Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés !

très intéressant. Je viens de voir un lot de deux apparts dans la meme rue d’un que je viens d’acheter, pour 70K… et le lot vendu 35K !
ça se passe comment? Il faut verser combien pour pouvoir participer à la vente? Les banques prêtent quand meme sur ce type d’achats?
Intéressant tout ceci….

Bonjour Philippos,

Votre idée est excellente selon moi.
Sans le savoir, j’applique cette recette depuis une dizaine d’année.
Je m’en suis rendu compte cet été à la plage en lisant la biographie de Warren Buffet.
J’investis dans des petits immeubles de rapport sans grand cachet et dans des villes de « second choix », des endroits ou personne n’ose investir.
Je ramasse donc les « mégots de cigare » et j’essaie de les valoriser.
Biensur cette stratégie est hyper risquée, et sans arriver à votre cas extrême de 37,5 % de rendement, j’arrive aisément à dégager des rentabilités brutes de 16%.
Le gros risque c’est comme vous l’avez souligné, de vous retrouver avec un actif qui vous dégage aucune rentrée d’argent (absence de loyers suite impayés ou vacance locative) mais qui vous  coûtent en taxes foncières et charges diverses.
Je ne pense pas qu’il soit possible « d’abandonner » un immeuble….si toutefois un juriste sur le forum pouvait nous le confirmer?

Au plaisir d’échanger.

La plus grosse difficulté est la taille des investissements.

L’investissement dans un panier de sociétés sous-valorisées (que ce soit des net-net, faibles PB, faibles PER, ou tout autres indicateur…) tel que préconisé par Graham nécessite une diversification appropriée.
Ceci est facilement réalisable avec des actions (on peut acheter 20 sociétés X 1000€, cela ne pose aucune difficulté) moins avec de l’immobilier. Quel investissement faut-il pour avoir un portefeuille diversifié de 20 appartements ?

La pratique fait que l’investisseur immobilier sera plus concentré, ce qui implique un travail minutieux de recherches, de suivi, d’optimisation fiscale, etc…
Un vrai travail d’analyste en somme.

Ceci étant acheter un bien, quel qu’il soit, moins cher que sa valeur réelle ne relève que du bon sens.

Philippos a écrit :

mais trouver des bonnes daubasses en actions prend aussi beaucoup de temps j’imagine.

A mon avis moins que de trouver 10 biens immobiliers, surtout si on choisit une approche "panier". Cela peut aller très vite.

Quant à trouver de "bonnes daubasses"n c’est un peu antinomique…

Cela dépend à vrai dire de la taille du panier et dans quelles conditions vous vous portez acquéreur.

En profitant de la crise immo aux US, des investisseurs ont pu acheter des biens très significativement décotées et ne se sont pas trop attardés à faire une analyse individuel.
Seth Klarman a précédé ainsi dans le passé par exemple.

Je pense que, comme en ce qui concerne la bourse, les situations spéciales peuvent constituer un terrain de chasse particulièrement intéressant :
- ventes aux enchères/ liquidation
- achat d’un immeuble + vente à la découpe
- appartement délabré, refait à neuf, si possible par vos soins, à moindre frais
- vente "sous pression" des événements de la vie (mutation, décès, divorce…)

Si je devais investir dans de l’immobilier, plutôt que de chercher à me constituer un panier de daubasses, c’est ainsi que je procéderais.

D’ailleurs ces stratégies ont été évoquées et pratiquées avec réussite par des membres du forum.

spiny a écrit :

Je pense que, comme en ce qui concerne la bourse, les situations spéciales peuvent constituer un terrain de chasse particulièrement intéressant :
- ventes aux enchères/ liquidation

De ma petite expérience dans mon coin, j’en ai retiré le sentiment qu’il est bien difficile de faire de bonnes affaires par ce biais. J’ai participé à plusieurs ventes, ai même enchéri, à chaque fois le prix atteint n’était pas intéressant si on n’omet pas d’ajouter l’ensemble des frais liés à la procédure.
Il ne faut pas oublier non plus l’irresponsabilité du vendeur, quoiqu’il advienne.
Je suis peut-être dans un coin défavorable, ou n’ai-je pas eu de chance..?

Les seuls cas éventuellement intéressants financièrement étaient avec un occupant à problème (ne voulant pas quitter les lieux, soit lourde et longue procédure judiciaire ou susceptible de saccager le bien). Cela devient une partie de poker…

spiny a écrit :

- achat d’un immeuble + vente à la découpe

Il s’agit sans doute là plus d’une affaire de marchand que d’investisseur.

Les marchands de biens que je connais et qui étaient prospères il y a quelques années sont aujourd’hui plutôt en difficulté. Difficulté du marché avec temps de vente s’allongeant, difficultés à trouver des banques pour financer… si l’opération était intéressante il y a encore quelques années, elle devient incontestablement beaucoup plus difficile dans un marché atone ou baissier. Les responsabilités civiles/techniques/judiciaires sont de plus en plus lourde à assumer.

