ( Actif - passif  ) / nombre de parts
L’actif étant constitué de  Frais de constitution + valeur du bien + compte bancaire
Le passif étant constitué  de Capital social + CCA + dépôts et cautionnements + emprunts + dettes Fournisseurs + Dettes fiscales + autres dettes’’

En effet, il faudrait déjà préciser que la ’’valeur du bien’’ est la valeur vénale (et pas le prix d’achat ou la valeur comptable).
Par ailleurs, je pense qu’un acheteur n’acceptera pas forcément de payer un prix intégrant les frais de constitution, ou n’intégrant pas une décote en raison de la structure complexe et contraignante avec laquelle le bien est détenu (en particulier la fiscalité résiduelle). 

Je suis cependant d’accord avec le fait que cette formule donne un point de référence qui peut être utilisé pour déterminer un prix de part (éventuellement différent de ce point de référence).

Cet investissement tourne mal, j’ai déjà 4 refus pour le financement du bien, avec encore 2 banques en lice, mais je n’y crois plus vraiment. J’ai déjà dépassé les délais fixés dans le compromis de vente d’un bon mois.
J’attends normalement d’ici demain les dernières réponses, qui vont sûrement revenir négatives. Je mets ci-dessous les détails de l’opération, si quelqu’un est intéressé, qu’il me contacte par mp, je le mettrai en relation avec l’agent immo qui s’occupe de l’affaire.

Hypothèses d’achat

prix d’achat 233 K€
FA 15 K€
Travaux 75 K€
Frais de notaire 16.8 K€
Frais bancaires 1.5K€
Frais de cautionnement 1.5K€

Total achat : 340.8K€

Apport : 10.8K€

Total à financer : 330K€

220K€ prêt amortissable 2.8% / 18 ans
110K€ prêt in finé 3.54% /18 ans (avec nantissement de 55K€)

Hypothèses de location

Local commercial loué 416€ / mois
T3 1er étage loué 530 € / mois
3*T2 loyer potentiel 380€/mois
1*T4 loyer potentiel 650 €/mois (après travaux d’aménagement des combles)

Total 2736€/mois

Simulation

hypothèses :

1 mois de vacance locative / an
Assurance PNO 750€/ an (290m² environ)
GLI 3% des loyers
Gestion locative par agence 6% TTC des loyers
achat via SCI IR
TMI 14%

Edit : erreur de fichier, je vais mettre à jour ma simulation

Dernière modification par NYBR (07/08/2014 22h11)

Je réalise cet investissement principalement pour les gros travaux qui me permettent d’annuler une grosse partie des mes revenus fonciers 2014. Et étrangement j’ai eu plusieurs refus parce que l’immeuble n’était pas entièrement loué (4 lots vides sur 6) et avec beaucoup de travaux à faire…

Pour le montage avec crédit in finé, j’avais 2 objectifs en tête : baisser les mensualités pour améliorer le cash flow (pour qu’il soit > 0) et nantir la moitié du montant de cet emprunt en pensant que ça rassurerait les banques (mon apport + le nantissement représentent environ 20% du voit total de l’opération).

Félicitation, c’est toujours sympa de voir qu’un projet abouti.
A suivre pour de nouvelles aventures, les travaux..

Cdt

Un petit up, 5 mois après l’achat, pour ceux qui seraient intéressés par l’achat d’un immeuble de rapport avec travaux.

Difficultés rencontrées


- Le locataire du commerce a profité des changements de propriétaires successifs pour retarder le payement de ses loyers. A sa décharge, il a eu plusieurs appels de loyers venant de 2 agences différentes le temps que tout se mette en place.

- 1 mois après la signature définitive, les intempéries ont décollé des morceaux de peintures de la façade qui s’effritait déjà. Au lieu d’attendre 12 à 24 mois comme prévu, j’ai dû faire un ravalement complet pour environ 9K€.

- 1.5 mois après la signature, le locataire du 1er étage à déposé son préavis. Même punition, je dois faire un rafraichissement complet du T4 qui n’était pas prévu aussi vite.

- Retard sur le chantier, environ 2 mois.

Points positifs


- Le départ du locataire du 1er étage m’a fait repenser la situation. A la place d’un rafraichissement, j’ai opté pour la division du T4 en un T3 et un studio meublé. Objectif : location en Borloo intermédiaire pour le T3, et statut LMNP pour le studio meublé. Après discussion avec l’urbanisme, la taxe parking n’est remplacée par rien pour le moment. Je vais demander une confirmation écrite.

- Bon feeling avec l’entrepreneur. Les travaux ont l’air bien exécutés. Il m’a fait une remise de l’équivalent d’1 mois de location de 2 T2 pour le retard, plus quelques petits plus non prévus (1 vélux, des stores électriques).

- Avec 500K€ de crédits sur le dos, une nouvelle ligne de crédit de 40K€ ne pose plus de problème tant que le dossier est viable et bien maitrisé.

- Tous les appartements seront loués en Borloo intermédiaire, mis à part évidemment le studio meublé. Au Havre, le plafond est de 10€/m² ce qui permet de louer à des prix proche du marché actuellement.

- Les appartements se louent bien et aux prix que j’avais fixé avec l’agence.

En synthèse, une sacrée expérience qui est loin d’être terminée avec son lot de difficultés, mais terriblement enrichissante sur le plan de l’investissement immobilier.
Le différé de remboursement de crédit, au moins partiel, me semble un minimum vital dans ce type d’investissement avec de gros travaux.
Le rendement net net (après impôts) devrait être correct et plus élevé que ce que j’avais calculé initialement (pas prévu le LMNP ni de faire passer tous les appartement en Borloo intermédiaire).

