Acheter sa résidence principale ou deux studios à louer ?

servale · #1

Bonjour ami Rentier,

Voila ma situation, j’hésite actuellement entre 2 strategie d’investissement sur le long terme :

Acheter une maison comme bien principale :

-valeur du bien 300K€, apport 100K€, credit à 4% sur 25 ans soit 1300€/mois

ou bien

Acheter 2 studio pour faire locatif

- valeur bien 50k€/studio, et relouer à 350€/mois avec charge.
- loyer ou je résiderai 1000€/mois avec charge.

Merci pour votre commentaire

JesterInvest · #2

Bien venu.

Je dirais que la seconde oublie la fiscalité (impôt revenu et PS) qui la rend peu malheureusement rentable. C’est une stratégie que je voulais mettre en place, mais la fiscalité n’étant pas adéquate ce n’est pas possible.

gunday · #3

servale a écrit :
Acheter une maison comme bien principale :
Acheter 2 studio pour faire locatif

Je dirais la RP.
Car vous stabilisez votre situation, et pourrez faire du locatif ensuite.

Par contre, il nous manque quelques éléments : la situation familiale et professionnel.
Si vous êtes amené à être muté, ou à changer de lieu de travail dans les 5 ans, éviter l’achat d’une RP.
De même si vous envisagez d’agrandir la famille et que la RP choisi ne possède pas suffisamment de place.

Pour faire plus simple, il est très difficile de vous répondre sans connaitre précisément votre situation, mais par sécurité, je dirais RP puis locatif. (sauf cas de mutation professionnel ou de logement payé par l’E)

Philippe30 · #4

JesterInvest a écrit :
Acheter une maison comme bien principale :
-valeur du bien 300K€, apport 100K€, credit à 4% sur 25 ans soit 1300€/mois
ou bien
Acheter 2 studio pour faire locatif
- valeur bien 50k€/studio, et relouer à 350€/mois avec charge.
- loyer ou je résiderai 1000€/mois avec charge.

Je dirais les deux …

Faites un achat de trois studios à 150.000 en faisant un apport de 60.000 soit 20.000 par studio et le reste à crédit.
50.000 sur 20 à 4.2% => environ 320 de mensualité
30.000 sur 20 ans = > environ 190 de mensualité pour un loyer de 350 dont un gain de 160 par mois …
Sur 3 studios cela fait 160 *3 = 480 €uros que vous pouvez mettre pour rembourser votre crédit de RP

Cela vous permettra d’obtenir de la trésorerie sur vos trois locations , de bénéficier d’intérêts d’emprunts pour diminuer votre fiscalité sur vos locations.
Vous conservez 40.000 d’apport sur votre RP et vous bénéficiez de la trésorerie généré par les studios pour financer une partie de votre RP

Philippe

zendoi · #5

je dirai: quel est ton but?
quel est ton seuil d’imposition?
ta situation professionnelle, personnelle etc etc

difficile de proposer quelque chose sans connaître des données importantes sans compter les changements extérieurs potentiels (changement de politique de taxation par exemple)

bon week end à tous

fred · #6

Philippe30 je comprends ton raisonnement mais pour un achat de 3 studio à 150 000€ avec 60 000€ d’apport il faut 90 000€ de crédit à 4.2% sur 20ans cela fait des mensualité à 555€ sans compter l’assurance. Il reste dons 3x350 - 555=495€.
Et bien sur il reste taxe fonciére, charge de copro, frais de gérance, assurance loyers impayé, assurance non occupant, travaux et impot.
C’est peut etre une bonne affaire(il faudrait calculer la rentabilité) mais je suis péssimiste sur le fait que tu puisse en meme temps acheter ta résidence principale (taux d’endettement).
Mais peut etre que je me trompe.
Durant mes recherches sur différents support d’investissement j’ai remarqué que beaucoup de’investisseur ne possédait pas leur résidence principale

GoodbyLenine · #7

Je répondrais comme zendoi : ça dépend, il faut en savoir + sur ta situation, tes objectifs, etc. pour formuler une réponse sérieusement argumentée.