Le métier de marchand de biens est toujours sans doute réalisable mais demande de réunir énormément de conditions diverses pour être couronné de succès, est devenu un métier à temps plein qui ne s’improvise pas.

spiny a écrit :

- appartement délabré, refait à neuf, si possible par vos soins, à moindre frais

C’est là qu’est la Daubasse comme le fait remarquer @toudoucement et la proposition, à mon opinion, la plus intéressante. De plus c’est à la portée de tous !

spiny a écrit :

- vente "sous pression" des événements de la vie (mutation, décès, divorce…)

A additionner à la proposition précédente, les seules ventes intéressante aujourd’hui sont effectivement celles où le vendeur est très motivé à vendre…

Bonjour Cricri77700,

Votre stratégie est plutôt audacieuse mais me semble également très chronophage (5 visites/semaine).
J’applique la même, moi aussi il m’arrive de repérer un immeuble et je laisse un peu "pourrir" la situation avant de me manifester. Toutefois je valide avant de me déplacer de nombreux points pour éviter de perdre du temps en visites inutiles. (notamment une éventuelle marge de négociation car certains vendeurs restent bornés sur leur prix même au bout de 6 mois de mise en vente).

Par contre, je ne comprend pas votre stratégie d’acheter 4 LOTS dans un immeuble, vous n’avez pas les avantages d’un seul appartement mais quand même les inconvénients d’une copropriété.

"Pas de syndic ." : Dans votre exemple, vous avez un syndic, certainement bénévole mais c’est un syndic quand même.
Par expérience, la sérénité d’une copro avec un syndic bénévole peut vite dégénérer.

Au plaisir.

Quand il s’agira d’expulser une famille d’un des groupes culturels que l’on connait bien (il y en a 4 ou 5) et vous m’en direz un peu plus sur l’investissement dans la valeur et les mégots de cigare. Quand il s’agira également de payer les charges d’un copropriétaires qui ne paie plus avec un immeuble qui se dégrade etc etc.

A la différence d’un investissement dit sur la valeur ou presque toutes les données sont sur la table (marché oblige), vous n’avez quasi aucun contrôle sur les paramètres externes d’une transaction immobiliére qui à eux seuls déterminent 75% de la valeur d’un bien immo.

Quand une marée noire passe en 8 mois et que vous avez une forte confiance sur le fait que la société pétroliére remontera, ben un immeuble qui se dégrade avec des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges et des locataires qui vous agressent si vous demandez votre dû, dans un quartier en déliquescence, une incertitude fiscale et quelconque procédure judiciaire qui durent 3 ans (1ére et deuxiéme instance), voire 5 si passage par la cour de cassation, je pense ce type de stratégie non pas audacieux, mais extrêmement dangereux pour son capital.

Concernant cette phrase :

Si vous payez moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice (à partir des bénéfices nets actualisés de la location qui donnent une valeur intrinsèque), quelque chose de bon pourrait arriver. - See more at: Les daubasses immobilières : immeubles en mauvais état mais très décotés !

Il se trouve qu’en immobilier la loi de Murphy a un réel droit de cité.  Si vous payez moins cher que la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice, quelque chose de pire pourrait arriver.

Pour finir, la volatilité d’un actif immo et mobilier, n’a rien à voir. Là ou une action peut prendre 100% en 2-6 mois, pour l’immobilier cela n’arrivera jamais (sauf période extraordinaire, du genre 2 fois chaque cent ans). Donc quand vous prenez un actif immo toxique…. cela peut durer …trés longtemps. Et coûter …Trés cher.

Bordéline,

Je suis d accord avec vous sur certains points.

Pour ma part je choisis que des personnes solvable de moins de 30 ans avec les parents en cdi qui ont payé leurs maison en cautions derrière . Je demande donc de sérieuses garanties

Dans ma ville, c est facile à trouvé , il y a beaucoup d étudiant ou de jeune travailleurs..

Et je ne prend pas de logements à caractère sociaux …

Les biens avec travaux sont decôtés … et ne se vende pas bien en province… ou il y a beaucoup de personnes âgées propriétaire qui ne veulent pas se prendre la tête à rénové =
-car ils ont des petites retraite et ne peuvent plus faire de crédit
-veulent profiter se leurs retraites et vendre vite.

Les personnes sont mal logées car dans ma ville, les 4/5 des logements ne sont plus dans les normes et sont extrêmement energivore .. Les personnes qui quitte un logement pour avoir un logement descent sont plutôt des bon locataire en général … ( vous suivez mon raisonnement )….

Après tout cela dépend de l emplacement …
pour ma part, je regarde cahors Montauban et Toulouse. .. et des places de parking en île de France ..

spiny a écrit :

Quant à trouver de "bonnes daubasses"n c’est un peu antinomique… -

En effet

DDtee a écrit :

Autant sur le marché immobilier un grand nombre de biens n’ont aucune chance de devenir rentable un jour, quelque soit leur prix, fussent-ils même gratuits.

