SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

PierreP, le 03/07/2018 a écrit :

J’ai proposé un simulateur ici : Simulateurs pour l’achat de SCPI #20
Vous y trouverez, 4 simulations :
+ à crédit
+ en direct (sans crédit)
+ démembrement (acquisition en nue-propriété)
+ sur assurance vie.

Vous pouvez confronter vos calculs aux résultats obtenus grâce à mon fichier.

Vous indiquez dans votre simulateur:

En général, pour un investissement SCPI, on applique le TMI aux dividendes perçus pour estimer son imposition.

Lorsque nous faisons cela, systématiquement, nous faisons une 1re erreur : la base du calcul n’est pas le dividende annuel perçu mais le résultat fiscal (ma dénomination est probablement incorrecte, des lecteurs plus rigoureux me corrigeront) par part de la SCPI. Sur le long terme, cet écart est probablement négligeable mais je n’ai pas d’élément me permettant de justifier « cette pensée ».

Ainsi, nous distinguons le résultat fiscal (imposable) de la SCPI et les dividendes bruts distribuées par la SCPI.

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Merci,

Bonjour,

J’aimerais être sûr de bien comprendre les frais afférents à l’achat de SCPI en unités de compte.

En prenant l’exemple de l’assurance-vie "Linxea Spirit 2" et de la SCPI "Pierval Santé", l’avenant au contrat "précisant les conditions spécifiques d’investissement aux SCPI" indique:
- Valeur de retrait en % du prix de souscription: 89,49%
- Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat: 8,51%.

Si je comprends bien, si j’achète 100 euros et revends immédiatement, je récupère:
100*0,8949*(1-0,0851) = 81,87 euros.

Est-ce bien cela?

(Note: cet exemple ne prend en compte ni les frais annuels de gestion de 0,5%, ni la pénalité de 3% en cas de vente avant 3 ans).

Bonjour,

Dans le contrat spirica l’achat et la vente de d’UC SCPI se fait à la valeur de retrait.

Donc si les frais d’investissement sont de 8,51% , pour 10 000e, l’investissement sera de 9149e. Si vente immédiate le montant net de la vente sera de 9149e.

Je confirme les deux dernières réponses. Fin 2022 j’ai investi 5 k€ dans Pierval Santé en AV Spirica. La valeur de retrait était à l’époque de 178,98 et les frais de 8,51%. J’ai reçu 25,55872 parts, soit (5000x(1-8,51%)/178,98). Ces 178,98 sont également le PRM (prix de revient moyen tel qu’affiché dans la situation du contrat) et la valeur de revente (hors prise en compte de la pénalité de 3% en cas de revente rapide).

Pour être complet sur le sujet :

Avenant SCPI Spirica a écrit :

Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(2) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(2) représente un pourcentage du prix de souscription(3)de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

Ne cherchez pas trop compliqué.

Une manière simple de voir les choses :

Une part vaut sa valeur de retrait soit 182,56 €.
En direct, les frais de souscription d’une part sont de 21,44 €. Il faut 204€ pour en obtenir une.
En AV, les frais de souscription d’une part sont de 16,98 €. Il faut 199,54 € pour en obtenir une.
Dans les deux cas, quand on vend, on récupère la valeur de retrait (tant que le marché est liquide…).