Frais de notaire avant passage en LMNP…

manucool · #1

Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement afin de le louer. Celui ci est déjà loué actuellement mais sans meubles. Dans un premier temps je souhaite continuer à le louer nu puis, une fois le locataire parti, je souhaite meubler l appartement et passer en lmnp.
En attendant, les frais de notaire ne peuvent être passés en charge, tant que je ne suis pas en lmnp. Mais est ce possible après ? Si je passe en lmnp dans 2 ans, puis je déduire les frais de notaire initialement payés ?
d’avance merci
Manu

Mots-clés : notaire lmnp

Boubouka · #2

Non. Les frais de notaire ne peuvent pris comme charge ni amortissement si vous ne louez pas d’emblée en meublé.

DDtee · #3

Une option fiscale s’exerce pour 3 ans minimum, ce qui signifie que vous ne pouvez pas passer d’un revenu foncier au BIC durant trois années (sauf rembourser l’avoir fiscal).
Les frais de notaire ne peuvent malheureusement pas être passés comme charge en temps différé.

Il existe une solution si le locataire est d’accord. Il s’agit de mettre fin à son bail nu, de lui acheter des meubles, de faire un bail LMNP. Sans son plein accord rien n’est possible dans ce sens.

Boubouka · #4

pour moi ce n’est pas si évident que cela.

on peut considérer que le passage du nu en meublé comme une clause de cessation du revenu foncier tout court que ce soit au réel ou au micro-foncier. En micro-foncier pas d’impact.

voir ici
RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier
§5 ligne 260

En cas de la déclaration au réel, et s’il y a eu déficit foncier dans les 3 dernières années alors il y a intégration et report du déficit sur les 10 années suivantes. Car le déficit foncier ne peut plus être déduit du revenu global mais exclusivement des revenus fonciers ( de même nature) pour les 10 ans à venir.

voir ici
RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

Les 3 ans, ne concernent pas dans ce cas l’option de déclaration exercée, mais résultent du fait d’avoir bénéficié de déduction du déficit foncier du revenu global. Les déficit imputés en année N sont réintégrés dans le revenu global de l’année N mais demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En tout cas c’est ma compréhension.

DDtee · #5

La lecture de @Boubouka du BOFIP me semble parfaitement exacte, merci de m’avoir corrigé !
Je vais moi aussi devoir partir en vacance pour réviser mes classiques

cricri77700 · #6

bonjour, Pour ma part, je viens d’acquerir un appartement sans locataire , travaux d’éléctricité ect actuellement. Début novembre il sera loué en meublé, dans ce cas sa marche avec un différé de 2 mois entre la vente et le locataire mis en place?

Boubouka · #7

oui. tous les frais engagé sont à prendre en compte en charge ou en amortissement.
prévenez votre comptable si vous en avez un. Autrement, prospecter pour en avoir. ça ne change rien au tarif, car ils prennent un tarif "au bilan".

De mémoire, j’avais pris mon comptable assez rapidement et ce n’est pas une mauvaise option (cela pousse à être rigoureux assez tôt).

cricri77700 · #8

et les frais de comptabilité sont prise en charge dans les impôts aussi j’imagine?

en gros c’est pour bien remplir notre feuille d’impôt c’est tout ?

GeGe777 · #9

Boubouka a écrit :
Non. Les frais de notaire ne peuvent pris comme charge ni amortissement si vous ne louez pas d’emblée en meublé.

En revanche le bien entre à l’actif à sa valeur vénale. Cela peut constituer en quelque sorte une façon d’intégrer frais de notaires, travaux (c’est assez logique d’ailleurs si on achète une ruine et qu’il nous faut plusieurs années pour la restaurer)
Par contre il faudra déclarer la même valeur pour l’ISF au risque de se faire repérer

oui. tous les frais engagé sont à prendre en compte en charge ou en amortissement.

En LMNP on est obligé d’avoir un exercice se terminant le 31 décembre. Ne peut passer en charges que des dépenses effectuées l’année fiscale concernée.
J’avais questionné un expert comptable car mon achat arrivait en fin d’année et je ne souhaitais débuter mon activité qu’au 1er janvier. De plus il inscrivait le bien au bilan à son prix d’achat si l’acquisition datait de moins de 3 mois et à sa valeur vénale (ce qui permet d’intégrer les travaux réalisés comme indiqué ci-dessus) au delà.
Du coup j’ai fait une déclaration de début d’activité au 21 décembre et des amortissements sur onze jours c’est bien compliqué pour pas grand chose après je ne sais pas si mon comptable est psychorigide mais en tout cas maintenant je ne signe plus de compromis pour du locatif meublé à partir du mois de septembre

Boubouka · #10

Si les travaux donne de la valeur oui évidemment.
Les frais de notaire c’est 8%. C’est jouer avec le feu en plus de faire une déclaration non sincère.

