SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

Je suis pas complètement à l’aise avec votre flux de l’année 15. Vous devriez distinguer l’année 15 début de période et fin de période.
Pourquoi ne pas rajouter une colonne avec le nombre de parts ?

Pour moi, le point fondamental c’est que dans le cas d’un achat en direct à crédit vous êtes pratiquement obligé de vendre vos parts en fin de prêt voire même avant car la situation devient fiscalement intenable.
Ce faisant vous subissez l’écart de fourchette de 10% généralement.

Dans le cas de l’assurance-vie vous pouvez garder vos parts et vous servir une rente.

Dit autrement vous avez besoin de beaucoup moins de parts dans une assurance-vie pour obtenir une rente nette d’impôts équivalente.

Evidement si on anticipe une forte hausse du prix des parts l’achat en direct à crédit prends tout son sens…

Un argument que je crois n’avoir pas lu et qui me semble en faveur de l’assurance vie.

En AV, les moins value équilibrent les plus values financières du reste du contrat. Cela fait réduire le risque.
- Déjà, les frais sont imputés en moins value au départ du contrat. Cela fait économiser 15,5% (csg-crds) de ces frais + 7,5% d’impôt au delà de l’abattement… si on a des plus values financières sur UC.
- Si il y a une baisse des SCPI vous pourrez utiliser ces moins values pour contrebalancer les plus values sur fonds euros ou actions. Si vous êtes en direct les moins value ne peuvent pas effacer des plus values financières…ni immobilières. Ainsi en direct, si vous avez des plus values sur certaines scpi et des perts sur d’autres scpi, vous paierez des impôts même si vous êtes négatif au global.

En réponse à ma question (#42), voici quelques échanges que j’ai eu en MP avec Fructif que je relate en résumant un peu et avec son accord:

Fructif a écrit :

Je suis en train de faire les calculs, et je n’arrive pas à m’y retrouver avec tous les messages SCPI sur les forums.
Est-ce que vous auriez une idée des taux à 10 et 15 ans :
                    - top canon
                    - plus classique chez CFF
                    en ce moment ?

                    Pas de surprise c’est sûr qu’avec un crédit à 1,5% sur 15 ans et un TMI à 14% on dépasse 6% de TRI… c’est sûr que c’est sympa !
                    Mais dans le cas d’un TMI supérieur on n’a pas accès à ces supers taux et l’on descend en dessous de 3% de TRI.

                    La nue pro fait aux alentours 3,4% net d’impôt, ce qui commence à être sympa (mais quand même pas très liquide). Si on est imposable à l’ISF ça devient pas mal du tout.

                    Sur l’AV (très bonne AV) on est entre 3 et 3,5% en fonction des hypothèses (rendement du fonds en euros où vont les loyers). C’est un peu moins bien que la nue pro, mais c’est (beaucoup) plus souple. Par ailleurs, les baisses font moins mal car elles peuvent venir équilibrer les plus-values financières

                    Si il y a des plus-values, j’ai l’impression que l’AV est moins intéressante car il n’y a pas l’effet de levier et finalement la fiscalité hors AV n’est pas catastrophique à cause des abattements.
                    Et il y a tous les avantages et inconvénients listés dans les différents posts.

                    Donc pas de surprise par rapport à ce que les autres ont calculé.
                    => TMI 41%+ -> AV (Spirica) mais la nue pro se regarde (surtout si ISF)
                    => TMI 30% -> Les différents modes se regardent en fonction de la situation personnelle
                    => TMI 14%- -> Emprunt

                    Voilà, un peu en vrac

Surin a écrit :

Votre résumé se tient, je suis surpris que le TRI diminue autant si le taux d’emprunt est moins bon.
                Pour répondre à la question des taux à 10 et 15 ans, en général on rajoute 0,5% minimum par rapport au taux que l’on aurait sur un achat immo classique. Selon la relation que l’on a avec son banquier, le taux peut être meilleur surtout si bien sûr on lui achète des SCPI maison mais je pense que la norme est plutôt entre 0,5 et 1% au dessus des meilleurs taux (même s’il y aura toujours des membres pour prétendre le contraire).
                J’avais eu 2,7% mi 2014 pourtant pour des SCPI maison. Cela restreint trop le choix de SCPI donc un achat à crédit comporte bien des inconvénients. Personnellement aujourd’hui je me sens plus à l’aise avec des achats sur le marché secondaire en visant les SCPI décotées, de préférence lors d’un "creux de marché".
               
                Mes derniers achats sont en NP et toutes les parts ont pris de la valeur. J’apprécie fortement l’effet de levier que cela procure d’autant plus que les dividendes baissent, non pas que je m’en réjouisse mais cela me conforte dans le choix de la NP. Pourtant je suis peu voire pas imposé mais niveau crédits je suis au maximum, j’en ferai peut-être un dernier mais c’est franchement compliqué pour un dossier à 50k.

Fructif a écrit :

J’ai regardé différents simulateurs de TRI d’achat de SCPI, et peu me conviennent.