Philippe30 · #8

Fred a écrit :
Philippe30 je comprends ton raisonnement mais pour un achat de 3 studio à 150 000€ avec 60 000€ d’apport il faut 90 000€ de crédit à 4.2% sur 20ans cela fait des mensualité à 555€ sans compter l’assurance. Il reste dons 3x350 - 555=495€.
Et bien sur il reste taxe fonciére, charge de copro, frais de gérance, assurance loyers impayé, assurance non occupant, travaux et impot.
C’est peut etre une bonne affaire(il faudrait calculer la rentabilité) mais je suis péssimiste sur le fait que tu puisse en meme temps acheter ta résidence principale (taux d’endettement).

Calcul des mensualités
Simulation d’un achat à 50.000 avec 20.00 d’apport sur 20 ans à 4.2 %=> Mensualité de 185 € par mois

J’ai répondu à servale de manière globale pour l’inciter à réfléchir à une autre voie que tous locatifs ou tous RP.
Si tu commences par locatif "rentable" en dégageant de la trésorerie mensuelle ceci n’est possible que par un apport afin d’atteindre une rentabilité de 10 % ( en dessous pas de salut pour l’investisseur ).
Si tu recommences l’opération plusieurs fois , tu seras crédible auprès d’une banque

A savoir que les loyers sont pris à concurrence de 80 % par les banques dans le calcul d’endettement pour tenir compte justement du foncier etc ….

Philippe

jaidelachance · #9

Il lui faut peut être prévoir un peu plus de marge de sécurité?

Personnellement j’ai acheté ma résidence principale et après 3 ans de crédit, j’ai commencé le locatif.
L’idée c’est qu’on est bien sûr pas obligé d’avoir fini de rembourser sa RP avant de faire du locatif.
P.e que commencer par la RP, le temps de la rénover à son goût, et commencer le locatif deux ou trois ans après me semble une bonne possibilité. Le temps de se familiariser avec un certain nb de choses désagréables comme les taxes foncières, les charges de copro (si vous êtes en appartement), etc.

Philippe30 · #10

Philippe30 a écrit :
Simulation d’un achat à 50.000 avec 20.00 d’apport sur 20 ans à 4.2 %=> Mensualité de 185 € par mois

jaidelachance a écrit :
Il lui faut peut être prévoir un peu plus de marge de sécurité?

Pour un loyer annoncé de 350 € par mois sur des studios vous avez environ 300 à 500 € de foncier dont un tiers est de la TEOM .
Avec un crédit à 185 de mensualités , vous disposez de 2200 € de trésorerie par an sur un studio

Cela me parait pas mal pour convaincre le banquier …..

Philippe

fred · #11

Quand je faits des simulations immo sur un appart voilà les % de charges que je retients:
1-frais de notaire = 8 à 10% du bien
2-Gestion par un gérant = 5 à 10% du loyer
3-Assurance loyers impayé = 3 à 5% du loyer
4-charge copro = 3 à 5% du loyer mais 30% de la somme pour le propriétaire
5-entrtien du logement = 5 à 7% du loyer
6-taxe foncière = 0.5% du bien à un loyer
7- Impot = 13.5% de prélèvement sociaux et selon votre tranche d’imposition
8-Assurance propriétaire non occupant = 40 à 60€

Je sais je suis trés pésimiste mais mieux vaut une bonne qu’une mauvaise surprise à l’arrivé…
Pour moi avec un taux d’imposition à 14% le rendement aprés impot varie entre 3.8 et 4.5%.
Mais avec une boptimisation (bien géré par le propriétaire, baisse des frais notaire, baisse du prix achat, moins de frais d’entretiens, meilleure taux d’assurance….) le rendement peut dépasser les 5.5%.
Dans ce cas précis meme avec un rendement de 5%(soit 2500€/an) et avec une mensualité de 185€(soit 2200€/an) je ne pense pas que la trésorerie dégagé soit necessaire pour la RP..
Mais ce n’est l’avis que d’un débutant….

