SCPI et rachat de crédit immobilier : racheter le crédit d'un investissement SCPI ?

Pit · #1

Bonjour,

J’ai un peu regardé sur le forum si le sujet a déjà été traité mais je n’ai pas trouvé (et sur internet, je n’ai rien trouvé de probant). Ma question est simple : avec les taux qui ont bien baissé dernièrement, j’ai un emprunt immobilier pour financer des parts de SCPI que je souhaiterais racheter à un taux plus intéressant : comment procéder ?

Déjà pour le financement de part de SCPI à crédit, beaucoup de courtiers ne le faisaient pas (il y a quelques années quand j’ai cherché) alors pour le rachat je suppose que c’est encore moins le cas. Est ce que certains ont déjà fait ce type de démarche et par quel courtier êtes vous passé ?

Cordialement,

Mots-clés : rachat crédit scpi

simlyon · #2

est ce que vous avez plusieurs prets et des placements d’epargne ?
Si oui, ne pas hésitez à aller voir une banque et jouer la négociation.
.

stephane · #3

Il faudrait que vous précisiez le taux initial, le montant restant du, le montant de l’échéance et la durée résiduelle, pour voir si votre projet est réaliste.

helloeverybody · #4

Bonjour,

Je suis aussi dans ce cas de rachat de crédit pour le financement de parts SCPI.
J’ai fait quelques banques mais j’ai souvent la réponse qu’on ne fait pas ce type de rachat.
J’ai 3 SCPI : Immorente, PFO2 et EFIMMO réparties de façon égales pour un total de 180 000 € (60 000 € par SCPI) avec un crédit commencé en 2012 pour 20 ans avec un taux légèrement inférieur à 5% sans apport personnel.

Etant donné les taux plus bas, je suis à la recherche d’une banque que je ne trouve pas pour le moment. Avez-vous des pistes qui me permettraient d’obtenir une offre.

Merci !

goiz · #5

5% en TEG ou nominal ? 1 ou 3 credits pour vos scpi ? dans 1 ou plusieurs banques ?
sans trop chercher, j essaierais d’abord au credit foncier (voire boursorama en fct de la durée ou du montant restant du) qui financent les scpi…

Dernière modification par goiz (22/09/2014 21h55)

helloeverybody · #6

5 % en TEG. 3 crédits en une seule banque.
J’ai fait plusieurs banque comme Boursorama qui propose des crédits mais pas de rachat de crédits pour les SCPI.

Le crédit foncier, j’ai laissé plusieurs messages depuis le site internet et appelé l’agence locale une dizaine de fois sans obtenir un conseiller (sans doute en burn out).

J’ai essayé aussi la BPE mais je ne gagne pas assez (minimum 5000 €/mois)

Si quelqu’un a une piste pour m’aider, cela éviterait de passer beaucoup de temps au téléphone.

Je compte faire un retour pour partager cette démarche.

stephane · #7

Envoyez-moi un petit mot en mp avec vos coordonnées et le tableau d’amortissement du prêt, je vais regarder si je peux faire quelque chose…

EtienneDaron · #8

Bonjour
Je me pose la même question. Crédit de 400 000€ sur 20 ans souscrit début 2014 pour trois scpi (Immorente, Pfo2, Pierre48) à un taux de 3,6 % hors assurance (TEG 4,1% yc assurance - assurance chère de la banque). Les conditions actuelles permettraient d’envisager semble-t-il un taux de 2,5% et un TEG de 2,7% (avec délégation d’assurance).

Reste à trouver le partenaire adéquat. Je ne sais pas si hellloeverybody a débouché sur une solution?
Je comprends que le Crédit foncier peut faire ce genre de chose mais à condition que le prêt ne couvre pas plus de 80% de la valeur des parts (ce qui impose une sortie de cash significative pour faire l’opération)

Cordialement

gl7 · #9

Bonjour,

j’ai moi aussi soucrit en 2011 un crédit de 100K€ pour un SCPI fiscal Patrimmo Habitation 1 entièrement financé à crédit. Mon taux hors assurance est de 4.5% et je n’arrive pas actuellement à trouver une banque qui veuille bien me racheter ce crédit.
Avez-vous trouvé des banques qui feraient ce type d’opération?
Merci d’avance pour vos retours d’expérience et éventuellement vos conseils.