En terme de flux, j’aurais environ 3K€ de loyers / mois pour un peu moins de 2K€ de crédits. Une fois toutes les charges déduites, l’immeuble rapportera environ 5K€ / an entièrement loué, donc eu peu moins en réalité.

Merci pour ce suivi détaillé NYBR et bravo pour le parcours.

Originaire du Havre où ma famille vit encore, je pense de plus en plus à franchir le pas de l’investissement locatif pour diversifier, cette ville regorgeant de bonnes opportunités.

Ne disposant pas d’un patrimoine aussi important que vous à vos débuts, je souhaite me lancer d’abord sur une petite surface (studio/T2).
Idéalement sur un bien avec travaux que je ne compte pas faire moi-même par manque de temps/envie.
Et puis ensuite faire grossir le patrimoine doucement mais sûrement.

Selon moi, il y a trois facteurs clés :
- Dénicher la perle rare via un réseau efficace. Bien situé, forte marge de négociation sur le prix (vente contrainte ou travaux importants par exemple).
- Avoir un entrepreneur de confiance (fiable, à l’heure et de qualité) pour les travaux et leurs estimations.
- Avoir une banque qui nous suit avec de bonnes conditions (taux, etc)

Mais les plus expérimentés d’entre vous pourront sûrement me reprendre.

NYBR, je me permettrais de vous contacter en MP pour des infos plus détaillées sur Le Havre sans trop polluer la file.

Je suis actuellement à la recherche de ces 3 facteurs-clés pour Le Havre et j’essaierai de venir mettre à jour l’avancement.

N’hésitez pas à m’indiquer si vous préférez que j’ouvre une nouvelle file.

Bonjour,

Je lis avec intérêt votre message car je suis moi-même intéressé par un investissement au Havre.
Avec Rouen comme alternative.

Je ne suis pas du tout du coin, étant originaire de Paris et vivant en Suisse.
J’ai cependant un atout dans ma manche: ma mère va s’installer à Trouville dans quelques jours. De là, elle pourra aller rapidement en Seine-Maritime.

J’etudie le plan du Havre et la réputation de ses quartiers depuis plusieurs semaines.
Investir à l’ouest de la rue de Tourville me paraît naturellement séduisant car cela signifie qu’on est au centre-ville ou tout proche (au passage, être au sud de Coty est sûrement bienvenu; la question est de savoir jusqu’où au sud; que valent les quartiers des docks et ceux encore plus au sud?).
Cependant, faut-il écarter Graville et Massillon qui me semblent peu excentrés et proches de l’université? Sachant que nombre d’offres de vente touchent ces quartiers (ce qui est peut-être mauvais signe?).

Je pense que vous avez raison de débuter avec une petite surface.
Ça limite le risque financier et vous permet de débuter sereinement.
Je suis dans le même cas que vous.

Je suis en revanche plus partagé pour ce qui est de louer aux étudiants. Vous allez de facto avoir de la vacance locative (l’été) et vous vous exposez à un turnover fréquent, lui-même générateur de vacance locative et de frais (si vous faites gérer le bien).

En effet, en ce qui concerne la vacance locative, c’est ce qui nous inquiète le plus, surtout au Havre, beaucoup moins à Rouen. Le nombre de biens en location dispo est vraiment important au Havre.
On vise plutôt un petit F2 qui pourrait également convenir à de jeunes travailleurs.
On se dit néanmoins que si on fait de la qualité au bon prix, on aura toujours des candidats, c’est peut-être une erreur de débutant!
Comme on a le même projet, on devrait s’associer, et visiter les mêmes biens : l’un de nous fera des offres massacrées et l’autre avec son offre légerment supérieure apparaîtra ensuite comme l’acquéreur idéal
Assez d’accord cependant avec DDtee, je me verrai mal investir sans pouvoir faire la gestion moi-même. Vous n’avez aucune possibilté en région Rhône-Alpes par exemple?

Fredgen a écrit :

Le Havre me paraît un bon compromis risque-rentabilité.
Difficile de trouver une ville similaire.

Vous visez l’autre bout de la France. N’y-a-t-il aucune ville d’Haute Savoie, ou en Isère qui vous plaise?
Si vous êtes obligés d’y retourner pour des problèmes, vos trajets vont être épuisants, coûteux et stressants.

Fredgen a écrit :

J’espère en outre qu’elle sera mieux faite par des professionnels (et non par ma mère, que je charge uniquement de me faire un retour sur quelques opportunités afin de pouvoir décider quelle acquisition réaliser).

Le travail que vous incombez à votre mère est capital. Elle a une sacré charge sur les épaules.
Déjà des personnes très intéressées par l’investissement immobilier pataugent pour estimer les travaux, mais alors votre mère …?

Fredgen a écrit :

Je crois profondément que le temps (le mien) vaut de l’argent

Et celui de votre maman ? Elle a peut être pas envie de courir tous les immeubles pour savoir si c’est du simple ou du double vitrage, une chaudière collective, dans quel état est la toiture…

Pour la gestion par agence, je vous laisse lire des files de ce forum qui y sont dédiées. Il va falloir croiser les doigts pour avoir des gens avec une conscience professionnelle, et pas uniquement commerciale. Vous ne vous en rendrez compte qu’avec les premiers pépins.