Philippe30 · #12

fred a écrit :
Quand je faits des simulations immo sur un appart voilà les % de charges que je retients:
1-frais de notaire = 8 à 10% du bien
2-Gestion par un gérant = 5 à 10% du loyer
3-Assurance loyers impayé = 3 à 5% du loyer
4-charge copro = 3 à 5% du loyer mais 30% de la somme pour le propriétaire
5-entrtien du logement = 5 à 7% du loyer
6-taxe foncière = 0.5% du bien à un loyer
7- Impot = 13.5% de prélèvement sociaux et selon votre tranche d’imposition
8-Assurance propriétaire non occupant = 40 à 60€

1 Frais à payer une fois à l’achat
2 Gestion par un gérant ou une agence , c’est plutot entre 6 et 8 %
3 GRL c’est 2,5 %
4 Charges copro , non c’est variable on ne peux pas définir en % du loyer
5 je ne sais pas ce que vous entendez par entretien du logement
6 taxe , non aucune méthodes n’existent , rien n’est défini les modes de calculs datent des années 70
7 Oui sur la part imposable de vos revenus locatifs après déduction charges , foncier , intérêts d’emprunts
8 Oui

fred a écrit :
baisse des frais notaire

c’est impossible

fred a écrit :
Dans ce cas précis meme avec un rendement de 5%(soit 2500€/an)

Je ne comprend pas vous avez parlé d’un loyer à 350 donc sur 12 mois = 4200 €
Pour un prix de 50.000 cela fait 8,4 % de rendement brut
vous récupérez 4200 - 2200 ( credit ) = 2000 €uros de trésorerie pour couvrir charges de copro , foncier , assurance

Fred a écrit :
je ne pense pas que la trésorerie dégagé soit necessaire pour la RP..

c’est pas le but , le but est de ne pas être déficitaire sur votre achat locatif

Philippe

Sky · #13

Si ça peut aider certains candidats bailleurs à faire leurs simulations, je vous apporte quelques infos supplémentaires :

2 - Les frais de gestion sont calculés sur les sommes perçues (donc loyer + provisions charges) ; en TTC, on est proche des 10% ; de plus les agences prennent aussi des honoraires lorsqu’ils font par exemple des démarches de déclaration de locataires pour la taxe d’habitation aux impôts (25 € HT).
2bis - Les honoraires d’agence pour trouver un locataire + état des lieux d’entrée = souvent 1/2 loyer (voir plus)
3 - GRL c’est 2,5% encore une fois sur l’ensemble des sommes (donc loyer + charges)
3 bis - Option départ prématuré : 1% du loyer + charges
3 ter - Option assistance juridique : 0,5% du loyer + charges
4 -Charges copro non récupérables sont variables d’une copro à l’autre.
5 - Entretien courant du logement (avec remise en état entre chaque locataire indélicat) d’expérience je suis plutôt dans les 12% du loyer annuel sur les studios (Vol des câbles électrique, cumulus ou chaudière non entretenus, porte de douche cassée, fuites de plomberie, décafardisation, etc …)
6 - Taxe foncière : j’ai 1,2 loyer pour des studios de 25 m², mais ça dépend de la région.
8 - Assurance PNO : variable selon la hauteur de l’immeuble, la surface, la région, si vous faites du meublé ou du nu, je pense que 100 € pour des logements isolés est une bonne hypothèse de départ. Il est bon d’étudier le contrat d’assurance de la copro quand elle existe, car si le contrat est bon, la PNO peut être évitée.

D’autre part, je fais une provision pour grosses réparations de 4% des loyers nets en prévision de ravalement de façade, réfection de toiture (durée de vie tuiles = 50 ans, durée de vie ardoise = 100 ans, différence de prix = 30%), ascenseur, etc.

Il est prudent aussi de provisionner en cas d’impayés et de procédure (2 ans de remboursement de crédit + charges copro + taxe foncière)

Vacances locatives : 1 mois par an pour un studio ou un T1, 1 mois tous les 2 ans pour un T2, 1 mois tous les 3 ans pour un T3, etc.

Pensez aussi aux frais d’administration (tenue de compte bancaire, timbres, encre d’imprimante, ordinateur, etc …)

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Philippe30 a écrit :

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