Cordialement,

salammbo · #10

Le plus simple est de demander au crédit foncier

gl7 · #11

Bonjour,
Merci pour votre réponse mais mon crédit est souscrit auprès du crédit foncier qui ne me propose pas d’offre de renégociation intéressante c’est pourquoi je cherche un autre établissement financier

salammbo · #12

je me posais exactement la même question.
J’ai souscrit à 60 000 euros de SCPI via un crédit au crédit foncier au taux de 3.25% hors assurance en juillet.

Je me disait que ce taux n’était vraiment pas terrible mais après recherches il me semble que les taux de crédit pour des SCPI est plus haut que pour un crédit immo normal. De plus pour le crédit foncier, on n’a pas à y domicilier ses comptes donc fatalement cela se paye…

EtienneDaron · #13

Après recherche (via des courtiers) je peux confirmer qu’en ce moment il est possible d’obtenir des offres de rachat auprès:

- du Crédit foncier
- du Crédit Mutuel
- de la BPE (en contrepartie de domiciliation de revenus)

Le plus simple à mon avis est de passer par un courtier qui trouvera le meilleur établissement selon le profil du client.
Si vous avez emprunté à plus de 4% l’économie est substantielle (selon les banques, entre 2,6 sur 15 ans et 2,20 sur 20 ans pour les meilleures propositions)

Petrus · #14

Au Crédit Foncier vous avez la possibilité de moduler l’échéance (+ 5 ans au même taux sans frais).
A défaut de renégociation du taux, cela rend le prêt un peu plus compétitif.

chouchou59 · #15

Bonjour,

Connaissez vous les taux d’achats de SCPI pour 15 ans ou 20 ans ?

Cordialement

salammbo · #16

Bonjour,

Je me posait la question.

J’ai eu un taux de 3.30% en juillet dernier pour un emprunt de 60 000 euros au crédit foncier.
finalement je ne trouve pas cela terrible.

Je pensait renégocier

D’où ma question. Du fait d’acheter totalement à crédit, je peux déduire entièrement mes intérêts de mes impôts. Le taux du prêt importe-t-il alors?

Pit · #17

J’ai été quelque peu absent dernièrement et je n’ai pas vu que certains m’avaient répondu. Je vais regarder le détail mais j’ai un crédit au Crédit Foncier avec un taux à 3.75% hors assurance souscrit en 2011 sur 15 ans pour 25k€ environ.

Je n’ai pas essayé de contacter le Crédit Foncier pour renégocier directement parce que ce que je ne sais pas quel argument pourrait les faire bouger…

Petrus · #18

Faites une demande de décompte (cout 35 euros) et en paralelle une demande de revision de la mensualité.

francha · #19

Bonjour à tous,

J’ai rejoint cette communauté car j’y ai lu quelques échanges à propos d’un sujet qui m’occupe en ce moment : le rachat de mon emprunt qui a financé des parts de SCPI.

J’ai en effet acheté des parts de SCPI (PERIAL) il y a 3 ans, via par un financement auprès du Crédit Foncier, pour environ 50 000 euros sur 20 ans. Le taux de l’époque était de supérieur à 4%

Aujourd’hui, je ne peux m’empêcher de penser que les taux actuels (autour de 2%) pourraient me permettre d’augmenter la rentabilité de mon investissement.

De plus, je cherche aujourd’hui à acheter ma résidence principale, et le remboursement de ce crédit (malgré les loyers que je perçois) me pénalise dans le calcul de ma capacité d’endettement. J’ai donc un double intérêt à renégocier ce taux !

J’ai formulé une demande de renégociation auprès du Crédit F. , qui m’a été refusée …

Si quelqu’un a déjà été dans cette situation, je serais ravi de pouvoir échanger.