La valeur vénale vous ne pouvez pas la "décréter ". En cas de contrôle il faut justifier.

Le gain ?;
8% sur 30 ans, soit environ 0,25% de la valeur du bien. En impôts c’est 0,12% par an potentiel et probablement reportable.
Pour un bien de 100k€, vous allez gagner entre 100 et 150€ ! A gratter dans 5 ou 10 ans !

mrdupont · #11

Bonjour,
je déterre ce sujet car j’ai une question sur le passage LMNP.
Je suis propriétaire d’un immeuble de 6 appartements. 5 loués vide et un en meublé.
Un locataire quittant un studio en aout, je voulais le passer en meublé en septembre.

Or suite à des travaux en 2016 sur 3 apparts loués vides (mais pas celui qui va se libérer), je suis en déficit foncier sur 2016 et j’ai déduit 10700 euros de mon revenu global pour 2016.

Question : suite à cette déduction sur mon revenu global (et sachant que les dépenses et donc le déficit foncier créé ne sont pas dus à des travaux dans l’appart qui va se libérer), puis je passer le dit appartement en meublé en septembre tout en restant dans la légalité ?

merci d’avance

Bernard2K · #12

A mon avis, la réponse se déduit facilement de la lecture du Bofip :

N étant la dernière année d’imputation d’un déficit foncier, l’engagement à louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3 porte spécifiquement sur l’immeuble qui a généré ce déficit foncier. Voir le point 250 dans cette page :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

Le passage en meublé est considéré comme une cessation de location nue, donc rompt l’engagement.

Si, dans votre déclaration de revenus fonciers au réel des années précédentes, vous avez déclaré vos 5 appartements comme étant chacun un immeuble (chacun une colonne indépendante dans la déclaration 2044), vous pouvez passer en meublé l’un de ceux qui n’a pas généré de déficit foncier.

Si au contraire, vous avez déclaré les 5 appartements comme étant un seul "immeuble" (une seule colonne), alors c’est l’immeuble au global qui a généré du déficit foncier, donc l’engagement de location nue concerne l’ensemble des 5 appartements.

mrdupont · #13

Par chance, l’appartement en question était seul dans sa colonne ! J’ai mis les 5 autres ensemble car ils sont conventionnés en social Borloo ancien. Merci !

niceday · #14

Bonjour,
Je profite également de ce sujet pour poser mes questions.
1/ On acquiert un appartement avec locataire en location nue. Les revenus fonciers sont déclarés en réel mais sans déficit foncier. (car tout de même plus intéressant que le forfait de 30%).
=>Lors d’un passage au meublé (au bout 12 mois par exemple au départ du locataire initial), il y a rien à rembourser au fisc, n’est ce pas? Il n’y a pas eu d’avoir fiscal.

2/Est ce que l’enchainement suivant est possible ?
Achat: mai 2016
En mai 2017: départ du locataire en location nue (Loyer HC:800€ à Paris)
En juin: estimation de la valeur du bien par 3 agences pour définir la valeur vénale du bien pour la compta (avant travaux).
En juillet 2017: des travaux (d’entretien, de réparation et d’amélioration) sont effectués.
En aout 2017: nouveau locataire en LMNP (Loyer ALUR HC: 1000€ à Paris)
=> Lors de la création et déclaration LMNP (Date de création Poi:Juin? juillet ou aout ?)
=> Peut on déduire les travaux effectués en juillet ?
=> Base de l’amortissement sur la valeur estimée par les agences est il possible ?
=> Suis-je tenu à l’encadrement des loyers à la création d’une nouvelle activité lmnp qui était en nue avant?
Merci d’avance

Bernard2K · #15

1) oui.

2) Non.
A partir du moment où la mise en location n’intervient pas sur le même exercice que l’achat, l’amortissement se fait sur la valeur vénale au moment du démarrage de l’activité, à savoir la mise en location effective en août. Le terme exact, valable pour tout bien amorti dans une comptabilité d’entreprise, est la "date de mise en service".
Donc, dans votre timing, vous ferez évaluer la valeur fin juillet/début août, après travaux (y compris l’apport des meubles et de la déco) et juste avant location. Vous amortirez vos travaux non pas en tant que tels, mais sous forme d’une valeur vénale plus élevée puisque l’appartement sera revalorisé par les travaux.

Encadrement : je vous laisse lire : Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en "zone tendue" | De Particulier à Particulier - PAP

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