Achat-Revente d'un terrain après lotissement : quelle fiscalité ?

Bonjour,

Votre question amène à aborder plusieurs problématiques. En effet, avant même d’envisager la fiscalité, il convient de parler de l’aspect "activité commerciale".

L’achat revente de terrain et de tout bien immobilier en général est un métier, il s’agit de celui de marchand de biens. L’article 35 du code général des impôts précise que :

"I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :

1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés….."

Ainsi pour répondre à votre question : "…à titre perso; quelle-est la fiscalité ?…"

Il faut savoir dans quelle cadre vous allez vous trouver, en effet si vous avez mal anticipé votre montage de projet, l’administration risque de vous requalifiez de force comme marchand de biens… avec tous les inconvénients qui en découle (TVA immobilière, prise en compte de BIC, cotisation sociale…).

Pour essayer de vous aider dans votre projet, il faudrait répondre aux questions suivantes :

- Avez-vous déjà fait de l’achat / revente de biens immobiliers en général (à titre perso ou en société) ?

- Quel est l’importance de votre lotissement ? Nombre de lots à bâtir ?

- L’assiette du lotissement appartient-elle à un seul propriétaire (ou une seule indivision) ? Ou faut-il prévoir plusieurs acquisitions pour la constituer ?

- A quelle échéance souhaitez-vous revendre les terrains, 6 mois, 1 an, 2 ans … 15 ans ?

- Exercez-vous un métier en lien avec l’immobilier au sens large (agent immo, notaire, travaux dans les TP etc….) ?

-

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Bascarol ma problématique aujourd’hui est vraiment fiscale. Les études sont en cours mais très peu de risque car nous sommes dans un mitage urbain sur d’ancienne parcelle vierge.

Sasuke, pour vous répondre:

- Avez-vous déjà fait de l’achat / revente de biens immobiliers en général (à titre perso ou en société) ?
NON

- Quel est l’importance de votre lotissement ? Nombre de lots à bâtir ?
5 lots

- L’assiette du lotissement appartient-elle à un seul propriétaire (ou une seule indivision) ? Ou faut-il prévoir plusieurs acquisitions pour la constituer ?

Pas d’acquisition mais nous lotissons avec les voisins (pas de risque)

- A quelle échéance souhaitez-vous revendre les terrains, 6 mois, 1 an, 2 ans … 15 ans ?
3 ans ou plus rapidement.

- Exercez-vous un métier en lien avec l’immobilier au sens large (agent immo, notaire, travaux dans les TP etc….) ? NON

Pour être clair, il y a une intention spéculative et je voudrais connaitre la fiscalité en cas de marchand de biens mais sans société.
Pourriez-vous me dire pour 10 de benef par exemple combien va prendre le fisc?

J’achète une parcelle de terre mais je n’ai pas besoin de faire d’autres acquisitions pour lotir car le lotissement se fera avec les voisins. par contre je vais revendre donc le caractère habituel et spéculatif est présent.
Les 5 lots sont sur cette parcelle de terre pour un lotissement de 12 lots au total. Pour les voisins, il sont propriétaire depuis longtemps; d’ailleurs il ne vont certainement pas revendre mais construire pour eux même.
Ma problématique est que j’achète pour revendre donc TVA et BIC à mon sens. Je me demande s’il est plus intéressant de faire en SCI à l’IS ou en nom propre.
Le régime du marchand de bien c’est TVA, BIC et CSG à 8%?

Merci,

Ok pour les coûts de viabilisation.

J’en reviens à ma première question fiscale.

Sur l’imposition des plues values pas de difficultés c’est 34,5% et pas de TVA

Pour une structure à l’is c’est 15,5% puis 33,3% au dessus de 38K€. Ensuite les associés sont imposable sur les dividendes à l’IR après abattement de 40% et 15% de CSG sur 100% des dividendes.
100Ke de résultat après TVA
IS prend:5,89 + 20,46
Le dividende est de 73,65Ke
En gros pour un TMI de 45%: Pour un benef de 73,65K après TVA il reste environ 44Ke.

Pour les personnes physiques BIC plus CSG à 8% plus TVA? Ce Troisième régime n’est-il pas plus favorable que le regime de la structure à l’is?
Toujours pour 100K€ après TVA je retire 8% de CSG et 45% d’IR: 47K€

Merci pour vos commentaires.

EDIT: Il y a une taxe d’aménagement sur une viabilisation?

Dernière modification par maria (19/08/2014 19h46)

Merci,

Les cotisations sociales sur les BIC 7,5% CSG et 0,5 CRDS. Je ne suis pas sur d’avoir du RSI..

Bonjour,

Vous parlez du regime des TNS?

Merci pour les infos j’y vois plus clair.

Il n’y a pas photo, une société à l’is en faisant fructifier le résultat au sein de la structure.

Pour la taxe d’aménagement, il faut en payer une pour une viabilisation de terrain?

Bonjour ,
Je me permets d’écrire sur cette page car mon cas est par certain aspect identique .
En 2010 j’ai acheté en nom propre un grand terrain avec une veille maison, dans la foulée j’ai revendu la maison avec une partie du terrain. Sur le reste du terrain j’ai construit ma résidence principale que j’occupe actuellement. A l’époque j’avais payé une plus-value sur la vente de la maison.
Aujourd’hui j’ai une opportunité d’acheter une maison à rafraîchir avec un grand terrain. J’attends un retour du CU opérationnel pour éventuellement détacher deux parcelles. Mon objectif est de revendre ces deux parcelles. La vente de ces parcelles me rembourserait mon investissement et me financerait une partie de la renovation de la maison, ensuite mon objectif est de mettre la maison en location.
L’opération sera vraisemblablement tres rentable.
Mais je ne sais pas comment aborder la fiscalite de cette opération.
Ma démarche est patrimonial car je souhaite conserver la maison dans mon patrimoine.
Dois je l’acheter en nom propre ou par ma SCI ou une autre option creer une sarl marchand de biens dont une holding serait actionnaire. Cette même holding serait actionnaire de ma sci . Ainsi les benefices de ma SARL MDb financeraient l’endettement de ma holding pour ma sci?
Quelles options choisir?
Quelles sont les différentes fiscalités?
Merci par avance pour vos réponses.

Dernière modification par Cri15 (12/08/2015 20h04)