Vous remerciant,

ArnvaldIngofson · #20

Bonsoir

Ici c’est la section "Accueil » Nouveaux membres" où on s’attend à trouver une présentation.
Ca n’y ressemble guère …

Il y aussi une section pour les SCPI (alias "Foncières non cotées") où on trouve plein de réponses à des questions …

JohnC · #21

Bonjour,

J’ai emprunté en 2015 110k€ sur 2 prêts sur 20 ans au crédit foncier :
- 61,2k€ de parts Corum Origin
- 50,6k€ de parts de PFO2

Aujourd’hui le capital restant est 55,1+45,7 soit 100,9k€.
J’ai déjà renégocié le taux en 2017 et pour les 2 prêts je suis actuellement sur 1,65% fixe et un TAEG de 2,55% (l’assurance DC PTIA IP est à environ 0,33%)

La BNP me propose un rachat de mes 2 crédits sur la durée restante avec un taux de 1,10% et une assurance DC PTIA à 0,09% (je n’ai pas le TAEG). 100€ de frais de dossier par prêt.
La garantie actuelle est basée sur un nantissement des parts, elle se ferait via crédit logement pour le rachat par BNP.

Les mensualités passeraient de 329+273 soit 602€ à 247+298 soit 545€ sur près de 16 ans.

Mes questions sont les suivantes :
1- Que pensez-vous des conditions actuelles et de celles proposées par la BNP ?
2- La main-levée du nantissement est elle automatique lors du remboursement du prêt CF ou faut il al demander ? Est-ce payant ?
3- Quelqu’un a t’il déjà fait un rachat de prêt au crédit foncier depuis sa fermeture ? Les process sont ils longs et complexes ?
4- Les 2 banques ne sont pas d’accord sur le calcul des IRA dues (près du double chez le crédit foncier) : y a t’il un outil en ligne pour le calculer ? En général, c’est en général la banque qui rachète qui met ce montant dans le crédit ou c’est un paiement séparé que je ferais une fois le remboursement fait ?
5- Y a t’il des points de vigilance particuliers auxquels je devrais être vigilant ?

Merci d’avance de vos retours d’expériences !

Franck059 · #22

Pour les points 1 et 4
J’aurai tendance à dire que le passage de 1,65 à 1,10 ne vaut pas la peine de s’engager dans les démarches.
En fait cela dépend beaucoup de l’IRA.
Les conditions de celle-ci sont indiquées sur votre contrat de prêt.
Au crédit foncier, ce peut être 3 % du capital restant dû comme ce peut être 1 % (sans toutefois dépasser 6 mois d’intérêt le plus souvent)
Les avez-vous intégrées à la proposition de prêt de la BNP ? Si oui à quel taux ? 1 ou 3 % ?

GoodbyLenine · #23

Les IRA ne peuvent pas (légalement) dépasser 6 mois d’intérêt. Donc si le taux est de 1.65%, les IRA ne peuvent pas dépasser 0.825% du capital restant du.

La main-levée du nantissement n’est pas "automatique" (pourquoi le serait-elle ?) : il faut un courrier du préteur, qui devra être transmis à la société de gestion. Tant qu ece n’est pas fait, impossible de vendre les parts.

JohnC · #24

Dans les simulations de remboursements anticipés, le crédit foncier indique une indemnité de 1,24% du capital restant dû.

Le contrat de prêt indique un maximum de 6 mois au taux moyen du prêt. Est-ce qu’ils entendent par taux moyen une combinaison des taux avant et après renégociation ? Le taux initial était de 3,20%.
Pour le calcul des IRA, on considère uniquement le taux du crédit et non le TAEG : est-ce correct ?

Si je prends le calcul du CF (le plus défavorable), il y a en tout 1500€ d’IRA et de frais de dossier (il doit manquer l’info sur le coût de la garantie via crédit logement). En gain, il y a 57€/mois d’écart de mensualité, cela me semble donc pertinent si mon analyse est correcte. Vous voyez des points erronés ?

Franck059 · #25

Le taux moyen, cela vaut pour les prêts à taux variable dont le taux a varié depuis la signature du prêt jusqu’à son remboursement.

Dans la mesure où votre prêt est à taux fixe, c’est bien le taux initial du prêt qu’il faut retenir, sans les frais de dossier et assurances, donc pas le TAEG.

Si le taux actuel de votre prêt est bien de 1,65 %, l’IRA ne peut dépasser 0,825 % du capital restant dû.

Il semble donc que la simulation du crédit foncier soit erronnée en ce qui concerne le calcul de votre IRA.

Leur avez-vous demandé comment ils procédaient ?

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