            J’ai des gens qui me soutiennent pouvoir avoir ces taux là (entre 1,5 et 2,5%), ce n’est pas mon cas. Il faudrait que je le fasse sur du 3% (voir 3,5% assurance comprise)

            En septembre 2016, voilà ce que m’avait dit un (ami) CGPI, qui fait aussi du courtage en prêt:
            "sans garanti Crédit Logement vous serez autour de 3% voire 3.60 ou 3.75 % en in fine
            Avec Crédit Logement vous serez à 2.15 sur 20 ans et 1.90 sur 15 ans"
            Sachant qu’au même moment il me disait qu’il avait organisé un emprunt sur de l’immo classique à 1,2% sur un très bon dossier

            Je vais plutôt vers l’AV et même les fonds en Euros immobilier, car la liquidité et la souplesse sont un critère important pour moi.
            Mais j’aimerais bien diversifier vers un peu de SCPI en NP. J’ai du mal à ne pas diriger mon épargne vers des actions … (qui est pour moi la meilleure classe d’actif).

Edit:      Il faut que je synthétise mon avis sur un (ou des posts) de mon blog, et notamment comment cela s’insère dans un portefeuille Lazy. Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs.

J’ai été un peu dur avec l’AV (j’aime bien être dur avec les solutions que je préfère "a priori"). On est à un petit peu plus de 3% si on met l’argent sur un (mauvais) fonds en Euros, mais si on réinvesti dans la SCPI on dépasse les 3,8% … ça devient donc plus intéressant que l’emprunt et la nue pro dès que l’on a un TMI>30%.

A 5% sur DVM on obtient un taux AV de 5,3% (car frais de 6% et non de 10%).
Sur Spirica, on a 100% des loyers et des frais sur UC de 0,5 pts. On tombe donc à 4,8%, auxquels on enleve la CSG CRDS et potentiellement 7,5% d’IR (si on dépasse le plafond de l’abattement). On arrive vers 4%.
Mais sur les dividendes réinvestis on paye bien sûr des frais (6%).
Au final ça fait dans les 3,8%.

Evidemment, c’est loin d’être le cas sur toutes les AV.
Et il y a tous les avantages et inconvénients autres que le TRI.

Si on réinvesti sur un fonds en Euros à 2% (le fonds euros général de Spirica) on tombe vers 3,2% mais ce n’est pas comparable à mon avis.

"Il faut aussi que je vois si je rentre dans le débat SCPI vs SIICs."
=> je ne peux que vous y encourager. Quand on lit le questionnement de Gbl ((2/3) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?) c’est que le sujet est complexe mais chacun peut apporter ses éléments de réponse à son niveau.

Black a écrit :

- difficile d’obtenir un crédit sur 30 ans pour des SCPI

La durée de détention n’est pas liée à celle du crédit. Il est parfaitement possible d’acheter des SCPI avec un crédit sur 10 ou 15 ans, de profiter ensuite des dividendes, et les revendre enfin après 30 ans avec les conditions fiscales favorables.

Bonjour,
Pour apporter un peu d’eau au moulin, je m’étais construit un simulateur de TRI à 15 et 20 ans avec prise en compte de la fiscalité. Voici les hypothèses d’un exemple :
- investissement 75k€
- emprunt 75k€
- apport personnel garantie CL 1.2k€
- taux prêt immo 1,85%
- taux assurance 0,1%
- durée simulation et emprunt 20 ans
- 10% de frais de soucription
- TMI 30%

Le TRI est calculé en prenant le cashflow négatif moyen (net de fiscalité) sur la période du prêt (c’est un peu favorable car le cashflow négatif augmente dans le temps).

J’ai regardé 4 cas :
- capital + 0,5%/an et DVM 5% : TRI=4,8%
- capital + 0,5%/an et DVM 4,5% : TRI=4,1%
- capital + 0%/an et DVM 5% : TRI=3,5%
- capital + 0%/an et DVM 4,5% : TRI=2,8%

En voyant cela, il est clair que les incertitudes sur l’évolution du prix de part et sur le DVM modifient largement le rendement. En clair, comme le dit Fructif, à 30% de TMI il faut vraiment faire les comptes par rapport à l’AV. Je n’avais pas connaissance d’AV servant 100% des loyers avec seulement 0,5%/an de frais. Dans ce cas, l’AV présente l’avantage de la liquidité et ne pas s’engager sur un crédit.

NB : cette simulation a guidé mon achat (détaillé dans ma présentation).
NB2 : Fructif, je peux vos envoyer le fichier si vous le souhaitez.

Adrien

J’ai l’impression que seule l’imposition sur les rendements est prise en compte dans cette simulation. Mais lors de la revente des parts s’il y a une plus-value il y aura également une différence de fiscalité entre une détention en direct versus assurance-vie.
La plus-value des parts sera imposée à un taux de 30% hors abbatement sur l’assuranve vie alors qu’elle sera imposée avec le barème des plus-values immobilières et donc avec un net avantage à la détention en direct si revente après 22 ans ( en plus de l’économie des frais de gestion annuel qui doivent commencer à piquer après un délai de détention aussi long). Je me trompe ?

