SCI à l'IR : quand peut-on se verser un dividende ?

mathieums a écrit :

Bonjour à tous,

Je possede 99% d’une SCI à l’IR, la création de la société a eu lieu le 01/01/2014.

Je voulais savoir à quel moment je pourrais me verser les revenus fonciers (dividendes)?  Faut il faire une AG ? je peux en faire tous les mois ou une fois par an ?

Merci par avance pour vos retours.

Cordialement,

Mathieu

Bonjour.

J’ai rencontré ce genre de problème e je me suis posé la question. Je suis un nouveau membre et je suis tombé sur cette discussion.

Merci beaucoup pour l’information.

Julien34, le 27/08/2014 a écrit :

Bonjour,

Dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, il faut bien avoir à l’esprit une certaine déconnexion entre le juridique et le fiscal.

Fiscalement : le résultat de la société est déterminé chaque année au sein de la société selon les règles des revenus fonciers (en effet une Société Civile Immobilière ne peut pas exercer d’activité commerciale, donc de location meublée, sinon fiscalement elle dégénère à l’IS). L’imposition se fait chez les associés à hauteur de leur quote part de résultat, selon leur pourcentage de détention dans la société.

Merci pour vos informations

Pouvez vous svp préciser si, lorsque la SCI à l’IR a procédé à une vente de son unique bien, une maison occupée à titre gratuit par les associés de la SCI en tant que résidence principale et donc sans taxation de la plus-value, la distribution du résultat (la plus value) devra quand même subir des prélèvements à l’IR pour chacun des associés ?

Merci,
Erix

Toutafé.

Juridiquement, les règles à l’IR et à l’IS sont les mêmes. C’est un dividende. Une AG d’affectation en distribution est donc juridiquement tout aussi indispensable en IR qu’en IS.

Le refus de proposer une mise en distri par un gérant majoritaire de SCI IR est d’ailleurs une source courante de conflits puisque les minoritaires sont imposés mais ne reçoivent rien… Il ne faut jamais s’engager à la légère dans une prise de participation minoritaire en société IR.

Bonjour Nexus,

La SCI est souvent un outil de transmission efficace.

Dans votre cas, vous avez tout à fait raison sur le fait que vendre des parts de SCPI que vous auriez démembrées ne vous permet pas de vendre les parts seul sans votre fils dans un second temps (en pleine propriété j’entends, il vous est toujours possible de vendre l’usufruit en théorie)  puisque, par définition, elles ne vous appartiennent plus en pleine propriété.

Détenir indirectement via une SCI peut vous permettre de contourner le problème mais je vous conseille de bien prévoir dans les statuts que la vente des actifs sociaux relèvent des attributions du gérant et de manière générale de verrouiller les pouvoirs au profit des usufruitiers, car ce n’est pas systématique, et j’ai déjà vu le cas dans lequel cela a posé problème. Gardez par ailleurs toujours une part en pleine propriété. Juridiquement l’usufruitier n’est pas associé, c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé. 

Pour aller un peu plus loin, j’attire votre attention également sur quelques points qui me viennent à l’esprit :

- Fiscalement, il faut savoir que si en vertu de l’article 8 du CGI l’usufruitier supporte l’impôt calculé au niveau de la SCI, cela vaut pour les bénéfices courants. L’administration fiscale considère que l’imposition des bénéfices exceptionnels pèse sur le nu-propriétaire. En cas de cession de parts de SCPI figurant à l’actif immobilisé de la société c’est votre fils qui supporte l’impôt sur la PV. Si vous pensez réinvestir les sommes issues de la cession, il ne disposera d’aucune liquidité pour régler l’impôt. Il est toutefois possible d’y déroger dans les statuts mais 1/ il faut le prévoir et 2/ il faut rédiger correctement : faites vous accompagner par un avocat ou un notaire pour la rédaction.

- Comme vous êtes dans une démarche de transmission, notez que si vous apportez du cash en compte courant à la SCI pour financer les parts de SCPI, votre créance vis à vis de la SCI est également un actif inclus dans l’assiette des droits de succession, et qui n’est pas démembré, quand bien même les parts le sont …  C’est dommage d’échapper aux droits sur les parts pour être rattrapé sur le CC, il faudra donc prévoir un remboursement ou une donation complémentaire.

- Si vous apportez directement les parts que pré-détenez dans la SCI, vous évitez le compte courant et vous ne payez pas de droits d’enregistrements vu que la SCI est à l’IR, mais vous devrez passer par un notaire, comptez 1% TTC d’honoraires de notaire assis sur la valeur des biens apportés.

- Oubliez l’hypothèse démembrement puis apport de l’usufruit à la SCI, car l’apport est considéré comm une une première cession d’un usufruit temporaire est la valeur d’apport est considérée comme un revenu foncier entre vos mains par l’article 13,5 du CGI. Préferez une des hypothèses précédentes ;

Cordialement,