Je pourrais citer pour l’exemple des grands ensembles où les charges (copro, foncier…) sont parfois supérieures au prix du loyer, d’autres biens impossible à louer (lieux sans clients potentiels, ou défauts majeurs) ou encore des types de travaux si coûteux qu’ils ne laissent aucun espoir à l’investisseur attentif…

Merci pour votre contribution, pouvez-vous donner des exemples précis pour les cas 1 (charges>loyers) , 2 (location impossible) et 3 (travaux>cash espéré) que vous décrivez?

Pour 1 : je verrais bien un immeuble années 60/70 avec gardiens, ascenseurs, chauffage collectif. Mais de là à ce que les charges dépassent le loyer, je n’ai jamais vu d’appartement comme ça jusqu’ici. Pour un appartement loué 500€ il faudrait tout de même 6000€ de charges annuelles. Nous sommes d’accord qu’un appartement comme ça n’a aucun intérêt et est même dangereux.

Pour 2 : Pour un lieu sans locataire potentiel je verrais un bien en campagne très isolé et loin d’un pôle économique. Cependant s’il est gratuit il pourrait être revendu à titre de RP, même pas cher, et valoir le coup. Nous avons par exemple revendu la maison de ma grand-mère au fin fond de la moselle 60k€.

Pour 3 : A ce moment ça peut être une démolition qui s’impose si le coût des réparations est supérieur à ce qu’on peut tirer du bien! On peut aussi avoir le coût des réparations soit supérieur au coût de construction. Ou alors un emplacement qui a tellement baissé depuis la construction qu’il n’est même plus rentable d’y construire car le coût de construction sera supérieur au prix. Il peut cependant toujours rester la valeur du terrain.

Le pire serait en fait un combo 1+2+3 !

Je rejoins BorderLine sur la différence entre l’immobilier et les actions.

On ne peux pas comparer ces deux domaines , le sujet initié est intéressant mais l’immobilier est un achat à long terme non spéculatif sauf opérations immobilières particulières avec rénovation et découpe.

L’immobilier permet d’investir dans le vrai sens du terme sans disposer de fonds propres et d’obtenir un capital et une rente sans subir les aléas et la volatilité de la bourse.

Les biens de mauvaises qualité si ils sont bien placés peuvent faire l’objet d’une remise en état pour les rendre attractifs , isolés , clair etc …..

Un bien mal placé dans une mauvais quartier , une mauvaise ville ou région ne pourra pas se valoriser , la seule optique est un achat pour une location sous perfusion de la CAF pour des candidats locataires à problème.
Dans ce type de secteur l’offre locative est importante et la demande est faible donc il faut faire des concessions tarifaires et proposer des logements de type "Hilton" pour des sans travail qui se plaindront tout le temps et ne feront aucun entretien dans le bien.
Quand le bien sera bien dégradé alors ils iront s’installer 2 rues plus loin car l’offre est pléthorique.

Ces sont des biens qui sont des "daubasses" car ingérables dans le temps , source  certaine de problème et impossible à revendre sauf à arrêter de rembourser l’emprunt pour se faire saisir le bien et s’en débarrasser par une vente judiciaire.

Donc méfiance sur ces pseudos affaires de vente judiciaire dans des secteurs non connus.

L’immobilier est basé sur l’emplacement et la connaissance de l’environnement , en terrain inconnu il faut prendre le temps de connaitre les rues et quartiers avant de foncer sur une pseudo affaire.

Philippe

Qu’il faut se méfier et faire un travail d’investigation sérieux, on est tous d’accord, mais…

Philippe30 a écrit :

l’immobilier est un achat à long terme non spéculatif […]

Dans beaucoup de conceptions intelligentes de la chose, l’achat d’entreprise est un achat à long terme et non spéculatif.
Les vraies bonnes affaires sont rares par rapport à l’univers des choix proposés - que ce soit en bourse, en immobilier, ou ailleurs.

Par ailleurs, pour précision : En ce qui me concerne, je n’ai jamais dit qu’il faut acheter des "daubasses", je dis juste qu’un processus d’investissement intelligent est le même quel que soit l’actif à acquérir : une entreprise, un bien immobilier, ou toute autre chose. Dès lors que l’on cherche à acquérir quelque chose pour ne pas perdre d’argent et avoir la possibilité d’en gagner, c’est toujours un achat sérieux à un prix significativement inférieur à la valeur intrinsèque estimée de manière conservatrice : autrement, ce ne peut pas être une bonne affaire - au mieux une affaire ordinaire.
Les bons investisseurs en immobilier font aussi du value investing - je ne vois par pourquoi ce terme serait réservé à la bourse. Il est assez facile d’avoir une fourchette de valeur intrinsèque pour un bien immobilier - et payer significativement moins cher semble de mise. Il y a aussi des situations spéciales en immobilier avec des vendeurs forcés (héritage, procédure judiciaire, etc.). Pour moi, dans le cadre d’un processus d’investissement intelligent, c’est strictement la même chose.