Même si les notions de prix et liquidité sont liés l’assureur assure bien la liquidité, ce qui est écrit par olivier68 est juste. La liquidité est à la charge de l’assureur et il n’y a pas de clause permettant de livrer les titres en cas de non liquidité.

roudoudou a écrit :

C’est l’assureur qui possède les titres, vous êtes contrepartie de l’assureur. La liquidité est gérée via les clauses de votre contrat d’AV. Il n’y a pas besoin de démontrer l’inverse c’est la facon dont un contrat d’AV fonctionne (c.f. le contrat lui même)

Merci. Quelques exemples de contrats:

Pour Linxea Spirit:

[url=http://www.linxea.com/AssuranceVie/LinXeaSpirit.aspx]conditions souscription Primovie[/url] a écrit :

- L’Assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur; la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers

Pour Linxea Avenir:

[url=http://www.linxea.com/AssuranceVie/LinXeaAvenir.aspx]bulletin Primovie Avenir[/url] a écrit :

La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI. Pour information, la valeur de retrait s’élève à 184.43 € au1er avril 2017, et la valeur de réalisation s’élève à 169,12 € au 31 décembre 2016.

Pour Patrimea:

[url=http://www.patrimea.com/uploads/media_items/bulletin-de-souscription-scpi-primopierre.original.pdf]bulletin Primovie Patrimea[/url] a écrit :

L’investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti.
Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société ne garantissant, ni la revente de vos parts, ni le retrait.
En cas de blocage des retraits, les cessions de parts pourront être réalisées sur le marché secondaire, lors de la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI. En aucun cas les mêmes parts d’un associé ne peuvent faire l’objet à la fois d’une demande de retrait et être inscrites sur le registre des ordres de vente sur le marché secondaire.

Donc à aucun moment l’assureur ne garantit quoique ce soit, ça dépend des conditions du marché. Je ne comprends pas pourquoi dans l’esprit des gens, l’assureur garantirait la liquidité. C’est une idée reçue qui est tout simplement fausse. Je suis teigneux mais je me permets d’insister, ça ne remet nullement en cause l’intérêt d’investir en AV, c’est juste qu’il n’y a pas d’avantage sur ce point à l’investissement en direct. Si pas de contrepartie, point de liquidité, on reste bloqué dans les deux cas.
Edit: pour les liens Linxea, cliquer sur l’onglet "immobilier" puis choisir la SCPI

roudoudou a écrit :

Dans certains cas de contrats (nouvelle loi Macron de 2015) permettant d’avoir 10% de PE par exemple il est prévu que l’assureur puisse livrer les titres vifs car la liquidité de ces investissements peut être a plus de 10 ans.

D’accord, je comprends le principe de "livrer les titres". Qu’est-ce que le PE et que cela signifie?

Je ne comprends pas comment avec 6000€ de capital amorti par an + 3150€ loyer, votre patrimoine évolue que de 5000€ en année 1. Vous devriez être vers 7500€ environ (6000+3150-intérêt-ass).

De même, vous comparez un apport de 7550€ en AV vs un apport moindre en SPCI. Pour bien comparer, vous devez placer la même somme dans les deux cas (sortie de votre poche). Donc soit :
- 7550€ placer en AV vs 4400€ en SCPI + 3150€ en AV ou 3150 réinvesti en SCPI
ou
- 4400€ en AV et 4400€ en SCPI

YoungInvestor a écrit :

Quelqu’un sait-il comment calculer le résultat fiscal a partir du dividende percu ? L’écart est de 5% dans le simulateur. J’aimerais savoir si ce ratio varie d’une SCPI a l’autre ou si c’est globalement le meme.

Ce "ratio" est différent pour chaque SCPI, et aussi pour chaque année, simplement parce que le dénominateur et le numérateur dépendent de facteurs largement différents.

Le dividende est juste une décision de la société de gestion, ensuite approuvée en AG. Son montant est dans une plage de valeurs très large, entre 0.00€ et la totalité du résultat distribuable (en utilisant tout le RAN et tout le RPV disponible), et il est rare d’être à une extrémité de la plage (quelques exceptions : Cifocoma et Cifocoma2 au T1/2020 qui ont distribué 0.00€, les SCPI de Corum qui ne constituent pas de RAN (en distribuant pour l’année N la totalité du résultat de l’exercice concerné) ni de RPV (en distribuant au plus vite les plus-values réalisées)).

On peut cependant considérer que, en moyenne, sur une longue période, l’évolution du RAN et de la RPV ne devrait pas être trop importante, ce ratio devrait osciller autour de 1,00.

A noter que pour les SCPI avec une partie du patrimoine hors de France, c’est plus compliqué, et ce ratio n’a même pas beaucoup de signification (lire SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?).